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    上海炒房者撲向房價“洼地”重慶,會步溫州炒房團后塵嗎?

    2017-01-24 18:57勞佳迪
    中國經(jīng)濟周刊 2017年3期
    關鍵詞:黃奇帆洼地房價

    勞佳迪

    重慶過去的房價之低舉國皆知。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),2015年重慶住宅商品房平均銷售價格5012元/平方米,相比于2011年4492.3元/平方米的價格,上漲約12%。這一增速不僅遠遠遜色于北京(44%)、上海(58%)、深圳(60%)等一線城市,也不及南京(34%)、杭州(16%)等二線城市。

    即使進入2016年,在一線城市與部分熱點二線城市房價迅速升溫的情況下,根據(jù)2016年11月70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù),重慶新建商品住宅價格同比漲幅為6.5%,這一增幅甚至低于徐州、金華、蚌埠等三四線城市。

    外界認為,這顯然與重慶直轄市的“身份”不符,在重慶房價從2011年到2015年上漲12%之時,其GDP增速于2014年與2015年連續(xù)兩年領跑全國,重慶在經(jīng)濟快速增長的同時成功兼顧“穩(wěn)房價”,成為房價“大爆炸”時代的“異類”。

    但《中國經(jīng)濟周刊》記者注意到,2016年年末,重慶的新建商品房成交面積明顯攀升,易居研究院智庫中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量,甚至超過了2016年2月份和7月份全月的成交量。而曾經(jīng)被視為穩(wěn)定房價關鍵的重慶土地市場,在2016年末也迎來一股熱潮,數(shù)據(jù)顯示,2016年12月出讓31宗土地溢價率創(chuàng)下全年新高,重慶主城土地溢價率前五位均在12月的土拍中誕生。

    “山城搶房”迅速發(fā)酵為熱門話題。上海知名炒房團的多位成員都告訴記者,去年第四季度開始,已經(jīng)陸續(xù)飛往重慶多次看房,趁著尚未頒布“限購令”對部分樓盤發(fā)起團購。

    一個耐人尋味的時間點在于,已經(jīng)在重慶工作了15年11個月20天,任職重慶時期幾乎與整個中國樓市上漲周期吻合的黃奇帆于去年12月30日卸任重慶市市長。這位一直被視作重慶“控房價”關鍵人物的離開,或許給了市場一個最應景的補漲借口。

    誰在炒作重慶樓市?

    上海炒房團“打飛的”搶房

    據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者了解,早在去年八九月間,已經(jīng)有一些炒房客作為“先行者”飛赴重慶,這種現(xiàn)象被認為是搶先“建倉”?!霸谌ツ晗掳肽暌郧?,很少有上海投資客在重慶有‘倉位,但今年1月再進入市場的人其實已經(jīng)算后知后覺了,早一批的人現(xiàn)在已經(jīng)有15%以上的收益了?!?016年國慶黃金周奔赴重慶樓市“淘寶”的周子嵋(化名)對記者表示,金融街融景城、翠湖天地等樓盤都有上海人數(shù)十套團購的身影。

    在上海知名的炒房團大本營水庫論壇上,近日關于重慶的帖子如雨后春筍般出現(xiàn),“要不要買”“什么時候買”“會漲多少”成為高頻問題,引發(fā)了眾多多空雙方的“交火”。

    一位特意避開元旦高峰去重慶看房的炒房客告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,從他實地考察的結果看,現(xiàn)在南岸、江北嘴和觀音橋等幾個熱點板塊的房價加速上漲,很快脫離了前期進入的投資人的成本區(qū),“沿江的‘看江盤價格普遍比2016年8月上調了30%以上,位于江北嘴的新鷗鵬2016年9月價格只有9000元/平方米,現(xiàn)在漲到了1.55萬元/平方米?!?/p>

