對(duì)三四線城市房地產(chǎn)業(yè)“去庫(kù)存”的調(diào)查與政策建議

孫蕾

摘 要：我國(guó)三四線城市房地產(chǎn)業(yè)庫(kù)存量較大的問(wèn)題十分突出，2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)業(yè)“去庫(kù)存”作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革的重要任務(wù)之一。通過(guò)對(duì)山東省聊城市房地產(chǎn)庫(kù)存情況的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三四線城市房地產(chǎn)“去庫(kù)存”面臨房地產(chǎn)價(jià)格下降空間有限、供求結(jié)構(gòu)失衡、農(nóng)民市民化受多方面限制等制約因素。合理調(diào)整土地供給節(jié)奏、完善配套性制度建設(shè)，以及適當(dāng)降低商品房成本和價(jià)格，將有利于緩解“去庫(kù)存”壓力。

關(guān)鍵詞：三四線城市；房地產(chǎn)；“去庫(kù)存”

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）28-0102-04

引言

2015年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署2016年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提出，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)，將房地產(chǎn)去庫(kù)存作為2016年重點(diǎn)任務(wù)之一。這說(shuō)明，房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存對(duì)于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行、轉(zhuǎn)型升級(jí)至關(guān)重要，也反映了房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存任務(wù)的艱巨性和復(fù)雜性。房地產(chǎn)在經(jīng)歷了十多年的發(fā)展黃金期后，供需正在走向平衡甚至逆轉(zhuǎn)，部分三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩，正是產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩、杠桿率不斷上升，加大了房地產(chǎn)庫(kù)存，已經(jīng)到了非常嚴(yán)重的程度。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積達(dá)成協(xié)議71 853平方米，創(chuàng)下歷史新高，這近7.2億平方米的商品房庫(kù)存，相當(dāng)于720萬(wàn)套住房庫(kù)存；有專家預(yù)測(cè)，現(xiàn)房庫(kù)存化周期大概23個(gè)月，期房需求4.5年來(lái)消化。如此巨大的房地產(chǎn)庫(kù)存已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾的重要方面，如果不加快化解這一矛盾，其將繼續(xù)制約經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，積累更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

一方面商品房嚴(yán)重過(guò)剩，另一方面保障房和廉租房明顯不足；城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性矛盾，供給側(cè)結(jié)構(gòu)失衡，而需求側(cè)大量進(jìn)城農(nóng)民工的住房需求卻得不到滿足。2015年底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議有的放矢，提出要以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，深化住房制度改革，取消過(guò)時(shí)的限制性措施；這無(wú)疑是解決當(dāng)前住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾的正確辦法，是在著力推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革思路的指引下，有針對(duì)性地去庫(kù)存的基本思路和政策取向。房地產(chǎn)去庫(kù)存需要各級(jí)政府部門(mén)按照新的發(fā)展理念，著力推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，需求開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和其他市場(chǎng)主體密切溝通、協(xié)調(diào)合作，采取有效應(yīng)對(duì)措施。

一、對(duì)聊城市房地產(chǎn)庫(kù)存情況的調(diào)查

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的去庫(kù)存壓力，尤其是三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存更為嚴(yán)重。我們以聊城市為樣本，對(duì)三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存情況進(jìn)行了調(diào)查。聊城市地處魯西北，下轄8個(gè)縣（市、區(qū)）、1個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、1個(gè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和1個(gè)旅游度假區(qū)，常住人口597.1萬(wàn)人，在山東省17地市中屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)；自2010年以來(lái)，相對(duì)于其他三四線城市，聊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)19.3%，位居全省前列。當(dāng)前，聊城市房地產(chǎn)庫(kù)存消化周期較長(zhǎng)，區(qū)域間、企業(yè)間分化明顯，潛在庫(kù)存壓力較大。

