淺談高校物業(yè)管理存在的問題和改善措施

宋保紅

（河南建筑職業(yè)技術(shù)學院，河南 鄭州 450000）

淺談高校物業(yè)管理存在的問題和改善措施

宋保紅

（河南建筑職業(yè)技術(shù)學院，河南 鄭州 450000）

由于近幾年物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展，各種問題和矛盾也隨之而來，在業(yè)內(nèi)人士勤于研究，不斷探求解決問題良策的同時，很多理論研究工作者也投身到物業(yè)管理相關(guān)理論的研究中來，尋找可以破解物業(yè)管理方面難題的方法，促進這個行業(yè)更加健康發(fā)展。

高校；物業(yè)管理；持續(xù)發(fā)展；探索研究

近年來，隨著大學校區(qū)規(guī)模的不斷擴大，高校物業(yè)管理這種新的管理模式被引入到學校管理中。高校物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理在服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)方式上并沒有什么本質(zhì)區(qū)別，但是與住宅小區(qū)相比，高校物業(yè)有其鮮明的特點。

1 物業(yè)的含義

物業(yè)一詞源自于港澳及東南亞一帶的地區(qū)和國家。Property一詞的意思是財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)。根據(jù)詞典的解釋，Property為財產(chǎn)、資產(chǎn)、所有物、所有權(quán)、房地產(chǎn)、性質(zhì)、特性之義。當它與其他詞組合時，可以表明特定的事物。物業(yè)的主要含義是目前已經(jīng)投入具體的使用當中的以及在未來能夠進行使用的各種各樣的建筑物和其他的有關(guān)設(shè)備構(gòu)成的一個單元一個單元的房地產(chǎn)和在這個實體上產(chǎn)生的一切權(quán)益。物業(yè)既可指單元性的房地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。

2 物業(yè)管理

在我們國家針對物業(yè)管理的定義是非常多的，主要分成廣義和狹義這兩個方面。前者主要指的是所有的和房地產(chǎn)的開發(fā)以及租賃和銷售的有關(guān)的一切服務(wù)；后者主要指的是對于房屋進行維修，以及對房屋的各種各樣的設(shè)備進行維護，不僅如此還有小區(qū)的治安和環(huán)境以及信息服務(wù)等各種各樣的項目。

物業(yè)管理具有公共行政管理和私人管理兩種屬性。前者主要是將社會公共利益當成導(dǎo)向，將所有的成本都構(gòu)建在開發(fā)建設(shè)單位之上，物業(yè)很難獨立的進行經(jīng)營，也沒有辦法將物業(yè)和開發(fā)建設(shè)區(qū)分開來。專業(yè)的物業(yè)管理主要指的是業(yè)主把所有的事務(wù)都委托給專門的物業(yè)公司，物業(yè)公司提供的產(chǎn)品滿足集體的需求，而向私人提供的產(chǎn)品是屬于次要的，被稱之為附產(chǎn)品。公共管理和私人管理的屬性在不斷變化，物業(yè)管理將從政府引導(dǎo)的計劃管理改變成房地產(chǎn)開發(fā)的一種管理，變成由政府指導(dǎo)的業(yè)主自行委托的企業(yè)化的管理。

3 物業(yè)管理特征

1）物業(yè)公共事務(wù)管理業(yè)主主導(dǎo)化

從管理性這個層面進行研究，物業(yè)服務(wù)的企業(yè)和別的企業(yè)同樣屬于獨立的法人，都要依據(jù)企業(yè)當中的管理方式來進行一系列活動的運轉(zhuǎn)。不過物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是按照簽訂的合同，針對有關(guān)的房屋和相關(guān)的設(shè)施及其他方面進行維修和保護的，對于他們管理的范圍進行環(huán)境和秩序的維護。他們獲得的權(quán)利是業(yè)主給予的，他們服務(wù)的對象針對的是整個管理范圍的所有的業(yè)主。

2）管理分工社會化

物業(yè)管理是社會分工經(jīng)歷了一定的時間段所產(chǎn)生的，他們的工作是非常專業(yè)的也是所有的業(yè)主所期望的。這種分工主要是，業(yè)主把管理的權(quán)限和相關(guān)的服務(wù)外包給相關(guān)的物業(yè)公司，這些公司通過提供服務(wù)來讓業(yè)主獲得更好的生活質(zhì)量。因此，使用物業(yè)管理也能夠讓物業(yè)的整體功能以及社會和經(jīng)濟環(huán)境的效益達到最大化，還有利于提升整個城市管理社會化程度，有利于業(yè)主和非業(yè)主使用人更好地專注于自己的工作，促進社會經(jīng)濟發(fā)展的同時提高生活品位和生活質(zhì)量。

