基于哈佛分析框架下房地產(chǎn)行業(yè)M公司盈利能力分析

劉鹿

隨著我國住房制度開始改革，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了井噴式的不斷擴(kuò)張，但隨之中央開始不斷地出臺調(diào)控政策，2016年開始實施房地產(chǎn)監(jiān)管政策，又在2018年國家大力堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，2021年雖有新冠疫情的沖擊，國家出臺了房地產(chǎn)企業(yè)實施稅費支持政策以及加大土地供應(yīng)等方面的利好政策。這些政策的出臺緩解了企業(yè)暫時性的資金壓力，但是房地產(chǎn)銷售面積、投資額及房價增速仍舊明顯放緩，這些都印證了我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)過了高速增長階段，進(jìn)入提質(zhì)降速、平穩(wěn)發(fā)展的新階段。

在這樣的大環(huán)境下，運用哈佛分析框架對房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力進(jìn)行細(xì)致分析就顯得格外重要，本文的研究對象是在裝配式建筑領(lǐng)域具有先導(dǎo)性的M公司，將M公司自身發(fā)展戰(zhàn)略融合時代背景，分析企業(yè)財務(wù)指標(biāo)，采用哈佛分析框架全面多視角探究M公司在盈利水平方面存在的問題，為M公司的持續(xù)健康發(fā)展提供有效幫助。

一、研究背景與意義

（一）地產(chǎn)行業(yè)背景及特殊性

房地產(chǎn)行業(yè)有著自身獨有的特點就是強(qiáng)周期性。商品房是居民剛需，是物質(zhì)生活不可缺少的重要組成部分，房價與環(huán)境經(jīng)濟(jì)增速相聯(lián)系，但波動幅度高于經(jīng)濟(jì)波動。房地產(chǎn)受國家政策調(diào)控影響大，房地產(chǎn)關(guān)乎經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和社會的長治久安，政府經(jīng)常性會發(fā)布相應(yīng)的政策來調(diào)控房價，企業(yè)想要向市場投入大量資金被限制，原因是貨幣大規(guī)模的擴(kuò)張會推動商品價格上漲。房企取得土地供應(yīng)也受到掣肘，政府嚴(yán)格把控，進(jìn)而這些因素都會影響房價變動，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤收入。最后，現(xiàn)金流依賴金融體系的借貸，施工建設(shè)也需要充裕的資金，但是項目開發(fā)周期長，銷售情況不穩(wěn)定，因此房企特別依賴外部融資。另外，除開發(fā)需外部融資，銷售方面也需要通過銀行的按揭貸款。因此，如果企業(yè)想要長足穩(wěn)健地發(fā)展下去，必須用長遠(yuǎn)的眼光來審視當(dāng)前公司財務(wù)現(xiàn)狀以及管理決策。

（二）運用哈佛框架分析的研究意義

本文選取房地產(chǎn)行業(yè)的后起之秀，并有自身業(yè)務(wù)特點的中型房地產(chǎn)企業(yè)——M公司，首先將哈佛分析框架模型融入到企業(yè)盈利能力研究之中，通過多維度的視角，探究M公司在發(fā)展經(jīng)營中存在的不足，讓企業(yè)管理者跳出固有思維，以盈利能力的視角審視公司的財務(wù)信息，使得企業(yè)高層明白自身不足，提高競爭水平。其次，縱觀房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析，大多數(shù)聚焦于整體分析很少會有單獨的盈利能力分析，但是一個企業(yè)的盈利能力是企業(yè)能否平穩(wěn)發(fā)展的重中之重，所以，尋找到M公司盈利管理存在的弱點并提出改進(jìn)思考。這樣就可以讓其他中型房地產(chǎn)企業(yè)在以后的盈利能力管理上有借鑒意義。

