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    在加拿大種地,累死累活難賺錢

    2016-12-14 12:25:25陶短房呂歐
    環(huán)球時(shí)報(bào) 2016-12-14
    關(guān)鍵詞:農(nóng)地加拿大農(nóng)場(chǎng)

    本報(bào)駐加拿大特約記者 陶短房 呂歐

    近些年,中國(guó)人興起赴海外投資農(nóng)地的熱潮,華文媒體上打出的“高回報(bào)加拿大農(nóng)地”的廣告也隨處可見。筆者(陶短房)是較早投資加拿大農(nóng)場(chǎng)的華人之一,至今仍手握一塊不小的農(nóng)地,且價(jià)值也有一定漲幅。這一切的前提,一是筆者動(dòng)手較早,二是事先做了不少功課。在筆者看來,如果現(xiàn)在去加拿大買農(nóng)場(chǎng),投資者必須先問一下自己,究竟是打算當(dāng)一個(gè)“真的農(nóng)民”,還是想要靠土地升值獲得收益。

    海外資金大量涌入

    2010年以前,加拿大農(nóng)地交易一直不溫不火。之所以如此,一是因?yàn)榧幽么蟮貜V人稀,農(nóng)地資源供過于求;二是因?yàn)榧幽么髮?duì)外國(guó)投資者購買農(nóng)耕地有很多限制。加拿大的農(nóng)地主要集中在阿爾伯塔?。ê?jiǎn)稱阿?。?、曼尼托巴?。ê?jiǎn)稱曼?。┖退_斯喀徹溫?。ê?jiǎn)稱薩?。追Q“草原三省”,均對(duì)非加拿大永久居民擁有農(nóng)耕地設(shè)置上限。一些省份為了保護(hù)小農(nóng)經(jīng)濟(jì),甚至對(duì)獨(dú)資加拿大企業(yè)購買土地也設(shè)限。其中,曼省為16公頃,阿省為8公頃,薩省為4公頃,其余省份也有寬嚴(yán)不等的限制。

    2008年起,中國(guó)、印度、韓國(guó)等國(guó)相繼成為加拿大農(nóng)地的重要購買者。來自這些地區(qū)的資金以“夸特”(1“夸特”為1/4平方英里,約合65公頃)為單位,購買成片農(nóng)耕地。這其中包含兩方面原因:一方面,和其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比,加拿大農(nóng)地十分便宜。農(nóng)場(chǎng)投資并沒有特殊的門檻,從三四十萬加元(1加元約合人民幣5.3元)的小型農(nóng)場(chǎng),到70萬至100萬加元的中型農(nóng)場(chǎng),再到幾百萬加元的大型農(nóng)場(chǎng)都是不錯(cuò)的選擇。而同等面積、地理位置的美國(guó)農(nóng)場(chǎng)價(jià)格,少則是加拿大農(nóng)場(chǎng)一兩倍,多則達(dá)到10倍以上;另一方面,加國(guó)移民局規(guī)定,有農(nóng)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)并且有意和有能力購買和經(jīng)營(yíng)加拿大農(nóng)場(chǎng)的外國(guó)人,可以申請(qǐng)“商業(yè)移民”項(xiàng)下的“自雇類移民”,其移民門檻在年齡、語言、學(xué)歷等方面均低于技術(shù)移民。

    “洋農(nóng)民”不好當(dāng)

    根據(jù)不同土壤、環(huán)境和氣候,加拿大特定地區(qū)適合種植特定農(nóng)作物。例如,寒帶地區(qū)種植比較多的是小麥、油菜、燕麥等等。在氣溫較高的地區(qū)則幾乎可以種植任何農(nóng)作物,如蔬菜、水果、大豆等等。購買農(nóng)場(chǎng)沒有特定的時(shí)間,但是農(nóng)業(yè)專家建議,最適宜的時(shí)間在4月底至10月底,這時(shí)氣候較暖,地面上沒有積雪,能夠觀察到土壤土質(zhì)、作物生長(zhǎng)情況等等,比較容易作出清晰的判斷,有利于農(nóng)場(chǎng)的選擇。

    筆者于2011年經(jīng)過考察,購買薩省一處兩夸特大小的農(nóng)場(chǎng)。當(dāng)時(shí),當(dāng)?shù)剞r(nóng)地的價(jià)格處于低谷,筆者又獲得當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)銀行年利率1%、最長(zhǎng)還款期限99年的貸款。因此筆者拍板購入該農(nóng)地,目的是博取差價(jià)(至今農(nóng)地價(jià)格上漲一倍多),農(nóng)地租賃收益足夠抵消貸款且有盈余(每年凈盈利約3000多加元)。因?yàn)楣P者深知,在加拿大當(dāng)農(nóng)民,不是一件非常容易的事。

    當(dāng)年,一共有30多位華人和筆者一起購買薩省的農(nóng)地。如今,大多數(shù)已賺差價(jià)走人,實(shí)地經(jīng)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)的僅剩一人。這位碩果僅存的農(nóng)場(chǎng)主是學(xué)農(nóng)業(yè)出身的,他告訴筆者,經(jīng)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)“能賺但很辛苦”“在這里靠種地賺錢,關(guān)鍵是地越大越好”。據(jù)了解,在加拿大只有大農(nóng)戶才有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的必要,如果農(nóng)莊小于6夸特,購置、保養(yǎng)大批農(nóng)機(jī)就顯得得不償失,耕種收益甚至還不如去城里打一份工來得多。因此當(dāng)?shù)卦S多本土農(nóng)場(chǎng)主,都是橫跨20、30甚至60夸特農(nóng)地的“大戶”。

