淺議房地產(chǎn)工程項目進度管理提效措施

潘廣川

摘 要 隨著國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，而地產(chǎn)開發(fā)面臨著資金的時間成本，為加快資金周轉效率，諸多房企采用“高周轉”的開發(fā)模式，不斷壓縮工程建設的工期。為此，如何做好房地產(chǎn)工程開發(fā)的進度提效管控成為房地產(chǎn)企業(yè)研究的重要課題，本文就旨在對影響房地產(chǎn)進度的主要問題進行分析，并有針對性地提出進度提效措施。

關鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā);進度管理;項目建設

1房地產(chǎn)工程項目進度問題主要原因分析

1.1 工藝工法技術落后

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，普遍采用的施工工藝為懸挑腳手架和木模施工。腳手架需要提前預埋懸挑工字鋼，利用人工方法進行腳手架提升，外抹灰之后再整體拆除，過程中工藝流程較長，需要的人工數(shù)量較多。木模板的使用需要在混凝土澆筑之前用人工方式鋪設完成，并在混凝土達到凝期后拆除倒轉再使用，其需要的人工和材料倒轉時間較長，在標準層施工時相較于鋁膜沒有工期優(yōu)勢。因此，采用傳統(tǒng)工藝，其流程較為固定，對人工數(shù)量要求較高，施工的工期較為穩(wěn)定，當需要大幅提效時，傳統(tǒng)的工藝工法就成為阻礙[1]。

1.2 工序安排不合理

房地產(chǎn)開發(fā)涉及的工序眾多，主要包括主體、二次砌筑、總坪、外立面、景觀工程等，每一個單項工程又可以分成多個工序，例如總坪工程可以分為頂板防水、保護層、回填土、市政、燃氣、自來水、園林鋪裝、綠化工程等。單個工序之間存在一定的串聯(lián)關系，總坪回填土需首層外架拆除完成，外架拆除需要外保溫和外抹灰施工完成，外抹灰完成又需要室內(nèi)二次砌筑完成施工。因此，工序之間的邏輯關系復雜。項目在排布各交叉工序時，未理清楚各工序之前的邏輯關系和單工序之間的時間，就容易造成工序安排不合理，導致資源閑置和工程返工。

1.3 進度管控措施不到位

在項目編制完成了施工計劃之后，需要就項目計劃的落地執(zhí)行和糾偏工作做好相應的管控措施，主要的管控措施包括項目進度計劃執(zhí)行分解、計劃實施跟進、計劃糾偏管控措施、風險預案等，當項目管理人員未履行好想要的管理職責，在計劃執(zhí)行時未及時監(jiān)控到位、進度糾偏措施未及時落實時，項目就容易進度滯后。

1.4 工程建設環(huán)境改變

房地產(chǎn)工程建設環(huán)境對進度的影響也較大，主要的環(huán)境有政策環(huán)境、社會環(huán)境、自然環(huán)境等，房地產(chǎn)項目實施受監(jiān)督的主體多，政府監(jiān)管部門政策根據(jù)市場的情況隨時會更新和改變，當項目建設未了解到監(jiān)管部門的最近政策時，容易存在手續(xù)辦理返工，造成工程實施的主體也滯后;項目建設周邊社會因素也對工程建設有重大影響，工人加班習慣、當?shù)仫L俗、人文環(huán)境等改變著項目建設的節(jié)奏;另外，項目建設也受到天氣的制約，冬雨季施工需提前做好準備，工程建設需提前觀察天氣情況，遇到不可抗逆環(huán)境改變時，需做好相應的應急管控措施，避免建設工期損失[2]。

2房地產(chǎn)工程項目進度提效措施

2.1 穿插平行施工

首先，在項目進度計劃實施之前，編制好工程各工序的數(shù)量，針對單工序的時間做好相應的時間規(guī)劃，了解每一個工序的時間長短，為后續(xù)排定合理的計劃做好準備;然后針對每個工序的緊前緊后關系進行邏輯構建，了解每個工序上下游的制約因素，并結合單工序時間排定主要的邏輯線;隨后，從計劃中理出工程建設全環(huán)節(jié)的關鍵路徑，關鍵路徑即是時間最長的工序路徑。關鍵路線上的工序采用順序施工的方法，其他非關鍵工序采用平行施工方法，計劃排定流程。例如，工程在施工地下室消防工程時，地下室膩子涂料、主體的二次砌筑、園林總坪防水和回填、外抹灰、屋面工程可同時平行施工，平行施工需要合理的場地安排，保障平行施工時工序穿插之間的矛盾，減少成品的破壞和污染。例如，消防管道施工和膩子刮涂同時施工時，容易存在膩子的污染和消防管道的破壞。

2.2 采用新工藝、新工法

工程采用傳統(tǒng)的工藝工法，項目進度提升的整體空間有限，采用懸挑架和木模的工藝，工序不會減少，且每個工序的時間優(yōu)化的空間有限，采用新工藝、新工法可有效減少工期。現(xiàn)階段主要的新工藝有：一是采用大穿插施工工藝，項目整體推進使用鋁膜、爬架，通過鋁膜的工藝，增加項目主體結構的平整度，減少修補和抹灰，采用石膏直接刮白，整體減少工藝，節(jié)約工期;二是采用裝配式建筑，優(yōu)化傳統(tǒng)工法，用輕質(zhì)隔墻代替?zhèn)鹘y(tǒng)砌筑，減少單工序時長，且較少垃圾清運時間，材料生產(chǎn)上受環(huán)保的制約也較小，項目推進可控性較高，另外，整體裝配式衛(wèi)生間的采用，可以節(jié)約貼磚、吊頂、墻面等施工工藝，節(jié)約工期。

2.3 壓縮關鍵工序時間

排定了計劃之后，根據(jù)關鍵路線上的單工序特點，對關鍵路線上的工序進行強制壓縮，采取的措施包括增加勞動力投入、資金支持、延長施工時間、優(yōu)化工藝等，縮短影響整體進程的關鍵工序上的時間，進而整體縮短工程工期。例如，園林景觀在房地產(chǎn)項目實施后期，是項目交付的關鍵工序，為縮短項目交付時間，在工序勞動力飽和的條件下，園林施工時采用夜間施工的方法，再增加園林施工的工人數(shù)量和施工機械，采取強制措施提高該工序施工效率[3]。

2.4 項目進度風險管控措施

在項目計劃開始落地實施時，提升項目的進度管理效率也需要采取一定的進度管控措施，主要的措施有：①在人材機方面，做好相應的預留準備工作，勞動力上留有一定的富余量，并有一定的風險管控措施，一旦出現(xiàn)環(huán)境改變時，能及時補強;②落實項目計劃糾偏措施，當項目計劃執(zhí)行時，出現(xiàn)實際形象進度與既定工期不符的情況，采取糾偏措施，分析進度原因，逐步加大人力、資源的投入，追回損失工期;③采取一定的獎懲激勵措施，在合同約定中，對計劃執(zhí)行效率不高的情形約定相應的懲罰措施，對計劃提前約定相應的激勵措施，并在實施過程中及時跟進和執(zhí)行獎懲，激勵供應商做好風險的管控。

參考文獻

[1] 劉昌江.正大公司房地產(chǎn)項目進度計劃與控制研究[D].哈爾濱：哈爾濱工程大學，2009.

[2] 韋彬.基于關鍵線路法的項目進度管理與控制研究[J].財經(jīng)問題研究，2014，（S2）：28-31.

[3] 萬宜忠.項目前期進度計劃及控制研究[J].中國建設信息化，2019，

（15）：72-73.