基于內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法研究

賀玨

摘 要：房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的主要內(nèi)容，對房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略制定和發(fā)展具有重大的影響意義。因此，論文從房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制入手，研究其內(nèi)部合同管理方法，總結(jié)當前我國房地產(chǎn)公司合同管理中常見的問題，以國有公司為例，分析合同管理方法優(yōu)化措施，以進一步為我國房地產(chǎn)公司的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，突出和強化內(nèi)部控制下合同管理的重要性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);內(nèi)部控制;合同管理;優(yōu)化對策

中圖分類號： F293.33 ? ? ? ? ? ?文獻標識碼： A ? ? ? ? ? ?文章編號： 1673-1069（2017）01-23-2

0 ?引言

合同管理（Contract Management），公司的經(jīng)濟往來，主要是通過合同形式進行的。一個公司的經(jīng)營成敗和合同及合同管理有密切關(guān)系。公司合同管理是指公司對以自身為當事人的合同依法進行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱[1]。其中訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止是合同管理的內(nèi)容;審查、監(jiān)督、控制是合同管理的手段。合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動態(tài)性的?；诜康禺a(chǎn)公司內(nèi)部控制下對其合同管理常見問題進行分析，能夠有效幫助房地產(chǎn)公司提高其市場競爭力，促進公司的可持續(xù)發(fā)展。

1 ?房地產(chǎn)公司合同管理存在的問題

1.1 缺少完善的合同管理程序

完善的合同管理程序是確保合同準確執(zhí)行的關(guān)鍵[2]。當前我國房地產(chǎn)公司在合同管理中缺乏嚴格的審核程序，其主要是以甲單位制定合同，乙單位閱讀合同，甲乙共同修訂的流程實施合同的簽訂。在其內(nèi)部合同訂立方面一般有60%以上是以總經(jīng)理助理和項目部人員進行合同的制定和審核。因此，房地產(chǎn)公司無論是在合同制定程序還是審核程序上投入力度不足，程序缺失，嚴重影響公司的經(jīng)濟效應(yīng)，為公司的發(fā)展帶來了風(fēng)險性。

1.2 合同執(zhí)行監(jiān)管力度不足

合同執(zhí)行監(jiān)督力度不足主要表現(xiàn)在監(jiān)督管理人員的執(zhí)行力度不足上。當前我國房地產(chǎn)公司在合同執(zhí)行監(jiān)管上主要是以項目監(jiān)督部門為主，對合同的順利簽訂奠定監(jiān)管行為，但是一旦合同簽訂夠，落實到實際工程項目中會產(chǎn)生忽視合同監(jiān)管的現(xiàn)象，嚴重者出現(xiàn)違約的現(xiàn)象。而房地產(chǎn)合同執(zhí)行監(jiān)管是多個部門統(tǒng)一性協(xié)調(diào)完成的[3]。因此，一旦合同執(zhí)行監(jiān)管力度不足不僅會暴露項目監(jiān)督部門的漏洞，也會暴露出整個公司的發(fā)展問題，是房地產(chǎn)公司存在的主要潛在風(fēng)險之一。

1.3 合同法律管理意識不足

許多房地產(chǎn)公司在合同管理的過程中對其內(nèi)部條款的重視程度缺乏，導(dǎo)致在項目施工和管理中出現(xiàn)違約現(xiàn)象后，公司不能夠從合同的角度維護自身公司的利益，影響公司的發(fā)展。其中以中小型房地產(chǎn)公司為代表的合同簽訂后無后續(xù)工作為主，嚴重制約了我國房地產(chǎn)公司合法化發(fā)展。此外，在合同執(zhí)行上除了合同的制定和簽訂人員外，公司內(nèi)部的其他人員均對合同管理漠不關(guān)心，這樣容易造成企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟糾紛，影響企業(yè)發(fā)展。

