輿情信息對我國商品房價格的影響研究

胡 超

(安徽財經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)，安徽 蚌埠 233000)

輿情信息對我國商品房價格的影響研究

胡 超

(安徽財經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)，安徽 蚌埠 233000)

近年來，備受矚目的房價變動引得各方陣陣熱議。統(tǒng)計局和金融機(jī)構(gòu)都推出相關(guān)房價指數(shù)以引導(dǎo)公眾預(yù)期，媒體對此的報道對房價的走勢也產(chǎn)生了顯著影響。將代表政府輿情的國房景氣指數(shù)、代表金融機(jī)構(gòu)的月度房價指數(shù)和代表媒體導(dǎo)向的輿論指標(biāo)納入房價預(yù)期模型分析房市輿情對房價的影響情況，結(jié)果表明：房價指數(shù)短期抑制房價上漲，而長期對房價產(chǎn)生了促進(jìn)作用；媒體播報數(shù)量和凈值的增加短期內(nèi)則會促進(jìn)房價的上漲，之后回調(diào)并逐漸減弱。

房價指數(shù)；媒體導(dǎo)向；房價走勢；預(yù)期管理

近年來，我國商品房市場發(fā)生了劇烈變化。首先是房價持續(xù)了十多年的普漲，數(shù)據(jù)表明，2001年我國住宅商品房均價是2 092.95元/M2，而2015年則上漲為6 513.17元/M2，是2001年的3.11倍。同時，商品房市場的銷售量和投資額也在成倍擴(kuò)張。其次是我國商品房市場表現(xiàn)出明顯的多極分化態(tài)勢：北上廣深等一線城市及部分省會城市如合肥的房價保持著高速上漲，而二三線城市的房價則維持較低的增長率。再次，相關(guān)研究表明我國房價的影響因素頗為復(fù)雜，房價的變化不僅僅受到了商品房供給、土地價格和市場利率的影響，還受到了各類房價指數(shù)和媒體輿論報道的沖擊。

日前，國家住建部發(fā)布公告要求各地要嚴(yán)格管理中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的各種房市信息，嚴(yán)厲打擊不實報道。研究房價指數(shù)和媒體導(dǎo)向?qū)ξ覈績r產(chǎn)生的影響，對引導(dǎo)我國商品房價格合理化、管理公眾房價預(yù)期有著重要的現(xiàn)實意義。

1 文獻(xiàn)綜述

關(guān)于輿情信息對我國商品房價格影響的研究，早在2005年吳建華在《媒體在穩(wěn)定房價中要負(fù)起責(zé)任》[1]一文中就指出媒體刊文措辭的正反面描述對公眾預(yù)期和房市走向有著重要影響，媒體在追求利潤的同時應(yīng)保持客觀公正性、兼具自身的社會責(zé)任，引導(dǎo)房市健康發(fā)展。2008年，梁德學(xué)、彭艷萍刊文《樓市迷局，媒體亂象》，[2]抨擊房價報道信息失真、熱衷炒作、謠言宣傳等幾大時弊，指出這些亂象對我國房市發(fā)展極為不利。2010年《中國記者》雜志發(fā)文《海南房價飆升中某些媒體的“作為”》，[3]報道房地產(chǎn)開發(fā)商邀請記者虛假報道、制造繁榮假象，使得海南房價連夜暴漲。2013年，林洪海在《宏觀調(diào)控背景下的廣州媒體房地產(chǎn)報道分析》[4]一文中，通過統(tǒng)計《廣州日報》《南方日報》和《羊城晚報》的相關(guān)報道，多角度分析三家媒體在宣傳廣州房市時各自表現(xiàn)出來的特點，深度剖析其成因并從現(xiàn)實層面和理論層面指出了相關(guān)建議。

但目前有關(guān)社會輿情和房價關(guān)系的研究都局限于理論層面，并未有實證研究分析。關(guān)于社會輿情作用的實證研究，2014年卞志村和宗旭嬌在《公眾學(xué)習(xí)、媒體信息披露與通脹預(yù)期形成》[5]及張成思在《媒體輿論、公眾預(yù)期與通貨膨脹》[6]文中，通過檢索相關(guān)數(shù)據(jù)庫關(guān)鍵字的方式量化媒體輿論指標(biāo)，對媒體輿論和我國通貨膨脹情況進(jìn)行了研究分析。

