制度不改，樓市瘋狂不止

寇佳麗

相信即使在國慶長假期間，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的各方人士也沒能把心思完全放到休息當中。短短7天時間，20個城市密集出臺包括限購限貸在內(nèi)的房地產(chǎn)反向調(diào)控政策。此前，中國人民銀行行長周小川在G20財長和央行行長會議上明確表示，政府高度重視部分城市房價的較快上漲，今后會從信貸層面加以控制，加上如今的地方政策調(diào)控，有些城市房價已出現(xiàn)松動。有觀點認為，密集而嚴厲的政策收緊，意味著中央政府抑制樓市泡沫的決心，或許本輪房地產(chǎn)上行周期即將結(jié)束。果真如此嗎？

下半場的異軍突起

早在2015年年底，國內(nèi)樓市分化的觀點就已經(jīng)被人們廣泛接受。這不僅意味著一、二線城市與三、四線城市的房價走勢會出現(xiàn)不同，也意味著去庫存會是將來很多城市房地產(chǎn)業(yè)的主要任務，“中國樓市進入了下半場”已成定論?？?016年第二、三季度期間，國內(nèi)不少城市房價瘋漲的表現(xiàn)，令人不禁懷疑曾經(jīng)的結(jié)論是否符合事實。

國家統(tǒng)計局于9月19日發(fā)布今年8月份70個大中城市住宅銷售價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，顯示一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均比7月有所擴大，新建商品住宅價格環(huán)比增幅創(chuàng)下近79個月的最高紀錄。此外，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有64個，漲幅比上月擴大的城市有31個。環(huán)比價格變動中，最高增幅為5.6%，其中鄭州、上海、無錫、合肥和福州的房價環(huán)比增幅最大。易居研究院數(shù)據(jù)也顯示，70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比增幅為1.3%，創(chuàng)下2010年1月以來的最高紀錄。

這似乎不該是下半場該有的表現(xiàn)。如果說杭州某樓盤的大門被擠破摻雜了G20的影響因素，那深圳、合肥、南京、蘇州等多城市的樓價漲幅又該作何解釋？

“中國樓市進入下半場沒有錯，樓市的兩極分化也屬實”，方圓地產(chǎn)首席分析師鄧志浩在接受《經(jīng)濟》記者采訪時這樣說。他認為，從人均居住面積、全國庫存總量來看，中國已經(jīng)跨過了嚴重供不應求的局面。整體上看，盡管一、二線城市的房地產(chǎn)保持不錯的走向，但絕大多數(shù)三、四線城市還是在去庫存的壓力下艱難前行。

“中國樓市早就告別了普漲時代，二元分化很明顯”，鄧志浩再次強調(diào)。

這種分化，不僅體現(xiàn)在一、二線與三、四線城市之間，甚至在前者之中也有所體現(xiàn)?？硕鹗袌鲅芯恐行牡慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當前看來，上海房價是一線城市上漲行情中的領頭羊，廣州市房價也在快速上行，但深圳三季度商品住宅均價則出現(xiàn)了罕見的環(huán)比回落。此外，二線城市當中，蘇州、廈門、合肥、南京四城市三季度環(huán)比漲幅依舊高居前列，但受政策影響，也逐漸被福州、寧波、鄭州等新興熱點城市追趕上。

不過，在鄧志浩看來，通常城市房價漲幅的高低交替，并不能夠作為樓市二元分化的典型，畢竟彼一時此一時，很多城市的房價都在波動中前行，但一、二線城市和三、四線城市的分化卻幾乎難以逆轉(zhuǎn)?！皫资畟€城市房價都在上漲，有激烈也有溫和，但漲幅明顯的又有幾個三、四線城市呢”，鄧志浩這樣提醒《經(jīng)濟》記者。

無論如何分化，此番樓市表現(xiàn)已經(jīng)吸引了太多關注。國際貨幣基金組織（IMF）亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾公開表示，中國房價的過快漲勢反映了住房需求大于供給的市場因素，并不是中國經(jīng)濟短期內(nèi)面臨的系統(tǒng)性風險。

經(jīng)濟下行中資金回流

羅德勞爾的觀點大概會遭到不少人的反對。

在資深地產(chǎn)分析師陳真誠看來，中國房價的整體上漲、一些城市的大幅上漲源于多種因素?！叭绻枪┙o不足，那三四線城市的樓市表現(xiàn)就無法解釋了”，他這樣告訴《經(jīng)濟》記者。