1.4 人力資源薄弱

房地產(chǎn)公司合同管理中人力資源薄弱主要體現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部缺乏專業(yè)的合同制定、審核、監(jiān)督、執(zhí)行的人員。目前，我國房地產(chǎn)公司合同管理中主要是以監(jiān)督部門為主，在項目部的基礎(chǔ)上制定合同的范本，根據(jù)實際工程對其內(nèi)部的條款進行修訂，用于工程開發(fā)和管理中。該種表現(xiàn)形式進一步說明了我國房地產(chǎn)企業(yè)中缺少專業(yè)的合同管理人員，造成合同管理流程、執(zhí)行力度等方面的缺失，制約合同管理在企業(yè)內(nèi)部控制中作用的發(fā)揮。

2 ?房地產(chǎn)公司合同管理優(yōu)化對策

2.1 完善的合同管理程序及制度

針對房地產(chǎn)公司合同管理實施優(yōu)化對策，對其管理程序進行修訂。首先，在現(xiàn)有企業(yè)內(nèi)部制度的基礎(chǔ)上增加合同管理制度，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略目標和特征，按照國際法律規(guī)定進行程序和制度修正;其次，針對企業(yè)內(nèi)部各個部門的功能，對合同的制定程序、監(jiān)督程序和執(zhí)行程序進行制定，嚴格地對其流程進行詳細規(guī)定;再次，在現(xiàn)有合同管理的基礎(chǔ)上增加制定前、制定中和制定后的監(jiān)督機制，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制和企業(yè)外部風(fēng)險協(xié)調(diào)管理，降低企業(yè)利益風(fēng)險[4]。最后，加強企業(yè)合同范本制定程序和制度的完善，在國家及地方相關(guān)示范合同文本的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)自身特點和管理要求制定合同范本，增強合同的安全性和全面性。

2.2 加強合同執(zhí)行監(jiān)管力度

加強合同執(zhí)行監(jiān)管力度可以從組織結(jié)構(gòu)和規(guī)章制度兩方面進行完善。首先，在組織結(jié)構(gòu)上構(gòu)建合同執(zhí)行監(jiān)督管理機構(gòu)，在企業(yè)現(xiàn)有結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上增加合同監(jiān)督管理部門，在部門內(nèi)部設(shè)定經(jīng)濟合同、招投標合同、人力使用合同、項目施工合同等不同的小組，以小組執(zhí)行監(jiān)督的方式從組織結(jié)構(gòu)規(guī)模和層次上強化合同執(zhí)行監(jiān)管力度;其次，在規(guī)章制度上根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獎懲制度建立合同執(zhí)行獎懲制度，從細節(jié)化和宏觀化角度，詳細地實現(xiàn)合同管理中各個環(huán)節(jié)的規(guī)范性。

2.3 提升合同法律管理意識

提升合同法律管理意識的具體優(yōu)化措施包括法律管理意識的宣傳和法律管理意識的培養(yǎng)兩方面。首先，在合同法律管理意識的宣傳上采用內(nèi)部控制體系宣傳的方式，以周宣傳日的方式傳遞合同管理在企業(yè)建設(shè)和發(fā)展中的重要性，推展宣傳范圍。此外，在宣傳方式選擇上針對不同層次的員工使用多樣化的宣傳模式，例如針對基礎(chǔ)層員工采取競賽活動宣傳，針對管理層采取進修宣傳。其次，在合同法律管理意識培養(yǎng)上針對企業(yè)內(nèi)部員工的培養(yǎng)制度，在其培養(yǎng)計劃中增加合同法律管理意識培養(yǎng)，從而在員工基礎(chǔ)意識構(gòu)建上實現(xiàn)合同法律管理意識的完善。

