房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險控制的措施分析

摘 要 隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，國民生產(chǎn)總值不斷提高，人均收入有了很大的增長，我國民眾購買力增強。在傳統(tǒng)思想的影響下，民眾大多將結(jié)余用于購買房屋，房地產(chǎn)事業(yè)也因此獲得了發(fā)展的良機。但如今房地產(chǎn)顧客市場趨于飽和，行業(yè)內(nèi)市場份額的占取更加困難，與此同時，與房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈條獲得了發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本越來越高。房地產(chǎn)行業(yè)如何保持自己的競爭優(yōu)勢，業(yè)內(nèi)企業(yè)如何提高自己的核心競爭力，是當(dāng)前眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的難題。本文從房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的角度分析其面臨的風(fēng)險，并解釋了風(fēng)險產(chǎn)生的原因，最終提出了控制房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險的有效措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃；風(fēng)險控制

引言：

市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的逐漸深入和國民生產(chǎn)總值的不斷提高，表明了我國經(jīng)濟(jì)實力正在逐漸增強。在具有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)因滿足了我國民眾對房屋的強烈需求，獲得了發(fā)展的良機，房地產(chǎn)事業(yè)在較長的一段時間內(nèi)保持了穩(wěn)定而高速的增長。但目前，我國房地產(chǎn)事業(yè)面臨者一定的困境，并在稅務(wù)籌劃等方面存在較大的風(fēng)險。不同類型和不同程度的稅務(wù)籌劃風(fēng)險會導(dǎo)致我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)生動蕩。因此，我國應(yīng)當(dāng)保持對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險控制的高度重視，并總結(jié)出稅務(wù)籌劃風(fēng)險的種類，發(fā)掘風(fēng)險的產(chǎn)生原因，在此基礎(chǔ)上提出控制風(fēng)險的措施。

一、房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險

1.政策方面

我國房地產(chǎn)事業(yè)在一段時間內(nèi)取得爆發(fā)性增長且持續(xù)了較長的時間，在很大程度上是因為有政府的政策支持。目前，我國以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，大力發(fā)展生產(chǎn)力，房地產(chǎn)事業(yè)在提高我國國民消費水平上做出了極大的貢獻(xiàn)，同時促進(jìn)了我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但通過考察我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，發(fā)現(xiàn)我國現(xiàn)今運行的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系在經(jīng)濟(jì)體制上還存在較大的漏洞，對房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響。同時，政府雖然給予房地產(chǎn)事業(yè)政策支持，卻未頒發(fā)與房地產(chǎn)事業(yè)相關(guān)的政策文件，政府許下的空頭支票使房地產(chǎn)事業(yè)遭受著極大的風(fēng)險。

2.法律方面

在房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險中，法律方面的風(fēng)險占了很大的比重。在我國房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進(jìn)展的同時，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)并未得到同步發(fā)展和完善。在房地產(chǎn)稅務(wù)問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，主要原因就是在房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的過程中，政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機制對房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理，導(dǎo)致雙方在稅務(wù)問題上產(chǎn)生了較大的糾紛。因為法律法規(guī)有所欠缺，房地產(chǎn)行業(yè)一方可能未曾覺察到自己做出了違法行為，導(dǎo)致法律糾紛的產(chǎn)生；政府稅務(wù)工作人員也因為法律法規(guī)為對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃等方面做出明確規(guī)定，導(dǎo)致執(zhí)法失誤的狀況發(fā)生。

3.財務(wù)方面

做好企業(yè)的財務(wù)是一個企業(yè)安身立命的根本，良好的財務(wù)狀況才能保障企業(yè)得到長遠(yuǎn)的發(fā)展。與許多行業(yè)一樣，房地產(chǎn)行業(yè)也在財務(wù)上存在一些問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險的產(chǎn)生。房地產(chǎn)行業(yè)在日常運行和經(jīng)營中，對資金的使用有較高的把控能力，會高度重視企業(yè)資金的流動方向。房地產(chǎn)行業(yè)取得發(fā)展需要動用龐大的資金流，如果房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門無法把握資金的流動方向，就會導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重的財務(wù)危機，甚至破產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)在投資和運行中，對每個流程動用的資金都需要做好規(guī)劃和記錄，實現(xiàn)對資金的絕對掌控?，F(xiàn)今的房地產(chǎn)企業(yè)一般是通過銀行融資來獲取發(fā)展資金，企業(yè)通過稅務(wù)籌劃可以獲取高額的經(jīng)濟(jì)利益，也可能因某些影響因素遭受極大的風(fēng)險。

