堅(jiān)持共享發(fā)展理念 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

柳景國(guó)?オオ?

城市老舊、改制小區(qū)是城市建設(shè)和管理的薄弱地帶。牢固樹(shù)立共享發(fā)展理念，打造城區(qū)宜居宜業(yè)宜游環(huán)境，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須補(bǔ)齊城市老舊、改制小區(qū)這塊“短板”。近年來(lái)，恩施市六角亭街道辦事處，借“六城”同創(chuàng)之勢(shì)，同步推進(jìn)老舊、改制小區(qū)改造和宜居建設(shè)，探索建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，為建設(shè)不留死角和盲區(qū)的美麗州城提供了路徑參考。

一、加強(qiáng)城市老舊小區(qū)建設(shè)的實(shí)踐

所謂老舊、改制小區(qū)，一般都是早期建設(shè)的那些設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低、配套功能不全、設(shè)備過(guò)時(shí)老化、管理不善、人文環(huán)境差的居民小區(qū)。六角亭辦事處轄區(qū)的老舊、改制小區(qū)大多建于20世紀(jì)80年代以前，共有99個(gè)，涉及居民3233戶、9135人，房屋產(chǎn)權(quán)大體為三種類型：有獨(dú)家產(chǎn)權(quán)單位的75個(gè)，多家產(chǎn)權(quán)單位的21個(gè)，無(wú)產(chǎn)權(quán)的3個(gè)。近年來(lái)，辦事處從改造居住環(huán)境入手，寓管理與服務(wù)之中，對(duì)癥施治老舊小區(qū)建設(shè)管理難題，收效良好。

（一）加大投入抓改造

針對(duì)老舊小區(qū)公共設(shè)施薄弱和老化問(wèn)題，多方籌集資金10366余萬(wàn)元，對(duì)轄區(qū)62個(gè)老舊、改制小區(qū)院落和危房進(jìn)行了統(tǒng)一改造；實(shí)施99個(gè)老舊、改制小區(qū)化糞池、下水道、室外墻體美化、院內(nèi)場(chǎng)地硬化綠化等工程；新建和改造老舊、改制小區(qū)公廁17座；完成四維街、和平街、沙井街、薛家巷、學(xué)田巷等38條背街小巷的進(jìn)出口道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施改造升級(jí)；新建老舊、改制小區(qū)停車場(chǎng)7個(gè)，“摩托車之家”3個(gè)，擴(kuò)建四維街、人民路物資局大院停車場(chǎng)，新增停車位300多個(gè)；修建老舊、改制小區(qū)形狀各異花壇40多個(gè)。針對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的道堰灣路下水道堵塞問(wèn)題，投資70多萬(wàn)元予以整修；針對(duì)六角亭原菜市場(chǎng)破爛不堪的狀況，收儲(chǔ)私人建設(shè)的菜市場(chǎng)以及住房等，在原址上新建文物管理所和文化廣場(chǎng)。通過(guò)改造和整治，所有老舊小區(qū)面貌煥然一新，實(shí)現(xiàn)了道路路面平整、路燈及管線布設(shè)基本完好、圍墻墻面整潔美觀、垃圾定點(diǎn)投放和定時(shí)清運(yùn)、車輛停放整齊有序的預(yù)期建設(shè)目標(biāo)。

（二）突出環(huán)衛(wèi)抓整治

針對(duì)老舊小區(qū)環(huán)境“臟亂差”問(wèn)題，結(jié)合恩施市創(chuàng)建“國(guó)家衛(wèi)生城市”，辦事處組建工作專班，按照“美化、綠化、亮化、凈化”要求對(duì)老舊小區(qū)環(huán)境開(kāi)展綜合整治，堅(jiān)持硬件軟件一起抓，巡查與整改不松手，突出解決小區(qū)道路破損、屋面滲漏、亂搭亂建、亂堆亂擺、亂貼亂畫(huà)、亂扔亂倒、排污等問(wèn)題，確保小區(qū)環(huán)境達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：道路無(wú)低洼積水；綠化樹(shù)池內(nèi)無(wú)雜草、垃圾、裸露黃土；公共設(shè)施設(shè)備完好，無(wú)亂扔雜物、亂搭亂建、亂堆亂放、損壞花草樹(shù)木等現(xiàn)象；圍墻墻面無(wú)破損、無(wú)商業(yè)廣告；垃圾箱整潔、無(wú)異味；化糞池管道通暢，無(wú)污水隨意流放。整治過(guò)程中，突出“綠化覆蓋”，投入50萬(wàn)元，在城市主、次干道及背街小巷修建樹(shù)池花壇40多個(gè)；突出改造建設(shè)勝利街小商品市場(chǎng)、人民路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，創(chuàng)建“一街一路”示范工程；突出市民素質(zhì)提升，開(kāi)展城市管理“小手牽大手”、“說(shuō)文明話、辦文明事、做文明人、創(chuàng)文明城”、“我愛(ài)斑馬線”、“垃圾換鮮花”等系列主題活動(dòng)，制作宣傳老城文化、抗戰(zhàn)文化的大型文化墻及社區(qū)文化長(zhǎng)廊，讓無(wú)聲的古街、深巷訴說(shuō)老城鄉(xiāng)愁，匯聚老城人“熱愛(ài)老城、維護(hù)老城、建設(shè)老城”的強(qiáng)大正能量。

