難解的樓市“謎局”

寒徹

11月28日晚9點，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海市銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)了《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》。

《通知》稱：2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。這意味著，上海樓市正式開啟了“認房又認貸”模式。

《通知》發(fā)布9分鐘之后，網(wǎng)簽宣布關閉。此時，距離10月8日發(fā)布針對樓市調(diào)控的“滬六條”，僅僅過去50余天—上海再一次刷新了“史上最嚴樓市調(diào)控政策”的定義。

自2016年9月末以來，全國已有超過24個城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯的分化狀態(tài)。高價地頻現(xiàn)的同時，各地的調(diào)控政策并未停歇。進入11月，全國共有10個城市在此前的基礎上出臺“加強版”樓市新政，樓市“拉鋸戰(zhàn)”仍在持續(xù)。

中國樓市的波瀾讓人印象深刻，背后的五光十色值得探究。對崇尚安居樂業(yè)的中國人來說，房子是夢系神縈的溫暖目標，也日漸成為經(jīng)濟上的沉重負擔。在追蹤樓市調(diào)控新政一個多月效果之時，人們同樣追問，是什么推動了這一輪房價上漲？

冷熱差異，房地產(chǎn)市場兩極分化

11月21日，當福州市在一天內(nèi)推出9宗住宅用地，其中4宗已超過3萬元的單價成交之時，幾乎所有從業(yè)者都覺得難以置信—福州是本輪較早出臺調(diào)控政策，且政策力度較大的城市之一。

今年9月28日，福州發(fā)布全面調(diào)控樓市的“榕七條”，其中包括提高競買土地保證金的比例、縮短土地價款的付款期限等。10月6日，福州又出臺限購政策，福州五區(qū)的市民對144平方米以下房源限購2套，同時提高了首套房和二套房的首付比例。但這并沒能阻止高價地的出現(xiàn)。

于是，福州再度出臺政策予以調(diào)整。11月23日，福州下發(fā)調(diào)控文件，要求二套房公積金貸款首付提高到50%，同時要求新房價格“零增長”。

值得關注的是，自今年9月末以來，全國已有超過24個城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施。其中，福州、廣州等地在短短不到兩個月內(nèi)出臺三次調(diào)控措施。但房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯的分化狀態(tài)。

住宅市場的局面可用“量價齊跌”來形容。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，11月中上旬，全國54個熱點城市共成交住宅15.37萬套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。其中，11月中上旬，一線城市的住宅成交量降幅為23.5%，二線城市和三線城市分別下降7.5%和11.3%。

價格方面，根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，10月份一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個百分點。10月下半月，深圳、成都、北京、天津、上海、廈門和鄭州等7個城市新房價格已出現(xiàn)下降。

但相反的是，土地市場則并未如預期般大幅降溫。雖然高價地的數(shù)量有明顯減少，但在一些熱點城市，土地熱度并未降溫，且近期有愈演愈烈之勢。

11月22日，武漢公開出讓土地17宗，5個地塊觸動“熔斷機制”。盡管如此，武漢仍然誕生了總價為110億的單幅地塊，且當日入賬近197億元。

11月22日，廣州推出10宗地塊，在超過40家房企的爭搶下，共催生7個區(qū)域“地王”，土地出讓時間持續(xù)了近9個小時。長沙也在當日誕生“地王”。經(jīng)過114輪競價后，“梅溪湖B-39地塊”以180%的溢價率競出，9240.8元/平方米的單價刷新了長沙的最高紀錄。

易居克而瑞的分析指出，近期商品房市場和土地交易出現(xiàn)冷熱差異，主要原因在于，調(diào)控城市供不應求的基本面并沒有發(fā)生改變。該機構指出，在供應方面，預售證監(jiān)管加嚴、房價“限漲令” 等政策打擊了不少項目的推案熱情。在需求方面，限購、限貸等政策并沒有從根本上消滅合理購房需求，只是將購房需求延后。并且當這部分購房群體再度回歸市場時，往往迎來的是更加猛烈的需求爆發(fā)。

因此，熱點城市前景預期未變，資金流入的沖動依然存在。除實體經(jīng)濟的優(yōu)質(zhì)投資渠道相對有限外，在2016年良好的銷售業(yè)績支持下，對市場份額的訴求也在推動著房企加大拿地力度。

地王頻現(xiàn)，割舍不下的“地王”盛宴

各路資本涌入樓市，土地是圍獵的對象。2016年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房價上漲的風向標。

