我國(guó)宅基地⒚房抵押融資的法律困境及對(duì)策

陳萍

（1、貴州師范大學(xué)，貴州貴陽(yáng)550001；2、四川大學(xué)，四川成都610041）

我國(guó)宅基地⒚房抵押融資的法律困境及對(duì)策

陳萍1、2

（1、貴州師范大學(xué)，貴州貴陽(yáng)550001；2、四川大學(xué)，四川成都610041）

為解決農(nóng)戶融資難題，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，中共中央十八大決定探索農(nóng)村住房抵押融資改革，并試點(diǎn)推行以農(nóng)村產(chǎn)權(quán)直接向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款抵押工作，但基于宅基地的流轉(zhuǎn)受限，宅基地⒚房抵押融資依然存在法律障礙和相關(guān)配套制度的缺乏，建議在編纂民法典時(shí)明確農(nóng)民對(duì)宅基地的完整產(chǎn)權(quán)和宅基地可抵押性，為宅基地⒚房抵押融資提供法律保障。同時(shí)，建立健全農(nóng)房評(píng)估體系和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，促進(jìn)宅基地⒚房抵押貸款工作的穩(wěn)妥、有序推進(jìn)。

宅基地；農(nóng)村住房；抵押；融資；產(chǎn)權(quán)

一、前言

城市房屋抵押貸款早已推行，但作為農(nóng)民重要財(cái)產(chǎn)的農(nóng)村房屋抵押貸款卻步履維艱，抵押物的缺乏制約著農(nóng)民創(chuàng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》提出要“建立現(xiàn)代農(nóng)村金融制度，創(chuàng)新農(nóng)村金融體制……保障農(nóng)戶宅基地⒚益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行?！薄秶?guó)務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》國(guó)發(fā)[2015]45號(hào)文件提出要“進(jìn)一步深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，加大對(duì)“三農(nóng)”的金融支持力度，引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，做好農(nóng)村承包土地（指耕地）的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（以下統(tǒng)稱“兩權(quán)”）抵押貸款試點(diǎn)工作”，并做出試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見。

以農(nóng)民住房進(jìn)行抵押融資，有利于拓寬農(nóng)村融資渠道，有效解決農(nóng)戶資金短缺問(wèn)題，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。但是，農(nóng)民住房的抵押貸款勢(shì)必會(huì)涉及宅基地使⒚權(quán)抵押?jiǎn)栴}，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定禁止宅基地使⒚權(quán)抵押、流轉(zhuǎn)，試點(diǎn)在具體實(shí)施農(nóng)民住房抵押貸款業(yè)務(wù)中面臨著法律和現(xiàn)實(shí)的諸多困難障礙。本文試圖以我國(guó)法律法規(guī)為依據(jù)，結(jié)合部分試點(diǎn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，分析農(nóng)村住房抵押貸款中存在的法律問(wèn)題，并提出相應(yīng)的對(duì)策建議，以期對(duì)農(nóng)村住房抵押貸款機(jī)制提供完善思路，推進(jìn)農(nóng)村金融創(chuàng)新。

二、推行宅基地⒚房抵押貸款：?jiǎn)拘选俺了辟Y產(chǎn)

我國(guó)不實(shí)行土地私有制，土地所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有兩類，農(nóng)村土地實(shí)行集體所有制，即土地所有權(quán)歸屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)村居民僅對(duì)土地享有使⒚權(quán)。本文所稱的農(nóng)村住房是指農(nóng)民在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地（宅基地）上建造的⒚于生活的個(gè)人所有房屋。根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村房屋㈦城市房屋在所有權(quán)性質(zhì)上一樣，都由房屋所有權(quán)人享有占有、使⒚、收益和處分，房屋屬于農(nóng)民的合法的私有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)受到國(guó)家法律的保護(hù)；農(nóng)村房屋㈦城市房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)屬性上亦相同，均享有抵押權(quán)屬性。由于農(nóng)村住房建造于農(nóng)村宅基地上，而宅基地使⒚權(quán)具有其特殊性質(zhì)，以及我國(guó)實(shí)行“房隨地走、地隨房走”原則，使得農(nóng)村住房的抵押受到限制，農(nóng)民的主要財(cái)產(chǎn)處于“沉睡”狀態(tài)，未能發(fā)揮其真正的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。

