研究房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展模式與政策支持

張克

【摘 要】房地產(chǎn)信托資金是近年來逐漸興起的一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，在部分發(fā)達國家已經(jīng)十分成熟。房地產(chǎn)行業(yè)對融資的需求比較大，要求比較高，房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展前景較好。以當前房地產(chǎn)信托基金發(fā)展情況為基礎(chǔ)，結(jié)合近年來的工作經(jīng)驗，提出如何完善房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展模式，結(jié)合政策支持的方式，促使該行業(yè)更好的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托；投資；基金；發(fā)展模式；政策

一、引言

房地產(chǎn)信托投資基金是目前比較常見的一種，通過公司或者各種信托組織，融合不同投資者資金的運行模式?？梢允褂眠@些資金來收購持有收益類房地產(chǎn)，也可以利用這些資金來進行融資，享受各種稅收層面的優(yōu)惠。目前我國大多數(shù)的房地產(chǎn)信托投資基金都是以公司為單位，將股票在證券交易所或者是自由市場上掛牌交易。雖然房地產(chǎn)信托投資資金是國內(nèi)已經(jīng)開始發(fā)展，但是苦于起步時間較晚、政策傾斜性差，所以尚處于發(fā)展階段，并不完善，下文將對相關(guān)問題進行闡述。

二、當前國內(nèi)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展

1.房地產(chǎn)信托投資基金的描述

房地產(chǎn)信托投資基金的主要運行模式，就是通過信托或者通過公司等組織形式，將不同投資資金融合到一起，為房地產(chǎn)商融資使用，也可以利用這些資金來收購盈利性的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的信托投資基金收入一般都是來自于各個房地產(chǎn)項目分紅、資金使用利息及其他收入。作為證券化房地產(chǎn)產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托投資基金在國外的發(fā)展時間比較長，不論是北美地區(qū)還是歐洲地區(qū)，相關(guān)政策都已經(jīng)比較純屬，覆蓋率超過10%。房地產(chǎn)信托投資基金在中國發(fā)展的起步時間比較晚，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)信托投資基金進入人們的視線。因為受到法律政策等諸多方面因素的影響，目前尚未出臺相對比較完善的房地產(chǎn)信托投資基金政策條例。但是從國家發(fā)展的角度來看，國內(nèi)正在開始逐漸的推進證券化資產(chǎn)的發(fā)展，這一點在房地產(chǎn)信托投資基金重視程度上的表現(xiàn)尤為明顯。

2.海外上市房地產(chǎn)信托投資基金

上市是較理想的一種融資方式，但是因為目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資基金不論是上市途徑還是政策法律，都不夠完善是，所以導致大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都選擇在海外上市，并在海外地區(qū)進行融資。房地產(chǎn)信托投資基金海外上市模式主要包含下述兩個方面：

一是離岸模式，這種模式可以讓國外的企業(yè)掌握內(nèi)地的物業(yè)，作為國外的企業(yè)可以利用房地產(chǎn)信托投資基金來操控上市交易。這種模式運行難度比較低，而且稅負也比較少，是比較常見且實用性較強的模式。

二是凱德模式，這種模式的要點就是國內(nèi)公司以及國內(nèi)的物業(yè)，都可以讓國外的企業(yè)持有。國外的企業(yè)可以將房地產(chǎn)信托投資基金作為媒介，通過設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金的方式，在境外進行上市交易。

3.特殊類型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品

經(jīng)過近年來的不斷發(fā)展，特殊類型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在國內(nèi)取得了一定的發(fā)展成就，這種房地產(chǎn)信托投資基金，一般情況下代指了權(quán)益型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。比如某公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，這款產(chǎn)品和之前的各種項目都不同，該產(chǎn)品可以事先完成資金募集，之后將這部分募集到的資金應用到發(fā)展前景比較理想的房地產(chǎn)投資地區(qū)。這種投資具有一定的多樣性，包含了股權(quán)投資、貸款投資、物業(yè)購買投資等多種不同的投資模式。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行不同，投資一般通過分期發(fā)行的方式來發(fā)行產(chǎn)品。除此之外，還提出了一系列的規(guī)定。規(guī)定了投資者可以擁有超額分配權(quán)力以及受益比例優(yōu)先享有權(quán)利等。

從整體上來看，這種計劃如果從設(shè)計的層面來看，采取了房地產(chǎn)信托投資資金所給出的標準，雖然不能完全滿足房地產(chǎn)投資資金的各種硬性條件，但是這種信托計劃大部分都有契約型的封閉式基金特點。這種信托計劃在誕生之后，特殊類型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展速度比較快，而且發(fā)展規(guī)模也在不斷的擴張。

