樓市限購政策下廣州房地產(chǎn)發(fā)展形勢初探

陳紅秀?オ?

摘要：在中國經(jīng)濟(jì)下行壓力加重，實體經(jīng)濟(jì)不景氣，人民幣持續(xù)貶值壓力的背景下，房地產(chǎn)市場卻依然火爆，一二線城市平均上漲10%，930北京限貸前后，20個城市密集出臺限購限貸措施，防范風(fēng)險地位提升，地產(chǎn)政策最寬松時期結(jié)束，本文以點及面，基于特定地區(qū)（廣州）出臺的限購政策，整合2016年度1月至10月中國的樓市政策，分析中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀并對房地產(chǎn)政策提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；房地產(chǎn)政策

一、2016年中國宏觀經(jīng)濟(jì)概況

2016年上半年由于積極的財政政策和寬松的貨幣政策，中國經(jīng)濟(jì)在持續(xù)探底的情況下呈現(xiàn)出企穩(wěn)的跡象，但持續(xù)時間較短。隨著房地產(chǎn)投資、庫存、對外出口等探底，經(jīng)濟(jì)增速換擋從快速下滑期步入緩慢探底期，經(jīng)濟(jì)L型。下半年房地產(chǎn)市場熱度不減，民營經(jīng)濟(jì)低迷，對外貿(mào)易狀況未有改善，受美聯(lián)儲加息預(yù)期增強(qiáng)及印度經(jīng)濟(jì)的騰飛，人民幣下跌預(yù)期增加，一度跌破鐵底‘6.7，下半年國內(nèi)貨幣政策轉(zhuǎn)向中性穩(wěn)健，房地產(chǎn)調(diào)控政策再度頒布，小周期結(jié)束，經(jīng)濟(jì)重回下行通道。在新常態(tài)下中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在以下問題：

1.“去產(chǎn)能”仍在布局階段，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型壓力增大：鋼鐵、煤炭等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，服務(wù)業(yè)和新興行業(yè)發(fā)展趨緩，占GDP比重波動上升，與世界發(fā)達(dá)國家服務(wù)業(yè)發(fā)展相比仍存在一定的差距，各地區(qū)服務(wù)業(yè)和新興行業(yè)發(fā)展差異擴(kuò)大，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興行業(yè)缺乏競爭力。

2. 穩(wěn)增長政策并沒有緩解宏觀經(jīng)濟(jì)深層次問題，經(jīng)濟(jì)增速放緩：據(jù)中國宏觀經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，中國經(jīng)濟(jì)從2012年步入下行區(qū)間，截至2016年第二季度，中國GDP增長率為6.7%，連續(xù)六個季度下滑，受世界經(jīng)濟(jì)不景氣影響，持續(xù)表現(xiàn)為低增長、低貿(mào)易、低通脹和低利率，預(yù)計未來經(jīng)濟(jì)將持續(xù)低迷，中國經(jīng)濟(jì)難以實現(xiàn)周期逆轉(zhuǎn)。

3. 對國企的改革任重道遠(yuǎn)，對‘僵尸企業(yè)和高債務(wù)企業(yè)的整治沒有實質(zhì)性的展開，民營企業(yè)發(fā)展低迷，國內(nèi)投資意愿低。對國企改革布局明顯提速，截至2016年7月，“1+N”政策體系中14個專項改革意見已出臺，但對國有企業(yè)的改革僅趨于表面，并未打破國有企業(yè)固化的落后體制，“僵尸企業(yè)”效率低下，民營企業(yè)發(fā)展障礙繁多，加快國企改革，發(fā)展混合所有制迫在眉睫。

4. 房地產(chǎn)整體經(jīng)營狀況變化，中國住宅投資呈總量放緩、結(jié)構(gòu)分化特征?！叭齑妗睕]有實質(zhì)性進(jìn)展，各一二線城市房地產(chǎn)價格紛紛上揚(yáng)，房地產(chǎn)業(yè)投資過熱，完全偏離了理性軌道，近十年房地產(chǎn)行業(yè)一直是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大，中國經(jīng)濟(jì)不確定性加強(qiáng)，風(fēng)險增大。