1.現(xiàn)有庫(kù)存和潛在的庫(kù)存壓力較大。2015以來(lái)，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下降，房屋開(kāi)工面積減少，但庫(kù)存量持續(xù)增加，2015年底，全市可預(yù)售的商品房庫(kù)存662萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.3%，按照全年平均銷(xiāo)售水平計(jì)算，現(xiàn)有庫(kù)存的去化周期為16個(gè)月。按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)慣例，一年左右為供求基本平衡，當(dāng)前聊城市房地產(chǎn)庫(kù)存水平偏高?？紤]到商品房開(kāi)發(fā)投資放緩存在時(shí)滯，未來(lái)一段時(shí)間商品房竣工面積仍將快于銷(xiāo)售進(jìn)度，如2016年度一季度全市商品房竣工面積達(dá)同期銷(xiāo)售面積的2.8倍，加上未納入統(tǒng)計(jì)的空置房，聊城市潛在的房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期將會(huì)更長(zhǎng)。

2.各縣（市、區(qū)）間庫(kù)存水平分化嚴(yán)重。從各縣（市、區(qū)）商品房庫(kù)存去化周期來(lái)看，高唐、冠縣兩縣商品房供應(yīng)適度偏緊，處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)；市城區(qū)、東阿縣的去化周期在合理區(qū)間以內(nèi)，其中市城區(qū)的商品住宅平均去化周期約10個(gè)月；陽(yáng)谷縣則剛超過(guò)警戒線，初露高庫(kù)存的苗頭；其他三縣（市）商品房庫(kù)存都明顯過(guò)高，最高的臨清達(dá)到58個(gè)月，茌平縣、莘縣分別達(dá)到41個(gè)月和23個(gè)月，“去庫(kù)存”壓力大。

3.企業(yè)間庫(kù)存水平分化明顯。2015年末，全市房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)281家，其中二級(jí)及以上資質(zhì)企業(yè)僅30家。大型、品牌知名度較高的房企庫(kù)存壓力較小。2013年以來(lái)，聊城市銷(xiāo)售套數(shù)前五的房企旗下樓盤(pán)在市城區(qū)全年銷(xiāo)售套數(shù)的占比一直維持在50%左右，且均是多樓盤(pán)同時(shí)在售。大型房企新推出的房源往往日售超百套，一般推出不久即告售罄。中小房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目由于體量較小、市場(chǎng)曝光率不高、產(chǎn)品包裝及營(yíng)銷(xiāo)手段不及大型企業(yè)，銷(xiāo)售較為緩慢，很多樓盤(pán)全年銷(xiāo)售套數(shù)不足50套，清尾期漫長(zhǎng)。

二、房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的制約因素分析

1.三四線城市房地產(chǎn)價(jià)格彈性小，下降空間有限。以聊城為例，三線城市的房?jī)r(jià)構(gòu)成大體可以分為五塊：第一塊是地價(jià)，包含出讓金、拆遷費(fèi) 、契稅等，約占房?jī)r(jià)的20%～40%；第二塊是營(yíng)造費(fèi)用（狹義房?jī)r(jià)），包含建安費(fèi)、室外管網(wǎng)、物業(yè)用房、各種配套費(fèi)用，約占房?jī)r(jià)的40%～50%；第三塊是向政府繳納的費(fèi)用支出，包含各種行政事業(yè)性費(fèi)用、稅收、財(cái)務(wù)費(fèi)用，約占房?jī)r(jià)的20%～25%；第四塊是用來(lái)公司運(yùn)轉(zhuǎn)的各種費(fèi)用，包含工資、行政管理費(fèi)、廣告等，約占3%～5%；第五塊就是利潤(rùn)，也就是以上支出后的剩余。從費(fèi)用支出的對(duì)象看，第一塊、第三塊主要是支付給政府，約占40%～65%，地方政府做出讓步的可能性較小，這部分費(fèi)用減少的難度較大；第二塊直接決定了建筑質(zhì)量，由于對(duì)建筑質(zhì)量的管理要求更加嚴(yán)格，且建造費(fèi)用與開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的品位和后期銷(xiāo)售直接相關(guān)，這一塊也是不能減少的；第四塊所占比例較小，對(duì)房?jī)r(jià)影響有限。因此，房?jī)r(jià)下降的最大可能途徑是減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“利潤(rùn)”。從當(dāng)前的情況看，在人工費(fèi)、管理費(fèi)剛性上升的背景下，運(yùn)作好、又有好項(xiàng)目的公司，其利潤(rùn)最高能達(dá)到10%，在調(diào)查的42家二級(jí)（不含）以下資質(zhì)的中小房地產(chǎn)企業(yè)中，利潤(rùn)率在3%以下的企業(yè)占七成，房地產(chǎn)商利潤(rùn)已經(jīng)很低，房地產(chǎn)商自主降價(jià)的空間較小。

