我國商品房價格影響因素的實(shí)證分析

安蕾潔

摘 要：文章利用橫截面數(shù)據(jù)建立模型，選取我國31個省份的相關(guān)數(shù)據(jù)為依據(jù)，基于最小二乘原理，建立商品房價格的多元線性回歸模型，運(yùn)用Eviews進(jìn)行分析與檢驗(yàn)，考察了我國各省份商品房價格的影響因素，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：商品房價格；人均可支配收入；虛擬變量

一、引言

近些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一。商品房的價格不僅關(guān)系到人們的切身利益，更影響著國民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展和社會穩(wěn)定。因此，研究影響商品房價格的有關(guān)因素，對于制定有效的房價調(diào)控政策具有重要意義。

商品房價格的影響因素眾多，主要表現(xiàn)為供需因素，收入因素和地價因素等。本文將從需求因素和供給因素兩個方面分析其對商品房價格的影響，并引入是否屬于首都經(jīng)濟(jì)圈這一虛擬變量，側(cè)重分析首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市商品房與不屬于首都經(jīng)濟(jì)圈的城市的商品房價格差異。

二、變量選取

（一）需求因素

需求因素主要是指基本的需求和支付能力。[1]若是居民收入水平提高，那么居民的支付能力和購買欲望也就會增加，從而增加了商品房的需求最終導(dǎo)致房價上升。這里采用我國各省份城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為影響我國各省份商品房價格的考核指標(biāo)。城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入越高，對商品房的需求越旺盛，房價也會大大增加。

（二）供給因素

在房地產(chǎn)供給體系中，成本的高低在一定程度上決定著商品房價格的變化。這里以我國各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價作為商品房在供給層面上影響房價的考核指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價主要包括地價，建筑安裝工程等各項(xiàng)費(fèi)用，可以較好的衡量成本的高低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋造價成本越高，我國各省份商品房的平均銷售價格也會更高。

同時，各省市的商品房均價的差異可能由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國家政策等因素造成。通常，地理位置較好或經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較發(fā)達(dá)地方的周邊城市，其商品房的平均價格會比其他地方要高。首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的城市，由于實(shí)行京津冀一體化的協(xié)同發(fā)展，交通便利，其商品房平均價格顯然會高于位于首都經(jīng)濟(jì)圈之外城市的商品房均價。在這里，將我國各省份城市是否是首都經(jīng)濟(jì)圈的成員作為一個造成我國各省市商品房價格差異的考核指標(biāo)。

本文選取了2012年我國31個省份的商品房平均銷售價格（Price）作為被解釋變量，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（Income），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價（Cost），是否是首都經(jīng)濟(jì)圈的成員（Cecm）作為解釋變量①。其中是否為首都經(jīng)濟(jì)圈成員為虛擬變量。

三、建立模型及模型檢驗(yàn)

（一）多重共線性檢驗(yàn)

首先，先對模型方程的自變量之間的相關(guān)性進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)自變量之間是否存在多重共線性。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價，是否是首都經(jīng)濟(jì)圈的成員，三者之間的兩兩進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)，相關(guān)系數(shù)分別為0.4983，0.3223和0.0407。從中可以發(fā)現(xiàn)各自變量之間的相關(guān)系數(shù)均在50%以下，我們認(rèn)為各自變量之間是不存在相關(guān)關(guān)系的，即多重共線性不存在。

（二）回歸結(jié)果統(tǒng)計

現(xiàn)用Eviews采用最小二乘法對以上數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，在置信區(qū)間為95%的條件下，回歸方程為：

（三）整體性檢驗(yàn)（F檢驗(yàn)）

首先，提出假設(shè)：

在顯著性水平α=0.05，k=3，n-k-1=31-3-1=27時，查F分布表，得到F0.05（3，27）=2.96，F(xiàn)=53.40659，由于F=53.40659>F0.05（3，27）=2.96，表示所有變量聯(lián)合起來對因變量有顯著影響，因此，總體回歸方程是顯著的，同時，也進(jìn)一步說明城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的竣工房屋造價和所在省市是否屬于首都經(jīng)濟(jì)圈這三個因素聯(lián)合起來對我國各省份的商品房銷售均價有顯著影響。

（四）顯著性檢驗(yàn)（t檢驗(yàn)）

在顯著性水平α=0.05下，自變量Income，Cost和虛擬變量Cecm對應(yīng)的t值分別為|t1|=8.344863，|t2|=2.151734，|t3|=2.301101均大于t0.025（27）=2.052，說明應(yīng)拒絕原假設(shè)：βk=0（k=1，2，3），接受備擇假設(shè)：βk≠0（k=1，2，3）。說明城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價分別對商品房銷售均價都有顯著影響。處于首都經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)的省市商品房均價的和位于首都經(jīng)濟(jì)圈之外的省市商品房均價之間存在著顯著的差異。

四、結(jié)論與建議

總體上來看，回歸結(jié)果表明，在其他條件不變的情況下，每增加1元的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，我國各省份的商品房平均銷售價格將增加0.404818元/平方米。每增加1元/平方米的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價，我國各省份的商品房平均銷售價格將增加0.858464元/平方米。在給定其他條件相同時，屬于首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)省市的商品房平均銷售價格要比位于首都經(jīng)濟(jì)圈之外的省市的商品房平均銷售價格高出1883.698元/平方米。

從模型中可以看出，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價提高均會拉動房價的升高。目前多數(shù)開發(fā)商為追求高額利潤，把建設(shè)重點(diǎn)放在大戶型的高端住宅上，而小戶型等經(jīng)濟(jì)類房型則被邊緣化。因此，可以通過提高高收入者的應(yīng)納稅率，降低收入增加對投資性住房需求的拉動力，同時，要優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，一是要使住房供給適應(yīng)需求，鼓勵小戶型住房的建設(shè)，二是要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。

良好地理位置和國家政策支持一體化發(fā)展使首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市房價要比圈外省市平均房價高出許多，說明地理位置和政策支持發(fā)展會拉動房價的升高。大多數(shù)在北京工作的外來務(wù)工者，由于沒有足夠的經(jīng)濟(jì)能力便會選擇去河北天津購買住房，經(jīng)濟(jì)富足的投資者會選擇在北京投資買房等待增值獲益，由于這兩個原因共同拉動了整個首都經(jīng)濟(jì)圈的房價。要提高首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)人民的生活福利水平，政府需要建立建全住房保障制度，同時，增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)、提供政府廉租房和限制商品房投機(jī)行為，以穩(wěn)住房價。（作者單位：新疆大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

注釋：

① 所有數(shù)據(jù)均源于：中國人民共和國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù).

參考文獻(xiàn)：

[1] 郭建校，王洪禮，韓紅臣，高雅榮.我國房地產(chǎn)價格影響因素分析[J].河北大學(xué)學(xué)報：哲學(xué)社會科學(xué)版，2010（1）：62-65.

[2] 劉琳，劉洪玉.地價與房價關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2003（7）：27-30.