房價(jià)的猜想

羅麗娟

剛剛過去的2016年樓市，在經(jīng)歷了上半年的瘋狂上漲后，也受到了下半年政策的抑制降溫。在房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)支柱十余年來，房價(jià)毋庸置疑已成為社會熱門焦點(diǎn)之一。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局去年12月中旬公布數(shù)據(jù)，2016年前11月，全國商品房銷售額和銷售面積均已刷新歷史紀(jì)錄。數(shù)據(jù)顯示，1至11月，商品房銷售額102503億元，突破10萬億元。商品房銷售面積135829萬平方米，也刷新了2013年全年13億平方米歷史紀(jì)錄。

另外根據(jù)合富輝煌監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國21個(gè)重點(diǎn)城市2016年前11月成交均價(jià)13155元/平方米，同比上漲接近10%。以2015年的數(shù)據(jù)作為參考發(fā)現(xiàn)，全國城市中，2年期間價(jià)格上漲最明顯的是深圳，上漲109%。除一線城市外，其他重點(diǎn)城市前三名為東莞、合肥、南京，分別上漲了82%、68%、68%。

為何2016年的房地產(chǎn)銷售如此瘋狂？

回顧市場發(fā)現(xiàn)，2015年6月以后，國內(nèi)股市自高位回落，房地產(chǎn)市場成為資金流向的主要場所，同時(shí)人民幣加速貶值，促使資本進(jìn)一步向房地產(chǎn)靠攏。2015年下半年以后，房地產(chǎn)市場流動性大幅增加。

其次，在政府開放對房企“債券融資”的背景下，房企融資在2015年下半年至2016年上半年達(dá)到高峰。大量低成本的債券融資，使得房企在全國土地市場上開啟了瘋狂拿地模式，土拍市場持續(xù)水漲船高。

另外，2015年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出去庫存作為五大任務(wù)之一，因城施策推動市場銷售，同時(shí)，人民銀行、銀監(jiān)會同時(shí)松綁限貸政策。

由此看來，結(jié)合2016年的余溫效應(yīng)，看2017年房價(jià)走勢尤為重要。

2016年9月30日起，全國房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向，多地出臺密集調(diào)控政策，房價(jià)過快城市成為重點(diǎn)調(diào)控對象。截至2016年12月，全國已有至少24個(gè)城市出臺了50多次調(diào)控措施。2016年第四季度這些熱點(diǎn)城市已經(jīng)開始降溫，成交量下滑，房價(jià)漲幅縮小或微跌，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)中。其中深圳最為明顯，由領(lǐng)漲全國轉(zhuǎn)為領(lǐng)跌全國。

而國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年11月下半月一線和熱點(diǎn)二線城市住宅銷售價(jià)格變動情況數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南、武漢、廣州、鄭州價(jià)格仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢，12月鄭州、武漢、濟(jì)南先后出臺更為嚴(yán)格的限購政策；廣州原定于12月26日出讓的商業(yè)/居住用地，7宗延期出讓、2宗終止出讓，不排除與房價(jià)上漲壓力較大相關(guān)。

“房地產(chǎn)的發(fā)展是一個(gè)必然。近五年中，中國的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型還存在傳統(tǒng)模式至上，也就是投資帶動和房地產(chǎn)為主要行業(yè)的經(jīng)濟(jì)模式還不會有大的變化。”合富輝煌集團(tuán)副總裁謝宇晗表示，隨著土地越來越稀缺，房企在獲取土地時(shí)成本也將加大，行業(yè)利潤空間或受壓縮。

政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變之下，即使房價(jià)能夠繼續(xù)趨于上升的城市，房價(jià)漲幅將較2016年大幅收窄?！耙痪€城市基于其要素價(jià)格上升及供應(yīng)下降趨勢，預(yù)計(jì)房價(jià)具備較佳支撐?！焙细环康禺a(chǎn)研究院認(rèn)為，基于各城間規(guī)劃利好、買家構(gòu)成、供求關(guān)系、政策松緊程度等影響因素差異，全國房價(jià)發(fā)展趨勢將分化發(fā)展。

不過，值得一提的是，經(jīng)過數(shù)年調(diào)控受得潛在購房者對政策調(diào)控的耐受性增強(qiáng)，2016年各重點(diǎn)城市地價(jià)普遍上揚(yáng)看來，即使房價(jià)趨于下降的城市，今年房價(jià)跌幅也將相對有限。