淺析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策

姚遠(yuǎn)

（重慶工商大學(xué) 重慶 400067）

【摘要】2016年5月1日起“營(yíng)改增”政策全面施行，作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱之一的房地產(chǎn)行業(yè)也是首當(dāng)其沖，那么房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生哪些改變？房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者們又當(dāng)如何應(yīng)對(duì)？本文以一般納稅人企業(yè)為例，計(jì)算對(duì)比了“營(yíng)改增”前后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)情況，并且以降低納稅稅負(fù)為目的提出了對(duì)策，闡釋了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者在“營(yíng)改增”背景下的因應(yīng)之道。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增 房地產(chǎn)業(yè) 影響 對(duì)策

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

“營(yíng)改增"政策全面施行后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)是增加還是減少？以一般納稅人為例，改革之前的房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額時(shí)是以當(dāng)期營(yíng)業(yè)額的5%來(lái)計(jì)算的，不存在抵扣項(xiàng)目一說(shuō)，而改革后按銷售額的11%來(lái)計(jì)征增值稅，僅從這一角度來(lái)看，稅率是有所增加的。然而，由于增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的存在，不能一概而論“營(yíng)改增”后企業(yè)的稅負(fù)增減的問(wèn)題，其稅收負(fù)擔(dān)在很大程度上取決于能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額以及抵扣的金額大小。

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)是增值稅一般納稅人，稅改前后的含稅營(yíng)業(yè)收入都為X元，營(yíng)業(yè)成本Y元，其中能夠取得增值稅專用發(fā)票并抵扣的成本含稅價(jià)為 a 元，城建稅、教育費(fèi)附加、所得稅率分別為 7%、3%和25%，假設(shè)不考慮其他稅金，增值稅率11%。一般納稅人“營(yíng)改增”前后流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)對(duì)比分析如下：

營(yíng)業(yè)收入由稅改前X的變?yōu)槎惛暮鬄榈腦/（1+5%）=0.95238X；應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額由稅改前的5%*X變?yōu)槎惛暮蟮?；而增值稅銷項(xiàng)稅額由稅改前的0變?yōu)槎惛暮蟮腦/（1+5%）*11%=0.1048X；增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額由稅改前的0變?yōu)槎惛暮蟮腶/（1+11%）*11%=0.099a。因此可推斷出應(yīng)納增值稅額由稅改前的0變?yōu)槎惛暮蟮?.1048X-0.099a，流轉(zhuǎn)稅額由稅改前的X*5%*（1+7%+3%）=0.055X變?yōu)槎惛暮蟮模?.1048X-0.099a）*（1+7%+3%）=0.11528X-0.1089a。綜上所述，稅改前后流轉(zhuǎn)稅差額為-0.06028X+0.1089a。

由此可得：當(dāng)營(yíng)業(yè)收入的 55.35%是可以抵扣的成本，企業(yè)流轉(zhuǎn)稅負(fù)在稅改前后基本保持不變；當(dāng)可抵扣的成本占營(yíng)業(yè)收入的比重高于 55.35%時(shí)，“營(yíng)改增”有利于降低企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅負(fù)；而當(dāng)可抵扣的成本占營(yíng)業(yè)收入的比重低于55.35%時(shí)，“營(yíng)改增”會(huì)加重企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅負(fù)。

除流轉(zhuǎn)稅外，企業(yè)所得稅也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅負(fù)之一，其稅率一般為25%，在同樣的條件下，一般納稅人稅改前后所得稅負(fù)計(jì)算對(duì)比如下：

