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    物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r研究

    2017-03-06 03:55席華潔祖融
    商情 2016年46期
    關(guān)鍵詞:物業(yè)管理建議現(xiàn)狀

    席華潔+祖融

    【摘要】近年來(lái),雖然我國(guó)房地產(chǎn)政策在不斷調(diào)整,且主要以去庫(kù)存在為主,但隨著人民生活水平的提高,人均收入的增加,買(mǎi)房的需求也在不斷提升。與此同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)-物業(yè)管理業(yè)也與人民生活日漸親密。本文通過(guò)對(duì)我物業(yè)管理的現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題進(jìn)行分析研究,提出了合理的適合我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀的建議。

    【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 現(xiàn)狀 問(wèn)題 建議

    近年來(lái),雖然我國(guó)房地產(chǎn)政策在不斷調(diào)整,且主要以去庫(kù)存在為主,但隨著人民生活水平的提高,人均收入的增加,買(mǎi)房的需求也在不斷提升。與此同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)-物業(yè)管理業(yè)也與人民生活日漸親密。物業(yè)管理公司是經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè),是受業(yè)主委托,對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的一個(gè)法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體,屬于服務(wù)行業(yè)。但是近年來(lái),業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛事件時(shí)有發(fā)生,物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理也成為日常生活中大家所關(guān)心的問(wèn)題之一。

    一、我國(guó)物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

    1981年,我國(guó)第一家物業(yè)管理公司在深圳成立,發(fā)展至今,物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量,推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。目前,隨著房地產(chǎn)業(yè)地不斷發(fā)展,我國(guó)物業(yè)管理業(yè)發(fā)展迅速,物業(yè)管理類型大約有11大類,涉及多個(gè)領(lǐng)域,其中包括住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)、政府辦公用房、醫(yī)院、學(xué)校、碼頭、商場(chǎng)等。但與物業(yè)管理發(fā)達(dá)國(guó)家相比,由于受物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人民收入水平等多方面因素的影響,我國(guó)物業(yè)管理來(lái)存在覆蓋率低、地區(qū)差距較等問(wèn)題。

    從物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看,我國(guó)南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大中城市物業(yè)管理開(kāi)展早、發(fā)展速度快,我國(guó)南北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理業(yè)發(fā)展程度差距明顯。

    二、我國(guó)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

    一是體制還有待完善。2007年,我國(guó)首次公布了《物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》,先后經(jīng)過(guò)幾次修訂后,2016年修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》共七章七十條。雖有該條例實(shí)施細(xì)則做法律依據(jù),但實(shí)際的實(shí)施情況不容樂(lè)觀。例如,業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)區(qū)選舉某些人,做為業(yè)主的代言人對(duì)物業(yè)管理公司的行為進(jìn)行監(jiān)督,但沒(méi)有任何法規(guī)規(guī)定是否成立業(yè)主委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)在行使法律賦予的權(quán)力時(shí),無(wú)法可依。

    二是監(jiān)管部門(mén)不確定。我國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》只是對(duì)物業(yè)管理公司的職責(zé)進(jìn)行了規(guī)定,但是具體的監(jiān)管部門(mén)沒(méi)有規(guī)定,因此,物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí),業(yè)主會(huì)感到訴求無(wú)門(mén),無(wú)法確定該向哪個(gè)部門(mén)進(jìn)行投訴維權(quán)。例如,物業(yè)費(fèi)是由價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定的由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,向業(yè)主所收取的費(fèi)用,雖有標(biāo)準(zhǔn),但是物業(yè)管理公司有根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利,如果業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)不合理,物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間就會(huì)產(chǎn)生矛盾糾紛,但因沒(méi)有確定的監(jiān)管部門(mén),最終因業(yè)主無(wú)處投訴而只能不了了之。

    三是市場(chǎng)化程度不高。我國(guó)物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的,但它仍然沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾,仍然在進(jìn)行著一些非市場(chǎng)化的運(yùn)作。作為市場(chǎng)主體的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí),業(yè)主委員會(huì)組建難度大,自治能力弱,作用未真正發(fā)揮。而且,物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商、房管單位之間仍在或多或少的經(jīng)濟(jì)依賴關(guān)系,地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清等局面仍然存在。

    三、完善物業(yè)管理的相關(guān)建議

    一是完善法規(guī)制度。不斷健全管理的相關(guān)法律法規(guī),通過(guò)相關(guān)立法機(jī)關(guān),在其職能范圍內(nèi),利用相關(guān)立法權(quán)力,發(fā)揮立法機(jī)關(guān)的監(jiān)督職能,規(guī)范、優(yōu)化物業(yè)管理行業(yè)行為,推動(dòng)行業(yè)向健康、專業(yè)的方向發(fā)展,提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量,維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的合法權(quán)益。

    二是加強(qiáng)宣傳,轉(zhuǎn)變觀念。加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的宣傳,積極促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通交流,建立良好的、和諧的物業(yè)關(guān)系。及時(shí)公開(kāi)物業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)信息內(nèi)容,避免業(yè)主因信息的不對(duì)稱,造成雙方在物業(yè)管理上的誤解。通過(guò)公告欄、宣傳欄等形式對(duì)業(yè)主進(jìn)行宣傳,提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí),從根本上改變業(yè)主的主觀物業(yè)管理觀念。

    三是增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),提高企業(yè)素質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)要從根本上提高“顧客就是上帝”的服務(wù)意識(shí),通過(guò)引入專業(yè)的人才或通過(guò)人力資源管理規(guī)劃,以培訓(xùn)的形式,增強(qiáng)物業(yè)管理員工的服務(wù)意識(shí)。同時(shí),引入專業(yè)、先進(jìn)的管理人才,有利于提高物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象,建立和諧、專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)鏈條,提高企業(yè)整體素質(zhì)。

    參考文獻(xiàn):

    [1]繆澤松.我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策[J].百度文庫(kù),2012.

    [2]鄧熾南.淺淡物業(yè)管理收費(fèi)難的原因與對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)師,2008.

    [3]黃安永.物業(yè)管理實(shí)務(wù)[J].中國(guó)建材工業(yè)出版社,1999.

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