    根據(jù)他的梳理,皇冠國際現(xiàn)價1.5萬元/平方米的房源還不保證能看江,開發(fā)商已經(jīng)開始捂盤惜售;和李嘉誠的樓盤做鄰居的南濱特區(qū)現(xiàn)在開的2號樓靠近高壓線,位置不如上期開的樓,價格反倒昂貴;而和黃御峰1月1日開的三期房源中,最搶手的小別墅早已售罄,現(xiàn)在只能等1月中旬開出靠近變電站的小高層。而據(jù)親臨現(xiàn)場的炒房客爆料,選購小別墅的那天人山人海,這對于見識過上海“日光盤”場面的人來說都極具沖擊力。

    記者還注意到,自從去年11月25日開始,在短短三周之內,水庫論壇還涌現(xiàn)出三家異地購房的服務類公司,專門為上海炒房客到重慶買房提供裝修監(jiān)理、房租收租、貸款輔助等服務。

    之所以如此不計成本地“打飛的”到重慶買房,與上海炒房資金在調控大背景下無處“泄洪”有關?!澳壳爸貞c的環(huán)境太寬松了,去年12月的政策是新房一套房首付兩成,利率八五折,就算有過貸款記錄,只要結清,首付也可以是三成,利率同樣八五折,即使有貸款未結清,也可以享受三成首付,利率第二年就可以轉成八五折,這在樓市‘去杠桿的時代非常有吸引力?!敝茏俞腋嬖V《中國經(jīng)濟周刊》記者,“大多數(shù)人去重慶買房并不是對賭短期暴漲,但是重慶毫無疑問屬于基本沒泡沫的真空地帶,下跌的空間很小,是資金避險的好去處?!?/p>

    黃奇帆卸任成開啟炒作時點?重慶政府出招應對“炒房”

    重慶樓市突然“受寵”,恰好和原市長黃奇帆的離任時間大體吻合。外界不禁猜測,這是否與黃奇帆的卸任造成了嚴控房價政策松動的心理預期有關。

    在黃奇帆的主導下,重慶市政府曾推出10年建4000萬平方米公共租賃房的計劃,大大增加住房供應類型,抑制部分投資性購房需求。黃奇帆還曾在兩江新區(qū)成立的新聞發(fā)布會上承諾過,房價的增速應該控制在老百姓收入增速之下,使每個家庭6~7年能夠買下一套房。

    但就在去年12月30日,黃奇帆卸任重慶市市長當天,據(jù)稱是由重慶市房地產(chǎn)商會起草的一份文件就開始在各大微信群和朋友圈傳播,其內容包括向重慶市工商聯(lián)建議,修改2002年以來重慶商品房銷售以套內面積計價的地方政策,改以建筑面積計價,有分析認為,這是想通過在數(shù)字賬面降低售價來獲得更高的上漲空間。

    不止一位炒房客告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,重慶政府只要像其他城市那樣抬高一級市場的地價,房價后續(xù)的上漲就是“板上釘釘”。而黃奇帆時代曾要求重慶土地價格不得超過房價的35%。

    “要控制房價,首先要控制一級市場的地價,政府為開發(fā)商控制了成本,價格上升自然缺乏動力?!敝貞c市上海商會秘書長、從事房地產(chǎn)開發(fā)多年的韋根告訴記者。

    就在人們紛紛猜測重慶樓市的這波熱度如何收場,以及黃奇帆任職重慶期間推出的穩(wěn)定房價的政策能否得到延續(xù)之時,重慶市政府已然出招調控樓市。

    先是在2016年12月31日,重慶國土房管局在官網(wǎng)上公布近期工作重點,其中第一項工作便事關土地市場,提出“保持土地市場的有效供應”,此外兩項工作分別為加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度,以及繼續(xù)做好房產(chǎn)稅試點工作,發(fā)揮房產(chǎn)稅對高房價和炒房的遏制作用。

    2017年1月8日,重慶國土房管局下發(fā)《關于加強主城區(qū)商品房項目預售方案管理的通知》,主要針對房地產(chǎn)企業(yè),要求其嚴格執(zhí)行預售價格申報、申報價格審查和價格變更備案規(guī)定,嚴格規(guī)范銷售行為。