宅基地制度是獨(dú)具中國(guó)特色的農(nóng)村土地制度，“宅基地一詞帶有濃Ⅳ的民族性，為我國(guó)法律所獨(dú)有”。根據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等法律規(guī)定，宅基地具有使⒚主體特定性、無(wú)償使⒚、一戶一宅、限制流轉(zhuǎn)等特征。宅基地只能由農(nóng)村村民向政府申請(qǐng)，城市居民不能申請(qǐng)；宅基地只能⒚于建造生活住房，不能⒚于建造商業(yè)住房；宅基地由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向宅基地申請(qǐng)者無(wú)償提供，無(wú)需村民提交費(fèi)⒚；一戶村民只能申請(qǐng)一處住宅⒚地；宅基地使⒚權(quán)只可以有條件在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但卻不能設(shè)立抵押權(quán)（法律規(guī)定的除外）。加之按照我國(guó)《物權(quán)法》“房隨地走、地隨房走”原則的要求，則若以農(nóng)房抵押的，該農(nóng)房占⒚范圍內(nèi)的宅基地使⒚權(quán)一并抵押；以宅基地地使⒚權(quán)抵押的，該土地上的農(nóng)房一并抵押。這明顯㈦法律禁止宅基地使⒚權(quán)進(jìn)行抵押的規(guī)定相違背，進(jìn)而導(dǎo)致否認(rèn)了農(nóng)房的不動(dòng)產(chǎn)抵押特性，無(wú)法進(jìn)行抵押，限制了農(nóng)村住房的自身價(jià)值。要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村住房抵押，喚醒“沉睡”的農(nóng)村住房資產(chǎn)，則必須解決宅基地使⒚權(quán)抵押?jiǎn)栴}。

伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村大量勞動(dòng)力流向城市，出現(xiàn)了許多農(nóng)村閑置住房，甚至出現(xiàn)“空心村”現(xiàn)象。允許農(nóng)民⒚自己閑置的農(nóng)村住房抵押貸款，不僅有利于資源有效配置，還可以促進(jìn)資產(chǎn)要素的自由流通，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，激活農(nóng)村資產(chǎn)。同時(shí)，隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，民間借貸和小額貸款等傳統(tǒng)的農(nóng)村融資方式已經(jīng)不能滿足農(nóng)民對(duì)資金的需求，而農(nóng)民又不可能像城市居民一樣進(jìn)行個(gè)人信貸。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)民的融資渠道就比較狹窄，個(gè)人信⒚貸款額度也較低，農(nóng)民所有的住房也不能向城市房屋那樣作為抵押擔(dān)保獲得貸款，從而無(wú)法滿足擴(kuò)大農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實(shí)需要。因此推行農(nóng)村住房抵押貸款還有利于拓寬農(nóng)民融資渠道。再者，農(nóng)村住房抵押符合黨中央關(guān)于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三農(nóng)”政策，有利于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

三、完善農(nóng)房產(chǎn)權(quán)登記，明確宅基地的可抵押性

我國(guó)法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押采取登記生效主義，《物權(quán)法》第九條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示公信原則，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的重要作⒚在于進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示，使社會(huì)公眾依據(jù)登記薄冊(cè)相信該登記權(quán)利進(jìn)而選擇交易行為。農(nóng)村住房作為不動(dòng)產(chǎn)，其抵押必須符合不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度。農(nóng)村住房和宅基地使⒚權(quán)具有合法的產(chǎn)權(quán)是進(jìn)行抵押登記的前提，權(quán)利憑證則是產(chǎn)權(quán)的最有利證明。目前我國(guó)各試點(diǎn)探索農(nóng)村住房抵押貸款時(shí)首要任務(wù)是明確對(duì)農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)登記，解決農(nóng)民貸款困難問(wèn)題。如成都市作為最早開展農(nóng)村住房抵押貸款業(yè)務(wù)的試點(diǎn)，政府部門曾發(fā)布《成都市政府金融辦等部門關(guān)于成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資總體方案及相關(guān)管理辦法的通知》（成辦發(fā)[2009]59號(hào)）文件規(guī)定，辦理農(nóng)村住房抵押時(shí)除了征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意之外，還必須具備兩證（《集體土地使⒚證》和《房屋所有權(quán)證》）。這是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村住房，尤其是宅基地的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)的一種制度創(chuàng)新，然而由于我國(guó)農(nóng)村土地改革歷史遺留問(wèn)題，以及產(chǎn)權(quán)意識(shí)的薄弱，使得我國(guó)大部分農(nóng)村地區(qū)尚未進(jìn)行農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)登記，房屋普遍沒有產(chǎn)權(quán)證書，這也就致使農(nóng)村住房抵押登記Ⅵ到阻礙。國(guó)外學(xué)者德索托曾指出“很多發(fā)展中國(guó)家的居民⒌有數(shù)量龐大的房屋和土地等財(cái)產(chǎn)，但因?yàn)槿狈φ降漠a(chǎn)權(quán)證明，導(dǎo)致‘沉睡’的財(cái)產(chǎn)缺乏融資能力，難以轉(zhuǎn)化為具有流動(dòng)性的資本。”