5. 國際環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，對外投資持續(xù)上揚(yáng)，但出口持續(xù)回落。由于美聯(lián)儲加息預(yù)期及印度經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，并且中國勞動力優(yōu)勢的下降及對中國經(jīng)濟(jì)的悲觀預(yù)期，中國境外投資勢頭良好，境內(nèi)投資黯淡；與此同時，進(jìn)出口總值下降，貿(mào)易總額與順差“雙下降”，出口形勢較為嚴(yán)峻，呈現(xiàn)“內(nèi)乏外虛”景象。

從這些中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題中折射出在現(xiàn)行階段，資源配置效率過低，中國經(jīng)濟(jì)缺乏發(fā)展后勁，發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)，不確定性逐漸凸顯，社會矛盾日益突出，老齡化問題嚴(yán)重、城鄉(xiāng)發(fā)展差異、貧富差距擴(kuò)大、地方債務(wù)問題加劇等社會問題都制約著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時，“內(nèi)虛外乏”的現(xiàn)狀表明供給側(cè)改革需進(jìn)一步深化。根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫得中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，下圖表示中國宏觀經(jīng)濟(jì)大致狀況（以GDP，房地產(chǎn)增加值，對外貿(mào)易為指標(biāo)）

二、2016年中國房地產(chǎn)市場概況

2016年中國房地產(chǎn)集體呈現(xiàn)出過熱的狀態(tài)，一二線城市房價暴漲，供不應(yīng)求，而三四線城市 去庫存艱難。中國住宅投資已告別高增長時代，呈現(xiàn)總量放緩，結(jié)構(gòu)分化特征。此輪房價于2015年下半年股災(zāi)后開始大幅度上漲，在2016年漲幅排名前40位的城市中，約322個城市房價上漲幅度高于2015年城鎮(zhèn)可支配收入增速，上漲區(qū)域不僅包括一二線城市，還出現(xiàn)了眾多有國家戰(zhàn)略和區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃覆蓋的三四線城市，上漲順序并不完全呈現(xiàn)出由中心一二線城市向周邊城市擴(kuò)散的趨勢，而此輪上漲過程中，出現(xiàn)一些有戰(zhàn)略規(guī)劃的三線城市領(lǐng)漲的情形。結(jié)合多方面的因素，可以判斷此輪上漲為投資性需求制造市場恐慌情緒拉動部分剛需所致。由于房地產(chǎn)周期緩慢、持久且振幅很大，帶動行業(yè)繁多，對經(jīng)濟(jì)增長和財富效應(yīng)有巨大的影響，而且又是典型的高杠桿部門，因此房地產(chǎn)的發(fā)展對一國經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要。縱觀世界主要國家房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，如日本在1991年房地產(chǎn)泡沫破裂后的經(jīng)濟(jì)低迷，1998年前后的東南亞2008年前后的美國，房地產(chǎn)泡沫的破裂對經(jīng)濟(jì)的打擊沉重，影響面廣大。

當(dāng)前中國房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新階段：

1. 從高速增長到平穩(wěn)或下降狀態(tài)：隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長和城市化的快速推進(jìn)，目前中國城市化率已達(dá)56.1%，城市常住人口已達(dá)7.7億，但自2014年以來，中國住宅開工投資從高速增長轉(zhuǎn)入平穩(wěn)或下降狀態(tài)：隨著2008年劉易斯拐點到來，人口紅利的消失，雖然城鎮(zhèn)化率仍有10～20個百分點的增長空間，但增速已逐漸趨穩(wěn)。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的研究，2014年中國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)已達(dá)到一套左右，人均擁有住房建筑面積28.7平方米；套均面積超過85平方米，住房總量超過2.5億套。根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)整合下圖房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。

