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    房地產(chǎn)業(yè)的“馬拉松”競賽

    2016-11-30 03:51:39金巖石
    中外管理 2016年11期
    關(guān)鍵詞:巔峰恒大萬科

    金巖石

    2016年度最精彩的商場大戲莫過于萬科“宮斗”,全場最驚艷的角色既非王石,亦非寶能或華潤,而是半路殺出的恒大地產(chǎn)。恒大入局萬科的時(shí)效,可用江湖中一字點(diǎn)贊:俊!

    房地產(chǎn)市場巔峰時(shí)刻到來!

    萬科之戰(zhàn),王石退出幾乎已成定局。萬科團(tuán)隊(duì)群龍無首,團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢必然弱化,此時(shí)若由恒大團(tuán)隊(duì)重組萬科,局中人似乎都可以接受,于是坊間流傳的各種版本中,呼聲最高的方案已是恒大聯(lián)手華潤或?qū)毮芙庸苋f科。在股權(quán)之爭的喧囂中,恒大地產(chǎn)鋪開了“全國82折”的銷售攻勢,一舉超越萬科躍居地產(chǎn)行業(yè)之首。

    恒大已經(jīng)是行業(yè)老大了,還需要萬科嗎?早在2009年的金融海嘯期間,恒大舉債擴(kuò)張,逆勢成長,并通過香港上市化解債務(wù)危機(jī)?!昂愦竽J健睓M空出世,以高成長、高負(fù)債的“兩高”利器在2009-2015年實(shí)現(xiàn)了37%的年均復(fù)合增長率。

    遠(yuǎn)看恒大,可以簡化為“12345”:1.未來三年或?qū)?shí)現(xiàn)累計(jì)1000億元的凈利潤;2.賬面現(xiàn)金余額目前已超過2000億元;3.目前全國累計(jì)銷售已突破3000億元;4.盡管公司負(fù)債總額逾4000億元;5.但原值逾2500億元土地儲(chǔ)備的現(xiàn)值已超過5000億元。因此,將上述“12345”放在一起,結(jié)論便是:恒大的內(nèi)在價(jià)值已遠(yuǎn)超萬科。

    10月3日,香港恒大集團(tuán)(HK.3333)公告了恒大地產(chǎn)借殼深深房回歸A股的方案:恒大地產(chǎn)承諾2017-2019年的凈利潤合計(jì)888億元。這是一個(gè)極為保守的承諾,重組后的恒大地產(chǎn)若未能實(shí)現(xiàn)上述利潤目標(biāo),恒大集團(tuán)將通過廣州凱隆公司按對應(yīng)比例進(jìn)行股權(quán)補(bǔ)償。恒大回歸A股——這是恒大的巔峰時(shí)刻,也是中國房地產(chǎn)市場的巔峰時(shí)刻。從1980年6月鄧小平提出住宅商品化開始,今年是房地產(chǎn)業(yè)“馬拉松長跑”的決勝階段,長期領(lǐng)跑的萬科在“傲慢”中跌倒,而緊隨其后的恒大卻在此時(shí)騰空而起,飛向了比賽終點(diǎn)。

    恒大地產(chǎn)曾將公司的戰(zhàn)略目標(biāo)定為“與萬科并駕齊驅(qū)”,如今萬科“宮斗”自毀長城,恒大地產(chǎn)坐收漁翁之利,坊間關(guān)于“恒大入主萬科”的傳聞,此時(shí)也成為恒大地產(chǎn)品牌的溢價(jià)因素,在火爆的樓市形成了一種新的共識(shí):以恒大的合理低價(jià),買萬科的品質(zhì)保障。

    在我看來,恒大萬科并駕齊驅(qū)的時(shí)代即將結(jié)束,恒大將在三個(gè)層面超越萬科:今年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的是銷售超越;明年即將實(shí)現(xiàn)的是市值超越;后年將會(huì)實(shí)現(xiàn)的是品牌超越。銷售+市值+品牌,這三個(gè)層面的“超越”將無可爭議地使恒大地產(chǎn)取代萬科成為行業(yè)龍頭。

    瘋狂與理性的博弈

    房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),歷來都是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的周期性盛衰之源。特別是在城市化完成的經(jīng)濟(jì)體中,房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)就是周期性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的晴雨表,也是歷次金融動(dòng)蕩的導(dǎo)火線。

    房價(jià)非理性上漲的原始驅(qū)動(dòng)力是人性與貨幣,即人們的致富欲和貨幣的流動(dòng)性,人性的貪婪與貨幣的泛濫,在城市化的進(jìn)程中轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)為載體的家庭財(cái)富及其增值預(yù)期,從而激發(fā)了人性的貪婪,乃至利令智昏。

    一個(gè)國家的購房需求,如果越來越高的比例不是為了居住需求而是追求投資暴利,樓市就將進(jìn)入“非理性繁榮”的階段,從而在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)引發(fā)“斷崖式暴跌”。歷史一再重演,人性不可理喻!就在恒大超越萬科走向行業(yè)巔峰的時(shí)刻,中國樓市也正走向“非理性繁榮”,醞釀著金融風(fēng)暴的危險(xiǎn)。

    然而,在恒大對A股投資人的承諾中,我卻看到了以恒大為代表的行業(yè)理性。恒大地產(chǎn)2014年預(yù)售總額為1315億元,2015年達(dá)2013億元,今年有望接近4000億元,而恒大地產(chǎn)對未來三年承諾的經(jīng)營業(yè)績僅為年均10%。再從恒大的交樓紀(jì)錄看,2009年恒大的交樓金額約50億元,2015年達(dá)到1265億元,年均增長71%。而恒大未來三年的目標(biāo)也只有10%-15%。由此判斷,恒大地產(chǎn)的決策者已在主動(dòng)減速換擋,冷靜面對中國房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險(xiǎn)。

    市場在瘋狂,理性在回歸,瘋狂與理性的博弈將成為中國房地產(chǎn)市場的主旋律。

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