2.商品房供求結(jié)構(gòu)失衡，供需矛盾比較突出。一是商品住房開(kāi)發(fā)供大于求。2013年12月的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議要求，要以人為本，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)人口素質(zhì)和居民生活質(zhì)量，把促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化作為首要任務(wù)；既要堅(jiān)持使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，又要更好發(fā)揮政府在創(chuàng)造制度環(huán)境、編制發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、提供公共服務(wù)、加強(qiáng)社會(huì)治理等方面的職能。2015年12月的中央城市工作會(huì)指出，城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展是穩(wěn)定需求側(cè)的核心，要尊重城市發(fā)展規(guī)律，做好“五大”統(tǒng)籌，為城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)指明了方向。但近年來(lái)，地方政府在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下，紛紛實(shí)施大城市戰(zhàn)略，地方城市建設(shè)重規(guī)模擴(kuò)張、輕產(chǎn)業(yè)支撐，重商業(yè)性開(kāi)發(fā)、輕公共服務(wù)；開(kāi)發(fā)商在高額利潤(rùn)誘惑下不甘落后，甚至忽視風(fēng)險(xiǎn)投入粗放型的“造城”運(yùn)動(dòng)，共同助推了房地產(chǎn)非理性膨脹。二是保障性住房供給不足。國(guó)家積極推進(jìn)棚區(qū)戶改造等保障性住房建設(shè)，2015年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)》，明確要求2015—2017年改選各類棚戶區(qū)住房1 800萬(wàn)套。同時(shí)，中央政策協(xié)調(diào)整國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行，向棚戶區(qū)改造定向發(fā)放低息貸款。2015年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還指出，把城鎮(zhèn)公租房服務(wù)擴(kuò)大到非戶籍人口，鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)。但從近年來(lái)各地保障性住房建設(shè)情況來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目以棚改的名義進(jìn)行立項(xiàng)，實(shí)際是商品房和棚改混合開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商品房的同時(shí)配建保障房，而不是采取政府統(tǒng)一回購(gòu)的方式開(kāi)發(fā)保障房；地方財(cái)政配套資金明顯不足，主要是通過(guò)對(duì)特定商品房減免有關(guān)稅費(fèi)為市場(chǎng)提供“準(zhǔn)保障性”住房或限價(jià)商品房，造成保障性住房類型單一、申請(qǐng)條件苛刻、供不應(yīng)求。

