“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

祝蘭芳，黃立青

(1.五邑大學 經(jīng)濟管理學院，廣東 江門 529020；2. 江門職業(yè)技術(shù)學院 財務處，廣東 江門 529000)

“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

祝蘭芳1，黃立青2

(1.五邑大學 經(jīng)濟管理學院，廣東 江門 529020；2. 江門職業(yè)技術(shù)學院 財務處，廣東 江門 529000)

“營改增”是我國推行結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施，有利于促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、減輕企業(yè)稅收負擔。但是，與“營改增”政策對制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等行業(yè)帶來的減負效應相比，該政策的減負效應并沒有在房地產(chǎn)業(yè)得到體現(xiàn)。同時，政策規(guī)定將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，這將有利于刺激企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中購進不動產(chǎn)，也有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間。而“營改增”對房地產(chǎn)的積極作用和地方政府助推房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素，與其他眾多因素一道，成為2016年房地產(chǎn)市場迅猛增長的推手。

“營改增”；房地產(chǎn)業(yè)；增值稅；地方財政收入

一、引 言

2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)四大行業(yè)納入“營改增”范圍，至此，國家實現(xiàn)全面“營改增”。此次“營改增”政策還將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增[1]?？傮w而言，“營改增”對所有行業(yè)均是利好，但是對不同行業(yè)稅負的影響并不相同，總體減稅范圍和減稅幅度也不同。而它究竟對備受關(guān)注的房地產(chǎn)企業(yè)影響幾何呢？本文將從不同層面具體分析“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響。

二、營改增對房地產(chǎn)業(yè)稅負的直接影響分析

(一)房地產(chǎn)業(yè)小規(guī)模納稅人稅負基本保持不變

“營改增”是現(xiàn)階段我國實施結(jié)構(gòu)性減稅和供給側(cè)改革的重要舉措，特別是為廣大中小微企業(yè)的健康發(fā)展提供了稅制保障，有利于促進中小微企業(yè)的蓬勃發(fā)展。基本上絕大部分營改增行業(yè)的小規(guī)模納稅人(500萬元以下)都實現(xiàn)了稅負降低，因為小規(guī)模納人的增值稅征收率統(tǒng)一規(guī)定為3%，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。從稅率上看由5%的營業(yè)稅率下降至3%的增值稅率，且增值稅為價外稅，因此實際稅負率2.991%，較營業(yè)稅稅負下降40.18%。因此，“營改增”極大地減輕了交通運輸業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等各個行業(yè)小微企業(yè)的稅負，促使小微企業(yè)輕裝上降，加快小微企業(yè)的健康發(fā)展。然而，統(tǒng)一3%的征收率之外，存在財政部和國家稅務總局的“另有規(guī)定”，此處“另有規(guī)定”主要針對房地產(chǎn)銷售與租賃適用5%的征收率[1-2]。原來營業(yè)稅不分規(guī)模不論資格一律按5%的稅率全額計征。營改增后，當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和租賃企業(yè)如果年銷售額低于500萬時，屬于小規(guī)模納稅人，其銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅，考慮增值稅為價外稅，計算實際增值稅負率為4.762%，但價外稅的扣除也使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅的稅基增加，稅負有所提高。因此綜合來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人的征收率平移了原營業(yè)稅的稅率，綜合稅負也基本平移了原交營業(yè)稅時的稅負。由此可見，從稅收政策的設計來說，國家通過稅收政策鼓勵營改增行業(yè)小規(guī)模納稅人(小微企業(yè))的發(fā)展，直接減輕小微企業(yè)流轉(zhuǎn)稅負約40.18%，但并沒有在稅收政策上直接減輕房地產(chǎn)行業(yè)小規(guī)模納稅人的稅負。

然而，不同于現(xiàn)代服務業(yè)、生活服務業(yè)等其他行業(yè)的經(jīng)濟主體為小微企業(yè)的特點，房地產(chǎn)業(yè)對資金規(guī)模、準入門檻等要求比較高，因而房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模普遍較大，其經(jīng)濟主體并不是小規(guī)模納稅人，而是一般納稅人。因此，下文主要基于房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人(年銷售額500萬元以上)來分析“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)稅負的影響。

(二)建筑業(yè)稅負的提高將傳導至房地產(chǎn)業(yè)