本文在前人研究的基礎(chǔ)上，借鑒相關(guān)數(shù)據(jù)的處理方法，將不同機(jī)構(gòu)的房價指數(shù)和量化后的媒體導(dǎo)向指標(biāo)作為房價輿情信息的代表納入房價模型。構(gòu)建計量模型對此問題進(jìn)行實證分析，探討各界的輿情信息對我國商品房價格變化的影響。

2 數(shù)據(jù)說明與模型構(gòu)建

2.1 數(shù)據(jù)說明

本文數(shù)據(jù)主要分為兩組：第一組數(shù)據(jù)反應(yīng)有關(guān)房價的輿情信息，主要包括月度房價指數(shù)、國房景氣指數(shù)和媒體導(dǎo)向指標(biāo)。月度房價指數(shù)(index1)由我國幾大證券機(jī)構(gòu)定期發(fā)布的指標(biāo)數(shù)據(jù)，用以說明我國房價變化情況及走勢的指標(biāo)，本文以此代表證券機(jī)構(gòu)的房價輿情信息。國房景氣指數(shù)(index2)是國家統(tǒng)計局定期發(fā)布的有關(guān)房市變化的數(shù)據(jù)，本文將此作為政府房價輿情信息的代表。媒體導(dǎo)向指標(biāo)(media)是從相關(guān)媒體平臺關(guān)于房價、房市變化報道的數(shù)量和凈值方面統(tǒng)計計算的指標(biāo)。該數(shù)據(jù)依據(jù)我國媒體的發(fā)行情況和影響力，采用人民日報、經(jīng)濟(jì)日報和21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報的相關(guān)數(shù)據(jù)來源作為我國媒體導(dǎo)向的代表。通過檢索房價、房市、地價等相關(guān)關(guān)鍵詞的方式對數(shù)據(jù)庫進(jìn)行篩選，然后逐一識別報道的內(nèi)容及正反面描述并進(jìn)行相應(yīng)統(tǒng)計。其中，報道中預(yù)期或描述房價上漲的記“+1”、預(yù)期或描述房價或房市低迷記“-1”，對于表示房市保持平穩(wěn)態(tài)度的文章記“0”，統(tǒng)計完成后分季度匯總，計算出每季度凈值與報道數(shù)量的比值作為該季度的媒體導(dǎo)向的描述指標(biāo)納入模型。第二組數(shù)據(jù)反應(yīng)的是房市的變化情況，主要包括我國住宅商品房均價(p)、土地價格(pl)、住宅商品房竣工面積(ca)，以及顯著影響房價走勢的貨幣供應(yīng)量(m2)和影響商品房銷售的貸款利率(r)。由于商品房銷售涉及長期住房貸款，本文選用的貸款利率是五年及以上期的住房公積金貸款利率。

本文數(shù)據(jù)的樣本區(qū)間為2005年4季度至2016年2季度，相關(guān)數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、中國人民銀行、中經(jīng)網(wǎng)、巨靈財經(jīng)資訊等網(wǎng)站。在數(shù)據(jù)處理過程中，采用插值法補全確實數(shù)據(jù)，并對異常值進(jìn)行了平滑修正。

2.2 模型構(gòu)建

本文借鑒Blanchard and Quah(1989)提出的SVAR模型研究輿情信息對我國商品房價格的影響。假設(shè)影響房價變化主要受到月度房價指數(shù)(index1)、國房景氣指數(shù)(index2)、媒體導(dǎo)向指標(biāo)(media)、貨幣供應(yīng)量(m2)和貸款利率(r)、土地價格(pl)、住宅商品房竣工面積(ca)等因素的綜合影響，即：

Pe=f (p, index1, index2, media, r, m2, pl, ca)

