房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法的理論研究

程越

摘 要：當(dāng)今，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)的價(jià)格越來越成為了人們所關(guān)注的焦點(diǎn)。本文從房地產(chǎn)的特點(diǎn)、房地產(chǎn)的類型、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成以及影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素入手，分析了傳統(tǒng)的估價(jià)方法以及新興的估價(jià)方法，并對(duì)各種方法進(jìn)行了比較分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；價(jià)格形成；評(píng)估方法

0 引言

隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)之間買賣日趨增多，由于房地產(chǎn)牽扯到太多利益群體，房地產(chǎn)的價(jià)格越來越受到人們的普遍關(guān)注。因此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估是非常必要的，有利于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述

1.1 房地產(chǎn)的特點(diǎn)

不可移動(dòng)性、耐用（耗）性、異質(zhì)性（即使在外形上一模一樣，但也肯定存在朝向、層位等方面的差異）、高價(jià)值性、供給有限性、投資與消費(fèi)雙重性等、均為房地產(chǎn)的特點(diǎn)。

1.2 房地產(chǎn)的類型

土地有農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)土地之分，因此房地產(chǎn)也有在農(nóng)村和城鎮(zhèn)之分。農(nóng)村土地只有建設(shè)用地和耕地之分，房地產(chǎn)存在于建設(shè)用地上。城鎮(zhèn)土地按照其用途，可分為：1、居住類房地產(chǎn)；2、商業(yè)類房地產(chǎn)；3、休閑類房地產(chǎn)；4、公共事業(yè)類房地產(chǎn)；5、工業(yè)類房地產(chǎn)。

1.3 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

房地產(chǎn)價(jià)格由土地價(jià)格和建筑物價(jià)格構(gòu)成。其中土地價(jià)格分“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價(jià)和舊城區(qū)改造地價(jià)，建筑物價(jià)格分為建筑物生產(chǎn)成本和建筑物銷售成本。

1.4 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

1.4.1 一般因素

一般因素指影響房地產(chǎn)價(jià)格的整體宏觀因素，包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素和其他因素。

1.4.2 區(qū)域因素

區(qū)域因素指一個(gè)地區(qū)不同功能上區(qū)分地價(jià)的因素。一般來講，無論是住宅區(qū)，還是商業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)，地段越好，價(jià)格越高。

1.4.3 個(gè)別因素

個(gè)別因素較為細(xì)致，指不同地塊之間的微小差異。如通風(fēng)，日照，交通的方便程度等。

2 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法有很多種，可以分為傳統(tǒng)評(píng)估方法和新興評(píng)估方法。傳統(tǒng)評(píng)估方法即為我們所熟知的成本法，收益法，市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法。新興評(píng)估法有很多種，在這里主要展示最具有代表性的特征價(jià)格法，模糊邏輯法，貝葉斯判別法，其他如政策性評(píng)估法，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法等也會(huì)做簡要的介紹。

2.1 傳統(tǒng)評(píng)估方法

2.1.1 成本法

成本法也稱為累積法或承包商法。成本法的基本思路是以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和應(yīng)納稅金來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

2.1.2 收益法

收益法又可稱為收益資本化法、投資法。收益法的基本思路是將估價(jià)對(duì)象未來各期純收益，選用適合的折現(xiàn)率，折算為現(xiàn)值，再將各期純收益的現(xiàn)值累計(jì)，累計(jì)之和即為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的方法。

2.1.3 市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法又稱交易實(shí)例比較法、現(xiàn)行市價(jià)比較法。它是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已發(fā)生的房地產(chǎn)交易實(shí)例進(jìn)行比較，再加以修正來確定估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的方法。

2.1.4 假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，倒算法。它是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除預(yù)期各種開發(fā)及銷售的費(fèi)用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

2.2 新興評(píng)估方法

2.2.1 特征價(jià)格法

特征價(jià)格法也被稱為效用法或價(jià)格法。此方法是將不同房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)施分解并將房地產(chǎn)特征固定不變，從而將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的特征因素分離開來，剩下的部分就是受供需關(guān)系決定的房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

特征價(jià)格法取樣較為容易，模型的經(jīng)濟(jì)意義更為直觀，該方法也被學(xué)術(shù)界賦予崇高的地位。

2.2.2 模糊邏輯法

傳統(tǒng)評(píng)估方法在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候都無法避免不確定因素的干擾，并且房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中無法量化。正由于此，模糊邏輯法為這類問題提供了一個(gè)可供參考的解決方法。

2.2.3 貝葉斯判別法

貝葉斯判別法的基本思路是：如果知道已經(jīng)發(fā)生了交易的房地產(chǎn)有K種類型，而且從反映房地產(chǎn)物理、經(jīng)濟(jì)特征的各種因素中確定了m個(gè)主導(dǎo)性因素及其指標(biāo)。當(dāng)需要確定待估房地產(chǎn)X歸屬于以上K種類似房地產(chǎn)的何種類型時(shí)，根據(jù)判別規(guī)則，找出X來自K類型中某i類的后驗(yàn)概率h（i/x），比較h（i/x）的大小，將x歸到使h（i/x）達(dá)到最大值的那一類型的類似房地產(chǎn)中，這樣就得到了評(píng)估結(jié)果。

政策性評(píng)估方法是政府制定的，適用于規(guī)定的估價(jià)業(yè)務(wù)范圍的房地產(chǎn)估價(jià)方法。

3 傳統(tǒng)評(píng)估方法與新興評(píng)估方法評(píng)價(jià)和比較

3.1 傳統(tǒng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法評(píng)價(jià)