近期福州、長沙、廣州、武漢等幾個城市的土拍市場熱情再燃。對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析原因為兩個：第一，這幾個城市的基本面較好，一些資金鏈相對比較充裕的企業(yè)抓住機會補充土地儲備，現(xiàn)階段政策下帶出土拍市場排他性條件，對于某些房企而言是機遇；第二，大部分房企每年有投資目標，個別區(qū)域公司年底仍有投資額度，若不完成，則對區(qū)域公司的激勵等產(chǎn)生影響。

“今年濟南東部先后出了兩個地王，地面價格從每平方米7000多元直線上升至9000元左右，導致房價從年初每平方米八九千元上漲到約1.6萬元?！睗鲜蟹康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長張鑫恭說。

“地王”的出現(xiàn)，無形中給周邊項目帶來“坐地起價”的即期信號，更導致未來漲價預期。在輿論炒作下引發(fā)民眾恐慌，造成開發(fā)商待價而沽，捂盤惜售，房價上漲勢不可擋。

財政部數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，國有土地使用權出讓收入2.65萬億元，同比增長15.2%，而去年同期降幅超過25%。國土資源部門的數(shù)據(jù)則顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。這種“價增量減”，意味著地賣得少了，成交價卻更高，凸顯地價漲幅之快。

值得警惕的是，今年一些熱點城市地價高漲，加大未來市場風險隱患。對于地價快速上漲，一名房企負責人直言，如果說房價是一日千里，地價則是一日萬里，開發(fā)商入市要謹慎小心。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價同比上漲72.2%，二線城市漲幅達到86.7%，遠超房價上漲幅度。而據(jù)萬科最新公告，其持續(xù)觀察的北上廣深以及杭州、南京、武漢、東莞、蘇州等14個主要城市，三季度土地整體成交溢價率攀升至111%，創(chuàng)近年來新高。

“買地的價格越來越高，擺在開發(fā)商面前就只有一條路，房價除了上漲別無選擇。”中國社科院經(jīng)濟研究所副所長張平說，這一現(xiàn)象暴露出當前土地市場非常嚴重的壟斷性。

“地王”頻出，令房地產(chǎn)企業(yè)承壓。近期，為攤薄風險，萬科、綠城、融僑等多家房地產(chǎn)公司紛紛加入高價地股權轉(zhuǎn)讓潮，樓市劇情的反轉(zhuǎn)，暴露出拿地企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力增大。

10月中旬，信達地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布稀釋杭州濱江奧體地塊50%股權，融創(chuàng)中國和濱江集團分別持股40%和10%，三方合作開發(fā)該項目。這一今年5月以123億元拍下的全國總價地王，當時溢價率近96%。

兇猛拿地，巨額資金從哪里來

如果說供需不平衡是導致熱點城市房價上漲的客觀原因，那么巨額資金涌入樓市則與這輪房價迅猛上漲直接相關。

“居民加杠桿購房和企業(yè)加杠桿購地是當前房地產(chǎn)市場過熱的主要原因?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一說，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，去年以來一二線城市地價房價輪動上漲，與貨幣、信貸政策的寬松有直接關系。

從買房端看，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。據(jù)央行統(tǒng)計，今年9月末個人購房貸款余額為17.93萬億元，同比增長33.4%，顯示居民購房貸款增速之快。比如，在深圳，截至9月個人購房貸款余額已超1萬億元，相比2014年底翻了一倍。

相比“買房端”的高杠桿，更需警惕的是“買地端”的高杠桿。今年8月，剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價139%、110.1億元的總價拍下上海靜安區(qū)一宗3.1萬平方米的地塊。讓外界詫異的不僅是它所創(chuàng)造的驚人樓面價，還有這家企業(yè)的“膽量”。根據(jù)其中期業(yè)績報告，融信今年上半年的合同銷售額為132億元。

問題在于，房企如此兇猛拿地，巨額資金從哪里來？“買房子起碼還交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機構融資?！币幻L期研究房地產(chǎn)行業(yè)的專家說。

一位金融機構人士介紹，按規(guī)定，房企拍地應該拿自有資金。但近年融資普遍，房企配資一般都在三七開，房企自有出資占三成，配資占七成?，F(xiàn)在一些房企連自有出資部分也從金融機構解決，房企引入銀行、債券、理財產(chǎn)品、信托計劃、資管計劃、保險等資金來拍地，已成為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則。

如此配資導致房企負債規(guī)模不斷上升，盈利狀況下降。據(jù)統(tǒng)計顯示，今年前三季度滬深兩市132家房地產(chǎn)企業(yè)合計營業(yè)收入為8780.5億元，而凈利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的凈利潤率還在8.15%，即便成交慘淡的2015年前三季度利潤率也有10.1%。

樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風險。中國社科院學部委員、國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚認為，本輪房價上漲的背后，不排除一些地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商共謀，遲遲不肯出臺提高首付率等市場化手段，一些地方甚至等到財政收入任務差不多完成了才出手調(diào)控，對這一趨勢應該警惕。

值得注意的是，一些地方和部門已開始既調(diào)控“面包”，也監(jiān)督“面粉”。在近期調(diào)控中，上海等地已出臺明確政策：繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等。不少房企已開始調(diào)整項目上市節(jié)奏，拿地趨于謹慎。

業(yè)內(nèi)人士認為，市場預期的走低，將導致未來一段時間“新地王” 項目很難再出。但周而復始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人關注。

華融證券首席經(jīng)濟學家伍戈說，一些地方政府既是土地市場的唯一供給者，又是房價的最終調(diào)控者；既是抑制房價泡沫的“剎車”，又是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的“油門”。近期高漲的土地出讓金及一些地方政府的“饑渴式供地”模式凸顯出對土地財政的依賴。

目前，在經(jīng)歷了福州、長沙、廣州、武漢幾場土拍之后，房企土儲排名又有更新。新一輪的拿地窗口，對于房企而言，是陷阱抑或機會？總部位于上海的某房企執(zhí)行總裁指出近來的土拍風潮頗有強弩之末的意味。他認為，現(xiàn)在的地價相比高點的時候會回落一點，但仍算不上低點。“當調(diào)控周期來臨的時候，會導致城市分化，這時區(qū)域負責人的動力會變得更強”。

一名深諳深圳與上海市場的業(yè)內(nèi)資深人士指出，房企大部分并無明確戰(zhàn)略目標，仍是機會導向，一二線城市就是房企眼中的機會點，能夠在一二線城市拿地就能掌握將來的生存命脈?！白罱科笤谝痪€城市拿不到地，只有轉(zhuǎn)而求其次去二線城市”。

幕后黑手，投資投機下的虛火

房子是給人住的，這個定位不能偏離。歷次房市調(diào)控的最終目的都是一個，即“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。一個健康的房地產(chǎn)市場，應該讓住房回歸其居住屬性，而不能大范圍成為投資品。

在一段時間內(nèi)，樓市幾成“股市”。多地上演的企業(yè)和個人“炒房”熱潮背后，不乏投資投機者的身影。

“過去浙江的投資客主要來自溫臺地區(qū)，今年則以上海客為主力，從嘉興一路買過來，有跡可循?！焙贾轂I江房產(chǎn)集團股份有限公司副總經(jīng)理朱立東說，外來投資客的大量涌入對杭州房價上漲起到推波助瀾的作用。

據(jù)了解，珠海一家生意不景氣的貿(mào)易公司買了80多套房子，近期正陸續(xù)出手。同樣在珠海，大量外地資本涌入本地樓市。據(jù)當?shù)刈〗ú块T數(shù)據(jù)，今年1至9月，全市一手房市場成交量中，珠海本市居民購買占比41.8%，珠海以外的國內(nèi)其他地區(qū)居民占57.8%，國外買家占0.33%。

一家知名房地產(chǎn)企業(yè)副總裁說，今年開始，他們?nèi)ジ偱耐恋?，發(fā)現(xiàn)競爭對手里有了基金公司?！斑@說明不少金融機構的資金都在往房地產(chǎn)市場投。”

有觀察樓市的人士指出，新三板上市公司中有幾十家企業(yè)主要業(yè)務是炒房?！安簧傩氯迳鲜泄救趤淼馁Y金，直接或間接進入了房地產(chǎn)市場?！鼻迦A大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示。

據(jù)相關統(tǒng)計，今年年初至9月底，滬深兩市共披露近60宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產(chǎn)的計劃或方案，總金額達到93億元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)凈額合計5951億元。一些公司通過出售投資性房地產(chǎn)達到降低虧損甚至是“保殼”的目的。

泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的價值對其他行業(yè)產(chǎn)生的“虹吸效應”。“如果這海量投資投機的錢投到糧食，我們就要吃不起飯，如果投向服裝，我們就要裸奔。”珠海房協(xié)秘書長梁遠新表示，對于吸附在磚頭上的泡沫，地方政府要加大防范風險，避免陷入房地產(chǎn)泡沫。