二、M公司經(jīng)營能力現(xiàn)狀

本文通過選取M公司2017—2021年的基本每股收益、凈利潤以及利潤總額這三個指標(biāo)來對M公司經(jīng)營盈利能力現(xiàn)狀進(jìn)行分析，這三個指標(biāo)對衡量企業(yè)的盈利能力非常具有針對性。M公司基本每股收益在2019年之后是下滑趨勢，從2019年的0.26元下滑至2020年的0.1元，在2021年又再次下跌到0.03元，這表明M公司的經(jīng)營能力、盈利能力下降，投資者可能得到的分紅更少，甚至不分紅。同時，凈利潤也從2017年的66486萬下降到2018年的2488萬，下降幅度為96.26%，可以說凈利潤在加速下跌；而2018至2019年也只是小幅度回升，凈利潤只上漲4056萬元，這對一個企業(yè)的盈利能力來說是很危險的信號；利潤總額也同樣是從2019年開始一路下降，且沒有回彈趨勢，并且到了2020年利潤總額創(chuàng)五年來歷史最低，只有2353萬，綜上所述，M公司的盈利能力不太樂觀且未來盈利能力受到?jīng)_擊。

三、M公司swot分析

（一）優(yōu)勢分析

首先M公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主，并堅持“高滿意、低成本、快速度”的經(jīng)營理念，用心做產(chǎn)品為客戶打造舒適滿意的住宅，合理的運營機(jī)制使得資金運轉(zhuǎn)具有周期性，每個項目都配備管理人員管理跟進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展。其次是城市土地開發(fā)業(yè)務(wù)，憑借與政府的合作共贏，在國家城鎮(zhèn)化驅(qū)使下，“三舊改造”以及“棚戶區(qū)改造”項目為公司品牌化和盈利上提供了很大的幫助，M公司也背負(fù)了為城市建設(shè)服務(wù)的使命，然后M公司引領(lǐng)的裝配式建筑業(yè)務(wù)，積極地發(fā)展綠色環(huán)保建筑產(chǎn)業(yè)，得到了政府的大力支持，企業(yè)也加速了生產(chǎn)基地布點。最后是產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)業(yè)務(wù)，M公司為迎合國家實現(xiàn)鄉(xiāng)村的興起壯大，在產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)建設(shè)方面的許多試點進(jìn)行投資，積極建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，打造新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)模式。

（二）劣勢分析

公司產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張較快，由于房地產(chǎn)市場拿地價格逐年攀升，以及國內(nèi)金融政策監(jiān)管機(jī)制越來越嚴(yán)格，M公司業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊，于是從2014年開始，M公司從房地產(chǎn)領(lǐng)域向裝配式建筑業(yè)務(wù)試水，2017年又增加了向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。裝配式建筑是M公司押注盈利的方向，公司成立13家裝配式建筑業(yè)務(wù)PC工廠，招聘裝配板塊人員也從2017年的329人猛增至2019年的2430人，期間，裝配公司收入從3.34億元增至7.14億元，利潤虧損額從1352.84萬元暴增至5.98億元。然而，這種大手筆投資帶來更多是“噱頭”而不是實績，轉(zhuǎn)型至今仍處于投入期，且盈利規(guī)模始終未成氣候。近三年來公司業(yè)績也持續(xù)處于下行狀態(tài)，因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷被淡化，加上涉足從未接觸過的領(lǐng)域，導(dǎo)致公司業(yè)績一度下降。

（三）機(jī)會

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供新機(jī)遇，改革開放42年以來，國家不斷加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，房地產(chǎn)是我國城鎮(zhèn)化改革的基石。數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)化率在1978年是17.9%，截至2010年已達(dá)到60%，城鎮(zhèn)常住人口由1.7億增長到8.5億，城鎮(zhèn)人均住房面積由6.7平方米增長至35平方米。說明我國的居民住房水平得到顯著提高，我國城市化水平具有高度集中的特點，新增城市人口主要集中在一線城市，在后來住房改革和市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國城鎮(zhèn)住房自有率迅速提升，居民更多的關(guān)注點集中在住房舒適性，所以一套住房已經(jīng)無法滿足人們的需求，房子購買水平存在很大空間。其次建立新型城鎮(zhèn)化的重點是建立城市群。而M公司所開發(fā)的新一線城市，如武漢、西安、重慶、東莞不斷引進(jìn)人才，存在大量潛在發(fā)展空間，中國未來的新型城鎮(zhèn)化還要經(jīng)歷很長的路，所以新型城鎮(zhèn)化成為房地產(chǎn)行業(yè)的加速器。

