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    舊城有機更新之難

    2017-03-02 18:40:37李斌孔祥鑫張漫子
    財經(jīng)國家周刊 2017年4期
    關(guān)鍵詞:大柵欄琉璃廠公房

    李斌+孔祥鑫+張漫子

    站在“金名片”的高度認識舊城有機更新,以超常手段讓首都歷史文化遺產(chǎn)煥發(fā)光芒。

    位于天安門廣場以南的大柵欄琉璃廠地區(qū)擁有北京3片歷史文化保護區(qū),其中的大柵欄歷史文化街區(qū)與上海外灘、南京頤和路等區(qū)域都是第一批30個中國歷史文化街區(qū)。

    “雖然大柵欄琉璃廠地區(qū)保護更新工作取得了階段性成果,但在這樣一個歷史上緊鄰皇城的核心地區(qū),基礎設施條件之差,市民日常生活之難超乎想象。”在這里工作近5年的西城區(qū)北京大柵欄琉璃廠建設指揮部黨組書記王志忠說,必須站在中華文明“金名片”的高度認識名城保護和舊城有機更新,以超常手段讓首都歷史文化遺產(chǎn)煥發(fā)光芒。

    居民與游客“搶公廁”

    大柵欄琉璃廠地區(qū)位于天安門廣場南緣正陽門西南側(cè),占地面積約1.3平方公里,區(qū)域內(nèi)有護國觀音寺、安徽會館等區(qū)級以上文物保護單位24處,未定為文物保護單位的不可移動文物28處,匯集了內(nèi)聯(lián)升布鞋店、瑞蚨祥絲綢等27個中華老字號,擁有中國書店古籍修復、榮寶齋木板水印等14項非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。

    “故居文化、梨園文化、會館文化……這里凝聚了數(shù)百年廣博厚重的歷史文化,至今仍保留著相對完整的胡同肌理和豐富的文化元素。”提起所在的大柵欄琉璃廠地區(qū)的重要歷史地位,王志忠總是充滿自豪,“這里是真正的皇城根兒,著名建筑學家和城市規(guī)劃學家吳良鏞院士曾評價這里是‘一部中國城市史活的教材。”

    為推進該地區(qū)的保護與更新,北京市于2012年成立大柵欄琉璃廠建設指揮部。王志忠介紹,通過市區(qū)兩級政府多年持續(xù)投入,大柵欄琉璃廠地區(qū)保護復興取得了積極成效。

    《財經(jīng)國家周刊》記者了解到,在近年的實踐中,大柵欄琉璃廠地區(qū)探索了文保區(qū)內(nèi)市政道路改造、土地一級開發(fā)、保護修繕、微循環(huán)改造等模式,創(chuàng)新了自愿騰退、私房產(chǎn)權(quán)置換、公房平移、優(yōu)先回購、“兩權(quán)分離”、股權(quán)合作經(jīng)營、業(yè)態(tài)引導扶持等多元化改造模式,為歷史街區(qū)的整體保護提供了保障。

    西城區(qū)什剎海街道的樂春坊一號院,曾經(jīng)日漸凋敞的大雜院經(jīng)過重新翻建而煥然一新,錯落有致的房屋讓院落充滿生機與活力,富有創(chuàng)意的房間格局讓面積有限的房間內(nèi)處處充滿著生活氣息。

    如今,通過對居民生活條件的改善,大柵欄西街、楊梅竹斜街、西河沿街等數(shù)十條胡同街巷的市政基礎設施改造基本完成,平房煤改電、電力電信架空線入地、道路微循環(huán)、停車設施等工程,讓該地區(qū)的公共服務水平得到很大改善。

    “盡管大柵欄琉璃廠地區(qū)保護更新取得了階段性成果,但必須看到,與人民的期望相比,與歷史文化保護與傳承發(fā)展的要求相比,與建設首都國家文化中心和世界城市的目標相比還有一定差距?!蓖踔局艺f。