其中mediat=nt/Nt。

nt表示t時期內(nèi)三大媒體關(guān)于房市變化正負(fù)面報道的凈值，Nt表示t時期內(nèi)相關(guān)報道的絕對數(shù)量。

3 輿情信息對我國商品房價格影響的實證分析

3.1 平穩(wěn)性檢驗

在構(gòu)建模型之前，先采用ADF(Augmented Dickey-Fuller)檢驗方法檢驗各變量的平穩(wěn)性，檢驗結(jié)果表明除media序列外，其余序列均是一階平穩(wěn)，因而將相關(guān)序列一階差分后代入SVAR模型。

3.2 模型設(shè)定

構(gòu)建相關(guān)變量的VAR模型并進(jìn)行檢驗，檢驗結(jié)果表明土地價格(pl)和住宅商品房竣工面積(ca)作為外生變量，其余變量作為模型的內(nèi)生變量帶入模型構(gòu)建滯后階數(shù)為2的SVAR模型。

依據(jù)SVAR模型的設(shè)定要求，由于本文有6個內(nèi)生變量和2個外生變量，因而至少需要k(k-1)/2=15個約束條件。

Pe=f (p, index1, index2, media, r, m2, pl, ca)

矩陣A中的元素表示變量間的相關(guān)關(guān)系，根據(jù)其經(jīng)濟(jì)含義和實際經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我們設(shè)定如下約束條件：

(1)在現(xiàn)實生活中，由于當(dāng)期的房價指數(shù)、媒體輿論情況是根據(jù)當(dāng)期房價所決定的，因而對當(dāng)期房價影響較小，故設(shè)a12=a13=a14=0；

(2)當(dāng)期的房價指數(shù)主要是根據(jù)房市的變化計算而來，與當(dāng)前利率、貨幣供應(yīng)量的聯(lián)系較小，因而設(shè)a25=a26=a35=a36=0；

(3)由于我國的貸款利率和貨幣供應(yīng)量是取決于整個宏觀經(jīng)濟(jì)情況，與當(dāng)前的房價、房價指數(shù)以及有關(guān)房市的媒體輿論聯(lián)系較小，所以設(shè)a51=a52=a53=a54=a61=a62=a63=a64=0。

3.3 脈沖響應(yīng)分析

如圖1所示，圖中表示一個單位標(biāo)準(zhǔn)差的相關(guān)變量沖擊對房價的影響。其中，坐標(biāo)橫軸表示沖擊作用后的滯后期數(shù)，縱軸表示房價的變化情況，圖中實線部分表示脈沖響應(yīng)函數(shù)，設(shè)定滯后期為10。

圖1(a)顯示的是證券機(jī)構(gòu)公布的月度房價指數(shù)(index1)對房價的沖擊。在前四期內(nèi)，index1對房價的影響均是反向作用，在第五期轉(zhuǎn)為正向作用并且持續(xù)到后期。在第三期時，index1對房價的影響達(dá)到反向最低值，其后緩步回升。這說明短期內(nèi)月度房價指數(shù)的上漲信息使得房價逐步下降。從長期來看，月度房價指數(shù)的上漲對房價走勢起著正向的沖擊作用。

圖1(b)顯示的是國房景氣指數(shù)(index2)對房價的沖擊。相比較證券機(jī)構(gòu)公布的月度房價指數(shù)，國房景氣指數(shù)對房價的影響較小，但走勢基本趨同。在前三期內(nèi)，index2對房價的上漲起到反向推動作用，從第四期開始，index2對房價開始產(chǎn)生正向的沖擊效應(yīng)，且此后基本維持正向作用。在第二期，index2對房價的影響達(dá)到反向最低值，其后回升。這說明在短期內(nèi)，國房景氣指數(shù)的上漲會推動房價的下降，長期導(dǎo)致房價的上升。與index1相比較，index2對房價走勢產(chǎn)生的影響要相對較早，且相對較平緩。

圖1(c)是媒體導(dǎo)向?qū)Ψ績r的沖擊示意圖。從圖中可以看出，前四期中，媒體輿論數(shù)量和凈值的增加對房價產(chǎn)生明顯的正向沖擊，且在第三期達(dá)到最大值。而從第五期開始，媒體輿論對房價的影響轉(zhuǎn)為反向作用，且逐漸減弱。這說明在短期內(nèi)，媒體有關(guān)房市報道數(shù)量的增加使得房價在短期內(nèi)有個上升的動力，而從長期來看，媒體對房價的影響逐漸減弱。