建安成本是房地產(chǎn)成本的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)的建安業(yè)務主要由其上游建筑施工企業(yè)提供。建筑業(yè)稅率由原來3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅，建筑產(chǎn)業(yè)“營改增”政策的實施是經(jīng)過專家學者深刻論證過的，其理論稅負在“營改增”后只降不增。從長期來看，營改增將對促進建筑業(yè)健康持續(xù)發(fā)展有重要意義。然而，結(jié)合我國現(xiàn)階段建筑業(yè)發(fā)展的實際，“營改增”政策在短期內(nèi)將使較大比例的建筑業(yè)企業(yè)的實際稅負上升，從而也將影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。致使建筑業(yè)稅負可能上升的原因主要是建筑業(yè)直接成本的進項稅額缺少足夠抵扣。具體表現(xiàn)如下：

1.直接人工費無法抵扣進項稅

現(xiàn)階段我國建筑業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，人工費在建筑企業(yè)成本中所占比重很大，而內(nèi)部直接人工成本無法抵扣進項稅。在施工機械化程度不高、建筑企業(yè)尚未過渡技術(shù)密集型的背景下，較高的人工成本將直接影響其實際增值稅負。

2.材料成本不能充分抵扣進項稅

由于歷史原因和客觀原因，建筑業(yè)企業(yè)的許多原材料成本難以取得增值稅專用發(fā)票進行進項稅抵扣。原因包括：第一，建筑業(yè)材料種類特別多，許多材料供應商都不是一般納稅人資質(zhì)，提高了建筑業(yè)企業(yè)增值稅專用發(fā)票的獲取難度；第二，建筑業(yè)企業(yè)有許多磚瓦沙石料等材料多以自己直接采掘或以自己采掘材料連續(xù)生產(chǎn)為主，無專用發(fā)票可獲??；第三，國家關(guān)于銷售砂、土、石料、磚、瓦、石灰、商品混凝土等產(chǎn)品的一般納稅人可以選擇按簡易計稅方法計征增值稅的財稅政策規(guī)定[3]，使其下游建筑業(yè)企業(yè)相關(guān)的采購成本無法抵扣進項稅。

3.機械設備使用費

建筑企業(yè)在施工過程中需要的機械設備比較多，機械設備費也是建筑企業(yè)重要的成本支出?！盃I改增”實施后，機械設備所含的進項稅額可以抵扣，從而有助于促進建筑企業(yè)先進機械設備的投入，促進建筑業(yè)施工生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)型。[4]但是，在“營改增”之前購買的機械設備所含的進項稅不能抵扣，并且建筑業(yè)企業(yè)的機械設備的價值比較高，使用年限比較長(一般為 10 年)，這部分機械設備所含的進項稅無法抵扣，也將在短期內(nèi)增加建筑業(yè)企業(yè)的實際稅負。

(三)高額的融資成本對房地產(chǎn)業(yè)稅負產(chǎn)生不利影響

利息支出主要計入企業(yè)的財務費用，是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用的重要組成部分，也是房地產(chǎn)行業(yè)與金融企業(yè)之間的重要鏈接。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)的稅制設計是世界難題。目前，所謂“房地產(chǎn)業(yè)‘營改增’政策實施后稅負只降不增”只是理論上的平均測算。雖然2016年5月1日起，國家將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)四個行業(yè)納入“營改增”范圍，實現(xiàn)“營改增”的全面推開，標志著增值稅鏈條在各個行業(yè)間徹底打通；但同時規(guī)定企業(yè)為取得各類借款所支付的利息及與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額均不得從銷項稅額中抵扣[1]。這意味著雖然金融業(yè)實施了“營改增”，但其下游企業(yè)向金融業(yè)支付的利息等服務購進無法抵扣進項稅。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負來說，并不是利好。

因為房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金需求量大，融資成本相對較高，企業(yè)每年支付給銀行或相關(guān)金融機構(gòu)的利息支出是比較大的。根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的《2015年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2015年金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額93.95萬億元，其中人民幣房地產(chǎn)貸款余額21.01萬億元，其增量占各項貸款增量的30.6%，至2016年6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額23.94萬億元，上半年增加2.93萬億元，增量占同期各項貸款增量的38.9%，創(chuàng)歷史新高?？梢姡壳拔覈鹑跈C構(gòu)貸款很大比例的資金都在持續(xù)地流向房地產(chǎn)領域。由于增值稅屬于間接稅，根據(jù)間接稅的基本原理，對貸款服務(如利息)所征收的增值稅可以轉(zhuǎn)嫁到下游企業(yè)來負擔，這意味著根據(jù)新政規(guī)定房地產(chǎn)等下游企業(yè)所支付的利息費用在營改增之后需要繳納6%的增值稅，但這部分的進項稅無法從銷項稅額中抵扣。這項規(guī)定勢必對房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和稅負產(chǎn)生不利影響。

