三四線樓市現(xiàn)有存量要賣30多個(gè)月去庫(kù)存將是“持久戰(zhàn)”

董建國(guó)+楊紹功

自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫(kù)存”確立為今年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一以來，各地去庫(kù)存措施頻出。但從目前隋況看，效果并不理想，城市間分化趨勢(shì)繼續(xù)加劇，三四線城市存銷比仍高達(dá)30多個(gè)月，即這些城市現(xiàn)有的房子要賣完得30多個(gè)月。那么，去庫(kù)存有多難？難在哪里？專家表示，各地要充分認(rèn)識(shí)到去庫(kù)存是一場(chǎng)“持久戰(zhàn)”，沒有一蹴而就的“猛藥”，因此，去庫(kù)存政策一定要考慮因城施策，長(zhǎng)短結(jié)合。

三四線城市去庫(kù)存有多難？存銷比仍高達(dá)30多個(gè)月

“當(dāng)前住宅市場(chǎng)步入結(jié)構(gòu)性過剩時(shí)代，樓市分化趨勢(shì)加劇，一二線城市的樓市火熱爆發(fā)與去庫(kù)存的政策期待背離，而三四線市場(chǎng)依然深陷泥潭?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比增長(zhǎng)3%。雖然投資增速回暖，但庫(kù)存再度增加。截至2月末，全國(guó)商品房待售面積73931萬(wàn)平方米，比去年末增加2077萬(wàn)平方米。

從區(qū)域來看，中西部樓市去庫(kù)存速度慢于東部。上海易居研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，東中西部30個(gè)典型城市商品住宅成交面積分別為3507、1495和1138萬(wàn)平方米，同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%，中西部城市成交量落后東部，西部城市出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

同策咨詢研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月份三四線城市商品住宅累計(jì)存銷比為32.07個(gè)月，雖同比下降14%，但依舊遠(yuǎn)超合理區(qū)間15個(gè)月，大部分三四線城市去庫(kù)存壓力仍大。上海易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月份全國(guó)35個(gè)典型城市中，有12個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象，其中廣西北海、甘肅蘭州、安徽淮南和馬鞍山、山東煙臺(tái)和濟(jì)寧、廣東茂名等三四線城市存銷比普遍在20個(gè)月左右。以蘭州為例，截至2月底存銷比為20，比1月份18.2個(gè)月擴(kuò)大了1.8個(gè)月。

供地過剩和需求不振并存去庫(kù)存政策效果打折扣

面對(duì)巨量庫(kù)存，今年以來，中央和地方頻頻加施“藥量”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費(fèi)、加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補(bǔ)貼作為去庫(kù)存的發(fā)力點(diǎn)。但目前來看，市場(chǎng)反應(yīng)與政策初衷之間出現(xiàn)了背離，本就是庫(kù)存“重災(zāi)區(qū)”的三四線城市因?yàn)橥恋毓?yīng)過剩、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等原因，去庫(kù)存壓力更是有增無(wú)減。

福建三明市國(guó)信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理巫朝魁介紹，6年來，公司共開發(fā)了17萬(wàn)平方米的樓盤，至今還有8萬(wàn)多平方米的庫(kù)存。筆者在福鼎市看到，常住人口30萬(wàn)左右的縣級(jí)市，在售樓盤近20個(gè)，一些樓盤從四五年前開盤至今去化不及一半。一樓盤置業(yè)顧問張清云說，“現(xiàn)在均價(jià)每平方米5000元左右，還可打九折?！痹谠撌薪ㄔO(shè)局總工程師江曉鳴看來，去化效果差強(qiáng)人意，除了需求不振、一些戶型不合理等原因外，還有就是前幾年供地過快過多，導(dǎo)致供需錯(cuò)位。