（四）威脅

房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇，眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)具有高利潤的特點，企業(yè)銷售商品房的10%～20%就可以衍生出利潤，所以，大量企業(yè)將資本涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)就是社會資源的高度整合，規(guī)模大的開發(fā)商本身承載豐富的資源，整合能力強(qiáng)，正態(tài)疊加，越來越強(qiáng)，規(guī)模小的反之，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的競爭越來越激烈。隨著智能化時代的到來，房企之間的競爭不僅僅局限于房屋質(zhì)量的好壞，更多的是產(chǎn)品定位設(shè)計、服務(wù)、品牌價值，維護(hù)客戶的滿意率和復(fù)購率是一場堅實的持久的戰(zhàn)役，客戶不斷提升的要求和服務(wù)需要企業(yè)加強(qiáng)重視，企業(yè)在產(chǎn)品定位和房屋開發(fā)方面的錯誤率需要降低，在戰(zhàn)略高度上重視服務(wù)升級。

四、M公司盈利能力總體分析

（一）凈資產(chǎn)收益率總體趨勢分析

凈資產(chǎn)收益率是反映企業(yè)凈資產(chǎn)創(chuàng)造凈利潤能力的關(guān)鍵核心，凈資產(chǎn)收益率的提高闡明了企業(yè)投入的凈資產(chǎn)可以產(chǎn)生可觀的利潤，可以真實反映企業(yè)的盈利能力，公司經(jīng)營管理業(yè)績的好壞取決于凈資產(chǎn)收益率的高低。M公司從2017到2021這五年來凈資產(chǎn)收益率波動較大，2019年開始，凈資產(chǎn)收益率呈下降走勢，從2019年9.70%快速下降至2020年的3.46%，但是M公司還是沒有進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，仍舊不停擴(kuò)張業(yè)務(wù)模式，導(dǎo)致凈資產(chǎn)利潤率跌到2022年的0.94%。連續(xù)出現(xiàn)的大幅度下跌給M公司造成很大的威脅，M公司應(yīng)暫停擴(kuò)張步伐，仔細(xì)思考未來發(fā)展思路。

（二）銷售凈利率總體趨勢分析

銷售凈利率可以大體概括企業(yè)的利潤表，M公司的銷售凈利率也呈現(xiàn)出先增高再下降的走勢，從2017年的9.15%增加到2018年的峰值12.77%，營業(yè)收入增長5.26億元，增長率為11.24，凈利潤增長2.449億，增長率高達(dá)為57%。這是由于M公司在武漢的市場競爭力加強(qiáng)，積極承擔(dān)了“三舊”改造工程，通過對城中村的集體改造，為公司一級的改造任務(wù)帶來收益，公司的盈利能力增長有目共睹。但是2019年開始銷售凈利率也開始明顯大幅度降低，降至2020年的最低點1.86%，營業(yè)收入從2017年的44.38億元降至2018年的25.2億元，下降率為43.22%，凈利潤從2019年的6.469億下降至2020年的1.491億，蒸發(fā)了近5億的利潤，這對一個企業(yè)來說是非常危險的信號，這是由于M公司盲目擴(kuò)張帶來的結(jié)果。

（三）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總體趨勢分析

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)通過運營總資產(chǎn)創(chuàng)造收入的能力，企業(yè)持有資產(chǎn)的目的就在于收獲盈利，通過營業(yè)收入凈額與資產(chǎn)總額的比例，直接地反映企業(yè)投入產(chǎn)出情況，從另外的角度映襯企業(yè)的盈利能力。一般來說，周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，表明周轉(zhuǎn)速度越快，營運能力越強(qiáng)，那么企業(yè)的盈利能力也就越強(qiáng)。而M公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2017年的28%下降到2020的最低值12%，這是因為營業(yè)收入不斷下降造成的，而在總資產(chǎn)中存貨、應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)資金含量較高，也同樣影響著總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