3）管理工作專業(yè)化

首先業(yè)主必須具備非常好的物業(yè)管理意識和素質(zhì)。第二是提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)擁有專門的人才并且具有很高的管理水平。在這個公司當中我們能夠看到專業(yè)的人以及相關(guān)的管理工具與維修的設(shè)備等。第三是政府進行指導(dǎo)。

4）管理運作經(jīng)營化

因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)從法律方面來看是獨立的法人，所以在運行的時候一定要按照相關(guān)的市場規(guī)則并且在參與市場競爭的時候也一定要遵循有關(guān)規(guī)則，要以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來讓自己獲得更好的發(fā)展。

5）綜合效益最大化

物業(yè)管理必須要將經(jīng)濟和社會以及環(huán)境這三個方面最大的綜合效益作為追求的主要目標。而且在管理的過程當中，不僅僅是為業(yè)主提供管理這樣的服務(wù)，還要為他們創(chuàng)造來自于物業(yè)方面的收入，讓他們得到的物業(yè)能夠獲得升值。不僅如此，要讓業(yè)主享受比較舒適的環(huán)境，同時還要使自己的經(jīng)濟效益得到最大化。

4 高校物業(yè)管理的顯著特點

1）單一業(yè)主

相對來說，高校的法人地位是比較特殊的。因為它是單一的，其業(yè)主和業(yè)主的代表實際上是行政組織——學校。所以在簽訂物業(yè)委托合同的時候，它的業(yè)主只能是學校。但是物業(yè)管理在真正的提供服務(wù)的時候，服務(wù)的對象并不僅僅是業(yè)主，大多數(shù)情況下都是為學校當中的老師和學生提供服務(wù)，但是這些人對于物業(yè)并沒有處置權(quán)，只擁有接受物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利。因此，學校物業(yè)的聘用和合同的簽訂，以及比較大的事件的決策和住宅小區(qū)相比更加簡單，在工作的時候能夠獲得更好的效率。

2）特定服務(wù)對象

在高校中進行物業(yè)管理和在社會中為企業(yè)以及小區(qū)提供管理是存在差別的，高等院校居住的大多數(shù)都是素質(zhì)比較高的人，物業(yè)管理的對象也是那些知識和專業(yè)都比較強的人。因此在高等院校當中進行物業(yè)管理，最為關(guān)鍵的是營造良好的校園文化氛圍。高等院校的物業(yè)服務(wù)一定要結(jié)合學校的需求和特定任務(wù)進行工作，硬件設(shè)備是文化氛圍塑造的主要載體，所以物業(yè)一定要對這些設(shè)施做好維護工作。由此我們也能夠得出，從事高校物業(yè)管理的人員必須要具備一定的素質(zhì)。

3）服務(wù)對象的多樣性與流動性

住宅小區(qū)中服務(wù)的對象是全體的業(yè)主，僅僅有很少的租住的顧客，但是基本上全是業(yè)主。而高校物業(yè)服務(wù)的環(huán)境是整個學校，而且對象基本上是老師和學生。因為學生的流動性是非常大的，每一年的學生都可能存在差別，而且學生的生活方式多有不同。所以如果物業(yè)不能夠伴隨著學生的變化而改變，很難滿足學生的需要。學校中人口密度是非常高的，每年進入到學校的學生都非常的多，構(gòu)建情感是十分的困難，所以，物業(yè)管理要圍繞學生管理工作進行，為學生創(chuàng)造比較好的學習環(huán)境。大多數(shù)的青年學生缺乏社會經(jīng)驗，而且背井離鄉(xiāng)，因此親情化的服務(wù)是非常關(guān)鍵的，要盡量做到讓學生滿意。

4）管理機制存在雙重性

和住宅小區(qū)進行比較，學校當中不僅有物業(yè)進行管理，學校也會對老師的生活和學習展開一系列的管理活動。比如說教室和宿舍，物業(yè)往往只是保證這些地方的安全和環(huán)境，但是學校會對他們的秩序展開一系列的管理。所以，學校和物業(yè)之間存在一定的交叉，在管理的時候也是使用雙重管理機制。這種管理機制必須要求學校和物業(yè)很好地配合協(xié)調(diào)。

