關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場的中央政府與地方政府政策博弈研究

呂維倩

山西財經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030006

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關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場的中央政府與地方政府政策博弈研究

呂維倩

山西財經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030006

近年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱狀態(tài)，這除了是因?yàn)槭艿浇?jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，更多的是中央政府和地方政府在政策制定和執(zhí)行方面出現(xiàn)了偏差，由此導(dǎo)致了即使是在中央政府嚴(yán)格管控之下，房價依然高升不降的態(tài)勢。央地之間應(yīng)該共享利益相關(guān)性，達(dá)成政策共識，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策的良性運(yùn)行。

房地產(chǎn)市場；中央與地方關(guān)系；政策調(diào)控與執(zhí)行

國家領(lǐng)導(dǎo)曾培炎曾在2013年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)闡釋為我國重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行是我國經(jīng)濟(jì)健康、快速發(fā)展的重要因素之一。但是，隨著對住房的需求也在不斷加大，房價持續(xù)走高，逐漸超出了國家控制的范圍。出于對公民利益的維護(hù)，國家先后出臺了控制房價走升的政策，但房價走勢依然很高。中央政府宏觀管控房地產(chǎn)的立場是毋庸置疑的，但其所制定的政策執(zhí)行情況隨著中央與地方的利益博弈影響度大小不一。因此本文擬從分析我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中地方政府與中央政府的利益不統(tǒng)一角度出發(fā)，分析宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策整形力度不強(qiáng)的真正原因在于央地各自目標(biāo)不同，且其之間存在博弈關(guān)系，進(jìn)而來提出關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場政策執(zhí)行情況的建議。

一、中央制定調(diào)控房地產(chǎn)的政策現(xiàn)狀

近年來，隨著房價的越來越高，公民怨聲載道，房價問題至此進(jìn)入政府議程，國家領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門開始為解決房地產(chǎn)市場的焦灼態(tài)勢而制定相關(guān)政策。從09年起，中央政府開始逐步調(diào)控房地場市場，打擊某些投機(jī)行為，央行也隨之上調(diào)銀行利率。但效果并不明顯。2011年，國家領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)規(guī)定部分房價過高、上漲過快的省市城市要從嚴(yán)執(zhí)行“限購”政策。除此之外，以國有銀行為代表開始緊縮各地房貸政策。中央關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)的措施其最終目標(biāo)都是要維持經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，避免損害公民利益。中央貫徹調(diào)控房地產(chǎn)的立場非常堅定，其政策也愈具權(quán)威性。

二、地方執(zhí)行調(diào)控房地產(chǎn)的政策現(xiàn)狀

地方政府針對中央制定的政策要嚴(yán)格執(zhí)行，這是地方政府的職責(zé)。但目前我國政治體系由于奉行“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理”的原則，權(quán)力難免會出現(xiàn)高度集中，這難使中央針對地方的的政績考核只考單純的的GDP增長和財政收入的增加。由此便促使地方政府官員盲目追求短期政績工程、形象工程，通過土地增加地方政府預(yù)算外收入，而地方政府向私企高價出售土地成為官員晉升的常用手段。長時間以來，對于中央政府出臺的政策，地方政府表面上貫徹執(zhí)行，實(shí)際上卻觀望等待，并出于一定的自利性不愿執(zhí)行中央政策。

三、中央與地方博弈原因分析

但凡公共政策涉及資源的配置問題，其決策以及執(zhí)行過程必然充滿的利益博弈。首先需要明確的是中央政府作為宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策的制定者，擁有絕對主導(dǎo)權(quán)。中央政府認(rèn)為，房價過高，不僅會對經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重影響，還會擴(kuò)大社會貧富等級，引發(fā)社會矛盾。因此中央致力于通過政策來使房價趨于穩(wěn)定。但僅憑政策制定顯然不行，關(guān)鍵還需要地方政府全力配合。

而地方政府雖然對中央制定的宏觀調(diào)控政策雖然表面上給予了積極配合和支持，但其對于調(diào)控政策采取觀望甚至反其道而行的態(tài)度，尤其是在中央加大調(diào)控力度后，地方也開始了政策博弈，除卻變相執(zhí)行政策外一些部門領(lǐng)導(dǎo)還設(shè)法與中央對話，以便想在政策執(zhí)行上有機(jī)可乘，有利可圖。

從以上分析可得，正是由于地方政府的微觀自利行為導(dǎo)致了宏觀政策的權(quán)威和穩(wěn)定性，形成了執(zhí)行過程中的消極態(tài)勢，而這都是因?yàn)橹醒胝c地方政府存在利益的不對等和分歧所造成的。

四、政策建議

(一)要界定清楚中央與地方財權(quán)與事權(quán)的劃分標(biāo)準(zhǔn)。針對地方財權(quán)事權(quán)不匹配問題，中央應(yīng)該采取多項(xiàng)措施例如財政補(bǔ)貼，稅收返還與獎勵等等，使地方在執(zhí)行調(diào)控政策時不受到預(yù)算和財政上掣肘，同時也要向地方明晰事權(quán)，保證調(diào)控政策的嚴(yán)格執(zhí)行。

(二)要優(yōu)化地方官員政績考核制度。中央政府應(yīng)該全面綜合考慮地方官員考核指標(biāo)，指標(biāo)內(nèi)容不僅要涉及經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，還應(yīng)該涉及生態(tài)的完善和社會的穩(wěn)定等等，這樣才能全面考核官員政績。

(三)要加強(qiáng)中央對地方執(zhí)行能力的監(jiān)督機(jī)制。中央在制定政策的同時還應(yīng)該對其執(zhí)行能力進(jìn)行監(jiān)督，評估，尤其是對地方政府的執(zhí)行力更應(yīng)該出臺配套監(jiān)督和評估措施，從而不僅避免地方政府產(chǎn)生應(yīng)付心理，而且也會降低政策的執(zhí)行成本。

(四)進(jìn)行系統(tǒng)化的財政體制改革。首先，加強(qiáng)對地方政府預(yù)算內(nèi)收入的監(jiān)管，保證財源；其次，使地方政府預(yù)算外收入在陽光下進(jìn)行，要實(shí)行公開，更要規(guī)范；最后，要改善央地之間的財政轉(zhuǎn)移支付制度，確保中央與地方財權(quán)與事權(quán)相匹配。

(五)建立以公共社會職能為中心的政府。政府應(yīng)該充當(dāng)服務(wù)型政府的角色，在宏觀調(diào)控上應(yīng)行使自己的職能，但在微觀層面上要厘清與市場的功能和組織邊界。此外政府職能更應(yīng)該體現(xiàn)在提供公共物品層面上，這樣即使是在信息不對稱的房地產(chǎn)市場內(nèi)，政府也能更好的維護(hù)公共利益。最后，政府要適當(dāng)限制地方政府對土地的權(quán)力，以控制地方政府的自利性。

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