微利實(shí)體店在高額房?jī)r(jià)中遇到的阻礙及對(duì)策

劉欣欣+李玫+項(xiàng)桂娥

摘 要：近年來(lái)，實(shí)體營(yíng)銷模式的營(yíng)銷情況一直持續(xù)下滑，一方面是由于網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物導(dǎo)致實(shí)體店人流量降低；另一方面是由于房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)導(dǎo)致房租上漲，利潤(rùn)降低。特別是一些微利實(shí)體店，面對(duì)高額的房租，其銷售金額往往都是要交給房租，長(zhǎng)期以往就難以支撐下去。本文將以咖啡店為例，對(duì)微利實(shí)體店在高額房?jī)r(jià)中遇到的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相關(guān)的措施。

關(guān)鍵詞：實(shí)體店；高額房?jī)r(jià)；問(wèn)題；阻礙

一、我國(guó)咖啡店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

近年來(lái)，受到西餐文化的影響，咖啡店成為我國(guó)最受歡迎的店鋪，但是這種熱潮中也可以看到很多咖啡店都處于虧損狀態(tài)，甚至在經(jīng)營(yíng)很短的時(shí)間內(nèi)都選擇關(guān)店。面對(duì)如此經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，很多人開(kāi)始深入對(duì)咖啡店進(jìn)行了解，并真正的認(rèn)清其本質(zhì)：

1.始終是餐飲業(yè)

不論咖啡店裝潢的多面華麗，但是歸根結(jié)底咖啡店還是屬于餐飲業(yè)，其本質(zhì)依然是服務(wù)。因此，想要經(jīng)營(yíng)咖啡店的人首先應(yīng)該了解咖啡店的這種本質(zhì)。而不是盲目的去經(jīng)營(yíng)，并花費(fèi)大量的精力和時(shí)間去了解咖啡行業(yè)。和傳統(tǒng)行業(yè)相同，咖啡店也是比較辛苦的行業(yè)，它需要經(jīng)營(yíng)者利用自己的辛勤勞動(dòng)來(lái)獲取利潤(rùn)。

2.站在餐飲業(yè)的最頂端

很多餐飲業(yè)的主要利潤(rùn)都來(lái)自飲品，并且其純利潤(rùn)是其它餐類商品不可以比擬的。咖啡本身在飲品行業(yè)中就屬于高端產(chǎn)品，這也是我國(guó)咖啡店出現(xiàn)混搭的主要原因。咖啡店主要發(fā)展混搭產(chǎn)品才能獲得更多的利潤(rùn)，這種發(fā)展模也是符合我國(guó)餐飲狀態(tài)的。

3.咖啡在中國(guó)還不是剛需

國(guó)外咖啡店的經(jīng)營(yíng)模式比較多樣化，比如“行動(dòng)咖啡”、“外帶式奶茶咖啡小店”等，但是這些模式在中國(guó)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)中都是行不通的，造成這種現(xiàn)象的主要原因是因?yàn)榭Х炔⒉皇侵袊?guó)的剛需。和國(guó)外不同，咖啡對(duì)于他們而言就是日常必須品，甚至是每天一起床就會(huì)需要，這種現(xiàn)象在韓國(guó)和臺(tái)灣也是一樣的。

對(duì)于我國(guó)而言，咖啡想要得到成為剛需產(chǎn)品，最少要等到80后年老以后甚至還要更久?，F(xiàn)在的咖啡館大多數(shù)對(duì)傳統(tǒng)茶館的一種代替，他可以為消費(fèi)者提供一個(gè)輕松、溝通或者打發(fā)時(shí)間的作用?？Х戎皇菍?duì)店面的一種烘托，并且具有很強(qiáng)的替代性。一旦我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下降，咖啡館就會(huì)被快速的代替。

4.要有獨(dú)特的情調(diào)

我國(guó)咖啡館往往沒(méi)有獨(dú)特的特色或者特點(diǎn)，很多咖啡店都是在重復(fù)模仿，因此，缺少嚴(yán)重的創(chuàng)新意識(shí)。對(duì)于咖啡店經(jīng)營(yíng)者而言，想要獲得長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)就需要就具有一定的創(chuàng)意。除此之外，經(jīng)營(yíng)者也需要具備一定的專業(yè)能力，如果只是想要利用加盟來(lái)盈利，顯然并不現(xiàn)實(shí)。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)是品牌咖啡店也有可能會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)失敗的情況。對(duì)于小型咖啡店而言，就需要不斷增加自己的能力，提高咖啡的口感，讓更多的消費(fèi)者對(duì)咖啡店感到滿足。

