“變色”樓市

韓潔+熊爭(zhēng)艷+張興軍+周強(qiáng)+孫飛+孔祥鑫+楊紹功+馬姝瑞+郁瓊源+席敏+陳浩

2016年中國(guó)樓市波瀾讓人印象深刻，背后的五光十色值得探究。

對(duì)崇尚安居樂(lè)業(yè)的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，房子是夢(mèng)系神縈的溫暖目標(biāo)，房子也日漸成為經(jīng)濟(jì)上的沉重負(fù)擔(dān)。在追蹤樓市調(diào)控新政一個(gè)多月效果之時(shí)，人們同樣追問(wèn)，是什么推動(dòng)了這一輪房?jī)r(jià)上漲？

買(mǎi)地比買(mǎi)房杠桿更高

如果說(shuō)供需不平衡是導(dǎo)致熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的客觀原因，那么巨額資金涌入樓市則與這輪房?jī)r(jià)迅猛上漲直接相關(guān)。

“居民加杠桿購(gòu)房和企業(yè)加杠桿購(gòu)地是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的主要原因?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，去年以來(lái)一二線城市地價(jià)房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲，與貨幣、信貸政策的寬松有直接關(guān)系。

從買(mǎi)房端看，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。

據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2016年9月末個(gè)人購(gòu)房貸款余額為17.93萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.4%，顯示居民購(gòu)房貸款增速之快。比如，在深圳，截至9月個(gè)人購(gòu)房貸款余額已超1萬(wàn)億元，相比2014年底翻了一倍。

相比“買(mǎi)房端”的高杠桿，更需警惕的是“買(mǎi)地端”的高杠桿。

2016年8月，剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價(jià)139%、110.1億元的總價(jià)拍下上海靜安區(qū)一宗3.1萬(wàn)平方米的地塊。讓外界詫異的不僅是它所創(chuàng)造的驚人樓面價(jià)，還有這家企業(yè)的“膽量”。根據(jù)其中期業(yè)績(jī)報(bào)告，融信2016年上半年的合同銷(xiāo)售額為132億元。

房企兇猛拿地，巨額資金從哪里來(lái)？

“買(mǎi)房子起碼還交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機(jī)構(gòu)融資?！币幻L(zhǎng)期研究房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)家說(shuō)。

記者從一些金融機(jī)構(gòu)了解到，按規(guī)定，房企拍地應(yīng)該拿自有資金。但近年融資普遍，房企配資一般都在三七開(kāi)，房企自有出資占三成，配資占七成?，F(xiàn)在一些房企連自有出資部分也從金融機(jī)構(gòu)解決，房企引入銀行、債券、理財(cái)產(chǎn)品、信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、保險(xiǎn)等資金來(lái)拍地，已成為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則。

如此配資導(dǎo)致房企負(fù)債規(guī)模不斷上升，盈利狀況下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年前三季度滬深兩市132家房地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為8780.5億元，而凈利潤(rùn)只有687.8億元，平均利潤(rùn)率跌至7.8%。而2016年上半年，130家房企的凈利潤(rùn)率還在8.15%，即便成交慘淡的2015年前三季度利潤(rùn)率也有10.1%。

樹(shù)不能長(zhǎng)到天上，高杠桿必然帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)社科院學(xué)部委員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)上漲的背后，不排除一些地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共謀，遲遲不肯出臺(tái)提高首付率等市場(chǎng)化手段，一些地方甚至等到財(cái)政收入任務(wù)差不多完成了才出手調(diào)控，對(duì)這一趨勢(shì)應(yīng)該警惕。

值得注意的是，一些地方和部門(mén)已開(kāi)始既調(diào)控“面包”，也監(jiān)督“面粉”。在近期調(diào)控中，上海等地已出臺(tái)明確政策：繳付土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等。不少房企已開(kāi)始調(diào)整項(xiàng)目上市節(jié)奏，拿地趨于謹(jǐn)慎。

割舍不下的地王盛宴

各路資本涌入樓市，土地是圍獵的對(duì)象。2016年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)向標(biāo)。

“2016年濟(jì)南東部先后出了兩個(gè)地王，地面價(jià)格從每平方米7000多元直線上升至9000元左右，導(dǎo)致房?jī)r(jià)從年初每平方米八九千元上漲到約1.6萬(wàn)元。”濟(jì)南市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張?chǎng)喂дf(shuō)。

