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    全面推行“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響

    2017-02-23 11:17:37任巧琳
    商業(yè)會(huì)計(jì) 2016年22期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增影響

    任巧琳

    中圖分類號(hào):F810 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1002-5812(2016)22-0101-02

    摘要:房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)較大比例?!盃I(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大影響。文章主要介紹了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)各方面產(chǎn)生的影響,并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況,提出了一些策略建議,以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,帶來更多的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

    關(guān)鍵詞:營(yíng)改增 房地產(chǎn)業(yè) 影響

    一、引言

    經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),自2016年5月1日起,在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn),建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人,納入試點(diǎn)范圍,由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。其中,提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù),銷售不動(dòng)產(chǎn),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),增值稅稅率為11%;提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)稅率為17%;境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為,稅率為零。除此之外的應(yīng)稅行為,稅率為6%。銷售不動(dòng)產(chǎn),是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn),是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn),包括建筑物、構(gòu)筑物等。房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際發(fā)展情況,采取積極措施,合理進(jìn)行稅收策劃,以促進(jìn)企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

    二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本產(chǎn)生的影響

    (一)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑材料采購(gòu)產(chǎn)生的影響。從房地產(chǎn)的實(shí)際建設(shè)過程來看,采購(gòu)建筑材料是房地產(chǎn)建設(shè)中較為重要的環(huán)節(jié),直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目日后的建設(shè)和發(fā)展。進(jìn)行建筑材料采購(gòu)時(shí)采購(gòu)的大型材料主要包括鋼筋、水泥等材料;采購(gòu)的小型材料主要包括鐵釘、螺絲等小零件。采購(gòu)大型材料時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)一般選擇在長(zhǎng)期合作的廠商或規(guī)模較大的企業(yè)中進(jìn)行選擇和購(gòu)買,規(guī)模較大的企業(yè)多為增值稅一般納稅人,可以開具增值稅專用發(fā)票,且可以保證建筑材料的質(zhì)量;選擇和采購(gòu)小零件時(shí),通常在規(guī)模較小的店鋪或企業(yè)進(jìn)行采購(gòu),這些店鋪有的無法開具增值稅專用發(fā)票,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在此環(huán)節(jié)無法順利抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,增加了房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本。

    此外,即使房地產(chǎn)企業(yè)取得了增值稅專用發(fā)票,但是現(xiàn)行稅法明確規(guī)定,購(gòu)買混凝土和砂石等繳納6%的增值稅,也就是說房地產(chǎn)企業(yè)只能按照6%的稅率取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票,抵扣額較少。建筑施工企業(yè)的成本費(fèi)用率(主要包含運(yùn)輸損耗、運(yùn)雜費(fèi)用等)一般為5%,成本負(fù)擔(dān)較重。

    (二)“營(yíng)改增”對(duì)人力成本產(chǎn)生的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工時(shí)間不固定,項(xiàng)目開展過程中使用的勞動(dòng)力較多,項(xiàng)目結(jié)束后則會(huì)產(chǎn)生很多剩余勞動(dòng)力,這些人員流動(dòng)性較大,如果不能得到及時(shí)有效的管理,沒有勞務(wù)公司對(duì)其實(shí)施管理,將提升房地產(chǎn)企業(yè)的人力成本,且無法取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票,增加了企業(yè)的稅收和用工成本,影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

    三、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生的影響

    “營(yíng)改增”的實(shí)施,可以在一定程度上避免房地產(chǎn)企業(yè)的重復(fù)納稅問題,減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”受到了社會(huì)各界的普遍關(guān)注,在長(zhǎng)期的實(shí)踐中,“營(yíng)改增”的意義也逐漸體現(xiàn)出來。實(shí)施“營(yíng)改增”之前,房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%,政策實(shí)施之后,房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的稅率為11%。房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)是提高了還是降低了,下面用實(shí)例進(jìn)行分析。

    某房地產(chǎn)企業(yè)的新建項(xiàng)目銷售收入為1 000萬元,成本約為700萬元,其中土地成本約占40%,即280萬元,建筑成本約占50%,即350萬元。土地成本可以從銷售額中扣除,建筑成本可取得6%的增值稅專用發(fā)票。“營(yíng)改增”前企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅為1 000×5%=50(萬元)。“營(yíng)改增”后,企業(yè)繳納的增值稅銷項(xiàng)稅額約為(1 000-280)/(1+11%)×11%=71.35(萬元),進(jìn)項(xiàng)稅額為350×6%=21(萬元),應(yīng)納增值稅為50.35萬元(71.35-21)。再加上一些其他成本支出可以取得增值稅專用發(fā)票并予以抵扣,如固定資產(chǎn)等,可以看出,實(shí)施“營(yíng)改增”對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)具有一定作用,小型企業(yè)得到的優(yōu)惠就比較少。因?yàn)橹挥幸话慵{稅人企業(yè)才能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,小規(guī)模納稅人企業(yè)適用簡(jiǎn)易征稅辦法,稅率為5%,單從稅率來看,與之前繳納營(yíng)業(yè)稅稅率5%相比沒有變化。

    四、“營(yíng)改增”政策促使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行改革

    隨著“營(yíng)改增”的全面實(shí)施,對(duì)眾多房地產(chǎn)企業(yè)都產(chǎn)生了較大影響,為了在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下得到發(fā)展,保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不受影響,房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)自身的改革,積極進(jìn)行稅收籌劃。具體可以從以下幾方面進(jìn)行。