    1月12日,重慶國土房管局新聞發(fā)言人就近期房地產(chǎn)市場相關問題答記者問,新聞發(fā)言人披露,2017年1月1日至10日,重慶主城商品住房日均交易量較2016年12月日均交易量下降9%,商品住房建面均價7632元/平方米,與12月均價持平。

    談及有何措施應對“炒房”時,該新聞發(fā)言人透露了三項措施,包括嚴禁已購的預售商品住房轉讓;嚴格執(zhí)行房產(chǎn)稅改革試點有關規(guī)定,在重慶無戶籍、無企業(yè)、無工作的“三無”人員在重慶購第二套房要征收房產(chǎn)稅;與金融機構聯(lián)動,對“三無”人員在渝“炒房”不予辦理貸款。此外,新聞發(fā)言人特別提及,“我們還儲備了進一步有效調控房地產(chǎn)市場的措施,將根據(jù)市場情況適時推出,以應對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的突發(fā)情況。”

    就在12日當天,重慶13家金融機構聯(lián)合發(fā)表聲明,反對“炒房”。

    重慶房價會漲嗎?

    曾是溫州炒房團“毒藥”

    除了來自政府的“無形之手”,重慶“遺世獨立”的房價走勢還與其投資生態(tài)息息相關?!爸貞c房向來主要是出售給本地人,外地炒房團比例相對很小,移居重慶的外國人也相對少,所以房價由本地人收入作為支撐,限定了上漲的范圍?!敝貞c大學可持續(xù)發(fā)展研究院副院長蒲勇健向記者解釋道。那么,此番獲得炒房團垂青,房價的穩(wěn)定之錨似乎也出現(xiàn)了一角缺口。

    不過,記者梳理發(fā)現(xiàn),更早些時候,著名的溫州炒房團曾敗走山城,也從側面勾勒出這座山城樓市特殊的屬性,給了其他蠢蠢欲動的資金前車之鑒。

    《中國經(jīng)濟周刊》記者連線了一位曾一度流連于重慶市場的溫州炒房客林建人。2004年,手握熱錢的溫州商人曾將當時房價只有2000元/平方米的重慶定為目標,林建人也是其中一員?!爱敃r覺得重慶是塊處女地,解放碑、楊家坪這些商圈的高檔樓盤都通盤下單,但沒想到能夠接盤的下家太少,最后只能在房交會上折價甩賣。”

    滬上著名的房產(chǎn)投資客歐成效從2007年開始,累計飛赴重慶20次進行調研,他也總結認為,重慶二手房市場極不活躍,一二手房交易比例大約是2:1,“重慶有酸雨,外墻損壞較快,才建好幾年的樓就顯舊,這點和2001年的上海很像,傳統(tǒng)意義上,上海被認為是全國二手房流通性最好的城市,甚至全球房地產(chǎn)交易金額最大的城市,上海每年成交金額1.4萬億元,一手和二手比例達到1:3?!?/p>

    盡管二手房成交清淡,溫州商人還是選擇了在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)獲批、直轄十年雙重利好的2007年殺回重慶。據(jù)蒲勇健介紹,歷史上重慶房價一次較大漲幅可以追溯到這一年,當時由于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)獲批,城市化進程的加快使大量人口進城居住就業(yè),刺激了需求市場。

    但那一次,溫州炒房團仍然鎩羽而歸?!爸貞c是一個多中心、組團式的城市,結構太分散,實際上沒有真正的中心,沒有所謂絕對的內環(huán),天然不利于炒作?!绷纸ㄈ藢τ浾叻治觯热绫本╇m然面積大,但城區(qū)面積只有1000平方公里,不到總面積的十分之一,人口密度成為城區(qū)房價的支撐力,“而重慶以前是一個大農(nóng)村,城區(qū)和大量農(nóng)村是交織在一起的,城區(qū)面積是北京的4倍,上海的6倍,人口卻只有它們的一半,土地供應并不稀缺。”

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為,重慶房價短期內仍然是不可能暴漲的,歸根到底在于供需關系難以快速改變,而從外部環(huán)境來看,目前全國樓市都在降溫,重慶也難以一枝獨秀。

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