“營改增”對寧波市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的效應(yīng)分析

【摘要】為建立健全科學(xué)的稅收制度，稅制得以完善，剔除重復(fù)征稅的現(xiàn)象，我國開始實(shí)施“營改增”的試點(diǎn)工作。在繳納營業(yè)稅中房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)較為特殊及復(fù)雜，因此在繳納營業(yè)稅方面，也同樣擁有“營改增”的問題。本文以寧波市的房地產(chǎn)企業(yè)為主要分析對象，對“營改增”政策實(shí)施后寧波市房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、稅負(fù)增減等情況進(jìn)行分析，提供一些具有發(fā)展意義的建議。

【關(guān)鍵詞】“營改增” 房地產(chǎn) 影響

在現(xiàn)如今新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)背景下，我國經(jīng)濟(jì)正面臨著各項(xiàng)挑戰(zhàn)，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤的下滑，因而正面臨的壓力巨大。同時(shí)，在稅收方面，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度逐漸增強(qiáng)，“營改增”的實(shí)行已成必然。上海市經(jīng)濟(jì)較繁榮，各行業(yè)種類較多，設(shè)計(jì)各個(gè)層次，范圍較廣，為了更好地在全國領(lǐng)域?qū)嵤┒愔聘母铮?012年，國家首先在上海進(jìn)行“營改增”試點(diǎn)，直到現(xiàn)今已推廣到全國范圍。“營改增”已是“十三五”規(guī)劃的重點(diǎn)工程之一，并且它對行業(yè)的稅負(fù)、經(jīng)濟(jì)的增長、產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的優(yōu)化升級都產(chǎn)生了重要的作用及影響。作為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，房地產(chǎn)業(yè)在投資、銷售以及進(jìn)出口三方面都起著不可忽視的作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接促進(jìn)了居民生活水平的提高，地方及財(cái)政收入的增加。文章從“營改增”出發(fā)，分析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中營改增的重要性

每件商品都應(yīng)會增值而有其價(jià)值，所以增值稅是任何一件商品的任何一次流動增值所必須繳納的流轉(zhuǎn)稅。由于增值稅是以商品的增值額為征稅對象的，自然就產(chǎn)生了商品的重復(fù)征稅現(xiàn)象。根據(jù)原先稅收制度的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的稅款為營業(yè)稅，因此不可避免的是需要重復(fù)繳稅。并且由于房地產(chǎn)企業(yè)的社會特殊性以及房產(chǎn)交易的復(fù)雜性，開發(fā)一項(xiàng)房地產(chǎn)需要大量的成本，在房產(chǎn)的裝潢、安裝以及售房等各個(gè)階段都需要企業(yè)繳納相應(yīng)的營業(yè)稅額。雖然營業(yè)稅在房產(chǎn)總價(jià)值中占的比例較小，但由于房價(jià)過高，企業(yè)便會因?yàn)榇嬖谥貜?fù)征收的現(xiàn)象而產(chǎn)生問題?；谠摤F(xiàn)象而言，“營改增”將成為未來發(fā)展的必然趨勢。

由于“營改增”新政的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)因此將有機(jī)會抵扣其部分增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額，以此來減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，“營改增”新政推銷發(fā)展至今，減輕了鐵路運(yùn)輸以及郵政業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，使得小規(guī)模企業(yè)的稅負(fù)有所下降，并且取得了較為明顯的效果，換句話說，“營改增”新政的實(shí)施在房地產(chǎn)企業(yè)中有著舉足輕重的作用，其重要性是十分明顯的。

二、“營改增”新政試點(diǎn)改革現(xiàn)狀

（一）上海市等前行改革區(qū)域試點(diǎn)情況分析

目前公布的數(shù)據(jù)顯示，上?！盃I改增”試點(diǎn)的情況較為理想。 “營改增”后，上海稅收將因此減少近100億元，同時(shí)，減少的稅收毋庸置疑地成為了企業(yè)的利潤，一步步推動試點(diǎn)行業(yè)的做大，以及相關(guān)行業(yè)做強(qiáng)，為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)造“營養(yǎng)”，提供動力。提高了交通運(yùn)輸、建筑安裝及服務(wù)業(yè)行業(yè)的服務(wù)效率。

