面對(duì)樓市去庫(kù)存的挑戰(zhàn)2007—2014年住房公積金貸款對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析

袁凡茗

摘 要：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)近年連續(xù)增長(zhǎng)，房租持續(xù)增長(zhǎng)，被用于房地產(chǎn)業(yè)投資的社會(huì)資源過(guò)多，導(dǎo)致我國(guó)金融機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。在國(guó)內(nèi)以“房”為本的特殊情況下，通過(guò)調(diào)整住房公積金貸款利率，完成房?jī)r(jià)的調(diào)控，這是政府控制房市的有效方法之一。住房公積金政策在國(guó)內(nèi)住房制度改革的大前提下孕育而生，現(xiàn)在已有二十余年。但與此同時(shí)，住房公積金制度也逐漸暴露出功能弱化、公平失衡、風(fēng)險(xiǎn)加劇、矛盾突出等多方面的問(wèn)題。在社會(huì)的普遍關(guān)注下，住房公積金貸款到底會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生怎樣的影響，是本題研究的意義和目的所在。

關(guān)鍵詞：住房公積金；房地產(chǎn)價(jià)格

一、引言

“十三五”規(guī)劃的重要目標(biāo)為全力建設(shè)小康社會(huì)，并且是“十三五”時(shí)期必須達(dá)成的目標(biāo)。但是完成社會(huì)安定的任務(wù)，人民安居樂(lè)業(yè)是全面建成小康社會(huì)的題中之義，所以是否可以妥善解決國(guó)內(nèi)存在的住房問(wèn)題，不僅事關(guān)能否推動(dòng)社會(huì)的穩(wěn)定，而且是全面建成小康社會(huì)這個(gè)主要目標(biāo)的關(guān)鍵。近年，由于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)需要優(yōu)化的問(wèn)題，因此導(dǎo)致房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升。相對(duì)國(guó)內(nèi)民眾而言，房子是一個(gè)家庭里相當(dāng)關(guān)鍵的固定資產(chǎn)，虛高房?jī)r(jià)的上調(diào)顯著增加了普通人的重?fù)?dān)。

當(dāng)前時(shí)期，國(guó)務(wù)院對(duì)于不合理房?jī)r(jià)問(wèn)題十分重視，針對(duì)于此，制定了一系列的相關(guān)政策措施，其中包括土地、稅收、貨幣等方面，基于此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)完成宏觀調(diào)控，目的是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更穩(wěn)定的良性發(fā)展。在國(guó)內(nèi)以“房”為本的特殊情況下，建設(shè)穩(wěn)定民生的重要一環(huán)就是政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，是政府關(guān)注民生的重大課題。中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國(guó)財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》，該通知于2015年10月8日起執(zhí)行，其中提到8月末住房公積金資金運(yùn)用率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要綜合考慮當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水平、貸款需求和借款人還款能力，切實(shí)提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度，包括拓寬貸款資金籌集渠道、全面推行異地貸款業(yè)務(wù)等。

本文通過(guò)住房公積金貸款制度來(lái)分析此制度對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響應(yīng)該來(lái)說(shuō)，具有重大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

二、文獻(xiàn)回顧

目前，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究的方法多樣、角度不一。

例如，Davis&Haibin Zhu（2004）通過(guò)分析多個(gè)國(guó)家的跨國(guó)數(shù)據(jù)，得出房?jī)r(jià)的上升會(huì)加速促使銀行信用貸款拓展，反之則不成立。丹尼斯、阿蘭和弗朗西斯科（2011）的研究發(fā)現(xiàn)，短時(shí)間的利率跳動(dòng)不是促使房?jī)r(jià)產(chǎn)生看得見(jiàn)的變化。我國(guó)處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型時(shí)期，具有特殊性，直接套用國(guó)內(nèi)外的研究結(jié)論無(wú)法準(zhǔn)確地解釋特有的一些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。生搬硬套國(guó)內(nèi)以及國(guó)外的案例、結(jié)論，是沒(méi)有辦法將許多經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行闡釋的。張濤、龔六堂、卜永祥（2006）采用實(shí)證分析的方式針對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)與貸款的聯(lián)系，數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)和貸款之間是極強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。

另外有部分學(xué)者另辟蹊徑進(jìn)行研究，董藩、厲召龍（2011）建立Almon滯后模型的結(jié)果顯示，住房公積金貸款利率和房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)，住房公積金貸款利率對(duì)影響存在8個(gè)滯后期。施有文、王月甫、林曉紅（2012）使用GMM估計(jì)方法，結(jié)果表明短期內(nèi)實(shí)際利率的變動(dòng)與房?jī)r(jià)存在反向關(guān)系。

總體而言，國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究成果為貸款利率和房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的研究提供了有益借鑒。住房公積金個(gè)貸作為住房貸款的一個(gè)重要來(lái)源，一般認(rèn)為其對(duì)促進(jìn)住房消費(fèi)起了重要作用。

三、住房公積金貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的假設(shè)

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格主要受到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)供給與需要關(guān)系影響，并且房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，供給方與需要方都對(duì)金融支持力度有重大聯(lián)系，因此利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅發(fā)揮著作用。住房公積金貸款利率主要是通過(guò)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的。

