面對樓市去庫存的挑戰(zhàn)2007—2014年住房公積金貸款對房價影響的實(shí)證分析

袁凡茗

摘 要：國內(nèi)房地產(chǎn)近年連續(xù)增長，房租持續(xù)增長，被用于房地產(chǎn)業(yè)投資的社會資源過多，導(dǎo)致我國金融機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)的風(fēng)險越來越大。在國內(nèi)以“房”為本的特殊情況下，通過調(diào)整住房公積金貸款利率，完成房價的調(diào)控，這是政府控制房市的有效方法之一。住房公積金政策在國內(nèi)住房制度改革的大前提下孕育而生，現(xiàn)在已有二十余年。但與此同時，住房公積金制度也逐漸暴露出功能弱化、公平失衡、風(fēng)險加劇、矛盾突出等多方面的問題。在社會的普遍關(guān)注下，住房公積金貸款到底會對房價產(chǎn)生怎樣的影響，是本題研究的意義和目的所在。

關(guān)鍵詞：住房公積金；房地產(chǎn)價格

一、引言

“十三五”規(guī)劃的重要目標(biāo)為全力建設(shè)小康社會，并且是“十三五”時期必須達(dá)成的目標(biāo)。但是完成社會安定的任務(wù)，人民安居樂業(yè)是全面建成小康社會的題中之義，所以是否可以妥善解決國內(nèi)存在的住房問題，不僅事關(guān)能否推動社會的穩(wěn)定，而且是全面建成小康社會這個主要目標(biāo)的關(guān)鍵。近年，由于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)需要優(yōu)化的問題，因此導(dǎo)致房價節(jié)節(jié)上升。相對國內(nèi)民眾而言，房子是一個家庭里相當(dāng)關(guān)鍵的固定資產(chǎn)，虛高房價的上調(diào)顯著增加了普通人的重?fù)?dān)。

當(dāng)前時期，國務(wù)院對于不合理房價問題十分重視，針對于此，制定了一系列的相關(guān)政策措施，其中包括土地、稅收、貨幣等方面，基于此對房地產(chǎn)業(yè)完成宏觀調(diào)控，目的是讓房地產(chǎn)市場更穩(wěn)定的良性發(fā)展。在國內(nèi)以“房”為本的特殊情況下，建設(shè)穩(wěn)定民生的重要一環(huán)就是政府對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，是政府關(guān)注民生的重大課題。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》，該通知于2015年10月8日起執(zhí)行，其中提到8月末住房公積金資金運(yùn)用率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要綜合考慮當(dāng)?shù)胤績r水平、貸款需求和借款人還款能力，切實(shí)提高住房公積金個人住房貸款實(shí)際額度，包括拓寬貸款資金籌集渠道、全面推行異地貸款業(yè)務(wù)等。

本文通過住房公積金貸款制度來分析此制度對房價產(chǎn)生的影響應(yīng)該來說，具有重大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

二、文獻(xiàn)回顧

目前，國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)價格影響因素研究的方法多樣、角度不一。

例如，Davis&Haibin Zhu（2004）通過分析多個國家的跨國數(shù)據(jù)，得出房價的上升會加速促使銀行信用貸款拓展，反之則不成立。丹尼斯、阿蘭和弗朗西斯科（2011）的研究發(fā)現(xiàn)，短時間的利率跳動不是促使房價產(chǎn)生看得見的變化。我國處于市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型時期，具有特殊性，直接套用國內(nèi)外的研究結(jié)論無法準(zhǔn)確地解釋特有的一些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。生搬硬套國內(nèi)以及國外的案例、結(jié)論，是沒有辦法將許多經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行闡釋的。張濤、龔六堂、卜永祥（2006）采用實(shí)證分析的方式針對國內(nèi)房價與貸款的聯(lián)系，數(shù)據(jù)顯示房價和貸款之間是極強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。

另外有部分學(xué)者另辟蹊徑進(jìn)行研究，董藩、厲召龍（2011）建立Almon滯后模型的結(jié)果顯示，住房公積金貸款利率和房地產(chǎn)價格負(fù)相關(guān)，住房公積金貸款利率對影響存在8個滯后期。施有文、王月甫、林曉紅（2012）使用GMM估計(jì)方法，結(jié)果表明短期內(nèi)實(shí)際利率的變動與房價存在反向關(guān)系。

總體而言，國內(nèi)外學(xué)者的研究成果為貸款利率和房地產(chǎn)價格關(guān)系的研究提供了有益借鑒。住房公積金個貸作為住房貸款的一個重要來源，一般認(rèn)為其對促進(jìn)住房消費(fèi)起了重要作用。

三、住房公積金貸款利率對房地產(chǎn)價格影響的假設(shè)

國內(nèi)房地產(chǎn)價格主要受到國內(nèi)市場供給與需要關(guān)系影響，并且房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的資金密集型行業(yè)，供給方與需要方都對金融支持力度有重大聯(lián)系，因此利率對房地產(chǎn)價格漲幅發(fā)揮著作用。住房公積金貸款利率主要是通過影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，進(jìn)而影響房價的。