上?！盃I改增”試點(diǎn)的成果對企業(yè)的稅負(fù)增減方面起著十分長遠(yuǎn)的影響。上海市具有多數(shù)小規(guī)模納稅人，約為整個(gè)上海試點(diǎn)行業(yè)的百分之70，由于“營改增”的試點(diǎn)推行，其稅率從原先的百分之5直降至如今的百分之3，稅收負(fù)擔(dān)減輕了約有4成，由此看出，“營改增”推出的最大受益者為小微企業(yè)。從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，稅收的減少將是必然趨勢，其效果將逐年明顯。并且，“營改增”新政的廣泛推出將使企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加完善，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)增長可持續(xù)狀態(tài)。

（二）部分行業(yè)試點(diǎn)狀況分析

由于“營改增”政策尚未成熟，其實(shí)施必將給社會各個(gè)行業(yè)帶來兩面性的影響。不可避免的是我們需要求同存異，針對不同行業(yè)的影響分析做出相應(yīng)的適應(yīng)環(huán)節(jié)。

1.交通運(yùn)輸業(yè)。利處：交通運(yùn)輸業(yè)的稅負(fù)不減反增，其總體的收入有所降低，經(jīng)過一段時(shí)間的適應(yīng)與改革，整體看呈現(xiàn)回升狀態(tài)，并且回升趨勢較為穩(wěn)定。其他方面并未產(chǎn)生較大影響。

弊端：貨運(yùn)業(yè)務(wù)受影響較重：

①不宜收集票據(jù)，且票據(jù)金額不宜抵扣；②過路費(fèi)占額較多、不能抵扣車輛的保險(xiǎn)金額；③不能享受汽油地稅的優(yōu)惠政策

2.影視行業(yè)。利處：①減少企業(yè)稅負(fù)達(dá)到4成之多；②促進(jìn)了廣播影視產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式的調(diào)整發(fā)展，達(dá)到制作播放分別進(jìn)行的水平；③有利于廣播影視行業(yè)的技術(shù)與設(shè)備的創(chuàng)新，進(jìn)一步加大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；

弊端：針對影視行業(yè)的企業(yè)規(guī)模特色，法律上將大部分影視累類企業(yè)歸為一般納稅人范圍，其適用的增值稅稅率為百分之6。相比較其營業(yè)稅制的百分之3到百分之5，有明顯的提升現(xiàn)象。

三、“營改增”新政在寧波實(shí)施情況分析

（一）寧波市“營改增”試點(diǎn)改革的基本工作安排

由于上海市的特殊性質(zhì)，2012年1月1日，“營改增”首先在上海開始試點(diǎn)實(shí)施，在接下來的一段時(shí)間內(nèi)，其產(chǎn)生的效果十分明顯，得到了社會很好的反響。寧波市于2012年7月底，被國務(wù)院明確規(guī)定，將其納入“營改增”試點(diǎn)改革范圍。

據(jù)寧波市國稅局的數(shù)據(jù)表明，截至2012年12月1日，全市已將超出兩萬戶的納稅人納入“營改增”試點(diǎn)范圍。其中，增值稅一般納稅人0.36萬戶，占15.65%。小規(guī)模納稅人1.94萬戶，約占84.35%；按試點(diǎn)行業(yè)劃分，部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)納稅人1.24萬戶，約占53.91%。交通運(yùn)輸業(yè)納稅人超出1萬戶，自2012年12月1日，伴隨著寧波市第一張?jiān)鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票的成功開出，寧波市正式開始進(jìn)行“營改增”的試點(diǎn)。為將“營改增”試點(diǎn)的實(shí)施區(qū)域加以擴(kuò)大，寧波市借鑒了上海市的“營改增”試點(diǎn)方案、在試點(diǎn)行業(yè)以及政策安排上也趨同與上海地區(qū)。

（二）寧波市“營改增”改革試點(diǎn)的總體影響分析

據(jù)預(yù)算，“營改增”政策實(shí)施后，將使寧波市絕大部分進(jìn)行“營改增”試點(diǎn)的納稅人減輕稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，每一項(xiàng)政策都有其雙面性，同樣，試點(diǎn)過程中亦存在著因?yàn)槎愔频男吕细娑愂肇?fù)擔(dān)不減反增的企業(yè)。針對這一現(xiàn)象寧波市將實(shí)施財(cái)政扶持政策以應(yīng)對這一過渡階段。