2. 房地產(chǎn)盈利空間不斷縮小。隨著“地王”的頻現(xiàn)，房地產(chǎn)市場土地價格已占總成本的80%，而由于土地價格居高不下，房地產(chǎn)商提價壓力巨大，只能壓縮成本，并且各地區(qū)政府對房地產(chǎn)市場的嚴(yán)格監(jiān)控，因此盈利空間縮小。雖然 2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。不僅土地價格上漲，人員工資、材料調(diào)動以及融資等成本支出都在加大，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不斷收縮。 根據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)報道數(shù)據(jù)，2015 年， 滬深兩市共計 50 家上市房企中，15 家房企預(yù)告凈利潤虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的 6 家房企，按照預(yù)告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比下滑企業(yè)達(dá) 23 家，占比約五成。在盈利空間不斷縮小的背景下，房地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)型，以“互聯(lián)網(wǎng)+”相結(jié)合，尋找新的利潤增長點。

3. 房地產(chǎn)價格“分道揚(yáng)鑣”。一二線城市房產(chǎn)價格居高不下，三四線城市去庫存壓力巨大，2014年一線城市房價收入比大幅上升至14.6，二線城市小幅回落至8.19，三線城市小幅回落至7.45。由于基礎(chǔ)設(shè)施（教育、醫(yī)療衛(wèi)生等）、文化發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素的不同，人口趨向于流向大城市，對大城市住房需求高，而與此同時由于三四線城市人口向一二線城市流動，三四線城市房地產(chǎn)供過于求，房地產(chǎn)去庫存壓力巨大。同全國來看，根據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢”調(diào)研報告表明，2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，屬于商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。目前一線城市空置率22%；二線城市24%。

三、廣州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

廣州房地產(chǎn)業(yè)在近幾年迅猛發(fā)展，受金融危機(jī)的影響，從2008年以來，廣州市房地產(chǎn)正呈現(xiàn)波動發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資年均增速11.49%，2008年受全球金融危機(jī)影響，廣州房地產(chǎn)市場開始降溫，較2007年僅增長2.4%；2009年后廣州房地產(chǎn)市場回暖，2010年房地產(chǎn)市場供求開始翻轉(zhuǎn)，由于上個階段房地產(chǎn)投資增長過快，房價漲幅過高等問題尚未解決，政府在2008年底又推出4萬億刺激計劃，加上同時實行的寬松的貨幣和信貸政策，導(dǎo)致這個階段房地產(chǎn)開發(fā)投資暴增，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資額高達(dá)1305.36億元，較2008年上漲71%，到2013年更是上漲了107%，與此同時房價更是暴漲，在此背景下，政府加緊調(diào)控力度，出臺了大量調(diào)控政策應(yīng)對房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，在國家相繼出臺了“國十條（2010）”、“國八條（2011）”、“國五條（2013）”的同時，廣州市政府也出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策：2010 年 5 月出臺“新國十條廣州細(xì)則”；2011 年 2 月出臺“新國八條廣州細(xì)則，2011年試點征收房產(chǎn)稅；2013 年 3 月出臺了《廣州市出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控實施意見切實穩(wěn)定住房價格保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》（即“廣州國五條細(xì)則”）；2013 年 11 月繼深圳、北京、上海加碼調(diào)控政策之后，廣州出臺了《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》（即“穗五條”）。下文將重點分析廣州市政府發(fā)布的限購政策對廣州市房地產(chǎn)的影響。

四、限購政策對廣州市房地產(chǎn)的影響

本文重點分析2008年之后房地產(chǎn)市場的發(fā)展，因此，以廣州2011年和2016年兩次房地產(chǎn)調(diào)控為主，展開分析。兩次調(diào)控均側(cè)重于通過限購限貸等需求端政策進(jìn)行調(diào)節(jié)，并且均在房地產(chǎn)過快上漲一段時間后密集出臺，具有一定的逆周期性。而2016年調(diào)控政策限購限貸政策更加嚴(yán)格，廣州在首付比設(shè)置等政策細(xì)節(jié)上設(shè)置了差異化限制以及兩次調(diào)控貨幣政策環(huán)境不同。