有專家表示，目前房地產(chǎn)市場存在灰色地帶，造假炒作推高房價預期。虛假宣傳，查！捂盤惜售，查！營銷不規(guī)范，查！10月，深圳開啟為期三個月房地產(chǎn)行業(yè)專項整治執(zhí)法行動，發(fā)現(xiàn)不少樓盤項目存在虛假宣傳、捂盤惜售，發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)金融公司涉嫌經(jīng)營“首付貸”業(yè)務；上海依法查處8家違規(guī)房企、7家中介；廣州四部門聯(lián)合出擊規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，發(fā)布“日光盤”“地王”等消息的行為將被重罰；武漢有102家房企因違規(guī)被列入“誠信黑榜”……

發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”……這些各地曝出的不正當經(jīng)營行為，好像毒瘤侵入樓市肌體，成為灰色地帶，誤導市場出現(xiàn)非理性行為推高房價。

除了不合理的市場行為，一些機構和網(wǎng)絡輿論的借勢炒作也放大熱點城市房價上漲的預期，為房價上漲推波助瀾。

山東省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長張國強說，今年6月，濟南東部唐冶某地塊拍出“地王”，其中最貴住宅地塊樓面價達每平方米7100元，接近年初部分項目新房售價。該地塊屬于低密度住宅用地，定位高檔住宅自然價格高，但卻引發(fā)炒作，造成民眾恐慌，抬升房價上漲預期，隨后萬科在該地區(qū)拍下的一塊土地樓面價每平方米已接近9000元。

針對各種不合理開發(fā)和違法違規(guī)經(jīng)營行為，近期住建部接連打出重拳，在通報濟南、杭州等地違法違規(guī)項目，曝光45個房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構的基礎上，召集國內(nèi)近千家一級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開會亮出強硬治理的狠招。

房地產(chǎn)的未來健康發(fā)展，離不開良好的市場秩序。中國房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長柴強認為，政府此次嚴厲查處開發(fā)企業(yè)、中介機構的違法違規(guī)行為，對維護市場秩序，穩(wěn)定市場預期發(fā)揮重要作用。經(jīng)過近一階段整頓規(guī)范市場秩序，目前散布虛假信息、惡意炒作的情況少了，市場環(huán)境正在凈化。

“加強版”新政，“博弈”仍將持續(xù)

近兩三月來的樓市格局，幾乎都處于“地王”與新政交織的復雜狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士將其稱為“博弈期”，意為在經(jīng)過最初的劇烈調(diào)整后，市場與政策正在互相角力，以求達成新的平衡。

可喜的是，就在高價地頻現(xiàn)的同時，各地的調(diào)控政策并未停歇。據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年11月以來，全國共有10多個城市在此前的基礎上出臺“加強版”樓市新政。北京在土地出讓中推出的“住宅部分自持”條款，其對企業(yè)帶來了強大的資金壓力，同樣也被視為新政。

盡管本輪調(diào)控并非全國通行的“一刀切”，而只是集中在部分熱點城市，但政策出臺的密度之高、力度之強，仍然被認為是前所未有。且從房地產(chǎn)成交全面下滑來看，其影響力已經(jīng)波及全國。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此輪政策的主要特征體現(xiàn)為“打補丁、加壓力”。也即，一方面將政策延伸至此前未覆蓋到的領域，另一方面強化執(zhí)行。如上海近期就發(fā)文嚴禁變相規(guī)避調(diào)控政策和住房信貸管理規(guī)定的行為，并叫停了“接力貸”、“合力貸”等業(yè)務，正是對此前調(diào)控政策的“查漏補缺”。

北京某知名房企相關負責人將此形容為一場“拉鋸戰(zhàn)”?！笆袌鲇袃?nèi)生動力，房價和地價都在供需關系的驅(qū)使下試圖上漲；政府部門則希望市場平穩(wěn)，所以全面打壓?！痹撊耸勘硎?，博弈的雙方分別是“看得見的手”和“看不見的手”。

上述人士表示，在本輪政策出臺之初，由于力度較大，市場出現(xiàn)全面降溫。近期土地市場升溫，既有部分城市推地規(guī)模較大的原因，也說明市場正在試探性地回暖。但這可能招致政策的進一步打壓。

易居克而瑞認為，為了真正達成2016年的調(diào)控目標，防止飆漲的地價再一次成為房價上漲的推手，不排除地方政府將進一步出臺加碼政策。

就土地政策而言，該機構認為，不僅是資金來源監(jiān)管將進一步加嚴，類似南京、合肥的“土拍限價”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時即約定上市時間和價格”等行政干預政策也可能會在更多城市出現(xiàn)。

張大偉也指出，預計本次調(diào)控將可能持續(xù)6個月以上。受此影響，高價地的出現(xiàn)頻率將可能降低，市場也會進一步降溫。預計四季度大部分城市的房價都將趨于平穩(wěn)，更多的城市將會出現(xiàn)房價下調(diào)。