綜上可以看出，相關(guān)機(jī)構(gòu)的房價指數(shù)在短期對房價走勢都有著反向作用，而媒體報道推動房價上漲。從長期來看，各變量的增加都會導(dǎo)致房價的上漲。但其影響程度隨著時間的推移逐漸減弱。這主要是由我國房市情況決定的，機(jī)構(gòu)類房價指數(shù)作為房市走向的衡量標(biāo)尺，其過高或者過低都說明了房價的不合理性，其中國房景氣指數(shù)作為政府房價輿情的代表，對市場的作用要顯著快于證券機(jī)構(gòu)。說明房價上漲的房價指數(shù)在短期內(nèi)會敦促開發(fā)商降低房價，保證房價的合理性。而媒體導(dǎo)向指標(biāo)則更能反應(yīng)社會公眾的心理，相關(guān)報道刊出后的前三期刺激消費者房價上漲的預(yù)期，對房價上漲產(chǎn)生了正向的促進(jìn)作用。在第四期時，消費者發(fā)現(xiàn)房市的變化并不像其預(yù)期的那樣激烈，因而會出現(xiàn)一個預(yù)期回調(diào)的過程，這將產(chǎn)生房價下跌的壓力。

3.4 方差分解

從上文的分析中可以看出各變量對房價變化的影響趨勢，為了進(jìn)一步分析變量在不同時期對房價作用的效果，本文將在SVAR分析的基礎(chǔ)上運用方差分解分析法對此進(jìn)行研究。

圖2顯示的是不同時期各變量對房價變化的貢獻(xiàn)程度。從圖中可以看出，前三期中，月度房價指數(shù)對房價的影響十分顯著，且在第三期達(dá)到最大值約9%，其后穩(wěn)定在9%左右。作為影響房價變化重要因素的住房公積金貸款利率對房價的影響呈現(xiàn)出明顯上升態(tài)勢，在第五期后穩(wěn)定在9%左右。另一重要變量貨幣供應(yīng)量對房價的影響穩(wěn)定在5%左右。而國房景氣指數(shù)和媒體導(dǎo)向?qū)Ψ績r的影響相對穩(wěn)定，且媒體導(dǎo)向指標(biāo)在各期房價的變動作用程度上均高于國房景氣指數(shù)。

4 結(jié)論及建議

本文利用證券機(jī)構(gòu)公布的月度房價指數(shù)、國家統(tǒng)計局的國房景氣指數(shù)以及由《人民日報》《經(jīng)濟(jì)日報》《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報》三大媒體相關(guān)數(shù)據(jù)組成的媒體輿論指標(biāo)構(gòu)建商品房價格的模型。結(jié)論表明：(1)以月度房價指數(shù)為代表的證券機(jī)構(gòu)公布的房價指數(shù)對房價的走勢產(chǎn)生顯著影響。在前四期中月度房價指數(shù)的走勢抑制房價的上漲，且在第三期達(dá)到最大值。從第五期開始，該指數(shù)對房價產(chǎn)生正向影響。月度房價指數(shù)對各期房價的貢獻(xiàn)程度維持在9%左右，基本與公積金貸款利率的作用程度相當(dāng)。(2)國房景氣指數(shù)對房價的影響在前三期維持著房價指數(shù)的反向抑制作用，并在第二期達(dá)到最大值。其后轉(zhuǎn)為正向的促進(jìn)作用，并逐漸減弱。而在對各期房價的貢獻(xiàn)方面，該指數(shù)與其他變量相比稍顯弱勢。(3)媒體輿論導(dǎo)向?qū)Ψ績r的影響主要表現(xiàn)在短期的刺激上，在前四期內(nèi)媒體輿論播報的增加對房價有著明顯的正向促進(jìn)作用，且在第三期達(dá)到最大值，在第四期時稍有下降，而到第五期迅速下降至抑制的最低值。在對各期房價的貢獻(xiàn)上，該指標(biāo)的作用效果要顯著高于國房景氣指數(shù)，并隨著時間的推移，媒體輿論對房價的引導(dǎo)效應(yīng)愈見明顯。