（三）常態(tài)長(zhǎng)效抓管理

針對(duì)老舊小區(qū)長(zhǎng)期無(wú)人管的問(wèn)題，推行三項(xiàng)新舉措。一是建立“1+6+X”城區(qū)管理機(jī)制。“1”指由辦事處城管辦作為城市管理牽頭單位，“6”指城管、派出所、工商、交警、環(huán)衛(wèi)及所在村（居）委會(huì)各派一名行業(yè)管理聯(lián)絡(luò)員，“X”指多名文明勸導(dǎo)員和保潔員。每月由牽頭單位組織對(duì)大街小巷、老舊小區(qū)、轄區(qū)機(jī)關(guān)單位“六城”同創(chuàng)工作進(jìn)行巡查、考核并兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲，對(duì)連續(xù)6個(gè)月評(píng)為“優(yōu)秀”的居民戶和個(gè)體工商戶優(yōu)先納入“十星級(jí)文明戶”評(píng)選對(duì)象，追加“資金鼓勵(lì)”。二是推行“四員”精細(xì)化管理措施。即對(duì)各老舊、改制小區(qū)都聘請(qǐng)網(wǎng)格管理員包干整治監(jiān)督任務(wù)，選聘物業(yè)管理員做好物業(yè)服務(wù)，明確環(huán)衛(wèi)保潔員對(duì)小區(qū)垃圾做到日日清運(yùn)，從辦事處、居委會(huì)抽調(diào)專人組成“創(chuàng)衛(wèi)”督導(dǎo)員定期督導(dǎo)檢查。全辦干部職工分片進(jìn)入55個(gè)網(wǎng)格小區(qū)，組建路段、斑馬線、廣場(chǎng)噪音等部位巡查值守志愿服務(wù)隊(duì)，實(shí)行“站點(diǎn)守線、領(lǐng)導(dǎo)包片”責(zé)任制，帶領(lǐng)和督促“四員”履職盡責(zé)。三是落實(shí)小區(qū)管理模式。根據(jù)小區(qū)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和居民意愿，選擇單位自管、居委會(huì)代管、委托物業(yè)公司管理、居村共管、房管部門管理其中一種方式，確保每個(gè)小區(qū)都有人管事、有章理事、有錢辦事。

二、城市老舊小區(qū)面臨的主要問(wèn)題

（一）生活環(huán)境臟亂差現(xiàn)象時(shí)有反彈

由于老舊小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的先天不足和歷史欠賬較多，加之日常維護(hù)管理缺失，導(dǎo)致改造整治后的成果難以鞏固，臟亂差問(wèn)題時(shí)有反彈，主要表現(xiàn)為：違法建筑回潮；商販隨意進(jìn)出小區(qū)擺攤設(shè)點(diǎn)；占道經(jīng)營(yíng)；隨處堆放雜物；綠地?zé)o人養(yǎng)護(hù)管理，加之人為踐踏，貓犬的毀壞，機(jī)動(dòng)車的碾軋，造成樹(shù)木、草坪、花卉等枯死嚴(yán)重；環(huán)境衛(wèi)生差等。

（二）安全隱患和治安問(wèn)題難以消除

與新建小區(qū)比，一些老舊小區(qū)房屋、上下水道設(shè)施、供電線路和消防設(shè)施陳舊老化，人為破壞和被盜現(xiàn)象嚴(yán)重。部分老舊小區(qū)的建筑較為分散，難以達(dá)到相對(duì)封閉和獨(dú)立，有的小區(qū)還沒(méi)有門衛(wèi)值班室，任何人都可以自由進(jìn)出，車輛失竊和刑事案件時(shí)有發(fā)生。老舊住宅小區(qū)房屋出租率普遍較高，居住人員關(guān)系復(fù)雜，治安防范困難。