3.農(nóng)民市民化過(guò)程中，還存在諸多制約因素。在三四線城市商品住房供大于求的情況下，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民購(gòu)房需求已經(jīng)基本釋放。因此，解決供求矛盾問(wèn)題的關(guān)鍵是刺激農(nóng)民市民化過(guò)程中的購(gòu)房需求。但從目前情況看，仍存在較多制約因素。一是農(nóng)民收入低、收入增長(zhǎng)放緩。以聊城為例，2015年全市農(nóng)民年人均純收入10 512元，按每戶3.8人計(jì)算，全年家庭收入近4萬(wàn)元；2015年聊城市區(qū)和縣城的平均房?jī)r(jià)分別為4 812元/平方米和3 333元/平方米；以農(nóng)民在市區(qū)和縣城購(gòu)買(mǎi)100平方米的住房計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比分別為12倍和8倍，加上車(chē)庫(kù)（或車(chē)位）及其他配套投入，房?jī)r(jià)收入均將在10倍以上。目前，工資收入是農(nóng)民收入的主要來(lái)源，2014年之前，農(nóng)民工可支持收入增幅連續(xù)數(shù)年保持在9%以上，但受建筑行業(yè)不景氣、制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的影響，以及未來(lái)制造業(yè)“支產(chǎn)能”“去杠桿”的沖擊，2015年農(nóng)民工工資收入增幅首次下滑到9%以下，進(jìn)一步降低了他們的收入預(yù)期。二是農(nóng)民工市民化過(guò)程中的身份問(wèn)題抑制了其在城市的購(gòu)房需求。在多年來(lái)的城市化發(fā)展過(guò)程中，實(shí)際上只針對(duì)城鎮(zhèn)居民實(shí)行了住房商品化，農(nóng)民工購(gòu)房多方受阻。在戶籍方面，農(nóng)民只能在農(nóng)民身份和城市身份之間選擇其一，并且農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口落戶城市受到嚴(yán)格限制；在社會(huì)保障方面，2015年11月國(guó)務(wù)院頒布《居住證暫行條例》之前，農(nóng)民工沒(méi)有享受到與城鎮(zhèn)居民同等的教育、醫(yī)療、文化、住房保障等公共服務(wù)的權(quán)利；在農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入方面，農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓和農(nóng)民住房（含宅基地）財(cái)產(chǎn)權(quán)出讓沒(méi)有法律支撐，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市市值標(biāo)準(zhǔn)、村民能夠從中得到多少收益等得不到法律保障；在銀行信貸準(zhǔn)入方面，農(nóng)民工工作單位不固定，五險(xiǎn)一金覆蓋比例極小，無(wú)法通過(guò)公積金貸款的方式取得貸款，而在商業(yè)貸款中又面臨無(wú)法提供收入證明、納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明等問(wèn)題。此外，銀行對(duì)個(gè)人住房貸款產(chǎn)品缺少創(chuàng)新，個(gè)別行對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新還處于探索階段，產(chǎn)品還不夠成熟，各行針對(duì)農(nóng)民工貸款買(mǎi)房和針對(duì)房屋租賃市場(chǎng)等方面信貸產(chǎn)品也較少。三是城市生活成本較高。特別是三四線城市，由于人口、資源集聚不夠，加上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一落后，人口集聚度高、附加值高的服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后，考慮到物流成本、無(wú)法規(guī)?；?、競(jìng)爭(zhēng)不足，消費(fèi)價(jià)格明顯比農(nóng)村要高，甚至要高于大中城市。因此，一些進(jìn)城務(wù)人員還是暫時(shí)將購(gòu)房放在次要地位，把有限的收入用在子女教育和生活保障上。

三、對(duì)三四線城市房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的相關(guān)建議

三四線城市房地產(chǎn)“去庫(kù)存”存在較大難度，從存量上看，房地產(chǎn)庫(kù)存較大，市場(chǎng)消化難度較高；從發(fā)展趨勢(shì)看，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的可能性較大，面臨著庫(kù)存增長(zhǎng)的壓力。房地產(chǎn)業(yè)“去庫(kù)存”應(yīng)在認(rèn)真分析供求關(guān)系的基礎(chǔ)上，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，破除制度上的藩籬，降低需求者的購(gòu)房成本，優(yōu)化公共服務(wù)和金融服務(wù)等協(xié)同推進(jìn)。