從以上結(jié)論中不難看出，金融機(jī)構(gòu)公布的信息和媒體輿論的引導(dǎo)對我國房價的走勢影響十分顯著。但隨著科技的發(fā)展和相關(guān)機(jī)構(gòu)研究報告的層出不窮，這類信息的數(shù)量和可信度目前還沒有得到較好的管控。以至于出現(xiàn)房市的風(fēng)吹草動被無限放大，引起一波波購房潮。目前，國務(wù)院和住建部等相關(guān)部門也逐步意識到社會輿論對房市的影響，也在進(jìn)一步管控治理當(dāng)中。對此，本文建議應(yīng)從以下幾點著手：(1)加大社會輿論的管理和監(jiān)督，建立健全相關(guān)的機(jī)構(gòu)制度和法制，完善社會輿論的引導(dǎo)監(jiān)督。(2)做好公眾預(yù)期的引導(dǎo)，政府相關(guān)機(jī)構(gòu)及時公布房市的最新動態(tài)，出現(xiàn)謠言要及時公開澄清。(3)政府部門相關(guān)數(shù)據(jù)的實用性需要改善，或者單獨設(shè)立足以引導(dǎo)房價走勢的房價輿情走勢，引導(dǎo)公眾預(yù)期，促進(jìn)房市的健康發(fā)展。

[1]吳建華.媒體在穩(wěn)定房價中要負(fù)起責(zé)任[J].中國房地產(chǎn)金融，2005(9)：38.

[2]梁德學(xué)，彭艷萍.樓市迷局 媒體亂象——對近期國內(nèi)房地產(chǎn)報道中諸問題的反思[J]. 新聞界，2008(5)：31-32+26.

[3]耿寶文.海南房價飆升中某些媒體的“作為”[J]. 中國記者,2010(5)：103.

[4]林洪海.宏觀調(diào)控背景下的廣州媒體房地產(chǎn)報道分析[D].廣州大學(xué)，2013.

[5]卞志村，宗旭姣. 公眾學(xué)習(xí)、媒體信息披露與通脹預(yù)期形成[J]. 金融評論，2014(1)：74-85+125.

[6]張成思，蘆哲. 媒體輿論、公眾預(yù)期與通貨膨脹[J].金融研究，2014(1):29-43.

[7]黃石松，陳紅梅.《房價之謎》社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社[M].2009.

[8]陽婷.江西省房地產(chǎn)媒體發(fā)展現(xiàn)狀研究[D].南昌大學(xué)，2013.

[9]崔佳.報紙媒體房地產(chǎn)報道的框架分析[D].暨南大學(xué)，2008.

[10]呂松潔.中國房地產(chǎn)廣告的現(xiàn)存問題及社會責(zé)任分析[D].內(nèi)蒙古師范大學(xué)，2007.

Class No.:F293.3 Document Mark：A

(責(zé)任編輯：宋瑞斌)

Impact of Public Opinion Information on the Price of Commercial Housing in China

Hu Chao

(Anhui University of Finance and Economics, Bengbu，Anhui 233000，China)

In recent years, The fast-developing information technology is quickening the spread of public opinion information，and the changes in housing prices have attracted heated debate. The National Bureau of statistics have launched relevant price index to guide the public's expectations, and the media information have also affected the prices trend . In this paper, we will introduced the State Housing Boom Index which represent the government's public opinion, And the Monthly House Price Index which represent the media-oriented house price expectation .And we analyzed the impact of public opinion on housing prices in China. The results show that: House price index has suppressed the rise in house prices in the short term, and has a positive effect in a long time while the institutional index is better than that of the government. The increase in the media price will promote the rise in house prices in the short term , and it will gradually decline later.

housing price index; media-oriented; price trend; expected management

胡超，碩士，安徽財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院。

本文獲安徽財經(jīng)大學(xué)2016年研究生科研創(chuàng)新基金資助(編號：ACYC2016052)。

1672-6758(2017)03-0055-4

F293.3

A