    筆者的一位朋友在離大溫哥華地區(qū)不遠(yuǎn)的地方購買了一處種植酒葡萄和藍(lán)莓的農(nóng)莊,迄今已經(jīng)營(yíng)3年。照她的說法,全家3個(gè)人在折騰農(nóng)莊,所賺利潤(rùn)還不如她老公(微軟工程師)一年收入,“累得要死,還要付出孩子上不了好學(xué)校的代價(jià)(加拿大是就近入學(xué)的學(xué)區(qū)制)”。筆者熟悉的一位上海籍餐館老板幾年前和別人合伙買下一塊農(nóng)地,“自己種菜供自己餐館,多好”。結(jié)果只堅(jiān)持了一年便作罷,理由是“不賺錢還累死累活,還是買點(diǎn)菜來得好”。

    筆者提醒投資者,當(dāng)加拿大農(nóng)民,您需要做好以下準(zhǔn)備:需要忍受長(zhǎng)達(dá)四五個(gè)月且天寒地凍的冬季,農(nóng)場(chǎng)周圍幾平方公里或許只有一戶人家,吃頓中餐或許都要跑上百公里……相當(dāng)于過著在異國(guó)他鄉(xiāng)內(nèi)陸農(nóng)村“洋插隊(duì)”的生活。

    “小地主”傷不起

    如此一來,對(duì)于一些購買加拿大農(nóng)地但并非真想當(dāng)“洋農(nóng)民”的投資者來說,買下土地收益的前景幾乎都押在農(nóng)地升值上。

    很多亞洲投資者為了坐等土地升值,但又不想花大價(jià)錢,因此尋找一些小地塊購買。為了遷就亞洲投資者習(xí)慣,許多韓國(guó)中介公司將收購來的農(nóng)地拆分成幾公頃大小出手。但購買到這些拆分農(nóng)地的新“地主”事后發(fā)現(xiàn),自己根本無法獨(dú)立經(jīng)營(yíng),只能將農(nóng)地回租給中介公司,所獲的租金扣除還貸,通常僅略有盈余。筆者周圍就有一些華人,買了很小的地塊,結(jié)果既不能自己種,也賣不出去。

    根據(jù)加拿大官方發(fā)布的數(shù)據(jù),農(nóng)場(chǎng)的價(jià)格在近幾年內(nèi)有著十分迅猛的增長(zhǎng),每年的漲幅大概在8%—9%以上,一些熱門地區(qū)的漲幅更是達(dá)到15%—20%。然而,在加拿大沒有哪一行是暴利產(chǎn)業(yè),農(nóng)業(yè)更是投資時(shí)間長(zhǎng)、收益慢的行業(yè)。很多專家認(rèn)為,加拿大土地類似近幾年的飆升已是罕見,沒有誰敢擔(dān)保這種勁爆的局面會(huì)長(zhǎng)久維持下去。

    有些投資熱潮是被策劃出來的

    和前面兩種相比,還有一些投資加拿大農(nóng)場(chǎng)的途徑更冒險(xiǎn)。一些人出于賭“土地用途變更”的心態(tài),押寶自己買下的農(nóng)地變成商業(yè)、住宅用地,從而大賺一筆。上世紀(jì)80年代中、1997年前后和2005年前后,加拿大哥倫比亞不列顛省大溫哥華和菲沙河谷地區(qū)的一些農(nóng)地區(qū)塊被炒到很高的價(jià)格,且換手率驚人。

    但據(jù)筆者了解,“土地用途變更”在加拿大大部分地區(qū)可能性微乎其微,而且土地變更在加拿大并非易事,手續(xù)復(fù)雜,變數(shù)繁多。真正“中獎(jiǎng)”的,只是極個(gè)別幸運(yùn)兒,更多人白白吃進(jìn)滯銷農(nóng)地難于脫手。

    和筆者同時(shí)購買農(nóng)地的華人中,有一位廣東富豪購地最多,且都選擇不好種的地。他表示,有消息說自己買的地可能轉(zhuǎn)為工業(yè)用地,“我是在賭一把”。但最近,他沮喪地告訴筆者“賭輸了”。

    還有許多華裔買家將農(nóng)地買下,偷偷變更用途改成豪宅再出手。這種買了農(nóng)地改豪宅的做法并不向當(dāng)?shù)卣畧?bào)批,而這種“農(nóng)場(chǎng)型豪宅”地大房大,且價(jià)格比正宗豪宅價(jià)格便宜近一半,因此有人明知有風(fēng)險(xiǎn)也愿意接盤。不過,這種做法畢竟是在違規(guī),一旦被監(jiān)管方發(fā)現(xiàn)問題,后果就很不妙。

    此外,由于聽信中介的宣傳,很多人沒有深入了解土地的具體信息、適合耕種的農(nóng)作物等等,就匆忙拍板決定,導(dǎo)致?lián)p失慘重。筆者提醒投資者,媒體上熱炒的“加拿大農(nóng)地投資前景”,很大程度是精通移民中介“生意經(jīng)”的農(nóng)地中介公司精心策劃的產(chǎn)物。建議投資者在投資之前和在加拿大從事農(nóng)業(yè)投資的資深專家進(jìn)行面談,能夠得到有針對(duì)性的設(shè)計(jì)和建議?!?/p>

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