我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀及改善策略

摘 要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在發(fā)展社會主義經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，加強(qiáng)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理力度，不僅對規(guī)范房地產(chǎn)市場有著重大的促進(jìn)意義，而且還有利于我國國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。文章主要對國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，找出存在的問題，并探討了相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)管理 現(xiàn)狀 改善策略

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）04-079-02

從目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，行業(yè)中存在著眾多問題，嚴(yán)重地影響了我國經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展?fàn)顟B(tài){1}。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度體系尚不健全，給許多的不法投機(jī)者提供了可乘之機(jī)，若不加以制止，必將影響到整個經(jīng)濟(jì)市場的穩(wěn)定性。如何及時穩(wěn)妥地采取經(jīng)濟(jì)管理措施，成為當(dāng)前我國政府亟待解決的重大問題之一。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)的總投資額不斷上漲

近幾年，房地產(chǎn)投資熱度雖然有所下降，但年投資總額仍在持續(xù)增加。圖1為2000年—2013年我國每年在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投資金額統(tǒng)計結(jié)果，其中2013年的投資總額達(dá)到86013億元，比上年名義增長近20個百分點，約占全國固定資產(chǎn)投資額的20%。從目前形勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)商購置土地的熱度仍然居高不下，2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資力度均高于以往的投資速度{2}。導(dǎo)致房地產(chǎn)投資持續(xù)增加的原因主要有以下兩個方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較高。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地投資是最大的成本投入，然而，從建筑成本比例分析結(jié)果來看，土地投資額一般占總房價的20%左右，開發(fā)商的回報率較高，因此，房地產(chǎn)投入也在逐年上漲。第二，政府與開發(fā)商聯(lián)系密切，一些行政人員為了一己之私，利用職務(wù)之便為開發(fā)商提供機(jī)密的行業(yè)信息。還有部分地方官員過度重視政績，為了在較短的任期內(nèi)，創(chuàng)收較多的經(jīng)濟(jì)收入，大肆將土地低價出售，欺上瞞下，達(dá)到中飽私囊的目的。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)價格泡沫明顯

房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)本身不是泡沫經(jīng)濟(jì)，但是當(dāng)房價一味地上漲，超過了固有地產(chǎn)本身的價值太多，買房不是為了居住而是投資行為，大量開發(fā)商借貸開發(fā)等等一系列作用下，有可能演變?yōu)榕菽?jīng)濟(jì)。商品房價格漲勢過快是有目共睹的社會現(xiàn)象，中國的房地產(chǎn)價格是虛高的，尤其表現(xiàn)在一線城市，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲的原因主要有三個方面：第一，價值規(guī)律的影響。由于房價基礎(chǔ)過高，社會需求量大，價格杠桿出現(xiàn)傾斜，出現(xiàn)持續(xù)走高的狀態(tài)。然而，空置房子毫不參與國民經(jīng)濟(jì)，價值不可能擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)在縮小、折舊的情況，使用價值逐步降低。第二，房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)值較大，政府為了保證整體經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展態(tài)勢，頒布了一系列的房價調(diào)控政策，但終究成效不明顯，房價升高態(tài)勢并沒有得到有效緩解{3}。第三，供求關(guān)系影響價格變動。房屋是最大的手工藝術(shù)品，具有典型的商品特征，我國市場上的房屋已經(jīng)供過于求，而且每年不斷新增，且呈加速趨勢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過社會總需求量。由于房屋價格居高不下，房源流動過大，造成我國承受著巨大的通脹壓力。而我國近年的CPI已經(jīng)上漲了2.7%，極為接近國際公認(rèn)的警戒線為3%，房地產(chǎn)局勢日益緊張。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的管理機(jī)制和制度