陳真誠認為，導致一、二線城市房地產(chǎn)異?；鸨闹苯釉蚴情_發(fā)商集體回流上述城市。為什么？“國際經(jīng)濟的不穩(wěn)定加上國內(nèi)經(jīng)濟的探底時期，讓很多投資人找不到可以投資的項目，過去一年多的時間里，中國金融業(yè)大發(fā)展，結(jié)果出現(xiàn)了太多卷錢跑路的案例，與此相比，在眾多保證利益回收的項目中，房地產(chǎn)算是風險低收益卻比較大的一個”。

此外，國內(nèi)寬松的貨幣政策、資產(chǎn)價格高估周期的運行也為房地產(chǎn)的走勢貢獻了一把力量。

根據(jù)陳真誠的分析，我國中央政府為了穩(wěn)定并促進經(jīng)濟增長，采取了寬松貨幣政策，央行在工作日頻繁地公布廣義貨幣供應量（簡稱M2）的運行操作，通過不斷的發(fā)放與資金回籠影響公開市場。市場上資金充足，但實體經(jīng)濟并不景氣，“如今的股市也半死不活，可選擇的也就只剩房地產(chǎn)了”。

在各種催發(fā)房價上漲的因素中，有一種觀點也與貨幣政策相關。它認為，我國目前存在貨幣超發(fā)現(xiàn)象，為了穩(wěn)定國內(nèi)物價，多方有意推高房價，希望房地產(chǎn)吸納超發(fā)的貨幣。不管是普通消費者還是不缺錢的投資方，都希望財富不要縮水，而買房子似乎是最好的途徑?；仡欉^去十年，無論是炒股還是投資實業(yè)，的確都不如投資房地產(chǎn)收益大。以北京為例，2006年該市商品住宅成交均價為8077元/平方米，2016年則為29967元/平方米，平均每天每平方米漲6元。

上述觀點看上去符合邏輯，卻存在漏洞。中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立在接受《經(jīng)濟》記者采訪時表示難以贊同?！皬妮^長時間看，中國的M2與一線城市房價漲幅呈現(xiàn)正相關關系，但最近兩年，中國的廣義貨幣供應量已經(jīng)降到了歷史最低點，用它解釋房價漲幅是很荒謬的”。

都是制度惹得禍

尹中立認為，城市房價的飆升不止源自中國土地和住房制度的特性。

從全球各個國家的經(jīng)驗來看，住房屬于準公共產(chǎn)品，也就是說住房問題不能完全交給市場去調(diào)節(jié)，“這是人類近200年經(jīng)濟進程得出的結(jié)論，得到中外學者的一致認可”。理論上，住房市場應該這樣操作：大多數(shù)人，即60%以上的人的住房應該由政府提供，而不是開發(fā)商。中國的住房改革從1998年開始，當年出臺《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（也稱23號文件）提出了“127方案”。根據(jù)該計劃，中國的住房體系按照下列規(guī)劃：人口中較為貧困的10%由政府提供廉租房居住，20%的人口由市場提供商品房，剩下70%人口由政府提供經(jīng)濟適用住房。

“可是政策實施的時候就變樣了，計劃中的經(jīng)濟適用房被砍掉，這直接導致2003年中國住房制度的轉(zhuǎn)軌，接下來就是房價普遍受到老百姓關注的2004年”，尹中立這樣說。他強調(diào)，中國的土地是國有的，地方政府在壟斷市場的時候卻也沒做好住房保障工作，房價怎么會下降？“不改變土地政策和住房政策，所有的樓市調(diào)控都只是虛晃一槍”。

可是房價暴漲的現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在中國的各大城市，比如加拿大的溫哥華，也有類似問題，又該如何解釋？

“溫哥華的房價是華人抬上去的，而且加拿大地多人少，從絕對價格看比中國的房子便宜很多，況且就算溫哥華出現(xiàn)樓市瘋漲也不必擔心，因為這個國家的住房保障體系非常完備，房子根本就不是老百姓的日常關注話題，也不會引發(fā)社會穩(wěn)定問題”。

尹中立告訴《經(jīng)濟》記者，對于一個本來就容易失控的市場，政府的責任是必要的時候給市場降溫，減少市場的波動。如果政府試圖利用市場，人為營造繁榮局面，最終必然會出現(xiàn)極度瘋狂，結(jié)果一定是災難性的。尼采曾說，瘋狂對于個人來說是例外，對群體來說是常態(tài)。依此，樓市和股市都屬于容易失控的類型。

為了樓市去庫存，從2015年3月底開始，國內(nèi)陸續(xù)出臺了一系列刺激樓市的政策。這些政策從去年開始實施，但去年和今年年初的房價上漲并沒有近幾個月備受矚目。今年3月份以后，樓市的瘋狂迅速從一線城市向二、三線城市擴散。從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)看，廈門、合肥、南京等地的房價在今年前8個月內(nèi)的上漲幅度都超過30%。