“地王”的出現(xiàn)，無(wú)形中給周邊項(xiàng)目帶來(lái)“坐地起價(jià)”的即期信號(hào)，更導(dǎo)致未來(lái)漲價(jià)預(yù)期。在輿論炒作下引發(fā)民眾恐慌，造成開(kāi)發(fā)商待價(jià)而沽，捂盤(pán)惜售，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)不可擋。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2016年前10個(gè)月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.65萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.2%，而去年同期降幅超過(guò)25%。國(guó)土資源部門(mén)的數(shù)據(jù)則顯示，2016年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。這種“價(jià)增量減”，意味著地賣(mài)得少了，成交價(jià)卻更高，凸顯地價(jià)漲幅之快。

值得警惕的是，2016年一些熱點(diǎn)城市地價(jià)高漲，加大未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患。對(duì)于地價(jià)快速上漲，一名房企負(fù)責(zé)人直言，如果說(shuō)房?jī)r(jià)是一日千里，地價(jià)則是一日萬(wàn)里，開(kāi)發(fā)商入市要謹(jǐn)慎小心。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市2016年住宅土地樓面價(jià)同比上漲72.2%，二線城市漲幅達(dá)到86.7%，遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)上漲幅度。而據(jù)萬(wàn)科最新公告，其持續(xù)觀察的北上廣深以及杭州、南京、武漢、東莞、蘇州等14個(gè)主要城市，三季度土地整體成交溢價(jià)率攀升至111%，創(chuàng)近年來(lái)新高。

“買(mǎi)地的價(jià)格越來(lái)越高，擺在開(kāi)發(fā)商面前就只有一條路——房?jī)r(jià)除了上漲別無(wú)選擇?！敝袊?guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張平說(shuō)，這一現(xiàn)象暴露出當(dāng)前土地市場(chǎng)非常嚴(yán)重的壟斷性。

“地王”頻出，令房地產(chǎn)企業(yè)承壓。近期，為攤薄風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科、綠城、融僑等多家房地產(chǎn)公司紛紛加入高價(jià)地股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮，樓市劇情的反轉(zhuǎn)，暴露出拿地企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力增大。

2016年10月中旬，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布稀釋杭州濱江奧體地塊50%股權(quán)，融創(chuàng)中國(guó)和濱江集團(tuán)分別持股40%和10%，三方合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。這一2016年5月123億元拍下的全國(guó)總價(jià)地王，當(dāng)時(shí)溢價(jià)率近96%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)預(yù)期的走低，將導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間“新地王”項(xiàng)目很難再出。但周而復(fù)始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人關(guān)注。

華融證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈說(shuō)，一些地方政府既是土地市場(chǎng)的唯一供給者，又是房?jī)r(jià)的最終調(diào)控者；既是抑制房?jī)r(jià)泡沫的“剎車(chē)”，又是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“油門(mén)”。近期高漲的土地出讓金及一些地方政府的“饑渴式供地”模式凸顯出對(duì)土地財(cái)政的依賴。

投資投機(jī)下的虛火

房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離。

歷次房市調(diào)控的最終目的都是一個(gè)，即“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該讓住房回歸其居住屬性，而不能大范圍成為投資品。

在一段時(shí)間內(nèi)，樓市幾成“股市”。多地上演的企業(yè)和個(gè)人“炒房”熱潮背后，不乏投資投機(jī)者的身影。

“過(guò)去浙江的投資客主要來(lái)自溫臺(tái)地區(qū)，2016年則以上?？蜑橹髁?，從嘉興一路買(mǎi)過(guò)來(lái)，有跡可循?！焙贾轂I江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理朱立東說(shuō)，外來(lái)投資客的大量涌入對(duì)杭州房?jī)r(jià)上漲起到推波助瀾的作用。

記者近日從珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局獲知一個(gè)案例：珠海一家生意不景氣的貿(mào)易公司買(mǎi)了80多套房子，近期正陸續(xù)出手。

同樣在珠海，大量外地資本涌入本地樓市。據(jù)當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)數(shù)據(jù)，2016年1至9月，全市一手房市場(chǎng)成交量中，珠海本市居民購(gòu)買(mǎi)占比41.8%，珠海以外的國(guó)內(nèi)其他地區(qū)居民占57.8%，國(guó)外買(mǎi)家占0.33%。

一家知名房地產(chǎn)企業(yè)副總裁說(shuō)，2016年開(kāi)始，他們?nèi)ジ?jìng)拍土地，發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手里有了基金公司。“這說(shuō)明不少金融機(jī)構(gòu)的資金都在往房地產(chǎn)市場(chǎng)投。”這位副總裁說(shuō)。