（三）小區(qū)綜合治理難點(diǎn)需要破解。

一是物業(yè)管理難。因?yàn)槠髽I(yè)改制，逐步形成了老舊小區(qū)多產(chǎn)權(quán)和無(wú)產(chǎn)權(quán)并存、管理職責(zé)不清的局面，建設(shè)初期引進(jìn)的物業(yè)公司和多產(chǎn)權(quán)單位的小區(qū)各單位在公用設(shè)施、公攤部位和水電等設(shè)施維護(hù)方面互相推諉，致使有的小區(qū)長(zhǎng)期無(wú)人管。二是小區(qū)改造缺資金。一些老舊、改制小區(qū)建設(shè)之初只是為了解決居民、職工住房困難，規(guī)劃方案簡(jiǎn)單，致使房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，需要大量資金改造，僅靠財(cái)政投入和老舊小區(qū)房屋公共維修基金難以為繼。三是居民觀念陳舊。老舊、改制小區(qū)多數(shù)居民習(xí)慣于“有問(wèn)題，找單位”，缺乏“花錢買服務(wù)”的意識(shí)，還有一部分下崗工人、無(wú)業(yè)人員和農(nóng)轉(zhuǎn)居居民等低收入家庭業(yè)主交不起物業(yè)管理費(fèi)。

三、完善城市老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制的對(duì)策措施

老舊、改制小區(qū)的管理不是單純的物業(yè)管理問(wèn)題，必須在明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將其納入社會(huì)管理系統(tǒng)進(jìn)行綜合管理。

（一）加強(qiáng)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與改造

發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，牽頭對(duì)老舊小區(qū)后期管理加大協(xié)調(diào)力度，有序推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治。對(duì)老舊小區(qū)整治進(jìn)行整體規(guī)劃，制定專項(xiàng)計(jì)劃，按照政府組織、居民參與的原則，因地制宜，積極進(jìn)行房屋維修養(yǎng)護(hù)、配套設(shè)施完善，切實(shí)解決老舊小區(qū)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

（二）加大物管進(jìn)駐宣傳引導(dǎo)力度

小區(qū)改造后的長(zhǎng)效管理工作涉及千家萬(wàn)戶，居民的參與支持和理解程度至關(guān)重要。要通過(guò)加強(qiáng)宣傳教育，扎實(shí)做好群眾的思想轉(zhuǎn)變工作，使廣大居民群眾真正明白，和諧社區(qū)建設(shè)的主體是居民，無(wú)論是物業(yè)管理還是居民自治，“花錢買服務(wù)”是理在其中。

（三）完善住宅專項(xiàng)維修資金管理制度

政府財(cái)政部門要建立房改房維修、物業(yè)應(yīng)急管理等專項(xiàng)基金，用于解決小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備維修及物業(yè)管理中的突發(fā)問(wèn)題。要著力解決公共維修基金使用程序繁瑣、審批難問(wèn)題，可通過(guò)審計(jì)部門，對(duì)小區(qū)實(shí)際問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查證實(shí)實(shí)際需求，出具審計(jì)報(bào)告，確保正確支配維修基金。老舊小區(qū)改造資金除了政府補(bǔ)貼外，還應(yīng)積極引入市場(chǎng)機(jī)制予以籌措。

（四）加快推進(jìn)房改房產(chǎn)權(quán)制度改革

產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)不明晰是老舊小區(qū)難管理的關(guān)鍵所在。要設(shè)立專門的管理機(jī)構(gòu)針對(duì)不同的產(chǎn)權(quán)歸屬，采取政府統(tǒng)一管理制度，將產(chǎn)權(quán)明晰化，消除有事找不到責(zé)任人的混亂現(xiàn)象。產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人的，要對(duì)老舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)投資，且有義務(wù)承擔(dān)維修管理費(fèi)用；產(chǎn)權(quán)已歸個(gè)人所有的，不再享受單位承攬一切服務(wù)的福利，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定上交相關(guān)費(fèi)用；產(chǎn)權(quán)單位已經(jīng)破產(chǎn)的，則由政府和個(gè)人共同承擔(dān)。

（五）健全小區(qū)長(zhǎng)效管理措施

老舊居住小區(qū)整治工作完成后，要通過(guò)解決管理責(zé)任主體、資金來(lái)源、管理機(jī)制等問(wèn)題，鞏固整治成果，避免問(wèn)題反彈。要按照符合老舊小區(qū)實(shí)際、尊重居民意愿的原則，落實(shí)后續(xù)良性管理措施。具體可以由業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理，也可實(shí)行業(yè)主委員會(huì)自治自助式管理，還可以采用社區(qū)管理、物業(yè)服務(wù)中心管理模式。社區(qū)要組織小區(qū)居民開(kāi)展豐富多彩、積極向上的文化活動(dòng)，增強(qiáng)居民的歸屬感，培養(yǎng)居民的現(xiàn)代素質(zhì)，不斷推進(jìn)小區(qū)精神文明建設(shè)。

（柳景國(guó)，湖北省恩施市六角亭街道辦事處黨委書(shū)記、人大聯(lián)絡(luò)處主任。）