營(yíng)業(yè)收入由稅改前的X變?yōu)槎惛暮蟮腦/（1+5%）=0.95238X；營(yíng)業(yè)成本由稅改前的Y變?yōu)槎惛暮蟮腨-a+a/（1+11%）=Y-0.1a；營(yíng)業(yè)稅金由稅改前的5%*X變?yōu)?；城建稅及附加由稅改前的5‰*X變?yōu)槎惛暮蟮?.01048X-0.0099a。因此，改革前后稅前利潤(rùn)差額約為0.0027X-0.11a，改革前后所得稅差額為0.000675X-0.0275

a，總體稅負(fù)差額為-0.0596+0.0814a。

由此可得：當(dāng)營(yíng)業(yè)收入的73.2%為可以抵扣的成本時(shí)，企業(yè)總體稅負(fù)在稅改前后基本保持不變；當(dāng)可抵扣的成本占營(yíng)業(yè)收入的比重高于73.2%時(shí)，“營(yíng)改增”有利于降低企業(yè)的總體稅負(fù)；但是當(dāng)營(yíng)業(yè)收入的比重低于73.2%為可以抵扣的成本時(shí)，稅改會(huì)使企業(yè)的總體稅負(fù)加重。可見(jiàn)，稅改能使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)降低的條件是可抵扣成本占含稅營(yíng)業(yè)收入的比例達(dá)到一定程度，否則，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將會(huì)增加。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的影響

（1）資產(chǎn)方面。建筑安裝成本中材料成本也是權(quán)重較大的一筆，而現(xiàn)行政策下以6%的稅率繳納建筑材料的增值稅，在一定程度上加大了稅負(fù)。除此之外，固定資產(chǎn)的成本也有變化，在“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅的進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法抵扣只能計(jì)入成本，造成重復(fù)征稅，而改革之后，企業(yè)可以用購(gòu)買固定資產(chǎn)時(shí)取得的專用發(fā)票抵扣增值稅進(jìn)行稅額，那么這部分稅額就不計(jì)入成本。

（2）負(fù)債方面。因?yàn)榉康禺a(chǎn)建造的成本相對(duì)較高，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都需要通過(guò)融資或者舉債方式來(lái)滿足資金上的需求，由于建造工期長(zhǎng)，借款多為長(zhǎng)期負(fù)債，融資則表現(xiàn)為向購(gòu)買方預(yù)售而收取的房款。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款支付借款費(fèi)用時(shí)，只要取得了合法票據(jù)，就可以在進(jìn)項(xiàng)稅類目進(jìn)行抵扣。

二、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)納稅對(duì)策建議

（一）重視供應(yīng)商的選擇

得到前手的發(fā)票來(lái)抵扣是降低增值稅稅負(fù)的核心，但在許多實(shí)際情況下無(wú)法實(shí)現(xiàn)。以工程材料為例，假設(shè)企業(yè)購(gòu)買上述材料可以得到6%可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率的正規(guī)發(fā)票，而材料公司建筑行業(yè)的增值稅稅率為11%，所以購(gòu)買的時(shí)候一定會(huì)將成本增加5%。為了有效減輕企業(yè)稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇合適的供應(yīng)商，優(yōu)先選擇那些可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票和有正規(guī)資質(zhì)的施工單位和企業(yè)。

（二）適應(yīng)統(tǒng)一稅收政策

目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不平衡，難以適應(yīng)統(tǒng)一稅收政策，具體表現(xiàn)為：投資主體多元化使民營(yíng)房地產(chǎn)公司承擔(dān)較高稅率。類型結(jié)構(gòu)多樣化，融資結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改革時(shí)困難重重。針對(duì)上述問(wèn)題，提出以下建議：縮短工程開(kāi)發(fā)周期，降低資金費(fèi)用占用時(shí)間。重視產(chǎn)品開(kāi)發(fā)質(zhì)量以滿足人們不斷提高的住房要求。打造智能化環(huán)保型社區(qū)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

三、結(jié)束語(yǔ)

此次歷時(shí)5年的“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大變化，消除了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅的弊端，有利于行業(yè)轉(zhuǎn)型和優(yōu)勝劣汰，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了更大的挑戰(zhàn)。然而“營(yíng)改增”能否降低企業(yè)的稅負(fù)還不可一概而論。“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視供應(yīng)商的選擇和管理，積極開(kāi)展稅收籌劃工作，以降低稅收負(fù)擔(dān)，更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：

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