3.1.1 傳統(tǒng)評(píng)估方法的優(yōu)點(diǎn)

總的來說，成本法，收益法，市場(chǎng)比較法，假設(shè)開發(fā)法在實(shí)踐中得到了廣泛的應(yīng)用。不同的方法應(yīng)用的地方也不一樣，針對(duì)這四類傳統(tǒng)評(píng)估方法的特點(diǎn)，成本法最適用于折舊較少和建筑成本易于評(píng)估的新建筑物評(píng)估，以及市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)資料缺乏的房地產(chǎn)類型評(píng)估；收益法最適用于有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營用房地產(chǎn)的估價(jià)；市場(chǎng)比較法最適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較高，而特殊用途的房地產(chǎn)由于缺乏交易實(shí)例則不適用市場(chǎng)比較法；假設(shè)開發(fā)法最適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，具體來說包括將生地開發(fā)為熟地租售，在熟地上建造房屋租售，將在建工程完成為房地產(chǎn)租售。針對(duì)待評(píng)估房地產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇合適的評(píng)估方法，有利于評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

3.1.2 傳統(tǒng)評(píng)估方法的缺點(diǎn)

雖然傳統(tǒng)評(píng)估方法應(yīng)用比較廣泛，但是這些方法存在著許多局限性，主要表現(xiàn)在以下三點(diǎn)：（1）傳統(tǒng)評(píng)估方法都存在一定的主觀性。（2）傳統(tǒng)評(píng)估方法都要求房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟。這一要求本身就是對(duì)我國房地產(chǎn)評(píng)估的否認(rèn)。（3）傳統(tǒng)評(píng)估方法對(duì)樣本容量都有嚴(yán)格的要求。

因此，在選擇使用傳統(tǒng)評(píng)估方法對(duì)待估房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，針對(duì)待估房地產(chǎn)的特點(diǎn)，首先要選擇適合的方法，另外一個(gè)非常重要的問題就是要盡量規(guī)避所選方法的局限性，若實(shí)在無法規(guī)避，也要盡量降低這些局限性所帶來的影響，保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

3.2 新興房地產(chǎn)評(píng)估方法的評(píng)價(jià)

3.2.1 新興評(píng)估方法的優(yōu)點(diǎn)

相比于傳統(tǒng)方法，新興評(píng)估方法可以克服傳統(tǒng)評(píng)估方法的諸多局限性，更好的體現(xiàn)定量性。特征價(jià)格法將影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種屬性，進(jìn)行了特征化，用各種不同的特征值來代表這些屬性，利用函數(shù)模型，再結(jié)合統(tǒng)計(jì)知識(shí)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)知識(shí)，更好地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行量化；模糊邏輯法也是如此，對(duì)于傳統(tǒng)方法無法量化的一些不確定性因素，模糊邏輯法采取了專家團(tuán)隊(duì)測(cè)評(píng)的方法來降低這些不確定性，很大程度上打破了這些局限性；貝葉斯判別法充分利用了統(tǒng)計(jì)、數(shù)理、計(jì)量的知識(shí)，將這些因素量化成某個(gè)變量；每個(gè)神經(jīng)元都是一個(gè)變量，通過比較實(shí)例與待估對(duì)象，進(jìn)而進(jìn)行量化。新興評(píng)估方法是隨著社會(huì)的發(fā)展逐漸形成的，其理論基礎(chǔ)也還需要在實(shí)踐中慢慢證實(shí)，因而其普遍性沒有像傳統(tǒng)評(píng)估方法那樣強(qiáng)，不過可以相信在未來，新興房地產(chǎn)評(píng)估方法一定會(huì)被大多數(shù)人所接受，成為主流的評(píng)估方法。

3.2.2 新興評(píng)估方法的缺點(diǎn)

雖然新興評(píng)估方法解決了許多傳統(tǒng)評(píng)估方法的不足之處，但不可否認(rèn)的是其自身也存在著一定的局限性。如在現(xiàn)實(shí)生活中，一些因素根本不可能量化為變量，這就是新興評(píng)估方法的不足之處。

4 結(jié)論

總結(jié)傳統(tǒng)評(píng)估方法和新興評(píng)估方法后，可以發(fā)現(xiàn)，任何一種評(píng)估方法都有一定的前提條件，為特定的市場(chǎng)或環(huán)境所服務(wù)。當(dāng)這些前提發(fā)生改變后，評(píng)估方法的效力和精準(zhǔn)性也會(huì)發(fā)生變化，進(jìn)而影響評(píng)估結(jié)果，無法得到待估房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。本文論述了傳統(tǒng)評(píng)估方法和新興評(píng)估方法及其比較，可以發(fā)現(xiàn)新興評(píng)估方法較為科學(xué)。一方面，新興評(píng)估方法是在傳統(tǒng)評(píng)估方法的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，解決了傳統(tǒng)評(píng)估方法的不足之處，但另一方面，新興評(píng)估方法的發(fā)展并不是對(duì)傳統(tǒng)評(píng)估方法的摒棄，像我國，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟的情況下，傳統(tǒng)評(píng)估方法依舊占據(jù)著重要的地位，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)展成熟，數(shù)據(jù)獲取相對(duì)容易后，新興評(píng)估方法的優(yōu)勢(shì)才可以展現(xiàn)出來，其重要性才會(huì)凸顯。

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