房子成為金融資產(chǎn)

新浪財經(jīng)專欄作家秦朔認為，從宏觀看，就是整個經(jīng)濟、投資、信貸對房地產(chǎn)依賴到一種誰都離不了的程度?！爱斘覀冞x擇了投資拉動、基建先行、土地財政、一業(yè)帶百業(yè)、銀行需要抵押物做‘錨、天量貨幣需要‘超級蓄水池消化這樣的增長模式，就注定了。在那些一直能提供未來想象力、不斷有新題材新發(fā)展的地方，房地產(chǎn)的非理性繁榮必然發(fā)生”。

秦朔強調(diào)，可以確定在2016年，中國一線城市的房地產(chǎn)市場逐漸和普通人的保障、安居沒什么關系，而成為富人、發(fā)展商、金融機構、政府、理財產(chǎn)品投資者之間的接力游戲。

“對中國人而言，房子是每個家庭的金融資產(chǎn)，不是股票但是如今已經(jīng)具備了金融資產(chǎn)的很多性質(zhì)，你可以拿它賣錢、抵押、借錢、出租，雖然周期可能長一些，卻非?？煽俊?，上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟學會前副會長印堃華這樣告訴《經(jīng)濟》記者。

從這個角度看，房子對于所有人，不管富人還是普通人甚至窮人，都帶有資本色彩。誰能保證普通人不會拿住房賣錢呢？而窮人，不是也處在這個大環(huán)境的另一端嗎？今年以來，不少上市公司依靠賣房度日的消息，更是加重了上述一系列觀點的可信度。

2016年9月20日，*ST寧通B發(fā)布公告稱，公司第六屆董事會第三十六次會議同意公司以公開掛牌方式通過北京產(chǎn)權交易所轉(zhuǎn)讓北京市西城區(qū)槐柏樹街11號樓②-201、②-202兩套房產(chǎn)，掛牌價格不低于經(jīng)備案的房產(chǎn)評估價值。

消息顯示，*ST寧通B于2004年購置上述房產(chǎn)，賬面價值為129.74萬元，評估值為2272.62萬元，增值額為2142.88萬元，12年增值16倍。相比之下，該上市公司2016年上半年凈虧損2111萬元，去年同期凈虧損1661萬元。若房產(chǎn)成功出售，則可實現(xiàn)保殼，避免退市的命運。

一方面，*ST寧通B之后，許多上市公司紛紛效仿，賣樓賣別墅，有的甚至開始剝離房產(chǎn)業(yè)務套取更多流動資金。另一方面，有未經(jīng)證明的數(shù)據(jù)聲稱，截至今年二季度，A股有1305家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，合計達到5951億元。其中，投資性房地產(chǎn)超過100億元的上市公司達到12家。

這樣，難道就沒有風險嗎？

“當然有，尤其是國內(nèi)政策變化的時候，也正是投資者不知道政策是否會突然改變，這種風險才更大。不過，金融本來就有風險，金融化的地產(chǎn)自然也脫離不開風險。何況，中國的房地產(chǎn)泡沫問題的確存在，可是有投資就有投機，有投機說明有需求，而樓市怎么發(fā)展才會對經(jīng)濟、民生最好，不是限購政策可以回答的”，印堃華這樣說。

限貸限購管用嗎？

自今年9月30日至10月12日，杭州、昆山、北京、上海、南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、珠海、東莞、惠州、福州、南昌共22座城市出臺限購政策，其中上海和南昌均在國慶假期后出臺新政。

集中調(diào)控政策的出現(xiàn)，不僅改變了投資者對房地產(chǎn)市場的預期，甚至影響了股市走向。國慶后的第一個交易日，A股開門紅，滬指上漲1.45%但房地產(chǎn)板塊開盤就下跌。截至當日收盤，地產(chǎn)板塊收跌1.52%，成為滬深兩市僅有的兩個下跌板塊之一。

是否可以說，房價開始降低了而土地市場也開始降溫呢？

“限購或者控制房價的其他政策，不一定會讓房價真的下跌，但是可以預見房價上漲的速度會減弱。實際上，回顧以前，每次限購限貸政策出臺一段時間后，幾乎都會引起新一輪的買房熱，因為老百姓對于買房是一種心理預期，往往越限購越要去買”，博眾房地產(chǎn)管理研究院成都分院院長李瑞紅這樣告訴《經(jīng)濟》記者。

在他看來，多城市出臺限購政策的背后，既有合理性又存在矛盾。合理的地方在于，政府不可能對房價瘋漲熟視無睹，因此一旦超過監(jiān)管層預期的正常軌道，調(diào)控政策的出臺就是必然。矛盾的地方則在于，早就被提上日程的去庫存壓力一直沒有得到解決，而李瑞紅認為，某種程度上樓市的瘋漲確實成為去庫存的好門路。