1.調(diào)結(jié)構(gòu)。合理掌握土地供給節(jié)奏，優(yōu)化商品房供給結(jié)構(gòu)。一是調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，有序控制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。不同地區(qū)根據(jù)本地房地產(chǎn)庫(kù)存狀況合理控制土地投放節(jié)奏，供給緊張的縣可以適當(dāng)加快供應(yīng)，庫(kù)存嚴(yán)重過(guò)高的縣（市）可減緩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)甚至?xí)和９?yīng)，加快實(shí)現(xiàn)當(dāng)前和潛在的房地產(chǎn)供應(yīng)與當(dāng)前、潛在的房地產(chǎn)需求形勢(shì)相適應(yīng)。開(kāi)發(fā)商要調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略，要以省會(huì)城市為中心，重點(diǎn)回歸一二線城市發(fā)展；要加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣奥毮懿块T(mén)的溝通配合，審慎拿地，使土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)更合理化；要適當(dāng)減少新開(kāi)工面積，以銷(xiāo)定產(chǎn)。二是優(yōu)化房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)，激發(fā)潛在購(gòu)買(mǎi)力。對(duì)于新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，允許企業(yè)自主設(shè)計(jì)適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房，鼓勵(lì)企業(yè)運(yùn)用新材料新技術(shù)發(fā)展低密度、功能齊、配套全的高品質(zhì)住宅，滿足改善性住房需求；對(duì)于在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，在不改變必要規(guī)劃條件的前提下，可適當(dāng)調(diào)整商品住房套型結(jié)構(gòu)，滿足合理的自住和改善性住房需求；對(duì)于未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用地，可在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，積極發(fā)展物流、商務(wù)、養(yǎng)老、旅游、文化、教育、體育等功能性地產(chǎn)。三是調(diào)整商品房庫(kù)存結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展保障性住房。提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，打通商品房和棚戶區(qū)安置房建設(shè)通道，消化現(xiàn)有商品房庫(kù)存；對(duì)選擇貨幣化安置的棚改項(xiàng)目在分配各級(jí)補(bǔ)助資金時(shí)予以傾斜，對(duì)選擇貨幣化安置的棚改居民給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)省份的成功經(jīng)驗(yàn)，建議地方政府采取回購(gòu)方式將部分商品房轉(zhuǎn)化為公租房等保障性住房，既減輕了現(xiàn)有商品房庫(kù)存壓力，降低了受益人群的居住成本，也能形成地方政府持有公共財(cái)產(chǎn)的長(zhǎng)期收益；同時(shí)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，為新市場(chǎng)提供長(zhǎng)期租賃住房。地方政府按照國(guó)家和省級(jí)政府住房保障政策，落實(shí)國(guó)家保障性住房建設(shè)資金，根據(jù)財(cái)力情況和保障房建設(shè)計(jì)劃，按年度安排一定的財(cái)政預(yù)算資金，確保保障性住房建設(shè)進(jìn)度，形成住房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)共同發(fā)展的新格局。四是支持企業(yè)兼并重組，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。引導(dǎo)骨干企業(yè)兼并、收購(gòu)、重組，推動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)戰(zhàn)略協(xié)作，提高產(chǎn)業(yè)集中度，增強(qiáng)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.補(bǔ)短板。契合新市民住房需求，著力解決瓶頸制約因素。一是推進(jìn)戶籍制度改革，突破農(nóng)民市民化中的戶籍束縛。認(rèn)真落實(shí)好國(guó)家戶籍制度政策，除少數(shù)特大城鎮(zhèn)外，全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件，提高居住證的“含金量”，建立以穩(wěn)定就業(yè)和居所為單一標(biāo)準(zhǔn)的入戶機(jī)制，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。同時(shí)，建議三四線城市要在農(nóng)民市民化上大膽試點(diǎn)探索，要適應(yīng)部分農(nóng)民不愿舍棄農(nóng)村戶籍的現(xiàn)狀，尊重農(nóng)民的意愿，放寬和弱化戶籍限制，允許農(nóng)民擁有城市和農(nóng)村雙重身份；以居民身份證為唯一有效證件，結(jié)合居民持有的居住證，對(duì)符合條件的居民從政策上承認(rèn)其“市民”身份，將部分農(nóng)民工納入保障性住房支持范圍，解決農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員因身份缺陷導(dǎo)致的購(gòu)房需求受抑制問(wèn)題。二是加大城市公共資源配套服務(wù)，增強(qiáng)城市承載力和吸引力。要依據(jù)城市總體規(guī)劃，有序完善交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等公共資源配套服務(wù)；把進(jìn)城農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)政策體系中來(lái)，讓他們與現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民享受同等的就業(yè)、培訓(xùn)、教育、醫(yī)療、社保等待遇；中央轉(zhuǎn)移支付、地方債務(wù)置換定向投入等資金向公共服務(wù)領(lǐng)域傾斜，并建立上下聯(lián)動(dòng)的正向激勵(lì)機(jī)制，確保資金進(jìn)入城市“短板”，促進(jìn)工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市反哺農(nóng)村。三是政銀攜手優(yōu)化住房金融服務(wù)。地方政府要在房地產(chǎn)金融管理部門(mén)出臺(tái)的政策框架下，結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H，制定本區(qū)域的房地產(chǎn)首付比例、房貸利率等規(guī)定，特別是三四線城市，要靈活自主確定最優(yōu)惠的首付比例和房貸利率，支持城鄉(xiāng)居民購(gòu)房。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大針對(duì)擁有居民證的農(nóng)民工貸款買(mǎi)房、針對(duì)房屋租賃市場(chǎng)等方面的信貸產(chǎn)品創(chuàng)新力度，豐富個(gè)人住房貸款產(chǎn)品，根據(jù)借款人的就業(yè)基本情況、銀行流水、存單、信用報(bào)告等判斷其承貸能力，對(duì)不同收入類型、不同風(fēng)險(xiǎn)類型的貸款購(gòu)房者提供差異化的信貸產(chǎn)品，緩解農(nóng)民工購(gòu)房貸款難問(wèn)題。