4.運營方面

房地產(chǎn)行業(yè)作為帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，許多行業(yè)依托房地產(chǎn)取得發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)所投資的項目數(shù)量龐大，與多個行業(yè)的多種業(yè)務(wù)產(chǎn)生了緊密的聯(lián)系。前期的房產(chǎn)建設(shè)、房產(chǎn)出售和后期的門面招商都會產(chǎn)生巨額的資金交易，也會產(chǎn)生數(shù)目巨大的稅務(wù)資金。房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中并未重視對稅務(wù)籌劃的投入，使企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上承受了不少的壓力，最終導(dǎo)致財務(wù)危機的產(chǎn)生。

5.行業(yè)方面

房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展在一定程度上破壞了各行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的格局，使眾多企業(yè)在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，將資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中。房地產(chǎn)行業(yè)作為帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，與國家政策，其他行業(yè)和我國公民素質(zhì)等方面有緊密的聯(lián)系，一旦其中的一個環(huán)節(jié)發(fā)生變化，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的危機，從而導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的產(chǎn)生。

二、稅務(wù)籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的原因

1.房地產(chǎn)稅收政策變動較大

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的稅收政策也處在不斷調(diào)整優(yōu)化的過程中。我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也發(fā)生了較大的變動，取得了較大的進(jìn)步。我國頒布了許多關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)和政策，但總體上而言，房地產(chǎn)稅收環(huán)境依然不夠完善。同時因為國內(nèi)外資金主體的合作和地域上的差別，我國在同一稅種上無法實現(xiàn)計稅的一致性，我國計稅的復(fù)雜性導(dǎo)致了風(fēng)險的產(chǎn)生。

2.稅務(wù)籌劃工作人員缺乏風(fēng)險意識

稅務(wù)籌劃是企業(yè)工作人員對企業(yè)應(yīng)交稅款的提前規(guī)劃，稅務(wù)籌劃工作人員根據(jù)企業(yè)進(jìn)度和國家相關(guān)政策預(yù)計稅款，并通過規(guī)劃在法律允許范圍內(nèi)盡量降低應(yīng)交稅款，減輕企業(yè)壓力。但房地產(chǎn)行業(yè)的影響因素太多，社會變動情況也無法預(yù)計，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了極高的風(fēng)險。但為逃避個人責(zé)任，企業(yè)稅務(wù)籌劃工作人員不愿進(jìn)行過多的創(chuàng)新發(fā)展，最終導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)籌劃與實際情況嚴(yán)重不符，招致更大的風(fēng)險。

3.對稅務(wù)籌劃的作用認(rèn)識不夠深刻

很多房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃的作用認(rèn)識不夠深刻，過度依賴稅務(wù)籌劃。這類房地產(chǎn)企業(yè)未認(rèn)識到稅務(wù)籌劃受社會各個因素的影響，市場和法律政策的變動都可能對稅務(wù)籌劃產(chǎn)生極大的影響，最終引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的危機。

4.缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不是一蹴而就的，其發(fā)展過程中政府即對其有扶持作用，也對其有規(guī)制作用。但總體而言，政府并未出臺較為完善的稅務(wù)籌劃制度，無法對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃人員起到監(jiān)管的作用，導(dǎo)致企業(yè)頻頻出現(xiàn)稅務(wù)籌劃上的誤差。