有觀察樓市的人士指出，新三板上市公司中有幾十家企業(yè)主要業(yè)務(wù)是炒房?！安簧傩氯迳鲜泄救趤?lái)的資金，直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2016年年初至9月底，滬深兩市共披露近60宗上市公司花費(fèi)超千萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)土地和房產(chǎn)的計(jì)劃或方案，總金額達(dá)到93億元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)凈額合計(jì)5951億元。一些公司通過(guò)出售投資性房地產(chǎn)達(dá)到降低虧損甚至是“保殼”的目的。

泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的價(jià)值對(duì)其他行業(yè)產(chǎn)生的“虹吸效應(yīng)”。

“如果這海量投資投機(jī)的錢(qián)投到糧食，我們就要吃不起飯，如果投向服裝，我們就要裸奔。”珠海房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)梁遠(yuǎn)新表示，對(duì)于吸附在磚頭上的泡沫，地方政府要加大防范風(fēng)險(xiǎn)，避免陷入房地產(chǎn)泡沫。

造假炒作推高房?jī)r(jià)預(yù)期

虛假宣傳，查！捂盤(pán)惜售，查！營(yíng)銷(xiāo)不規(guī)范，查！

2016年10月，深圳開(kāi)啟為期三個(gè)月房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)整治執(zhí)法行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)不少樓盤(pán)項(xiàng)目存在虛假宣傳、捂盤(pán)惜售，發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)金融公司涉嫌經(jīng)營(yíng)“首付貸”業(yè)務(wù)；上海依法查處8家違規(guī)房企、7家中介；廣州四部門(mén)聯(lián)合出擊規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，發(fā)布“日光盤(pán)”“地王”等消息的行為將被重罰；武漢有102家房企因違規(guī)被列入“誠(chéng)信黑榜”……

記者跟隨深圳專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法行動(dòng)，來(lái)到“前海東岸”樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)2016年7月開(kāi)盤(pán)當(dāng)天實(shí)際成交140套，約占910套可售總房源的15.4%，卻對(duì)外宣稱(chēng)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天“主推戶型兩小時(shí)勁銷(xiāo)90%”。

在杭州余杭的合景天峻樓盤(pán)，2016年4月房?jī)r(jià)每平方米約1.3萬(wàn)元，10月個(gè)別戶型漲到2.8萬(wàn)元。一共12棟樓分十多次開(kāi)盤(pán)，每次放出有限的房源，但每次開(kāi)盤(pán)房?jī)r(jià)都會(huì)上漲。

發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預(yù)售許可證銷(xiāo)售商品房、變相收取定金預(yù)訂款、捂盤(pán)惜售、暗中加價(jià)收費(fèi)、捆綁搭售、“一房多賣(mài)”……這些各地曝出的不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為，好像毒瘤侵入樓市肌體，成為灰色地帶，誤導(dǎo)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性行為推高房?jī)r(jià)。

除了不合理的市場(chǎng)行為，一些機(jī)構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)輿論的借勢(shì)炒作也放大熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，為房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。

山東省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)張國(guó)強(qiáng)說(shuō)，2016年6月，濟(jì)南東部唐冶某地塊拍出“地王”，其中最貴住宅地塊樓面價(jià)達(dá)每平方米7100元，接近年初部分項(xiàng)目新房售價(jià)。該地塊屬于低密度住宅用地，定位高檔住宅自然價(jià)格高，但卻引發(fā)炒作，造成民眾恐慌，抬升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，隨后萬(wàn)科在該地區(qū)拍下的一塊土地樓面價(jià)每平方米已接近9000元。

針對(duì)各種不合理開(kāi)發(fā)和違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為，近期住建部接連打出重拳，在通報(bào)濟(jì)南、杭州等地違法違規(guī)項(xiàng)目、曝光45個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，召集國(guó)內(nèi)近千家一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)會(huì)亮出強(qiáng)硬治理的狠招。

房地產(chǎn)的未來(lái)健康發(fā)展，離不開(kāi)良好的市場(chǎng)秩序。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)說(shuō)，政府此次嚴(yán)厲查處開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)秩序，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期發(fā)揮重要作用。經(jīng)過(guò)近一階段整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，目前散布虛假信息、惡意炒作的情況少了，市場(chǎng)環(huán)境正在凈化。