2.4 拓展人力資源

拓展人力資源只要是指在現(xiàn)有人力資源的基礎(chǔ)上增加人力資源的可協(xié)調(diào)性和控制性，實現(xiàn)人才的引進、培養(yǎng)、深造三步走的政策。在人才引進上招聘具有專業(yè)合同管理知識的人才，在人才培養(yǎng)上建立合同管理人才培養(yǎng)體系，在人才深造方面拓展合同管理人才深造層次，深入強化企業(yè)的房地產(chǎn)公司人力資源血液的濃度，為公司內(nèi)部控制奠定人才基礎(chǔ)。

3 ?中糧地產(chǎn)合同管理對策優(yōu)化及效果

中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司（000031）是一家全國性、綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)上市企業(yè)，作為世界500強企業(yè)，其品牌優(yōu)勢和資源優(yōu)勢為中糧地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。企業(yè)項目布局北京、上海、深圳、成都、沈陽等十個一、二線城市[5]。隨著中糧地產(chǎn)的逐漸發(fā)展和壯大，其在公司內(nèi)部控制的基礎(chǔ)上采取了組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化、戰(zhàn)略優(yōu)化、人力資源優(yōu)化和監(jiān)督授權(quán)優(yōu)化措施。

其中在組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化上采用了構(gòu)建了扁平式組織結(jié)構(gòu)，將各項合同管理權(quán)力和職責的具體操作落實到部門、崗位上，實現(xiàn)了精準化和統(tǒng)一化的結(jié)構(gòu)管理模式。實施結(jié)構(gòu)優(yōu)化措施后的一年內(nèi)中糧地產(chǎn)內(nèi)部合同管理工作的實際落實效率明顯提升，是原有效率的1.5倍。戰(zhàn)略優(yōu)化上采用了職責權(quán)限內(nèi)部控制監(jiān)督部門，對整個中糧地產(chǎn)內(nèi)部活動實施環(huán)境控制，保障了戰(zhàn)略制定和實施的有效性。在人力資源優(yōu)化上建立了“雛鷹小組”“技術(shù)骨干”等團隊建設(shè)指標，為企業(yè)的經(jīng)理級及以上管理職務(wù)進行人員培養(yǎng)和建設(shè)。在監(jiān)督授權(quán)優(yōu)化公司制定了《管理委員會工作制度》、《權(quán)利職責體系制度》、《項目成本控制制度》等，從審計、預(yù)算、制定等方面完善制度監(jiān)督管理。經(jīng)過3年的實施和完善，中糧地產(chǎn)內(nèi)部控制中整體效益凈增長0.3%，規(guī)避風(fēng)險率67%，為企業(yè)的發(fā)展做出了重要貢獻。

4 ?總結(jié)

根據(jù)本文中對房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制下合同管理方法的分析和研究發(fā)現(xiàn)，當前我國房地產(chǎn)公司合同管理中存在缺少完善的合同管理程序、合同執(zhí)行監(jiān)管力度不足、合同法律管理意識不足、人力資源薄弱四個主要問題。通過中糧地產(chǎn)具體優(yōu)化對策的實施及效果分析，發(fā)現(xiàn)未來我國房地產(chǎn)公司在其內(nèi)部控制的基礎(chǔ)上從完善的合同程序、加強合同執(zhí)行監(jiān)管力度、提升合同法律管理意識和拓展人力資源四方面進行完善，能夠充分發(fā)揮合同管理在公司發(fā)展中的重要作用，提升市場競爭力，促進房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展。

參 考 文 獻

[1] 李獻桃.基于內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法研究[J].時代金融，2016，09（08）：104.

[2] 李獻桃.房地產(chǎn)公司合同管理思考[J].合作經(jīng)濟與科技，2016，09（07）：117-118.

[3] 陸勇.基于財務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制研究[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016，18（04）：219-354.

[4] 李慧.運用過程管理方法防范勞動用工風(fēng)險——以上海鐵路房地產(chǎn)公司為例[J].上海質(zhì)量，2013，02（02）：54-56.

[5] 鄭雅君，殷霄雯.基于財務(wù)管理視角下房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制初探[J].中國商貿(mào)，2013，21（03）：42-43.