“營改增”政策是我國實施結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施，有利于促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、減輕企業(yè)稅收負擔。但從“營改增”稅制設計的角度來分析，與“營改增”政策對制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等行業(yè)帶來的減負效應相比，總體上來說，剔除房企之間稅收管理水平、成本結(jié)構(gòu)的差異外，顯然國家并沒有在房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策上提供切實的優(yōu)惠。也就是說，在當前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際條件下，“營改增”政策短期內(nèi)并不能有效降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負。

三、“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的間接影響分析

(一)“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的影響

通過上文分析，雖然短期內(nèi)“營改增”政策對房地產(chǎn)業(yè)直接稅負產(chǎn)生的影響是弊大于利，但隨著“營改增”的推進，企業(yè)通過轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理方式、走產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模化、生產(chǎn)方式機械化的道路，從長遠看，將有條件實現(xiàn)較大程度發(fā)揮營改增有利影響的目標。

而從房地產(chǎn)企業(yè)收入實現(xiàn)的角度看，“營改增”后國家將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，而不動產(chǎn)在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中占據(jù)特別重要的地位。營改增后，各類企業(yè)購進廠房、寫字樓、商鋪等生產(chǎn)經(jīng)營所需的不動產(chǎn)所含的增值稅可以抵扣，這將產(chǎn)生刺激企業(yè)從原來傾向于租賃營業(yè)用房到現(xiàn)在自己購買不動產(chǎn)的作用。因此，對納入抵扣范圍的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是個極大的利好，對減輕購房企業(yè)的負擔也是個極大的利好，也必將對提升房地業(yè)的發(fā)展空間產(chǎn)生積極影響，特別有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)對高質(zhì)量商鋪、寫字樓、生產(chǎn)廠房等多種形式商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與投資。從而有助于刺激房地產(chǎn)企業(yè)從單一熱衷于開發(fā)住宅商品房的不合理投資結(jié)構(gòu)中走出來，進行多元化產(chǎn)品的投資與開發(fā)。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-9月份，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.9%，相比于2015年住宅投資占比67.3%有一定程度的下降，這原因主要歸結(jié)于2016年商業(yè)營業(yè)用房與寫字樓的投資大幅增長。2016年1-9月份，全國辦公樓銷售額同比增長50.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長21.7%，商業(yè)地產(chǎn)投資額和銷售額的絕對量均創(chuàng)同期歷史新高?！盃I改增”的不動產(chǎn)抵扣政策將有助于刺激房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整投資結(jié)構(gòu)、促進房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

由于房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其所涉及的上下游產(chǎn)業(yè)鏈眾多，自身行業(yè)經(jīng)營關(guān)系復雜[5]，因此，“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響有必要跳出房地產(chǎn)業(yè)本身來分析。房地產(chǎn)實施“營改增”帶來的減稅效應并不主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)本身，而主要體現(xiàn)在其對上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)和行業(yè)的積極影響，促進國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)范有序發(fā)展。因此，“營改增”擴大了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，長期來看，有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

(二)“營改增”對房價的影響

雖然從稅收制度上，營改增對房地產(chǎn)業(yè)稅負本身的影響并不大，但是 “營改增”政策必然使政府稅收收入受到直接影響。站在企業(yè)層面分析，稅率降低、增值稅抵扣鏈條的完善，納稅人購進建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等營改增行業(yè)提供的應稅服務，將獲得進項抵扣，實現(xiàn)稅負持續(xù)下降，而對企業(yè)減負就意味著政府財政收入的減少。站在政府的層面分析，此次“營改增”對財政收入的壓力不僅是稅率有所降低的問題，更重要的原因是“營改增”使政府少征了一道稅。例如，營改增之前，相關(guān)行業(yè)直接給政府交營業(yè)稅，是沒有抵扣的。“營改增”后改交增值稅，而這道增值稅卻成為了下一個環(huán)節(jié)可抵扣的進項稅，要從下一個環(huán)節(jié)的增值稅中扣除掉了，這對微觀企業(yè)的影響是稅負的局部降低，但對于政府而言，卻整整少收了一個環(huán)節(jié)的稅收?？梢哉f在不考慮其他經(jīng)濟影響因素的背景下，“營改增”政策必然使政府稅收收入受到直接影響，若同時考慮經(jīng)濟增速放緩等因素，短期內(nèi)地方政府必將面臨財源吃緊的狀態(tài)。