不過，限購政策確實為樓市帶來一些改變。出臺政策最早、力度最大的北京，在國慶七天的成交量只有2.63萬平方米，較2015年、2014年黃金周成交量環(huán)比跌幅分別達到38%和62%。同一時間段，上海成交也較去年同期下降39%，較2014年同期下降69%。不過，搜房網(wǎng)研究數(shù)據(jù)實時顯示，截至發(fā)稿，上述兩城市的樓市價格指數(shù)仍漲勢明顯。

相比之下，土地市場似乎絲毫不受影響。國慶節(jié)之前，各地“地王”頻頻出現(xiàn)，土地市場的熱度不說自明。國慶節(jié)后，出臺樓市調(diào)控政策的成都，仍然以192%的高溢價率拍賣了首塊土地，而上海、長沙等城市的土地溢價率依然遠超100%。

李瑞紅對《經(jīng)濟》記者強調(diào)，市場也有自己的慣性，就算房地產(chǎn)要下行，也不會在這么短時間內(nèi)顯示出來?！安贿^話說回來，我國土地國有，主要銀行也是國有，開發(fā)商通過拍賣拿地，地貴房自然也貴，如果房價真降了，誰會最擔心呢?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出，調(diào)控政策短期內(nèi)有利于抑制房價過快上漲，也能影響部分投機需求，或許未來還會有多個城市繼續(xù)出臺“退燒政策”。

這樣一來，對于監(jiān)管層而言，左手是去庫存壓力，右手是抑制房價瘋漲，兩只手拍到一起，房價在未來的長期走勢似乎真有些令人迷惑。

不會重蹈日本覆轍

不過，《經(jīng)濟》記者采訪的所有業(yè)內(nèi)學者都認為，至少短期內(nèi)，國內(nèi)房價整體仍會上漲。因此，人們更多的是擔心房地產(chǎn)市場泡沫過于豐盛最終走向崩潰，重復1991年日本房地產(chǎn)崩盤的老路。

20世紀80年代后期，為刺激經(jīng)濟發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)以及股票市場，致使房地產(chǎn)價格暴漲。1985年9月，“廣場協(xié)議”導致美元貶值，隨后大量國際資本進入日本的房地產(chǎn)業(yè)。從1986年到1989年，日本房價整整漲了兩倍。

到1989年，日本的房地產(chǎn)價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。1991年，作為日本房地產(chǎn)主要推手的外資迅速撤離，該國地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，房價自此暴跌。截至1993年，日本房地產(chǎn)企業(yè)遺留下來的壞賬高達6000億美元。

印堃華表示，目前的中國房地產(chǎn)的確和當時的日本有不少相似之處。比如主要大城市住宅用地價格瘋狂上漲，城市之間分化加劇，而大城市房價漲幅明顯高于小城市，此外經(jīng)濟也都是中高速增長階段等。不過，他強調(diào)，日本當年并非單純的房地產(chǎn)危機，而是由于日元被逼升值導致整個經(jīng)濟和金融受到沉重打擊。此外，中國目前家庭債務只占國家GDP的20%，比泡沫破滅前日本的60%要低得多。中國住房和城鄉(xiāng)建設部部長陳政高也在近日回應，稱中日房地產(chǎn)問題“不能相提并論”。

那么，怎么做才能避免國內(nèi)房地產(chǎn)走向危險局面呢？

中國信息經(jīng)濟學會理事長楊培芳這樣向《經(jīng)濟》記者指出，我國經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)從由鋼鐵、煤炭、機械、石油推動進入了房地產(chǎn)+金融拉動的危險陷阱。以北京為例，該城市2016年上半年經(jīng)濟增長乏力，但房地產(chǎn)業(yè)同比增長18%，金融業(yè)同比增長27%，已經(jīng)成為不可持續(xù)的病態(tài)模式。

“國家經(jīng)濟想要走出靠房地產(chǎn)、金融泡沫支撐的危局，必須有壯士割腕的勇氣”，楊培芳如此強調(diào)。首先走出“政府有錢不賺是傻瓜”的誤導。其次是做好大城市功能疏散和新型生態(tài)城鎮(zhèn)規(guī)劃，將公共基礎設施和公共服務投入到位，進而吸引社會投資，實現(xiàn)國民智慧、宜居的生活環(huán)境建設，促進社會經(jīng)濟健康發(fā)展。同時，“還要從根本理論上打破工業(yè)時代新老自由主義和新老計劃經(jīng)濟的兩種路徑依賴，研究建立適應信息時代的協(xié)同互利新經(jīng)濟哲學”。