1.2011年廣州市房地產(chǎn)限購政策及對房地產(chǎn)市場的影響：

限購政策主要以引導(dǎo)消費(fèi)者需求導(dǎo)向，抑制房地產(chǎn)需求為目的，根據(jù)供求原理限制投機(jī)投資需求，遏制房地產(chǎn)價格，在寬松的財政政策和貨幣政策影響下，廣州房地產(chǎn)價格迅猛上漲，因此，廣州市積極貫徹和落實國務(wù)院對房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控的措施，出臺《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉的實施意見》，對非本地戶口的居民實施限購政策，對已有住房的居民限購，對購房者有一定的要求，在短期內(nèi)，限購政策條件下， 商品住宅市場最顯著的特點就是成交量逐漸陷入低迷，同時，廣州周邊未限購的部分城市房價也出現(xiàn)了下滑的現(xiàn)象，購房者產(chǎn)生了濃厚的觀望情緒，市場信心嚴(yán)重不足，但是廣州的剛性住房需求群體大，在一定程度上支撐了住宅市場的成交量。而在長期，限購政策短期內(nèi)易見效，長期卻具有不可持續(xù)性，由于限購政策抑制了房地產(chǎn)需求，損害了權(quán)力階層的利益，地方政府也存有私心，在各權(quán)力方的要求下，盡管中央對限價政策三令五申，但下放到地方政策效果就大打折扣，很明顯限價政策沒有像人們預(yù)期的嚴(yán)厲，地方政府并不愿看到土地出讓金和房地產(chǎn)稅收大幅減少，也不希望樓市低迷拖累地方經(jīng)濟(jì)增長。同樣， 重在規(guī)范市場秩序的“一房一價” 政策， 更是在操作層面上問題重重， 政策更多的流于形式， 效果也大打折扣。另外， 如果經(jīng)濟(jì)下滑速度超過政府預(yù)期，也會促使房地產(chǎn)調(diào)控政策松動。2012年后期，對房地產(chǎn)的限價政策逐漸松動，房地產(chǎn)價格又一次進(jìn)入增長周期。

2.2016年10月4日廣州市政府發(fā)布了《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》文件，提到八點意見，包括嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸政策、加大住宅用地供應(yīng)力度、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為、防控房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險、加強(qiáng)住房保障工作、正確引導(dǎo)輿論、建立完善房地產(chǎn)市場調(diào)控工作協(xié)調(diào)機(jī)制。出臺限購政策，旨在抑制投資投機(jī)需求，遏制房價過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。中國指數(shù)研究院公布報告顯示，2016年9月廣州新建住宅價格環(huán)比上漲3.72%，同比上漲8.52%，低于十大城市的平均水平，由深圳與廣州地理位置較為接近，房地產(chǎn)市場投機(jī)替代性強(qiáng)，深圳房地產(chǎn)市場的火爆對廣州的房地產(chǎn)市場有一定的遏制作用；限購政策的出臺表明了廣州市政府對遏制房價的決心，對房地產(chǎn)市場價格有一定的遏制作用，對房地產(chǎn)泡沫有一定的緩解作用。在9月新增人民幣貸款1.22萬億元，環(huán)比增加29%，超過預(yù)期，值得注意的是，在新增人民幣貸款中，有接近四成是個人住房貸款。德國商業(yè)銀行亞洲高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家周浩表示，新增貸款還有將近一半來自于房貸，另外就是存款沒有增加，居民都在拼命的加杠桿。而且社融中委托和信托貸款很大部分可能也是跟著開發(fā)商拿地有關(guān)的夾層貸款，都跟房地產(chǎn)有關(guān)；所以政策的收緊也是必然的，而房地產(chǎn)出了調(diào)控政策后，年內(nèi)應(yīng)該也是最后一次看到信貸和社融這么高的增量，這是年內(nèi)最后的瘋狂。9月一線城市及熱點二線繼續(xù)暴漲，10月前兩周一線和部分熱點二線城市則明顯降溫?；诜康禺a(chǎn)限購政策頒布后房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示，受調(diào)控影響，10月廣州新建商品住宅價格環(huán)比回落-1.8%，在短期內(nèi)，限貸限購政策將比較有效的減少杠桿，帶來成交增速的回落。并且在成交增速回落一段時間后，價格也會出現(xiàn)回調(diào)，其中廣州由于是一線城市剛需的承接效應(yīng)，回調(diào)將會小于二三線城市?？梢?，在短期政府的樓市調(diào)控對房地產(chǎn)市場有一定的降溫作用，但是在長期，由于一線城市和熱點二線城市剛需的承接效應(yīng)，且房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，以廣州為例房地產(chǎn)市場增速放緩是必然，但是未來房價也存在反彈的可能性。