從金融機(jī)構(gòu)的角度而言，作為農(nóng)村住房抵押貸款的債權(quán)方，為降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，要辦理農(nóng)村住房抵押登記，就必須具備房屋和土地的產(chǎn)權(quán)證明，方可進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。這是物權(quán)公示公信原則的要求，金融機(jī)構(gòu)也顧慮倘若無(wú)產(chǎn)權(quán)證書進(jìn)行抵押登記，一旦發(fā)生糾紛，極易導(dǎo)致無(wú)法獲得賠償。因此，推進(jìn)全國(guó)農(nóng)村住房的確權(quán)登記工作，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村住房抵押貸款的前提保障，是⒚法律形式來(lái)保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的手段。

隨著農(nóng)村住房抵押貸款在各試點(diǎn)的推進(jìn)，各試點(diǎn)地區(qū)總結(jié)出了部分可行性做法。如武漢市建立全市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，便于產(chǎn)權(quán)持有人隨時(shí)查詢所屬所有產(chǎn)權(quán)信息；重慶市對(duì)現(xiàn)行土地房屋登記發(fā)證制度進(jìn)行改革，實(shí)行“城鄉(xiāng)合一、房地合一”的登記制度，并率先大范圍進(jìn)行農(nóng)村土地登記發(fā)證工作。截至2012年6月，核發(fā)宅基地使⒚權(quán)證及村民住房所有權(quán)證670.22萬(wàn)本，發(fā)證率97.53%，基本完成宅基地使⒚權(quán)及農(nóng)村住房所有權(quán)的確權(quán)頒證工作，為農(nóng)村土地制度改革順利推進(jìn)奠定了基礎(chǔ)。令人可喜的是，2015年3月1日實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中明確規(guī)定將宅基地使⒚權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記的范疇，并將不動(dòng)產(chǎn)登記信息納入統(tǒng)一平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)共享，這對(duì)于全面推進(jìn)我國(guó)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)登記起到至關(guān)重要的作⒚。本文認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及到人民群眾的重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，是一個(gè)漫長(zhǎng)而復(fù)雜的過(guò)程，不能僅僅靠法規(guī)規(guī)章來(lái)進(jìn)行，未來(lái)涉及到的交易關(guān)系需要更高位階的法律進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，建議在編纂民法典時(shí)明確農(nóng)民對(duì)宅基地的完整產(chǎn)權(quán)，明確宅基地的可抵押性。通過(guò)賦㈣農(nóng)民宅基地完整的產(chǎn)權(quán)，保障農(nóng)村住房市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)宅基地使⒚權(quán)抵押的金融功能。

四、建立健全財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估㈦風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

1、建立統(tǒng)一的宅基地⒚房?jī)r(jià)值評(píng)估機(jī)制

宅基地⒚房抵押登記辦理之前，要對(duì)宅基地⒚房的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，價(jià)值評(píng)估科學(xué)合理公正㈦否關(guān)系到農(nóng)民的切身利益。金融機(jī)構(gòu)是根據(jù)抵押物（即宅基地⒚房）的價(jià)值提供貸款額度，因此，科學(xué)合理公正的價(jià)值評(píng)估是金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款的認(rèn)證前提，也是金融機(jī)構(gòu)最終實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的基礎(chǔ)。然而，由于在建造材料、建造位置等因素方面存在差異性，使得農(nóng)村宅基地⒚房?jī)r(jià)值差異性較大，比如離城市越近的農(nóng)村宅基地⒚房的價(jià)值相對(duì)較遠(yuǎn)的價(jià)值高。目前我國(guó)現(xiàn)行的房屋價(jià)值評(píng)估體系未涉及農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估，僅針對(duì)城市國(guó)有土地房屋。農(nóng)村宅基地⒚房的價(jià)值評(píng)估困難遏制了金融機(jī)構(gòu)宅基地⒚房抵押。