中國(guó)指數(shù)研究院分析師劉雪瑞舉例說，河北唐山經(jīng)營(yíng)性用地成交量在2013年達(dá)到最高峰，近三年成交地塊的規(guī)劃總建筑面積達(dá)3592萬(wàn)平方米，而同期年均銷售面積僅263萬(wàn)平方米，按照這一去化速度計(jì)算，近三年成交的地塊去化需要13年。

中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，三四線城市一方面存在供應(yīng)過剩，房屋和土地存量過高，另一方面受產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等影響，人口增長(zhǎng)慢甚至負(fù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致樓市供大于求。

“大城市的虹吸效應(yīng)加劇，吸引了不少三四線城市及小城鎮(zhèn)人口，致使去庫(kù)存壓力進(jìn)一步加劇?！蹦暇┐髮W(xué)城市科學(xué)研究院副院長(zhǎng)胡小武認(rèn)為，樓市供給側(cè)的問題只能通過自身調(diào)整完善來優(yōu)化。

沒有一蹴而就的“藥方”去庫(kù)存是“持久戰(zhàn)”需長(zhǎng)短結(jié)合

業(yè)內(nèi)專家在分析當(dāng)前庫(kù)存形勢(shì)時(shí)表示，面對(duì)如此規(guī)模且有增無(wú)減的庫(kù)存，各地政府應(yīng)有“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備，沒有一蹴而就的“藥方”，去庫(kù)存需長(zhǎng)短結(jié)合，因城因時(shí)施策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前樓市結(jié)構(gòu)性過剩的大格局下，三四線城市去庫(kù)存應(yīng)從供需兩端發(fā)力。短期看，在嚴(yán)控土地入市的同時(shí)，對(duì)庫(kù)存進(jìn)行調(diào)整，開發(fā)多用途用房，增加適銷對(duì)路的產(chǎn)品等；長(zhǎng)遠(yuǎn)看，加快推動(dòng)產(chǎn)城融合和戶籍制度改革，增加城市就業(yè)崗位，讓新市民享受平等的公共資源和服務(wù)……從根本上實(shí)現(xiàn)三四線樓市的良性循環(huán)。

具體講，在供給方面，庫(kù)存高企的三四線城市政府應(yīng)加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)性，限制土地供應(yīng)，著重消化存量。目前湖南省已經(jīng)明確庫(kù)存去化周期超過36個(gè)月的地區(qū)，原則上停止新增房地產(chǎn)開發(fā)用地審批和供應(yīng)等；福建省對(duì)庫(kù)存特別是商業(yè)辦公庫(kù)存明顯供過于求的市縣，暫停商業(yè)辦公用地供應(yīng)。

在需求層面，業(yè)內(nèi)認(rèn)為三四線城市政府可繼續(xù)在信貸、稅收等方面加大對(duì)潛在購(gòu)房人的支持力度，如為三四線城市量身訂制一些政策，銀行監(jiān)管部門因城施策，靈活把握首套房貸的認(rèn)定范圍，嘗試實(shí)行更低首付，對(duì)商品房改保障房制定明確的時(shí)間表和優(yōu)惠措施等。

化解三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民將成為主力軍。為此，專家建議把農(nóng)民工、個(gè)體工商戶等納入公積金保障范圍。

筆者梳理發(fā)現(xiàn)，目前湖南、安徽等省已明確，將有穩(wěn)定就業(yè)的進(jìn)城務(wù)工人員、城市個(gè)體工商戶、非全日制從業(yè)人員，以及其他靈活就業(yè)、從事自由職業(yè)的人員都納入住房公積金繳存范圍，河南、甘肅則明確要求，用工單位要將建立穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，三四線城市還要在產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等方面下工夫，提升城市的包容力。專家指出，提高農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房意愿，推進(jìn)戶籍制度改革是關(guān)鍵。住房制度改革必須以滿足新市民需求為出發(fā)點(diǎn)，全面推進(jìn)并完善居住證制度，讓農(nóng)民工和戶籍居民平等享受公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施。