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已基本形成固定的管理模式，然而管理成效較差。從總體上來看，企業(yè)內(nèi)部的管理結(jié)構(gòu)正規(guī)化程度較低，沒有充分根據(jù)自身的實際情況，設(shè)置恰當(dāng)?shù)墓芾聿块T，各個崗位的職責(zé)范圍劃分的清晰度較低，單位未能形成有效的運(yùn)行機(jī)制。另外，制度管理存在更大的缺陷。一方面，企業(yè)內(nèi)部的管理制度對公司員工沒有起到真正的約束作用，有待進(jìn)一步完善{4}；另一方面，行業(yè)規(guī)范松散，容易出現(xiàn)權(quán)錢交易的現(xiàn)象，給社會經(jīng)濟(jì)帶來不穩(wěn)定因素。政策因素可能促使房價漲幅回落，但國家的宏觀調(diào)控也需要市場的緊密配合，現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場具有驅(qū)利性，一大部分是遵循市場價格的波動。綜合在各項影響因素的綜合作用下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的潛在威脅因素仍在不斷增加。房地產(chǎn)市場秩序混亂，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的投機(jī)成分較高，開發(fā)商不守行業(yè)規(guī)矩，抱著暴發(fā)戶的心態(tài)，缺乏誠信意識和職業(yè)操守，房屋質(zhì)量得不到保障。另外，商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為不科學(xué)、不理性、不規(guī)范的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)使用資金大多依賴銀行貸款，致使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險轉(zhuǎn)移至商業(yè)銀行，在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本全程參與，金融風(fēng)險增加{5}。

二、改善我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的策略

（一）加強(qiáng)融資管理

房地產(chǎn)作為經(jīng)營風(fēng)險程度本身就比較高的行業(yè)，在運(yùn)行過程中的債務(wù)比率過高會加大風(fēng)險的發(fā)生概率，對企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展十分不利。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要重新審視其現(xiàn)行融資方式，以期在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下保持生存能力，謀求發(fā)展?jié)摿?。充分開發(fā)房地產(chǎn)資本市場，拓寬融資渠道，增加投資主體，提高金融貸款的合理性。房地產(chǎn)開發(fā)資金融資能力強(qiáng)，是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不規(guī)范的主要原因。為了增加開發(fā)商主體的可靠性，國家必須加大對銀行的管理力度，制定相關(guān)的政策法規(guī)，規(guī)范管理申請對象和貸款審批程序，降低房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性。目前，政府的主要任務(wù)是治理容易引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險因素，為房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展創(chuàng)造有利條件。主要表現(xiàn)在以下幾個方面開展治理工作：首先，限制房地產(chǎn)商的貸款額度，打擊非法炒作者，制止投機(jī)行為。其次，實施房產(chǎn)建筑抵押和拍賣，并利用開發(fā)企業(yè)的信用管理制度，減少金融風(fēng)險對銀行和居民帶來的利益損害。房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的主要推動力，能夠帶動著整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，因此，保持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資的規(guī)范化，對實現(xiàn)中國特色社會主義建設(shè)有著重大意義。

（二）充分發(fā)揮政府部門的管理效力

政府做好房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)之前必須充分了解行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，在充分尊重經(jīng)濟(jì)變化規(guī)律的基礎(chǔ)上，從國家和人民的利益出發(fā)制定相應(yīng)的管理策略。現(xiàn)階段，政府調(diào)控房地產(chǎn)管理市場主要存在以下弊端：第一，政策具有一定的滯后性，不能有效應(yīng)對突發(fā)情況。第二，在房地產(chǎn)市場方面，由于近年來國家各種調(diào)控措施出現(xiàn)反復(fù)，導(dǎo)致開發(fā)商有觀望和僥幸甚至賭博的心理，以時間換政策轉(zhuǎn)向。第三，在房地產(chǎn)政策方面，國家一直熱衷出臺而不注重監(jiān)督執(zhí)行和問責(zé)，同時也欠缺政策評估的手段和科學(xué)的技術(shù)指標(biāo)，比如空置率一直沒有權(quán)威和取得共識的統(tǒng)計數(shù)字。這也導(dǎo)致政策執(zhí)行力度下降，政府決策缺乏科學(xué)依據(jù)，陷于被動狀態(tài)，甚至出現(xiàn)決策失誤。要想做好政府調(diào)節(jié)工作，主要從以下幾個方面著手：首先，做好市場監(jiān)管工作。建立健全房地產(chǎn)市場信息監(jiān)管系統(tǒng)，制定預(yù)警體系，規(guī)范房地產(chǎn)空置率。據(jù)有關(guān)資料顯示，2013年房地產(chǎn)行業(yè)的囤地現(xiàn)象仍然比較常見。近期政府對針對開發(fā)商囤地事項作出明確規(guī)定，對于空置土地一年者，征收稅金，對空置兩年的土地進(jìn)行回收，大大降低了非法囤地的行為。另外，房屋空置率也是導(dǎo)致行業(yè)的風(fēng)險的重要因素。各地政府應(yīng)根據(jù)做好市場定位和調(diào)查工作，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，對開發(fā)商的建筑行為進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和規(guī)范，合理確定警戒線，防止金融危機(jī)的出現(xiàn)，在盡量滿足當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枨蟮耐瑫r，做好經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收工作。其次，構(gòu)建和完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和相關(guān)的法規(guī)制度，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供制度保障。制定科學(xué)合理的土地管理體制，將土地規(guī)劃、土地使用和房產(chǎn)有機(jī)統(tǒng)一起來，實現(xiàn)以土地管理為核心的制度體系。有效衡量土地供應(yīng)量，平衡耕地和建筑用地的關(guān)系，實現(xiàn)市場和諧發(fā)展{6}。