    “一邊是對歷史文化街區(qū)的萬眾矚目,一邊是舊城居民生活條件的艱難現(xiàn)狀?!蓖踔局艺f,“都說小康不小康,關(guān)鍵看老鄉(xiāng)。盡管做了很多市政基礎改造,但這里沒有燃氣管道,沒有集中供暖。居民沒有院廁和戶廁,還要跟游客‘搶公廁”。

    直管公房流轉(zhuǎn)難題

    大柵欄琉璃廠地區(qū)雖地處宣南文化的核心地帶,但在王志忠看來,其商業(yè)、旅游、休閑等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展缺乏有力的規(guī)劃定位和發(fā)展引導,深厚的文化底蘊和資源優(yōu)勢尚未轉(zhuǎn)化為區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

    “在這樣一個核心區(qū)域,小飯店、小旅館、小理發(fā)店等‘五小行業(yè)最為密集?!蓖踔局艺f,一個主要原因是對直管公房缺乏有效管理手段,部分直管公房被承租人出租給從事“五小行業(yè)”的外來人口,增加了這個地區(qū)疏非控人的難度。

    在大柵欄街道的114條胡同中,坐落著約2.7萬套房屋,其中直管公房超過1.8萬套,如今居住在直管公房中的居民以低收入和外來人口為主。

    “我們還要出臺相關(guān)司法程序,嚴格對直管公房出租管理,逐步解決直管公房出租混亂、外來人口管理無序的問題?!蓖踔局艺f。

    “舊城區(qū)直管公房劃轉(zhuǎn)、房屋征收等程序不明確,影響了該地區(qū)的改造和保護工作的順利開展?!蓖踔局艺f,大柵欄琉璃廠地區(qū)在民生改善、基礎設施改造升級、產(chǎn)業(yè)提升等方面資金需求量巨大。由于缺乏合理的回報機制,社會資金投入不足,很多大項目都是靠政府財政投入和國有企業(yè)運營。

    王志忠舉例說,例如,在勸業(yè)場的改造過程中,由于受到文保區(qū)限制,區(qū)域規(guī)劃容積率為0.5,地上建筑只能蓋一層,建成后產(chǎn)業(yè)開發(fā)不能過度商業(yè)化。“征地拆遷的成本,企業(yè)根本收不回來,社會資本就沒有積極性進入,最后不得已由西城區(qū)國有企業(yè)承接過來。”

    在楊梅竹斜街的改造中,其漸進生長、軟式更新的模式得到了業(yè)內(nèi)專家認可。但負責該項目的西城區(qū)國有企業(yè)廣安控股的實際回收卻寥寥無幾。王志忠說,這還是直管公房流轉(zhuǎn)的問題。居民拆遷騰退后,房屋產(chǎn)權(quán)無法劃到公司名下,就無法實現(xiàn)流轉(zhuǎn),只能是賬面資產(chǎn)。

    “有面子,也要有里子”

    “現(xiàn)在胡同美化,真挺漂亮的?!北本┐髺艡诮值琅嘀呛?5號院,66歲的張惠慶快人快語,“不過,我提個建議,有面子,也要有里子,能不能進一步改善一下院子里的環(huán)境?”

    這是一座至少已有150年歷史的大雜院。院子里加建了幾間房子,加上雨棚、電線、花架和花盆,顯得有些擁擠和凌亂。這里常年住著8戶人家,人口最多時達到30多人,伴隨孩子們長大搬出去、住進新房,現(xiàn)在常住的只有17人,多是老人,或是從企業(yè)退休或是社會化退休。

    近年,伴隨政府加強歷史文化街區(qū)保護和市政基礎設施改造,大力推進煤改電、架空線入地,變化悄然在胡同里發(fā)生:公共廁所得到修繕,路面更加平整,墻上貼了灰磚,有的還有精美的磚雕。

    “我這房子是2008年房管所重新蓋的。你看這墻,以前是碎磚頭,現(xiàn)在是整磚,保暖還湊合?!本用耨T文魁干過6年電工、20多年鉗工,這幾年從石景山區(qū)的樓房搬回15號院,照顧年逾8旬的老母親,母子倆住在不大的東房里。房子雖小,卻充滿生機:房間桌子和廚房架子上,擺放著一盆盆綠植。