二、咖啡店所面臨的問(wèn)題

1.高房?jī)r(jià)影響商業(yè)模式

實(shí)際上，房?jī)r(jià)的高低不僅對(duì)實(shí)體店造成影響，更對(duì)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)模式的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生影響。對(duì)于普通消費(fèi)者而言，房租的上漲對(duì)其造成的影響并不直接。但是，咖啡店的質(zhì)量的下降以及咖啡店簡(jiǎn)餐量的減少，是很多消費(fèi)者都能感覺(jué)到的?？Х鹊昝媾R著互聯(lián)網(wǎng)和租金成本的雙重壓力，導(dǎo)致門店的利潤(rùn)被大幅度的壓縮。而預(yù)測(cè)租金還是會(huì)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，這對(duì)咖啡廳經(jīng)營(yíng)者而言，無(wú)疑是面臨的最大困難。根據(jù)咖啡店經(jīng)營(yíng)者透露，在過(guò)去兩年中商鋪的租金只占到成本的1/4左右，但是，近年來(lái)商鋪?zhàn)饨饏s成為整個(gè)店鋪利潤(rùn)的50%。很多在核心商業(yè)圈經(jīng)營(yíng)的咖啡店只能因?yàn)樽饨疬^(guò)高的原因選擇關(guān)店；即使有一些想要擴(kuò)展銷售的店鋪，也會(huì)因?yàn)樽饨疬^(guò)高而放棄擴(kuò)展。租金的長(zhǎng)久上升，最終會(huì)影響到整個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)。一方面世界經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有得到完全的復(fù)蘇，而我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展確實(shí)也變得緩慢，面對(duì)這種背景，如果租金還是沒(méi)有得到控制，只會(huì)逼著更多類似咖啡店這種店鋪，甚至還會(huì)影響到一些大型的品牌店，久而久之，勢(shì)必會(huì)造成商品出現(xiàn)空城的情況。

2.咖啡店成本上漲

隨著房?jī)r(jià)的上漲，咖啡店的成本必然會(huì)面臨著一定的上漲?？Х鹊晁媾R的主要成本就是人工費(fèi)和房租費(fèi)，其中房租更是占據(jù)了主要的成本比例。對(duì)于咖啡店而言，房租成本的增加往往是不由他們控制的。此外，咖啡店是一個(gè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的店鋪，他們自簽訂租賃合同時(shí)，一般都會(huì)選擇3年左右，在這三年中不論咖啡店的經(jīng)營(yíng)狀況如何，房租始終不會(huì)變化的，一旦咖啡店的經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)問(wèn)題，在面對(duì)高額的房?jī)r(jià)就很難再經(jīng)營(yíng)下去，因此只能選擇關(guān)店。

三、咖啡店擺脫困境的措施

1.做好成本回落

對(duì)于咖啡店而言，其主要的成本就是房租和人工費(fèi)。其中房?jī)r(jià)是由房地產(chǎn)市場(chǎng)所決定的，實(shí)體店并不能對(duì)其進(jìn)行有效的控制，而且咖啡店所要租賃的周期往往不會(huì)太短，一般都會(huì)在3年左右，房租很可能穩(wěn)中生長(zhǎng)。房租降價(jià)的原因目前只有兩點(diǎn)：（1）大量實(shí)體店都集體關(guān)門，導(dǎo)致商業(yè)區(qū)不得不降價(jià)；（2）實(shí)體店不集中經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)真正的自我轉(zhuǎn)型。

此外，咖啡店在考慮到人工費(fèi)和房租費(fèi)用的同時(shí)，還要對(duì)自身的損耗進(jìn)行嚴(yán)格的控制。這也是每個(gè)實(shí)體店都需要注意的問(wèn)題，實(shí)體店需要結(jié)合自身的情況以及行業(yè)在市場(chǎng)中的行情，對(duì)自己制定一個(gè)底線，一旦超出底線，首先就需要從自身問(wèn)題查起，并對(duì)問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的解決。保證實(shí)體店內(nèi)部的各個(gè)環(huán)節(jié)都可以達(dá)到最優(yōu)化配置，讓各個(gè)環(huán)節(jié)都可以發(fā)揮出最有效的作用，并展開(kāi)成本回落工作。

