基于多層次灰色評(píng)價(jià)法的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析

賈蓓

摘 要：近幾年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于中國的經(jīng)濟(jì)增長無疑貢獻(xiàn)卓著，但伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了許多問題，因而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展成為主要目標(biāo)。為此，共選取6項(xiàng)指標(biāo)，從政府、房地產(chǎn)商、購房者三個(gè)角度反映房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，構(gòu)建有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的多層次灰色系統(tǒng)評(píng)價(jià)模型，客觀評(píng)價(jià)我國近年來房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r。

關(guān)鍵詞：層次分析法（AHP）；灰色系統(tǒng)；評(píng)價(jià)模型；房地產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.23.005

0 序言

改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，推動(dòng)了我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的提高，并逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)商一味追求高投資、高收益并不能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)高速健康發(fā)展。通過政府調(diào)控平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供需與獲利狀況，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形膨脹、房?jī)r(jià)虛高、房地產(chǎn)商壟斷暴利問題才能使我國房地產(chǎn)健康發(fā)展，因此政府與房地產(chǎn)商收益、購買者購買力均取得最大化是房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r良好的一個(gè)標(biāo)志，我們可以從這個(gè)方向出發(fā)對(duì)近年來房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行評(píng)價(jià)分析。

然而房地產(chǎn)狀況評(píng)價(jià)系統(tǒng)是一個(gè)灰色系統(tǒng)。首先，從系統(tǒng)的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅涉及政府、房地產(chǎn)商、購房者三大有利益矛盾的群體，而且由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條長，因此影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，我們所能依賴的信息是“部分完全的”；其次，鑒于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的可獲得性，只能選擇部分重要指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，因此評(píng)價(jià)中運(yùn)用的信息不可能是完備的。鑒于以上兩個(gè)原因，我們構(gòu)建多層次灰色評(píng)價(jià)模型進(jìn)行多指標(biāo)綜合分析，對(duì)各年各項(xiàng)指標(biāo)與參考序列指標(biāo)的相似程度進(jìn)行對(duì)比分析，其中統(tǒng)一采用灰色加權(quán)關(guān)聯(lián)度對(duì)相似程度進(jìn)行刻畫，權(quán)數(shù)由層次分析法計(jì)算得到。

1 基于AHP的多層次灰色評(píng)價(jià)模型

1.1 構(gòu)建評(píng)價(jià)對(duì)象的層次結(jié)構(gòu)

首先把要評(píng)價(jià)的對(duì)象（目標(biāo)層）分解成多個(gè)組成部分，我們稱之為元素（方案層），然后按元素的相互關(guān)系或相同屬性分成若干組，歸納每組的主要特征并將其提取出來（準(zhǔn)則層），構(gòu)成不同的層次。

1.2 確定評(píng)價(jià)因素的權(quán)重

確定評(píng)價(jià)因素的權(quán)重即以權(quán)數(shù)表示與上一層次中某因素相關(guān)的本層次因素之間不同的重要程度。

1.2.1 構(gòu)造判斷矩陣

假定上一層的元素Bk作為準(zhǔn)則，Cij表示因素i和因素j相對(duì)于Bk的重要性，則根據(jù)表1構(gòu)造判斷矩陣。

（5）計(jì)算多層次評(píng)價(jià)系統(tǒng)的最終關(guān)聯(lián)度。

將本層關(guān)聯(lián)度按本層因素相對(duì)于上一層因素的重要程度加權(quán)求和，既得更高一層指標(biāo)的關(guān)聯(lián)度。

（6）根據(jù)關(guān)聯(lián)度的大小進(jìn)行排序，既得多評(píng)價(jià)對(duì)象的優(yōu)劣情況。

2 實(shí)證分析

2.1 數(shù)據(jù)來源與指標(biāo)選擇

2.1.1 數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)來源于2002年-2015年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，文章從實(shí)際出發(fā)，針對(duì)各影響因素選取可量化的指標(biāo)，以2001年到2014年各年房地產(chǎn)狀況作為評(píng)價(jià)單元。另外，為了便于數(shù)據(jù)的比較，所有數(shù)據(jù)均用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（1978=100）進(jìn)行調(diào)整，消除價(jià)格水平變化對(duì)數(shù)據(jù)的影響。