針對一般納稅人而言?！盃I改增”的實(shí)施可能將加大其稅收利率，當(dāng)然其部分稅基從營業(yè)額變成增值額，交繳款金額的實(shí)際數(shù)量也有可能將少。部分公司表示，公司的大部分客戶都是小規(guī)模納稅人，其開的發(fā)票以后都會改成增值稅發(fā)票，可以進(jìn)行部分抵扣，降低公司的繳稅基數(shù)。因此從總體和長遠(yuǎn)看，公司將減輕部分稅負(fù)。

針對購買應(yīng)稅服務(wù)的下游一般納稅人企業(yè)而言。從試點(diǎn)地區(qū)購買的技術(shù)服務(wù)及廣告設(shè)計(jì)等方面的服務(wù)可獲得6%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，并且運(yùn)輸費(fèi)抵扣從原來的7%提高至11%，這些接受應(yīng)稅服務(wù)的企業(yè)成了改革最大的受益者。

（三）寧波市“營改增”新政試點(diǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

為適應(yīng)當(dāng)今社會房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，寧波市也逐漸在房地產(chǎn)行業(yè)推行稅制改革，并根據(jù)實(shí)踐逐漸形成并完善“營改增”實(shí)施方案。

1.經(jīng)營成本與稅收負(fù)擔(dān)的影響。由表可得，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓銷售及持有自營階段，均涉及營業(yè)稅納稅問題，主要體現(xiàn)在：

a.開發(fā)建設(shè)階段：提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)按照營業(yè)稅率3%計(jì)征

b.轉(zhuǎn)讓及銷售階段：在商品交易的各個(gè)方面及環(huán)節(jié)，無論是資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓亦或是銷售，房地產(chǎn)企業(yè)均以百分之5的稅率計(jì)征營業(yè)稅。

c.持有自營階段：房地產(chǎn)出租方面，結(jié)合原來的稅制可以看出，租賃服務(wù)業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅率為百分之5，然而“營改增”新政的試點(diǎn)實(shí)踐表明，如果房地產(chǎn)企業(yè)可以積極的配合政府實(shí)施這一新的稅務(wù)制度試點(diǎn)，無論是從資金的流入、流出、甚至使其周轉(zhuǎn)方面而言，都會受到一定的影響。第一，企業(yè)應(yīng)繳納的稅收比率有所增大，且效果顯著。房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)社會具有特殊性質(zhì)與地位，與一般行業(yè)相比較，房地產(chǎn)具有更復(fù)雜的銷售模式與社會功能，所以房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣難度相對于其他行業(yè)而言，比較困難，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)具有較多上游企業(yè)，如建筑業(yè)、施工業(yè)等，無論是在經(jīng)營，運(yùn)轉(zhuǎn)，盈利等各個(gè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)都會受到其上游企業(yè)在各個(gè)方面的波動的影響。當(dāng)然，在交納稅款方面，由于成本的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的稅金也會相應(yīng)作出改變，其中任何一種影響都將會帶動其余方面的影響，所以“營改增”新政對房地產(chǎn)的任何一絲改革都將決定該地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增減情況。結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)的社會地位、社會作用、社會影響力來看，由于房地產(chǎn)行業(yè)的社會復(fù)雜性，“營改增”新政的實(shí)施使更多比例的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本有所增加，稅收負(fù)擔(dān)也相應(yīng)地加重。

2.財(cái)務(wù)管理與會計(jì)處理的影響。毋庸置疑，針對“營改增”新政的實(shí)施，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面必將受到一定的影響，從而促使企業(yè)改變其會計(jì)核算的處理。一方面，為合理降低經(jīng)營成本與稅收負(fù)擔(dān)考慮，會要求自身財(cái)會人員加強(qiáng)宏觀的財(cái)務(wù)管理，與內(nèi)部采購銷售決策和具體執(zhí)行人員的溝通，從而可以有效地降低經(jīng)營成本，減輕稅收負(fù)擔(dān)。其次，由于“營改增”的實(shí)行，各房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算處理以及其發(fā)票的管理都將會產(chǎn)生變化，主要體現(xiàn)在其涉水的處理問題，此外，本來營業(yè)稅中存在的各項(xiàng)情況的轉(zhuǎn)換處理問題，如視同銷售等現(xiàn)象。