（三）適當(dāng)權(quán)衡利益關(guān)系

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)每年向國家繳納的稅金額較大，直接影響著國民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值的高低，因此，在治理房地產(chǎn)行業(yè)的弊端時，還應(yīng)采取積極的引導(dǎo)措施，確保房地產(chǎn)沿著正確的軌道發(fā)展。當(dāng)開發(fā)商企業(yè)的生產(chǎn)活動違背了市場發(fā)展規(guī)律，以及國家和人民群眾的根本利益，政府應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范和管理，約束其市場行為，提高其經(jīng)營管理科學(xué)化的水平{7}。相關(guān)國家管理部門應(yīng)加大對房地產(chǎn)市場的管理投入，深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的改革力度，加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，促進(jìn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展{8}。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)積極刺激經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定上升時，政府應(yīng)適時頒布相關(guān)政策，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的有利條件。另外，為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)前進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重品牌建設(shè)，培育出更多的對消費(fèi)者、城市、社會和政府負(fù)責(zé)任的企業(yè)?？傊?，政府始終明確自身的經(jīng)濟(jì)管理職責(zé)，對于擾亂社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的行為進(jìn)行嚴(yán)格治理，同時也要支持促進(jìn)益于人們的建設(shè)事業(yè)的發(fā)展。科學(xué)合理的房地產(chǎn)業(yè)管理方法必須與集體主義的價值觀一脈相承，能夠有效抑制不良的貿(mào)易風(fēng)氣，符合社會主義市場價值規(guī)律。

三、結(jié)束語

綜上所述，文中主要從“融資多元化”、“加大管理力度”、“適當(dāng)權(quán)衡利益關(guān)系”三個方面詳細(xì)論述了轉(zhuǎn)變我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀的方法，從而促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展。

注釋：

{1}趙琳.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題及其解決對策[J].學(xué)術(shù)交流，2013（9）：88-92

{2}楊嬌.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問題及對策[J].中外企業(yè)家，2014，（15）：57-58

{3}徐琳.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的不足和應(yīng)對措施[J].前沿，2014，（Z4）：117-118

{4}董學(xué)軍.談?wù)劮康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的幾點思路[J].經(jīng)營管理者，2014（26）：230

{5}董艷.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問題與對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011（9）：193

{6}譚偉，李成奎.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題與應(yīng)對措施分析[J].東方企業(yè)文化，2013，（17）.246

{7}趙鵬偉.對我國目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀的思考與分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013，（15）：432

{8}石穎.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理面臨的問題及對策研究[J].科技與企業(yè)，2014（6）：31

（作者單位：周口市房屋安全鑒定中心 河南周口 466000）

[作者簡介：毛建功（1969—），男，漢族，河南周口人，大專，周口市房屋安全鑒定中心，中級經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究]

（責(zé)編：若佳）