5 提升高校物業(yè)管理水平的措施

1）加大管理力度，豐富管理手段

高素質(zhì)以及高能力的人才往往都是來自于高等院校，而且伴隨著這些學校規(guī)模的日益擴大，對于物業(yè)的要求也越來越高。所以必須加強管理力度，創(chuàng)新工作方法，這樣才能夠提高物業(yè)管理的水平。高等院校中的物業(yè)管理部門要積極投入更多的資金，使用科技含量高的設(shè)施，這當中包含了消防和安全設(shè)施。而且也要提高對信息和科技的使用率，促進工作效率的提高。物業(yè)管理部門要不斷加強對自身工作人員的監(jiān)督和管理，構(gòu)建合理的獎勵和懲罰制度，對于那些能夠積極的按照相關(guān)的要求提供服務(wù)的工作人員，要按規(guī)定給予一定數(shù)額的經(jīng)濟獎勵，對不能嚴格按照規(guī)定進行高等學校物業(yè)服務(wù)的工作人員，物業(yè)管理部門要給予相應(yīng)的懲戒，以嚴明的獎懲制度，保證高等學校物業(yè)服務(wù)部門的高水平工作。

2）優(yōu)化隊伍素質(zhì)，提升服務(wù)水平

高等院校當中人們的素質(zhì)普遍都是比較高的，所以提供物業(yè)服務(wù)的工作人員也必須要有良好的素質(zhì)，這樣才能夠更好地為他們提供服務(wù)。物業(yè)管理的相關(guān)部門，要按照一定的時間組織物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)活動，還要對員工的文化知識和專業(yè)理論知識進行考核，邀請高校有關(guān)人員，制定科學合理的素質(zhì)考核辦法，對工作人員的素質(zhì)展開考核，把那些素質(zhì)比較高的人放在比較關(guān)鍵的崗位當中，做到崗位和素質(zhì)相匹配，這樣才能夠更好地為老師和學生們提供服務(wù)。

3）創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、文明、潔凈的校園和住區(qū)環(huán)境

物業(yè)管理的主要任務(wù)是日常秩序和環(huán)境的維護，保證校園設(shè)施的完好、環(huán)境的優(yōu)美。在平常的管理過程中，要構(gòu)建一個高素質(zhì)管理團隊，合理地分配他們所從事的工作崗位，并且對工作的流程進行規(guī)范，使各項管理具有秩序，從而減少事故的發(fā)生，確保校園各種設(shè)施、車輛以及消防的安全。不僅如此，還要讓工作人員樹立環(huán)保的理念，同時讓被管轄范圍內(nèi)的人們都擁有一定的環(huán)保意識，要積極地開展環(huán)保相關(guān)的活動，進行環(huán)保知識的宣傳，讓老師和學生們都能積極參與，共同營造文明、舒適的環(huán)境。

4）加強房屋設(shè)施維護

高等院校師生數(shù)量比較多，學習和工作都離不開房屋和相關(guān)的配套設(shè)施。高校物業(yè)一定要對這些房屋和基礎(chǔ)設(shè)施進行維護，努力使之始終保持在比較好的狀態(tài)中。同時，根據(jù)高校特點，物業(yè)一定要做好隨時應(yīng)對意外情況的準備，把一切可能在房屋和設(shè)施方面發(fā)生的問題做好預(yù)案，這樣才能夠在發(fā)生問題的時候及時地采取應(yīng)對措施，保證教學工作的順利進行。高等院校當中的管理部門還要對這些物業(yè)服務(wù)進行監(jiān)督和管理，對于房屋的維護以及相關(guān)的生活設(shè)施維護工作的具體情況，詳細記錄并認真考察高校房屋設(shè)施維護工作的具體進展，對不足之處及時加以整改，不斷提高高校物業(yè)服務(wù)水平。

5）提供多樣性的服務(wù)

高等院校中的老師和學生對于物業(yè)的服務(wù)在需求方面存在多樣性。所以，高校物業(yè)要比社會物業(yè)更具有獨特性。在高等院校工作的人員往往面臨著很大的精神壓力，每天要做很多的工作，所以學校和物業(yè)要為這些人員提供一些休閑和健身的場所，讓他們有鍛煉的場地，擁有更加健康的身體，這樣才能夠在工作的時候更加具有熱情。物業(yè)還要注意超市的配備，方便老師和學生購買日常生活用品，為他們節(jié)約時間，享受更加豐富的服務(wù)。

2017-02-20