    (一)鼓勵(lì)企業(yè)全體人員積極學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”政策。為了更好地促進(jìn)“營(yíng)改增”的實(shí)施,應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)全體人員積極學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”相關(guān)政策,提高思想認(rèn)識(shí)。首先,領(lǐng)導(dǎo)人員必須正確認(rèn)識(shí)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響,加強(qiáng)對(duì)相關(guān)政策的學(xué)習(xí),同時(shí)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況,有針對(duì)性地制定一系列改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的措施和方法。為了提高對(duì)“營(yíng)改增”的學(xué)習(xí)效果,企業(yè)還要對(duì)內(nèi)部員工進(jìn)行培訓(xùn),指出企業(yè)“營(yíng)改增”后業(yè)務(wù)流程的變化,正確認(rèn)識(shí)“營(yíng)改增”實(shí)施的重要性,在支出方面要求對(duì)方企業(yè)積極開具增值稅專用發(fā)票,合理維護(hù)企業(yè)利益。應(yīng)提高員工的思想認(rèn)識(shí),督促員工將日常經(jīng)營(yíng)管理中產(chǎn)生的票據(jù)及時(shí)收集起來,充分發(fā)揮各項(xiàng)票據(jù)的作用,積極預(yù)防“營(yíng)改增”產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),避免企業(yè)出現(xiàn)偷稅或漏稅等問題,維護(hù)企業(yè)的健康發(fā)展。尤其要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn),讓企業(yè)財(cái)務(wù)人員更好地適應(yīng)“營(yíng)改增”政策,掌握“營(yíng)改增”的實(shí)施方式,避免由于不正當(dāng)操作或不明白新政策而產(chǎn)生的各種偷漏稅問題,以至于使企業(yè)承擔(dān)嚴(yán)重的法律責(zé)任。只有鼓勵(lì)企業(yè)全體人員積極學(xué)習(xí)新政策,深刻認(rèn)識(shí)“營(yíng)改增”的政策含義,才能更好地獲得政策實(shí)施給企業(yè)帶來的變革。

    (二)優(yōu)化物資采購(gòu)流程。為了保證建筑安全,建設(shè)高質(zhì)量的建筑,可以采用招投標(biāo)的方式選擇供應(yīng)商,可以是否能開具增值稅專用發(fā)票作為參考依據(jù),從供應(yīng)商的材料報(bào)價(jià)、質(zhì)量等多個(gè)方面進(jìn)行考量,結(jié)合企業(yè)實(shí)際條件選擇合適的材料供應(yīng)商。

    (三)控制房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出。從房地產(chǎn)的實(shí)際建設(shè)情況來看,房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出也占據(jù)成本支出的重大比例。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的改革,必須結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況,合理籌劃勞務(wù)支出,提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。勞務(wù)支出主要包括兩方面,一是房地產(chǎn)施工過程中建筑工人工資的支出,二是企業(yè)員工工資的支出。一般情況下,建筑工人工資支出僅在工程進(jìn)展中產(chǎn)生。在進(jìn)行人員聘用時(shí),應(yīng)按照正規(guī)方式聘請(qǐng)人員,減少流動(dòng)人員或零散勞動(dòng)力,進(jìn)一步取得勞務(wù)派遣和代理公司開具的增值稅專用發(fā)票。勞務(wù)支出稅款須由勞務(wù)企業(yè)繳納,所以在該環(huán)節(jié)如果可以取得增值稅專用發(fā)票,在后期銷售、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)就不需要繳納額外的費(fèi)用。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在招聘建筑人員時(shí),必須選擇正規(guī)的勞務(wù)企業(yè)。同時(shí)與企業(yè)的技術(shù)人員和專業(yè)工程師都簽訂勞務(wù)合同,規(guī)范操作流程。

    (四)調(diào)整組織框架。成立專門的組織機(jī)構(gòu),明確各崗位職責(zé),積極開展稅務(wù)管理,加強(qiáng)對(duì)增值稅的管理,保證機(jī)構(gòu)成員覆蓋公司經(jīng)營(yíng)各部門,讓公司物資、組織、工程、財(cái)務(wù)等部門均參與其中,明確管理部門職責(zé),及時(shí)對(duì)預(yù)算報(bào)價(jià)和投標(biāo)進(jìn)行修正,同時(shí)該部門還要積極學(xué)習(xí)相關(guān)新政策,測(cè)算成本,并簽訂一些法律合同,積極應(yīng)對(duì)政策變革,加強(qiáng)對(duì)合同審批流程的管理,減少不良風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。此外還要加強(qiáng)對(duì)物資和固定資產(chǎn)的管理,分析資產(chǎn)購(gòu)置方式和時(shí)間產(chǎn)生的影響,并制定合適的購(gòu)置計(jì)劃。強(qiáng)化資金管理,制定詳細(xì)的資金和營(yíng)銷方案,平衡資金流,減少對(duì)融資成本產(chǎn)生的影響。

    五、結(jié)束語

    “營(yíng)改增”政策的實(shí)施,既給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的發(fā)展機(jī)遇,同時(shí)也帶來了一些挑戰(zhàn),房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)抓住稅務(wù)改革良機(jī),爭(zhēng)取在最短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)多考慮房地產(chǎn)企業(yè)的改革關(guān)鍵環(huán)節(jié),合理籌劃方案,控制稅負(fù),創(chuàng)造效益和利潤(rùn),提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。S

    參考文獻(xiàn):

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