3.企業(yè)融資及現(xiàn)金流的影響。房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)行業(yè)中較為特別，因此其必須依靠充足的金額甚至是現(xiàn)金流才能維持其日常運(yùn)作。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要有足夠的能力進(jìn)行融資。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是以預(yù)售的形式進(jìn)行銷售盈利，在確認(rèn)預(yù)售收入后，當(dāng)期就需繳納相應(yīng)的營業(yè)稅。從而占用較多的日常資金流，可以看出，營業(yè)稅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的現(xiàn)金流出金額十分巨大，不可忽略。實(shí)施“營改增”政策后，房地產(chǎn)的建筑所需材料可以提前購進(jìn)，從而抵扣了部分進(jìn)項(xiàng)稅額，因此，可以免去在開發(fā)之前的繳稅環(huán)節(jié)。進(jìn)一步減少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出，以增加企業(yè)現(xiàn)金流。

四、“營改增”新政對房地產(chǎn)稅負(fù)影響的對應(yīng)策略

在上述的分析基礎(chǔ)上，可以看出“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)具有系統(tǒng)性的影響，無論是在企業(yè)的經(jīng)營成本、稅負(fù)以及融資與現(xiàn)金流等方面的影響都應(yīng)當(dāng)引起企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)的充分重視。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)會，積極適應(yīng)社會制度的改變，提前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備，可從下面幾方面作出相應(yīng)的改變，使企業(yè)做大做強(qiáng)。

（一）加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)會人員培訓(xùn)

由于“營改增”的實(shí)行，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理和具體的會計(jì)處理方面都受到了局部的影響。為更好的適應(yīng)這一營改增這一社會現(xiàn)象，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大其相關(guān)財(cái)會人員的培訓(xùn)力度，使其可以明白新政的要點(diǎn)，更加了解“營改增”的實(shí)質(zhì)，從宏觀與微觀兩個(gè)角度在日常的財(cái)務(wù)運(yùn)作方面融入“營改增”現(xiàn)狀。

（二）及早做好稅務(wù)籌劃

為了更好地規(guī)劃企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)，領(lǐng)導(dǎo)人應(yīng)做好企業(yè)各部門員工的溝通交流工作，加強(qiáng)企業(yè)各個(gè)部門相關(guān)人員的聯(lián)系與溝通，尤其是銷售部門與財(cái)務(wù)部門，針對新稅收制度的改變，做出以適應(yīng)新政的企業(yè)新籌劃。財(cái)會人員應(yīng)和采購銷售人員保持溝通，加強(qiáng)采購銷售交易的發(fā)票管理，并且綜合考慮人工、機(jī)械、材料價(jià)格與進(jìn)項(xiàng)稅額是否可抵扣的問題。

（三）擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級

抓住機(jī)會，積極適應(yīng)社會制度的改變，找出營改增后給企業(yè)帶來的機(jī)會與優(yōu)勢，如進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣，從各個(gè)不同的方面進(jìn)行業(yè)務(wù)的銷售盈利，以使企業(yè)得以轉(zhuǎn)型。做到日常業(yè)務(wù)更加多樣化，除傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售之外，進(jìn)行于零售商業(yè)、土地一級開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)、保障性住房等的多元化、全方位的投資，用創(chuàng)新的方式對不同類型的房產(chǎn)樣式進(jìn)行多樣式的精裝修工程，為自身企業(yè)開拓新的盈利點(diǎn)，同時(shí)，多方向的經(jīng)營模式也具有更強(qiáng)的“自身免疫”能力以抵御市場的風(fēng)險(xiǎn)，不被社會所淘汰。

五、總結(jié)

綜上所述，我國“營改增”政策在房地產(chǎn)行業(yè)上的實(shí)行成效并未成熟，然而“營改增”政策在我國的稅制改革方面屬十分必要，尤其是隊(duì)房地產(chǎn)這一特殊的社會行業(yè)，“營改增”無論是從資金的流出或是流入方面，都對其有著較為深遠(yuǎn)的影響。對整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的繁榮有著重要的影響。

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作者簡介：朱宇虹（1994-），女，漢族，浙江嘉興人，就讀于寧波大紅鷹學(xué)院。專業(yè)：財(cái)務(wù)管理，研究方向：財(cái)務(wù)信息化。