2.積極應(yīng)對(duì)電子商務(wù)沖擊，實(shí)現(xiàn)商業(yè)共存

咖啡店在電子競(jìng)爭(zhēng)中的并沒(méi)有明顯的落差，這是因?yàn)榭Х鹊昃哂幸欢ǖ奶厥庑?。選擇關(guān)顧咖啡店的顧客往往都是希望可以喝到優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)磨咖啡，而網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的主要是沖劑為主，著和消費(fèi)者的追求不同。但是，隨著網(wǎng)購(gòu)的規(guī)模的不斷擴(kuò)大，特別是海外市場(chǎng)的擴(kuò)展，讓一些質(zhì)量高的咖啡豆也流入市場(chǎng)中，消費(fèi)者對(duì)這些外貿(mào)產(chǎn)品的興趣往往是弄好的，這就很可能為咖啡實(shí)體店帶來(lái)沖擊。咖啡實(shí)體店需要注重自身的品牌經(jīng)營(yíng)，讓實(shí)體店具有更多的特色，通過(guò)店鋪特色對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行長(zhǎng)期的吸引，以提高實(shí)體店的銷售業(yè)績(jī)。堅(jiān)持向消費(fèi)者提供完善的服務(wù)，保證實(shí)體店的服務(wù)水平有所提升，提高消費(fèi)者對(duì)咖啡店的滿意度和忠實(shí)度。調(diào)高店面服務(wù)人員的素質(zhì)和專業(yè)水平，讓服務(wù)人員樹(shù)立一個(gè)正確的服務(wù)態(tài)度，提高店鋪在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

3.引導(dǎo)租金降低

高額的租金不僅導(dǎo)致成本推高，還制約國(guó)內(nèi)實(shí)體店的進(jìn)一步發(fā)展，更讓中國(guó)搶占新一輪的同業(yè)革命先機(jī)面對(duì)困難。實(shí)體店租金上漲的原因有很多，我國(guó)政府也對(duì)此進(jìn)行了高度的重視，并出臺(tái)一系列的有效文件。比如明確提出規(guī)定，新建社區(qū)商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積不得超過(guò)總社區(qū)面積的10%。除此之外，為了更好的保證微利實(shí)體店的需求，商務(wù)部和有關(guān)部門也根據(jù)一些成熟的經(jīng)驗(yàn)，加大了公益性市場(chǎng)的建設(shè)，利用先借后租、先買后租等措施，對(duì)商鋪?zhàn)饨疬M(jìn)行下降。

4.提高管制租金的有效性

（1）建立高效的行政管理體系。我國(guó)行政體系和司法體系的透明度并不高，實(shí)施過(guò)程中也沒(méi)有建立完善的監(jiān)督體系，想要真正的實(shí)現(xiàn)管制租金，其中行政成本和尋租成本將會(huì)很高，如果在部門之間沒(méi)有透明的模式和有效的監(jiān)督，就很可能導(dǎo)致這個(gè)部門呈現(xiàn)官僚化，反而為很多規(guī)避者提供了場(chǎng)所。

（2）單一產(chǎn)權(quán)商品樓比例較大。所謂的單一產(chǎn)權(quán)商品樓，是這這棟商品樓的所有者為一人所有，然后在將房間租賃給其他需要的人。實(shí)施租金管制，很可以能讓這些人以房屋出賣的方式來(lái)躲避管制，雖然法律可以利用相應(yīng)的手段對(duì)這種事情進(jìn)行限制，但是對(duì)所有的商品樓進(jìn)行區(qū)分卻是十分困難的。此外，如果是普遍性的對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行管制，很可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效運(yùn)行面臨危害。

（3）建立不動(dòng)產(chǎn)稅制度。對(duì)于租賃控制而言，完善的不動(dòng)產(chǎn)稅制度，可以有效的防止房屋的閑置，所以這也是事實(shí)租金管制的有效前提。我國(guó)目前并沒(méi)有開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，因此即使是實(shí)施租金管制，房屋所有權(quán)者很可能會(huì)選擇將商鋪空置，而避開(kāi)制度，導(dǎo)致租金管制制度不能發(fā)揮有效的作用。

四、總結(jié)

對(duì)于咖啡廳這類微利實(shí)體店而言，高房?jī)r(jià)顯然影響其持續(xù)的發(fā)展的主要原因，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，導(dǎo)致未來(lái)幾年房租依然會(huì)呈現(xiàn)上漲的情況。這就需要我國(guó)商業(yè)部和相關(guān)部門不斷對(duì)租賃模式進(jìn)行改革，還需要對(duì)房?jī)r(jià)的上漲情況進(jìn)行抑制。此外，咖啡店還要意識(shí)到面對(duì)新的發(fā)展環(huán)境，對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)特色進(jìn)行提升，不斷創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，提高銷售能力，才能真正的在市場(chǎng)中站穩(wěn)，也能真正的在未來(lái)市場(chǎng)中得到更多的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：劉欣欣（1995.04- ），女，籍貫：安徽省安慶市，單位名稱：安徽省池州市池州學(xué)院，在讀本科；李玫（1989.05- ），女，籍貫：安徽省池州市，學(xué)歷：碩士，畢業(yè)學(xué)校：英國(guó)薩塞克斯大學(xué)，單位名稱：安徽省池州市池州學(xué)院，職稱：助教，研究方向：金融管理；項(xiàng)桂娥（1964.08- ），女，籍貫：安徽省池州市，學(xué)歷：碩士，畢業(yè)學(xué)校：安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)，碩士，單位名稱：安徽省池州市池州學(xué)院，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，教育管理