（四）權(quán)益乘數(shù)總體趨勢分析

權(quán)益乘數(shù)代表企業(yè)所有可供運用的總資產(chǎn)是股東權(quán)益的倍數(shù)，而M公司的權(quán)益乘數(shù)則是先減弱再增高，說明M公司在盈利管理中已經(jīng)打破最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的平衡，公司開始出現(xiàn)高杠桿低收益的狀態(tài)，這種情況對企業(yè)來說非常危險，對企業(yè)盈利能力也會產(chǎn)生不利影響。

五、M公司盈利能力存在的問題

（一）企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略不當(dāng)，擴(kuò)張過快

本文研究發(fā)現(xiàn)，M公司為了尋求多元化的發(fā)展，開始籌備在裝配式建筑領(lǐng)域的發(fā)展，又投入大量資金成立全產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)，這些都表明了M公司的加速擴(kuò)張。雖然裝配式建筑具有很大的發(fā)展?jié)摿?，但是這個項目短期難以看到可觀的收益，而現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)的銷售渠道尚未成熟，沒有較強(qiáng)的市場需求。最近幾年，這些項目都沒有可能成為公司利潤增長點，且都處于發(fā)展初期，具有資金需求量越來越大、循環(huán)周期長等特點。顯然，企業(yè)的快速擴(kuò)張導(dǎo)致凈利潤不斷下跌，負(fù)債不斷增多，資產(chǎn)變現(xiàn)困難，拖累企業(yè)的盈利能力和營運能力，從而進(jìn)一步擴(kuò)大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（二）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降

從前文的分析中，近五年M公司總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率整體呈下降趨勢，存貨的周轉(zhuǎn)率極大程度影響了企業(yè)的資產(chǎn)盈利水平，說明M公司存貨管理出現(xiàn)問題。存貨能效低為企業(yè)就創(chuàng)造不出可觀的收益，大量存貨樓盤滯銷，很容易壓垮房地產(chǎn)企業(yè)，導(dǎo)致降價銷售，這樣利潤幅度就會受到緊縮，從而企業(yè)盈利能力下降。同時，房地產(chǎn)公司過高的存貨比例也對企業(yè)是一種潛在的威脅。眾所周知，房企存貨金額較大，變現(xiàn)能力較差，流動性慢，這期間大部分都是未完工或者尚在建筑期的土地項目，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)面臨大幅度跳水時，M公司即將面對的是存貨跌價危機(jī)，對企業(yè)的資金鏈和盈利能力構(gòu)成巨大威脅。

（三）生產(chǎn)成本和期間費用的效率低下

第一，M公司近五年的期間費用不斷攀升，衍生出一系列問題，M公司對期間費用的管理過于松懈，期間費用投入到房地產(chǎn)的開發(fā)中并沒有得到充分利用，沒有為企業(yè)帶來較多的經(jīng)濟(jì)利益。并且，企業(yè)的營業(yè)收入增長率和銷售凈利率不斷走低，只是著重將關(guān)注點集中在施工項目的控制成本上，而沒有對期間費用進(jìn)行分析考量，進(jìn)而企業(yè)的利潤增長率一路降低，顯示出公司的生產(chǎn)成本壓力增加。第二點值得注意的是，籌資成本也嚴(yán)重影響房地產(chǎn)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展，融資通道受到阻礙就會導(dǎo)致企業(yè)過重的籌資成本，M公司主要依靠銀行貸款來解決籌資難問題，一旦利率大幅度上漲，M公司就面臨很嚴(yán)重的還款壓力。

結(jié)語：

本文從房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境和政策作為基石，以哈佛分析框架作為依托，根據(jù)M公司2017—2021年的財務(wù)報表數(shù)據(jù)，把哈佛分析框架中的戰(zhàn)略與財務(wù)、企業(yè)盈利能力綜合，深入全面地挖掘M公司在盈利能力方面的不足，運用數(shù)據(jù)和非數(shù)據(jù)的維度多角度地評價企業(yè)利潤走勢和環(huán)境競爭給企業(yè)帶來的蝴蝶效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略不當(dāng)，擴(kuò)張過快、存貨周轉(zhuǎn)率下降、生產(chǎn)成本和期間費用的效率低下這三個主要問題， 從而希望該公司總結(jié)經(jīng)驗，全面調(diào)整企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略。

（作者單位：陜西服裝工程學(xué)院）