央行一般會(huì)采取根據(jù)貨幣供給需要和貸款量的實(shí)時(shí)狀況完成優(yōu)化調(diào)整，并根據(jù)對(duì)應(yīng)的提出相應(yīng)的可行方案。一系列的方案對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)都起到良好的作用，這就是貨幣政策。國(guó)內(nèi)的貨幣政策一般由利率、信貸和外匯三大部分組成。一般銀行通常采用一般性貨幣政策、選擇性貨幣政策、利率工具和其他貨幣政策對(duì)貨幣量進(jìn)行相應(yīng)調(diào)節(jié)。一般性貨幣政策可以間接調(diào)控貨幣的供應(yīng)量，達(dá)到對(duì)利率水平以及信用量等指標(biāo)的影響，最終實(shí)現(xiàn)貨幣政策的目標(biāo)。

利率的調(diào)整是貨幣政策的最為重要的工具，我國(guó)貨幣當(dāng)局一般多采用調(diào)整利率來(lái)調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)是一類(lèi)對(duì)資金有重大要求的資本密集行業(yè)，然而公司的資金對(duì)貸款有依賴性。針對(duì)住房公積金貸款利率，可以明顯或潛移默化的對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，間接完成對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。與國(guó)內(nèi)的現(xiàn)狀綜合，中央銀行通常采用以下利率工具對(duì)我國(guó)的市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)節(jié)：1、調(diào)整央行的基準(zhǔn)利率。央行的基準(zhǔn)利率對(duì)各商業(yè)銀行以及各金融機(jī)構(gòu)的利率具有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用，具有政策指導(dǎo)作用；2、對(duì)金融機(jī)構(gòu)存貸利率進(jìn)行規(guī)定；3、對(duì)金融機(jī)構(gòu)利率變動(dòng)范圍進(jìn)行劃定；4、進(jìn)行利率結(jié)構(gòu)和檔次的一定程度調(diào)整。由于利率易于操作和便于控制，央行經(jīng)常用來(lái)作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的工具。從2003年開(kāi)始，央行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存款基準(zhǔn)利率的次數(shù)已多達(dá)16次，而對(duì)貸款準(zhǔn)備金利率的調(diào)節(jié)已逾18次。

四、模型指標(biāo)的選取

根據(jù)以上分析，選擇個(gè)人住房公積金貸款利率（5年以下）（X1）、金融機(jī)構(gòu)人民幣法定貸款基準(zhǔn)利率（3-5年）（X2）作為解釋變量解釋貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。同時(shí)為了避免序列長(zhǎng)度太短形象模型分析的準(zhǔn)確性，選用2007-2014年的數(shù)據(jù)。

從圖1可以看出，在2008年至2009年，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一段下跌期，這與金融危機(jī)影響我國(guó)的時(shí)間是基本重合的。從2009年起，房?jī)r(jià)重回上漲軌道。因此，根據(jù)2007年-2014年的相關(guān)數(shù)據(jù)，建立房地產(chǎn)價(jià)格和住房公積金貸款利率相關(guān)指標(biāo)的回歸方程。

五、住房公積金貸款利率指標(biāo)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的回歸方程

（一）時(shí)間序列的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為了避免偽回歸問(wèn)題，筆者在建立經(jīng)濟(jì)模型前先對(duì)經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行了平穩(wěn)性檢驗(yàn)，以考察經(jīng)濟(jì)變量是否具有時(shí)間趨勢(shì)，進(jìn)而確定是否有必要采用協(xié)整分析方法。筆者采取ADF檢驗(yàn)法先對(duì)所有變量的對(duì)數(shù)值進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，以判斷序列的平穩(wěn)性。由殘差項(xiàng)單位跟檢驗(yàn)可知，兩個(gè)階段的二階差分殘差項(xiàng)二階平穩(wěn)，所以變量之間存在協(xié)整，即序列之間存在著長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系。

（二）多元線性回歸模型的建立修正

根據(jù)平穩(wěn)性分析，建立個(gè)人住房公積金貸款利率（5年以下）、金融機(jī)構(gòu)人民幣法定貸款基準(zhǔn)利率（3-5年）與被解釋變量房地產(chǎn)價(jià)格的回歸方程，方程最然可決系數(shù)R2超過(guò)了0.96，模型高度擬合。通過(guò)逐步回歸法，對(duì)方程進(jìn)行修正得出結(jié)果。

六、結(jié)論與政策建議

第一，選題在引入個(gè)人住房公積金貸款利率、金融機(jī)構(gòu)貸款利率、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格三個(gè)變量后，證明了三者之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。說(shuō)明了住房公積金貸款政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間存在相互影響制約的關(guān)系。

第二，從影響力大小的角度分析，住房公積金利率對(duì)我國(guó)的房?jī)r(jià)有較大影響，提高貸款利率將導(dǎo)致貸款利率有所下調(diào)。但是由于住房公積金貸款利率目標(biāo)存在記住普惠的因素，市場(chǎng)利率的真實(shí)需求不能得到完全體現(xiàn)，分散了對(duì)市場(chǎng)調(diào)控政策傳導(dǎo)的一致性，對(duì)房市的影響力必然受到一定的限制。而銀行信貸對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度伴隨著貸款利率市場(chǎng)化的深入不斷增強(qiáng)。

因此，有必要在細(xì)節(jié)上區(qū)分公積金個(gè)貸與商業(yè)個(gè)貸管理政策，繼續(xù)擴(kuò)大住房公積金貸款的運(yùn)用范圍和規(guī)模，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。（作者單位：城市與環(huán)境學(xué)院）

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