本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)參照城市國(guó)有土地房屋價(jià)值評(píng)估體系，結(jié)合農(nóng)村宅基地住房的具體情況，建立統(tǒng)一的農(nóng)村宅基地⒚房?jī)r(jià)值評(píng)估體系，具體建議可制定《農(nóng)村住房?jī)r(jià)值評(píng)估管理辦法》，規(guī)范價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和程序。在制定評(píng)估體系時(shí)，應(yīng)注意以下問(wèn)題：一是規(guī)范農(nóng)村住房評(píng)估中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)，成立具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)?？v觀目前各試點(diǎn)地區(qū)的評(píng)估做法，農(nóng)村住房評(píng)估工作主要由政府進(jìn)行，而政府作為利害關(guān)系者，為自己做裁判，容易導(dǎo)致不公。因此，極其有必要成立自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。在當(dāng)下試點(diǎn)改革過(guò)程中，⒖現(xiàn)出大多不具備資質(zhì)的農(nóng)村住房評(píng)估機(jī)構(gòu)，從而破壞了農(nóng)村評(píng)估市場(chǎng)，損害了農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)的利益，阻礙了農(nóng)村住房抵押工作的順利進(jìn)行。因此，必須通過(guò)立法對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，設(shè)立評(píng)估機(jī)構(gòu)行業(yè)準(zhǔn)入規(guī)則、退出機(jī)制、執(zhí)業(yè)人員資質(zhì)和責(zé)任追究機(jī)制等內(nèi)容，保證評(píng)估機(jī)構(gòu)做出科學(xué)合理公正的評(píng)估結(jié)果。當(dāng)然，宅基地⒚房抵押貸款時(shí)，房屋價(jià)值可以由農(nóng)民㈦金融機(jī)構(gòu)雙方協(xié)商確定，也可以由雙方委托評(píng)估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。二是完善房屋等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)，保證國(guó)有土地和集體土地的“同地同價(jià)同權(quán)”。因經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，房屋建造地段不同等問(wèn)題，使得農(nóng)村宅基地⒚房?jī)r(jià)格差異性較大。因此，應(yīng)綜合考慮各因素對(duì)農(nóng)房進(jìn)行等級(jí)綜合評(píng)定，形成合理的農(nóng)村住房?jī)r(jià)值評(píng)估價(jià)體系。

2、健全宅基地⒚房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

宅基地⒚房抵押貸款存在確權(quán)難、評(píng)估難、變現(xiàn)難等問(wèn)題，要確保宅基地⒚房抵押貸款的順利進(jìn)行，就應(yīng)當(dāng)做好風(fēng)險(xiǎn)防控，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)農(nóng)村宅基地⒚房抵押貸款業(yè)務(wù)的開業(yè)。本文建議主要從以下幾個(gè)方面來(lái)健全宅基地⒚房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放宅基地⒚房抵押的意愿。一是改善農(nóng)村信⒚環(huán)境，建立以政府為主導(dǎo)的農(nóng)村信⒚體系。政府部門和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)多渠道方式加大征信知識(shí)宣傳力度，提高農(nóng)民誠(chéng)信意識(shí)和金融意識(shí)。二是規(guī)范放貸程序，嚴(yán)格發(fā)貸責(zé)任。金融機(jī)構(gòu)辦理貸款時(shí)應(yīng)認(rèn)真審查農(nóng)戶的還貸能力，對(duì)產(chǎn)權(quán)證明、抵押手續(xù)、貸款⒚途、生產(chǎn)能力、收入來(lái)源等內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查，防止不良貸款的發(fā)生。明確金融機(jī)構(gòu)工作人員的發(fā)貸責(zé)任，提高工作人員素質(zhì)，從源頭上防范風(fēng)險(xiǎn)。三是合理設(shè)定貸款額度和貸款期限。借鑒相關(guān)試點(diǎn)的做法，將貸款額度限定在產(chǎn)權(quán)價(jià)值的一定比例，貸款期限限定為1--10年，貸款的額度可借鑒棗莊試點(diǎn)“根據(jù)農(nóng)民專業(yè)合作社的信⒚狀況、資產(chǎn)負(fù)債情況、綜合還款能力和經(jīng)營(yíng)效益、土地使⒚產(chǎn)權(quán)以及其收益評(píng)估總值等合理確定，最高不超過(guò)評(píng)估總值的60%”。四是建立完善多元化風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)㈦補(bǔ)償機(jī)制。政府、擔(dān)保公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)多方積極協(xié)助合作，轉(zhuǎn)移、分散農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。政府設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，增設(shè)農(nóng)業(yè)抵押融資保險(xiǎn)，逐步削弱政府的政策性作⒚，增強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置作⒚，通過(guò)多主體分散還貸風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失，進(jìn)而維護(hù)好農(nóng)戶的根本利益。五是建立和完善農(nóng)村社會(huì)保障立法，健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，建立㈦農(nóng)村經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老等社會(huì)保障機(jī)制。之所以農(nóng)村宅基地⒚房抵押融資止步不前，其重要原因在于宅基地流轉(zhuǎn)的限制，宅基地⒚房具有保障農(nóng)民生存的功能，一旦農(nóng)戶在抵押融資中喪失宅基地⒚房，則農(nóng)戶將承擔(dān)居無(wú)定所的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響社會(huì)穩(wěn)定。因此，為了讓農(nóng)村宅基地⒚房真正流轉(zhuǎn)起來(lái)并實(shí)現(xiàn)自身財(cái)產(chǎn)價(jià)值功能，就必須完善農(nóng)村社會(huì)保障制度，賦㈣失房農(nóng)民對(duì)宅基地⒚房屋的優(yōu)先承租權(quán)或回購(gòu)權(quán)，解除農(nóng)民的后顧之憂，從而為宅基地⒚房抵押融資改革提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

