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    我國商品房價格影響因素的實(shí)證分析

    2016-11-22 22:29:38安蕾潔
    2016年31期

    安蕾潔

    摘 要:文章利用橫截面數(shù)據(jù)建立模型,選取我國31個省份的相關(guān)數(shù)據(jù)為依據(jù),基于最小二乘原理,建立商品房價格的多元線性回歸模型,運(yùn)用Eviews進(jìn)行分析與檢驗(yàn),考察了我國各省份商品房價格的影響因素,并提出相關(guān)建議。

    關(guān)鍵詞:商品房價格;人均可支配收入;虛擬變量

    一、引言

    近些年來,我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一。商品房的價格不僅關(guān)系到人們的切身利益,更影響著國民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展和社會穩(wěn)定。因此,研究影響商品房價格的有關(guān)因素,對于制定有效的房價調(diào)控政策具有重要意義。

    商品房價格的影響因素眾多,主要表現(xiàn)為供需因素,收入因素和地價因素等。本文將從需求因素和供給因素兩個方面分析其對商品房價格的影響,并引入是否屬于首都經(jīng)濟(jì)圈這一虛擬變量,側(cè)重分析首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市商品房與不屬于首都經(jīng)濟(jì)圈的城市的商品房價格差異。

    二、變量選取

    (一)需求因素

    需求因素主要是指基本的需求和支付能力。[1]若是居民收入水平提高,那么居民的支付能力和購買欲望也就會增加,從而增加了商品房的需求最終導(dǎo)致房價上升。這里采用我國各省份城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為影響我國各省份商品房價格的考核指標(biāo)。城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入越高,對商品房的需求越旺盛,房價也會大大增加。

    (二)供給因素

    在房地產(chǎn)供給體系中,成本的高低在一定程度上決定著商品房價格的變化。這里以我國各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價作為商品房在供給層面上影響房價的考核指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價主要包括地價,建筑安裝工程等各項(xiàng)費(fèi)用,可以較好的衡量成本的高低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋造價成本越高,我國各省份商品房的平均銷售價格也會更高。

    同時,各省市的商品房均價的差異可能由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國家政策等因素造成。通常,地理位置較好或經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較發(fā)達(dá)地方的周邊城市,其商品房的平均價格會比其他地方要高。首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的城市,由于實(shí)行京津冀一體化的協(xié)同發(fā)展,交通便利,其商品房平均價格顯然會高于位于首都經(jīng)濟(jì)圈之外城市的商品房均價。在這里,將我國各省份城市是否是首都經(jīng)濟(jì)圈的成員作為一個造成我國各省市商品房價格差異的考核指標(biāo)。

    本文選取了2012年我國31個省份的商品房平均銷售價格(Price)作為被解釋變量,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(Income),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價(Cost),是否是首都經(jīng)濟(jì)圈的成員(Cecm)作為解釋變量①。其中是否為首都經(jīng)濟(jì)圈成員為虛擬變量。

    三、建立模型及模型檢驗(yàn)

    (一)多重共線性檢驗(yàn)

    首先,先對模型方程的自變量之間的相關(guān)性進(jìn)行檢驗(yàn),檢驗(yàn)自變量之間是否存在多重共線性。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價,是否是首都經(jīng)濟(jì)圈的成員,三者之間的兩兩進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn),相關(guān)系數(shù)分別為0.4983,0.3223和0.0407。從中可以發(fā)現(xiàn)各自變量之間的相關(guān)系數(shù)均在50%以下,我們認(rèn)為各自變量之間是不存在相關(guān)關(guān)系的,即多重共線性不存在。

    (二)回歸結(jié)果統(tǒng)計

    現(xiàn)用Eviews采用最小二乘法對以上數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析,在置信區(qū)間為95%的條件下,回歸方程為:

    (三)整體性檢驗(yàn)(F檢驗(yàn))

    首先,提出假設(shè):

    在顯著性水平α=0.05,k=3,n-k-1=31-3-1=27時,查F分布表,得到F0.05(3,27)=2.96,F(xiàn)=53.40659,由于F=53.40659>F0.05(3,27)=2.96,表示所有變量聯(lián)合起來對因變量有顯著影響,因此,總體回歸方程是顯著的,同時,也進(jìn)一步說明城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的竣工房屋造價和所在省市是否屬于首都經(jīng)濟(jì)圈這三個因素聯(lián)合起來對我國各省份的商品房銷售均價有顯著影響。

    (四)顯著性檢驗(yàn)(t檢驗(yàn))

    在顯著性水平α=0.05下,自變量Income,Cost和虛擬變量Cecm對應(yīng)的t值分別為|t1|=8.344863,|t2|=2.151734,|t3|=2.301101均大于t0.025(27)=2.052,說明應(yīng)拒絕原假設(shè):βk=0(k=1,2,3),接受備擇假設(shè):βk≠0(k=1,2,3)。說明城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價分別對商品房銷售均價都有顯著影響。處于首都經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)的省市商品房均價的和位于首都經(jīng)濟(jì)圈之外的省市商品房均價之間存在著顯著的差異。

    四、結(jié)論與建議

    總體上來看,回歸結(jié)果表明,在其他條件不變的情況下,每增加1元的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,我國各省份的商品房平均銷售價格將增加0.404818元/平方米。每增加1元/平方米的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價,我國各省份的商品房平均銷售價格將增加0.858464元/平方米。在給定其他條件相同時,屬于首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)省市的商品房平均銷售價格要比位于首都經(jīng)濟(jì)圈之外的省市的商品房平均銷售價格高出1883.698元/平方米。

    從模型中可以看出,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價提高均會拉動房價的升高。目前多數(shù)開發(fā)商為追求高額利潤,把建設(shè)重點(diǎn)放在大戶型的高端住宅上,而小戶型等經(jīng)濟(jì)類房型則被邊緣化。因此,可以通過提高高收入者的應(yīng)納稅率,降低收入增加對投資性住房需求的拉動力,同時,要優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu),一是要使住房供給適應(yīng)需求,鼓勵小戶型住房的建設(shè),二是要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。

    良好地理位置和國家政策支持一體化發(fā)展使首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市房價要比圈外省市平均房價高出許多,說明地理位置和政策支持發(fā)展會拉動房價的升高。大多數(shù)在北京工作的外來務(wù)工者,由于沒有足夠的經(jīng)濟(jì)能力便會選擇去河北天津購買住房,經(jīng)濟(jì)富足的投資者會選擇在北京投資買房等待增值獲益,由于這兩個原因共同拉動了整個首都經(jīng)濟(jì)圈的房價。要提高首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)人民的生活福利水平,政府需要建立建全住房保障制度,同時,增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)、提供政府廉租房和限制商品房投機(jī)行為,以穩(wěn)住房價。(作者單位:新疆大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院)

    注釋:

    ① 所有數(shù)據(jù)均源于:中國人民共和國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù).

    參考文獻(xiàn):

    [1] 郭建校,王洪禮,韓紅臣,高雅榮.我國房地產(chǎn)價格影響因素分析[J].河北大學(xué)學(xué)報:哲學(xué)社會科學(xué)版,2010(1):62-65.

    [2] 劉琳,劉洪玉.地價與房價關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究,2003(7):27-30.

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