2.1.2 指標(biāo)的選擇

C1：稅收；C2：土地出讓金；C3：商品房銷售額；

C4：房地產(chǎn)商營業(yè)利潤；C5：城鄉(xiāng)居民家庭人均收入；C6：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。

其中，本文選取房產(chǎn)稅與土地增值稅之和代表政府每年從房地產(chǎn)獲得的稅收收入，用房地產(chǎn)商繳納的土地購置費(fèi)來代替政府的土地出讓金，用報(bào)告期內(nèi)現(xiàn)房銷售額和期房銷售額之和表示商品房銷售額，用城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與農(nóng)村居民家庭人均純收入之和表示城鄉(xiāng)居民家庭人均收入，另外，為了便于比較，本文選取以1978年為基期的定基居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。

2.2 多層次灰色評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建

2.2.1 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r評(píng)價(jià)體系的設(shè)計(jì)（圖1）

2.2.3 計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)

根據(jù)各指標(biāo)屬性，分別對(duì)指標(biāo)C1、C2、C3、C4、C5原始數(shù)據(jù)用公式（1）進(jìn)行規(guī)范化處理，對(duì)指標(biāo)C6原始數(shù)據(jù)用公式（2）進(jìn)行規(guī)范化處理，并分別選取規(guī)范化處理后指標(biāo)C1、C2、C3、C4、C5中最大數(shù)值和指標(biāo)C6中最小數(shù)值構(gòu)成參考數(shù)列，根據(jù)公式（3）計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)，分辨系數(shù)ρ取0.5，計(jì)算結(jié)果見表2所示。

2.2.4 計(jì)算多層結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)度

利用公式（4）計(jì)算可得：

2.3 房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)

關(guān)聯(lián)度表示各年房地產(chǎn)狀況與最佳房地產(chǎn)狀況的相似程度，可反映一年房地產(chǎn)狀況的好壞。通過分析各年關(guān)聯(lián)度可知，在對(duì)2001年-2014年間我國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r評(píng)價(jià)中，政府收益于2014年最優(yōu)，關(guān)聯(lián)度為1；房地產(chǎn)商獲利于2013年最優(yōu)，關(guān)聯(lián)度為1；購買者購買力于2014年最優(yōu)，關(guān)聯(lián)度為1；房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r總體于2014年最優(yōu)，關(guān)聯(lián)度為0.96。

對(duì)2001年到2014年關(guān)聯(lián)度做趨勢(shì)圖（如圖2所示），可得我國房地產(chǎn)近年的整體發(fā)展?fàn)顩r走勢(shì)，由圖2可知，我國房地產(chǎn)業(yè)總體上始終處于向上發(fā)展?fàn)顟B(tài)，且2008年后發(fā)展迅速，但2009年、2012年存在發(fā)展速度減緩的狀況。結(jié)合上文計(jì)算的關(guān)聯(lián)度可得，2009年rB1=0.43，小于rB2、rB3，即相較于其他兩項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，政府收益欠佳；2012年rB2=0.61，小于rB1、rB3，即相較于其他兩項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，房地產(chǎn)商獲利欠佳。

3 結(jié)論

多層次灰色評(píng)價(jià)法可充分考慮到房地產(chǎn)狀況的灰色系統(tǒng)特征，使評(píng)價(jià)更加科學(xué)，另外考慮到各指標(biāo)重要性程度的差別，模型運(yùn)用AHP法計(jì)算權(quán)重，采用加權(quán)關(guān)聯(lián)度分析房地產(chǎn)狀況，提高評(píng)價(jià)的合理性、準(zhǔn)確性。本文選取6個(gè)與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的指標(biāo)，以2001年到2014年各年房地產(chǎn)狀況為評(píng)價(jià)單元，建立基于AHP的多層次灰色評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)模型，分析近年來我國房地產(chǎn)狀況走勢(shì)，得出我國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r總體呈上升趨勢(shì)，尤其是2008年以后上升幅度也明顯增大，但2009年與2012年存在發(fā)展速度減緩的走勢(shì)。同時(shí)，本文通過比較各年關(guān)聯(lián)度，分析得近年房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的三大評(píng)價(jià)指標(biāo)最優(yōu)狀態(tài)集中于2013年與2014年；通過比較2009年、2012年指標(biāo)關(guān)聯(lián)度，分析得2009年、2012年中的評(píng)價(jià)弱項(xiàng)指標(biāo)分別為政府收益、房地產(chǎn)商獲利。

參考文獻(xiàn)

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