五、 基于廣州房地產(chǎn)發(fā)展對全國房地產(chǎn)發(fā)展啟示

1. 加強(qiáng)抑制投資投機(jī)性房地產(chǎn)交易行為，嚴(yán)厲打擊惡意炒房行為。惡意的炒房行為，加大杠桿率，惡意抬升房地產(chǎn)價格，是房地產(chǎn)價格偏離基本面過大，房地產(chǎn)泡沫會產(chǎn)生十分嚴(yán)重的后果，尤其是在中國房地產(chǎn)市場處于特殊的位置，而嚴(yán)重的后果主要表現(xiàn)在：（1）泡沫經(jīng)濟(jì)會強(qiáng)化正常的景氣波動，使經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)具有更大的不穩(wěn)定性；（2）泡沫經(jīng)濟(jì)扭曲了價格信號，形成了不合理的資源配置；（3）泡沫經(jīng)濟(jì)具有通貨膨脹效應(yīng)；（4）泡沫經(jīng)濟(jì)的再分配效應(yīng)，會拉大收入差距；（5）房地產(chǎn)泡沫破滅最終導(dǎo)致金融危機(jī)。中國房地產(chǎn)市場火爆，泡沫持續(xù)膨脹，必然會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動，經(jīng)濟(jì)敏感性增強(qiáng)，此時國內(nèi)外任何不利于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時間都會成為泡沫破裂的導(dǎo)火索，進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此，政府應(yīng)加強(qiáng)對投機(jī)性房地產(chǎn)交易行為的控制，使得投機(jī)需求退潮，自住需求上升（房價理性回調(diào)后的必然結(jié)果）

2. 中央政府應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫破裂有一定的防范預(yù)警機(jī)制。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)成為中國經(jīng)濟(jì)的支撐行業(yè)，從房地產(chǎn)市場中收到的稅收等其他收入也成為地方政府主要收入之一，對地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了關(guān)鍵性的作用，同時也粉飾了地方政府的業(yè)績，在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵的時間點下，防范房地產(chǎn)泡沫破裂具有更深刻的意義，在對房地產(chǎn)市場調(diào)控的同時，只能采取漸進(jìn)政策，切不可對房價調(diào)整采取過激的措施，引發(fā)市場恐慌。央行要對泡沫的破裂具有預(yù)警意識，提升危機(jī)到來時的反應(yīng)速度，充分運(yùn)用“三大法寶”調(diào)整經(jīng)濟(jì)，提升憂患意識。