房地產(chǎn)企業(yè)原來交營業(yè)稅，是地方政府稅收收入的重要貢獻力量，此次改征增值稅后，雖然國家及時將地方與中央的增值稅分享比例由原來25%∶75%調(diào)整至50%∶50%，但是由于營改增政策對整體稅收收入的不利影響導致政府特別是地方政府對財政收入穩(wěn)定的擔憂，從而產(chǎn)生一些在新形勢下保障財政收入穩(wěn)增長的所謂積極作為，而雖然各行各業(yè)都對財政收入產(chǎn)生直接影響，但優(yōu)質(zhì)企業(yè)的培育與發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整大多是長期的，其對財政收入的影響并不能立竿見影。相對來說，助推房地產(chǎn)發(fā)展對于財源吃緊的地方政府來說是保障其財政收入的途徑中見效較快的，因此，地方政府各顯神通，大力發(fā)展房地產(chǎn)。2016年全面“營改增”政策實施以來，政策性減收效應不斷顯現(xiàn)，地方財政收入在6月和7月份出現(xiàn)同比下降現(xiàn)象(6、7月份地方財政收入同比增速分別為-8.6%、-3%)，到8月份和9月份趨勢有所扭轉(zhuǎn)，但同比僅增長1%和3.8%。而與此相對應的是，地方土地收入與涉房地稅收卻出現(xiàn)大幅度增長的態(tài)勢。在多種因素的助推下，2016年以來房地產(chǎn)市場異?；鸨?，“地王”井噴式出現(xiàn)。2016年1-9月國有土地使用權(quán)出讓收入同比增長14%；在土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收方面，作為土地財政主力軍的契稅和土地增值稅在2016年9月同比分別增長了11.7%和13.7%①?？梢姡胤截斦杖雽Ψ康禺a(chǎn)的依賴日益嚴重。

本文認為，2016年中國大部分城市的房價是由擴張性貨幣政策、制造業(yè)投資不景氣資金向房地產(chǎn)聚集等眾多因素共同促成的?！盃I改增”對房價的影響只是其中的一個間接因素，具體表現(xiàn)為：“營改增”的政策性減收效應使地方政府將發(fā)展房地產(chǎn)作為緩解財政稅收的重要途徑，從而與其他眾多因素一道，成為房價飆升的助推劑。當然，需要說明的是，分析各類經(jīng)濟現(xiàn)象的影響因素一般基于其他因素未發(fā)生特別大變動的情況下來分析的，關(guān)于“營改增”對財政收入的影響亦如此，由于經(jīng)濟增長是常態(tài)，稅收自然會隨著經(jīng)濟的增長而增長，從長期來看，特別是在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到調(diào)整后,“營改增”政策對財政收入的增長可能會產(chǎn)生較為積極的影響。但在短期內(nèi)其他因素未發(fā)生特別大變動的情況下，“營改增”必然使稅收增長受到不利影響，且該政策和其他眾多因素一起，共同對房價波動產(chǎn)生了影響。

注釋：

① 數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國財政部國庫司 http://gks.mof.gov.cn/zhengfuxinxi/tongjishuju/201610/t20161019_2438319.html(2016-10-19)/[2016-10-19].

[1]財政部，國家稅務總局.關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知：財稅〔2016〕36 號[EB/OL].(2016-03-23)[2016-10-19].http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2043931/content.html .

[2]國家稅務總局.關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告：國家稅務總局公告2016年第16號[EB/OL]. (2016-03-31) [2016-10-19]. http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2062130/content.html.

[3]財政部，國家稅務總局.關(guān)于簡并增值稅征收率政策的通知：財稅〔2014〕57號[EB/OL].(2014-06-13)[2016-10-19]. http://www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengwengao/wg2014/wg201407/201502/t20150204_1188194.html.

[4]賈朝華.營改增對建筑業(yè)的影響[J]. 財會學習,2016(18):153-154.

[5]袁洲，何倫志.新常態(tài)下營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策[J]. 會計之友，2016(20)：114-116.

[責任編輯 李夕菲]

2016-10-19

本文系江門市哲學社會科學資助項目“營改增對地方財政收入的影響研究”(批準號：JM2014B02)和廣東省財政廳項目“營改增背景下中央與地方的財稅關(guān)系研究”(批準號：2015A86)的階段性研究成果。

祝蘭芳(1982—)，女，江西九江人，碩士，講師，主要從事稅務管理、價值評估研究。

F812.42

A

1009-1513(2017)01-0067-04