央行一般會采取根據(jù)貨幣供給需要和貸款量的實(shí)時狀況完成優(yōu)化調(diào)整，并根據(jù)對應(yīng)的提出相應(yīng)的可行方案。一系列的方案對經(jīng)濟(jì)的增長與社會經(jīng)濟(jì)總量的增長都起到良好的作用，這就是貨幣政策。國內(nèi)的貨幣政策一般由利率、信貸和外匯三大部分組成。一般銀行通常采用一般性貨幣政策、選擇性貨幣政策、利率工具和其他貨幣政策對貨幣量進(jìn)行相應(yīng)調(diào)節(jié)。一般性貨幣政策可以間接調(diào)控貨幣的供應(yīng)量，達(dá)到對利率水平以及信用量等指標(biāo)的影響，最終實(shí)現(xiàn)貨幣政策的目標(biāo)。

利率的調(diào)整是貨幣政策的最為重要的工具，我國貨幣當(dāng)局一般多采用調(diào)整利率來調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)是一類對資金有重大要求的資本密集行業(yè)，然而公司的資金對貸款有依賴性。針對住房公積金貸款利率，可以明顯或潛移默化的對市場產(chǎn)生影響，間接完成對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。與國內(nèi)的現(xiàn)狀綜合，中央銀行通常采用以下利率工具對我國的市場情況進(jìn)行調(diào)節(jié)：1、調(diào)整央行的基準(zhǔn)利率。央行的基準(zhǔn)利率對各商業(yè)銀行以及各金融機(jī)構(gòu)的利率具有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用，具有政策指導(dǎo)作用；2、對金融機(jī)構(gòu)存貸利率進(jìn)行規(guī)定；3、對金融機(jī)構(gòu)利率變動范圍進(jìn)行劃定；4、進(jìn)行利率結(jié)構(gòu)和檔次的一定程度調(diào)整。由于利率易于操作和便于控制，央行經(jīng)常用來作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的工具。從2003年開始，央行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存款基準(zhǔn)利率的次數(shù)已多達(dá)16次，而對貸款準(zhǔn)備金利率的調(diào)節(jié)已逾18次。

四、模型指標(biāo)的選取

根據(jù)以上分析，選擇個人住房公積金貸款利率（5年以下）（X1）、金融機(jī)構(gòu)人民幣法定貸款基準(zhǔn)利率（3-5年）（X2）作為解釋變量解釋貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響。同時為了避免序列長度太短形象模型分析的準(zhǔn)確性，選用2007-2014年的數(shù)據(jù)。

從圖1可以看出，在2008年至2009年，房價經(jīng)歷了一段下跌期，這與金融危機(jī)影響我國的時間是基本重合的。從2009年起，房價重回上漲軌道。因此，根據(jù)2007年-2014年的相關(guān)數(shù)據(jù)，建立房地產(chǎn)價格和住房公積金貸款利率相關(guān)指標(biāo)的回歸方程。

五、住房公積金貸款利率指標(biāo)與房地產(chǎn)價格指數(shù)的回歸方程

（一）時間序列的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為了避免偽回歸問題，筆者在建立經(jīng)濟(jì)模型前先對經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行了平穩(wěn)性檢驗(yàn)，以考察經(jīng)濟(jì)變量是否具有時間趨勢，進(jìn)而確定是否有必要采用協(xié)整分析方法。筆者采取ADF檢驗(yàn)法先對所有變量的對數(shù)值進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，以判斷序列的平穩(wěn)性。由殘差項(xiàng)單位跟檢驗(yàn)可知，兩個階段的二階差分殘差項(xiàng)二階平穩(wěn)，所以變量之間存在協(xié)整，即序列之間存在著長期穩(wěn)定的關(guān)系。

（二）多元線性回歸模型的建立修正

根據(jù)平穩(wěn)性分析，建立個人住房公積金貸款利率（5年以下）、金融機(jī)構(gòu)人民幣法定貸款基準(zhǔn)利率（3-5年）與被解釋變量房地產(chǎn)價格的回歸方程，方程最然可決系數(shù)R2超過了0.96，模型高度擬合。通過逐步回歸法，對方程進(jìn)行修正得出結(jié)果。

六、結(jié)論與政策建議

第一，選題在引入個人住房公積金貸款利率、金融機(jī)構(gòu)貸款利率、商品房平均銷售價格三個變量后，證明了三者之間存在長期均衡關(guān)系。說明了住房公積金貸款政策和房地產(chǎn)市場之間存在相互影響制約的關(guān)系。

第二，從影響力大小的角度分析，住房公積金利率對我國的房價有較大影響，提高貸款利率將導(dǎo)致貸款利率有所下調(diào)。但是由于住房公積金貸款利率目標(biāo)存在記住普惠的因素，市場利率的真實(shí)需求不能得到完全體現(xiàn)，分散了對市場調(diào)控政策傳導(dǎo)的一致性，對房市的影響力必然受到一定的限制。而銀行信貸對房價的影響程度伴隨著貸款利率市場化的深入不斷增強(qiáng)。

因此，有必要在細(xì)節(jié)上區(qū)分公積金個貸與商業(yè)個貸管理政策，繼續(xù)擴(kuò)大住房公積金貸款的運(yùn)用范圍和規(guī)模，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)市場投資。（作者單位：城市與環(huán)境學(xué)院）

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