3.降成本。進(jìn)一步壓降商品房成本和價(jià)格，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。一是政府適當(dāng)“讓利”。當(dāng)前聊城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需繳納的稅費(fèi)累計(jì)多達(dá)50余項(xiàng)，除去國(guó)家法律規(guī)定必須繳納的稅收以外，地方各政府部門(mén)要求的費(fèi)用40余項(xiàng)，這部分費(fèi)用的征收給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)較大財(cái)務(wù)成本和時(shí)間成本。地方政府應(yīng)免除不必要的費(fèi)用或降低部分費(fèi)用的收繳比例，減輕開(kāi)發(fā)商的成本壓力和購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)壓力。對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)免除非必要的收費(fèi)，降低其他費(fèi)用收繳比例，如按照國(guó)家相關(guān)部門(mén)規(guī)定盡快取消公積金抵押貸款中的強(qiáng)制性擔(dān)保費(fèi)用，降低房地產(chǎn)交易的各項(xiàng)費(fèi)用繳納比例；研究對(duì)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，從而降低購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)購(gòu)房者的相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)讓利降價(jià)?！叭?kù)存”背景下，開(kāi)發(fā)商要轉(zhuǎn)變觀念，理性分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，順應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，尊重市場(chǎng)規(guī)律，在行動(dòng)上積極應(yīng)對(duì)，把保持公司現(xiàn)金流正常周轉(zhuǎn)作為首要任務(wù)，適當(dāng)減少負(fù)債，降低杠桿率，實(shí)施薄利多銷(xiāo)、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、保本微利經(jīng)營(yíng)策略，配合地方商品房“去庫(kù)存”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。三是在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革中增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。要切實(shí)維護(hù)好農(nóng)民現(xiàn)有農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)，在農(nóng)民市民化進(jìn)程中，保障其土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)帶來(lái)的合法收益；在推進(jìn)建設(shè)用地增減掛過(guò)程中，落實(shí)同地同價(jià)，保障村民的宅基地（及地上建筑物）、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益，讓農(nóng)民全面分享改革紅利，增強(qiáng)他們?cè)诔鞘械馁?gòu)房能力，促進(jìn)城鎮(zhèn)化和城市健康發(fā)展。