三、實現(xiàn)房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險控制的具體措施

1.科學(xué)籌劃，長遠(yuǎn)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的框架下運作，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及早了解國家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律法規(guī)，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律和政策規(guī)定明確企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本要求。如果房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，就必須做好科學(xué)的籌劃，在對國家和政府的法規(guī)和政策研究透徹的基礎(chǔ)上，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方向向國家法律政策迎合，讓房地產(chǎn)企業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省成本。房地產(chǎn)企業(yè)之所以有較大風(fēng)險，就是因為房地產(chǎn)項目是一個長期項目，資金投入巨大，但資金回籠較慢。因此，以可持續(xù)發(fā)展的眼光完成稅務(wù)籌劃工作非常重要，企業(yè)用長遠(yuǎn)的眼光對待稅務(wù)籌劃，最終能夠?qū)崿F(xiàn)降低成本的目標(biāo)。

2.樹立風(fēng)險意識，提高籌劃人員素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求極為強烈，這項工作對工作人員的專業(yè)知識有較高的要求，并具備相應(yīng)的技術(shù)能力。房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響較大，一旦某種因素發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)就會有極大的風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的特性要求從事該行業(yè)的工作人員樹立風(fēng)險意識，有較強的抗壓能力和責(zé)任心。同時企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意提高稅務(wù)籌劃工作人員的綜合素質(zhì)，注重增強工作人員的開拓能力和創(chuàng)新能力。稅務(wù)籌劃工作人員應(yīng)當(dāng)摒棄對傳統(tǒng)工作方式的過度依賴，提高對社會各個行業(yè)的關(guān)注度，時刻注意影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各個因素的變動情況，熟練掌握相關(guān)的法律和政策。稅務(wù)籌劃工作人員具備以上素質(zhì)后，就能通過人力降低房地產(chǎn)行業(yè)所遭受到的風(fēng)險。

3.正確認(rèn)識并深入理解稅務(wù)籌劃的作用

雖然做好稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的運營風(fēng)險，但稅務(wù)籌劃方案并不是萬能的，還存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃工作人員根據(jù)企業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展情況，制定出符合當(dāng)前社會發(fā)展?fàn)顩r的稅務(wù)籌劃方案。但社會處在不斷的發(fā)展變化中，籌劃方案中的關(guān)鍵因素和數(shù)據(jù)也處在不斷的發(fā)展變化中，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作時應(yīng)當(dāng)時刻注意社會狀況和相關(guān)數(shù)據(jù)的更新，并將其及時納入到籌劃方案中去。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作本質(zhì)上是企業(yè)在遵守法律和政策的基礎(chǔ)上通過合理運作節(jié)約納稅資金，減輕企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)，幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。認(rèn)清企業(yè)稅務(wù)籌劃的本質(zhì)有利于企業(yè)真正理解企業(yè)在規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險上的功效。

4.建立健全稅務(wù)籌劃制度

在傳統(tǒng)的企業(yè)稅務(wù)籌劃和政府稅務(wù)機關(guān)的關(guān)系中，企業(yè)扮演著被監(jiān)督者這一角色，而政府稅務(wù)機關(guān)始終扮演著監(jiān)督者這一角色，但如今，這種關(guān)系已經(jīng)無法滿足實際情況的需要了。企業(yè)稅務(wù)籌劃部門應(yīng)當(dāng)與政府稅務(wù)機關(guān)建立良性的互動關(guān)系，并建立強有力的稅務(wù)籌劃管理制度。通過這種制度，稅務(wù)機關(guān)能夠順利開展政府工作，企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員也能在制度的監(jiān)督下嚴(yán)格完成稅務(wù)籌劃工作。在該制度下，雙方關(guān)系更加密切，能夠為對方的工作帶來更多的便利。

四、結(jié)語

現(xiàn)今，房地產(chǎn)行業(yè)形勢復(fù)雜，國家通過宏觀調(diào)控實現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)職能，稅收政策也處于不斷調(diào)整的狀態(tài)中。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的增長點，對我國國民經(jīng)濟(jì)做出了巨大的貢獻(xiàn)，但如今也面臨著較大的困境。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視國家營改增對房地產(chǎn)行業(yè)影響的不確定性，通過科學(xué)合理的稅收籌劃方案減少企業(yè)的成本，獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

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作者簡介：

上官士全（1987年8月），性別：男，民族：漢族，山東省臨沂市人，學(xué)歷：研究生，職稱：中級會計師，單位：魯商置業(yè)股份有限公司，單位郵編：270000。