    “都說故土難離,老年人都有難以割舍的胡同情結(jié)?!被貞浧饍簳r時光,他感慨萬千,“那時候熱鬧,誰家有臺黑白電視,就搬到院子里,大家一起看;逢年過節(jié),一家家拜年?,F(xiàn)在大家關(guān)系都很好,不過沒有以前那么親了?!?/p>

    從小在胡同里長大,馮文魁不習慣現(xiàn)在胡同的嘈雜:“一些房子租給搞餐飲、娛樂、住宿經(jīng)營的了?!?/p>

    地理位置特殊,歷史文化悠久,作為歷史文化保護街區(qū),位于北京中軸線附近的大柵欄街道歷來游人眾多,飯店、旅館等也比較多。

    “胡同就應該是安靜的,希望能靜下來?!瘪T文魁說,胡同里住的大多是老人,最大的心愿就是希望能有一個安安靜靜的環(huán)境。

    “現(xiàn)在送快遞和外賣的太多,有的電動車開得太快,不僅在馬路上橫沖直撞,還老在胡同里穿梭?!彼f,“聽說一些胡同采取了‘準物業(yè)的管理方式,讓胡同變得安靜有序,我們也希望能這樣?!?/p>

    培智胡同以北不遠,就是楊梅竹斜街,過去幾年時間里,有好幾百戶居民通過登記式疏解搬遷騰退,住上了樓房,這讓15號院不少“老北京”很是羨慕。

    “北京市正在進行人口調(diào)控,尤其是在核心區(qū)。能不能讓更多想搬走的人搬遷上樓?”張惠慶說。

    幾位“老北京”表示,如果政府對大柵欄街道全面進行改造,讓居民搬遷上樓,即便遠一點,如果配套齊全、交通方便,不少人是愿意的。

    讓“金名片”金光閃閃

    “應站在中華文明‘金名片的高度認識舊城,尤其是國家級歷史文化街區(qū)保護問題?!蓖踔局艺f,認識上去了,再下定決心、舍得投入,在重點項目上、方式方法上加以調(diào)整,“金名片”才會更加金光閃閃。

    保護古都風貌,實現(xiàn)有機更新,前提是要降低核心區(qū)人口密集程度。王志忠說,人口有效疏解是推動文保區(qū)民生改善、風貌保護與產(chǎn)業(yè)升級的核心工作,需要在疏解方式上探索創(chuàng)新。楊梅竹斜街試點登記式疏解后,大柵欄街道很多人都找到指揮部,希望能夠搬遷騰退。

    “建議在大柵欄街道擴大登記式疏解試點范圍?!蓖踔局艺f,“我們鼓勵自愿騰退,將定向安置與貨幣補償相結(jié)合,對特困家庭外遷采用保障房政策兜底。”

    “大柵欄琉璃廠地區(qū)缺少公益設施,零散院落居多。加大拆遷騰退力度,改善留守居民的住房條件也很重要?!蓖踔局艺f,以后要爭取給留下的當?shù)鼐用癖M可能多地修建公共廚房、公共廁所,有條件的還要給居民家里裝上馬桶?!?/p>

    “我們希望引導各類市場主體參與地區(qū)保護,充分發(fā)揮市場作用,通過向民間資本轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)等方式,吸引民間資本參與到文保工作中?!蓖踔局艺f,希望能夠下決心,加快直管公房改革,確定直管公房劃轉(zhuǎn)至實施主體名下涉及房屋轉(zhuǎn)移登記的程序,打通公房房屋土地權(quán)屬變更渠道。這有利于提升項目實施主體的積極性。

    對于一些重要的歷史文化遺產(chǎn),如短期內(nèi)缺乏民間資金注入修繕的安徽會館,“建議作為會館文化的一張‘金名片看待,以特事特辦的方式加大財政投入力度,解決資金缺口問題,早日煥發(fā)其光彩?!蓖踔局艺f。

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