3. 加強(qiáng)對金融領(lǐng)域的監(jiān)管，防止熱錢過度流入房地產(chǎn)市場，同時對銀行采取合理的干預(yù)措施，控制銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款量。銀行等金融領(lǐng)域普遍認(rèn)為將貸款貸給房地產(chǎn)行業(yè)是最有利可圖且風(fēng)險最小的行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)從金融領(lǐng)域過量的圈錢購地，由于市場對房地產(chǎn)預(yù)期近乎狂熱，由此頻現(xiàn)“地王”，使得房地產(chǎn)成本提高的同時價格更難以下行，因此，對金融領(lǐng)域的監(jiān)管十分重要，抑制銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款行為，同時金融市場由于信用風(fēng)險等原因本身就存在不穩(wěn)定性，政府同時必須防范金融市場與房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定的疊加，防范“影子銀行”，引導(dǎo)銀行等金融機(jī)構(gòu)對民營企業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)的支持。但同時，政府干預(yù)并不能同時滿足既最大限度保證了金融系統(tǒng)穩(wěn)定性又提高了金融機(jī)構(gòu)健全性和效率性的目標(biāo)，政府必須在其間做出權(quán)衡取舍。

4. 實施穩(wěn)健的貨幣政策必不可少。當(dāng)前，由于中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)下行趨勢，經(jīng)濟(jì)增速放緩，政府以實施寬松的貨幣政策為主，使得貸款成本降低，一方面刺激了房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)的開發(fā)投資，另一方面刺激了買房者對房地產(chǎn)的信貸消費(fèi)，刺激了房地產(chǎn)市場。政府應(yīng)權(quán)衡房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展引導(dǎo)及短期的經(jīng)濟(jì)增長，短期穩(wěn)健的貨幣政策對經(jīng)濟(jì)可能有不利的影響，但能夠?qū)σ种品康禺a(chǎn)泡沫的心繼續(xù)膨脹市場起到一定的作用，房地產(chǎn)資金的回流對當(dāng)前低迷的實體經(jīng)濟(jì)會有一定的積極影響，當(dāng)前穩(wěn)健的貨幣政策可能更有效。

5. 適當(dāng)引導(dǎo)社會公眾預(yù)期。預(yù)期對市場有相當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)作用，當(dāng)前公眾對房地產(chǎn)市場普遍呈看好的的預(yù)期，認(rèn)為現(xiàn)在不買房以后的房價肯定還要漲，導(dǎo)致對房子非理性的價格預(yù)期，形成房價一輪接一輪的上漲，政府若要控制房價，對房地產(chǎn)市場的泡沫進(jìn)行適當(dāng)?shù)臄D出，就必須建立公眾對政府的信心，從之前的樓市調(diào)控看出，政府在房價有一點點的回落之后就立馬放松對房價的管制，“見好就收”，生怕房價的下降影響到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，影響到自已政績。這種“見好就收”的心態(tài)長時間的反復(fù)讓公眾認(rèn)為房價只會短時間的樹立政府權(quán)威，讓公眾看到政府對房價調(diào)控的決心，公眾預(yù)期的回落，房價必定會從高點回落，市場的理性回歸強(qiáng)于政府政策的強(qiáng)推。

[參考文獻(xiàn)]

[1]張廣群.房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場分析[F].理論前沿.2008（7）

[2]中國人民大學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測課題組.供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下的中國宏觀經(jīng)濟(jì).經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理.2016，（8）

[3]劉寅，朱莊瑞.新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場變化分析與調(diào)整思路.現(xiàn)代管理科學(xué).2016，（7）

[4]王帥，陳忠暖，劉松.廣州市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系分析[F].華南師范大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版）.2015，（4）

[5]房地產(chǎn)政策調(diào)控對房價影響的局限性及原因探析——以廣州為例的分析（2010-2013）

[6]周京奎，曹振良.中國房地產(chǎn)泡沫與非泡沫——以投機(jī)理論為基礎(chǔ)的實證分析[F].山西財經(jīng)大學(xué)學(xué)報.2004，（1）

（作者單位：對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，北京 100029）