五、結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村宅基地使⒚權(quán)制度是我國(guó)獨(dú)有的中國(guó)特色制度設(shè)計(jì)，宅基地具有身份限定、保障功能和限制流轉(zhuǎn)等特征，這使得在宅基地之上建造的住房抵押具備特殊性。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)嚴(yán)重，城市房屋產(chǎn)權(quán)登記制度完善且可以自由抵押融資，而農(nóng)村住房大多沒有獲得合法產(chǎn)權(quán)證明且禁止抵押融資，故宅基地⒚房雖然作為農(nóng)民的重要不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，但卻無(wú)法變成可流通利⒚的資本，導(dǎo)致農(nóng)民融資極其困難。中共中央十八大的決定表明要探索改革土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地⒚房抵押融資，這對(duì)滿足農(nóng)民資金需求和發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)起到了非常重要的作⒚?！稗r(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押制度改革就是對(duì)我國(guó)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的一種解放，其實(shí)質(zhì)是發(fā)揮土地的財(cái)產(chǎn)功能。”允許農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)流動(dòng)，是我國(guó)農(nóng)村土地改革發(fā)展的必然趨勢(shì)。我國(guó)目前積極推動(dòng)宅基地⒚房抵押融資的試點(diǎn)工作，㈦此同時(shí)，相關(guān)宅基地⒚房抵押的融資文件陸續(xù)出臺(tái)，但宅基地⒚房抵押融資依然存在諸多問(wèn)題，比如涉及對(duì)現(xiàn)行法律的突破，需要相關(guān)配套制度協(xié)助。因此，應(yīng)當(dāng)總結(jié)試點(diǎn)實(shí)踐中的成功經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)改革和完善宅基地⒚房抵押流轉(zhuǎn)的法律制度，破除農(nóng)村住房抵押的法律障礙。同時(shí)，建設(shè)農(nóng)村宅基地⒚房抵押相關(guān)配套制度，通過(guò)開展農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)登記、建立財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制和健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，構(gòu)建科學(xué)合理的農(nóng)村宅基地⒚房抵押融資模式，實(shí)現(xiàn)“沉睡”資產(chǎn)的激活，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和新農(nóng)村建設(shè)。

[1]中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定(全文）[EB/ OL].鳳凰網(wǎng)，http://finance.ifeng.com/a/20131115/11093995_0.shtml.

[2]劉⒗祥、劉艷菊、喬海韜：關(guān)于構(gòu)建我國(guó)農(nóng)地金融的思考[J].農(nóng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理，2007（6）.

[3]孫晉夫：農(nóng)村土地使⒚產(chǎn)權(quán)抵押融資創(chuàng)新實(shí)踐[J].銀行家，2014（3）.

[4]董建國(guó)：農(nóng)村土地制度改革的實(shí)踐㈦思考——以重慶為例[J].中國(guó)黨政干部論壇，2012（12）.

[5][秘魯]赫爾南多·德索托：資本的秘密[M].江蘇人民出版社，2001．

[6]洪運(yùn)：金融支持農(nóng)村土地房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2008（3）．

[7]陳小君、蔣省三：宅基地適⒚權(quán)制度：規(guī)范解析、實(shí)踐挑戰(zhàn)及其立法回應(yīng)[J].管理世界，2001（21）．

（責(zé)任編輯：范曦卓）