三、當前我國房地產(chǎn)信托投資資金發(fā)展模式

1.培養(yǎng)復合型人才

房地產(chǎn)信托投資基金，對人才需求較高，相關(guān)從業(yè)人員不僅要掌握基礎(chǔ)金融產(chǎn)品以及基礎(chǔ)金融市場發(fā)展的理論知識，同時也要有一定的理財能力。不斷的了解和掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識點，提升自身管理工作經(jīng)驗。房地產(chǎn)信托投資基金在美國發(fā)展的初期，發(fā)展情況并不理想。導致發(fā)展不理想的直接原因就是因為人才吸收強度較差。因為國內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資基金剛剛開始發(fā)展，許多房地產(chǎn)信托投資基金都處在起步階段，所以和國外的差距比較大。從國內(nèi)市場的整體發(fā)展情況來看，因為國內(nèi)缺少專業(yè)投資型人才，并且從事房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)業(yè)的復合型人才也比較少，所以想要保證房地產(chǎn)信托投資基金行業(yè)的正常發(fā)展，就必須要不斷的培養(yǎng)各種復合型人才，這也是目前學術(shù)界以及地產(chǎn)界的主流發(fā)展趨勢。

2.完善法律與政策

房地產(chǎn)信托投資基金的參與方比較多，而且參與形式也相對比較復雜，不論是運營模式還是組織模式，都具有多樣性特點，所以必須通過法律法規(guī)等對其進行規(guī)范化處理。傳統(tǒng)的封閉式產(chǎn)業(yè)基金發(fā)展模式、信托產(chǎn)品發(fā)展模式以及現(xiàn)存投資模式等，都需要將《信托法》作為基本法律條款對其加以完善。《信托法》和信托有直接關(guān)聯(lián)，對信托投向產(chǎn)業(yè)的涉及比較少，所以局限性比較明顯。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金不論是在法律方面還是法規(guī)方面、政策方面，細節(jié)處理都不夠理想，這也是當前房地產(chǎn)信托投資基金運轉(zhuǎn)中必須要關(guān)注的問題。所以針對該情況，為了提升房地產(chǎn)信托投資基金使用的便捷性，國內(nèi)的專業(yè)工作人員必須要對房地產(chǎn)信托投資基金法律法規(guī)進行完善。

3.完善監(jiān)督機制

目前國內(nèi)的金融監(jiān)管，主要是通過分業(yè)監(jiān)督的形式來實現(xiàn)金融監(jiān)管。這種監(jiān)管模式的專業(yè)化水平比較低，而且立法監(jiān)管層次也不理想。所有的金融行業(yè)，可以相互協(xié)調(diào)、相互協(xié)作，這也是目前房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一。從目前的監(jiān)管工作開展的情況來看，不論是在運作環(huán)節(jié)，還是監(jiān)督機構(gòu)管理環(huán)節(jié)，都與主流發(fā)展趨勢不符。所以房地產(chǎn)信托投資基金所固有的混合屬性會與國內(nèi)主流的監(jiān)督管理工作機制相沖突。不同的行業(yè)，監(jiān)督管理工作方式不同，各個環(huán)節(jié)各司其職的工作模式，會導致信息共享效率低下。想要保證房地產(chǎn)信托投資基金的正常發(fā)展，就必須要不斷優(yōu)化監(jiān)督機構(gòu)的日常溝通和交流，讓不同部門清楚的認識到所在部門應當承擔的責任，為房地產(chǎn)信托投資基金日后的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，優(yōu)化監(jiān)督管理工作環(huán)境。

4.未來發(fā)展空間

房地產(chǎn)信托投資資金，在中國的未來發(fā)展前景比較廣闊。因為房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，所以對經(jīng)濟發(fā)展的意義重大。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持，不僅需要投入的資金量比較大，而且項目建設(shè)所用資金的周轉(zhuǎn)時間也比較長，是典型資本密集型產(chǎn)業(yè)之一，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，離不開金融行業(yè)的支持。從近年來國內(nèi)發(fā)展的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)因為融資渠道比較單一，長時間依賴國有銀行貸款，導致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受阻。首先，固定不變的融資模式，會導致房地產(chǎn)行業(yè)融資被限制，影響其發(fā)展速度和發(fā)展規(guī)模。除此之外，還會讓銀行承受貸款風險以及房地產(chǎn)行業(yè)的市場風險。在金融危機發(fā)生之后，央行的資金收縮力度比較高，不但提升了貸款的門檻，同時也提升了對房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，導致部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈條斷裂的問題。

針對該情況，國內(nèi)吧部分房地產(chǎn)公司開始研究全新的融資模式，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了活力。多年來的不斷發(fā)展，讓房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額迫近萬億元。但是從發(fā)展模式上不難看出，目前房地產(chǎn)資金信托的主要形式依然是貸款，起到一種過橋貸款的作用。這種貸款模式并沒有從根本上打破傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)上存在的問題，并且和央行的房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策也有一些違背之處，所以銀監(jiān)會在不斷提升對房地產(chǎn)信托業(yè)務的監(jiān)督強度。目前所有的信托公司在發(fā)放貸款之前，必須要先查閱房地產(chǎn)開發(fā)項目是否有“四證”以及是否滿足項目最低開發(fā)條件。所有的信托公司，都不能將信托資金當成土地儲備貸款進行發(fā)放，這也在一定程度上提升了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展難度。

四、總結(jié)

國家經(jīng)濟發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的支持，為了全面提升房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，必須打破傳統(tǒng)融資模式，讓融資模式變的多元化，以此來帶動行業(yè)發(fā)展。上文分別從兩個大方向提出了目前國內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來一段時間內(nèi)的主流發(fā)展走向，希望可以為日后工作的正常開展提供參考。

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