淺談樓盤表的建立與應(yīng)用

陳暉

一、對(duì)樓盤表的認(rèn)識(shí)

（一）樓盤表提出的背景

2013年3月10日，經(jīng)過(guò)全國(guó)兩會(huì)授權(quán)通過(guò)的《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》首次提出實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2013年11月20日，國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2014年11月24日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式出臺(tái)，標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的正式建立。自此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)入快車道，我國(guó)實(shí)行多年的房屋交易與房屋登記一體化管理模式退出歷史舞臺(tái)。

在此背景下，為規(guī)范房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作，保障交易安全，維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益， 2015年10月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)了《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》（以下簡(jiǎn)稱《導(dǎo)則》），在其中列舉房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理內(nèi)容時(shí)，正式提出房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理中“樓盤表”概念，并把樓盤表管理列為第一項(xiàng)，還明確了各地應(yīng)在房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺(tái)中建立樓盤表，通過(guò)樓盤表對(duì)房屋交易與產(chǎn)權(quán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行管理。

（二）樓盤表的概念

“樓盤表”最早是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，對(duì)某一幢房屋及每一套房屋的戶號(hào)、面積、戶型、層數(shù)、銷售情況等內(nèi)容形成的直觀表格。但在《導(dǎo)則》中樓盤表被賦予了新的作用，其之于交易管理的重要性堪比登記簿與不動(dòng)產(chǎn)登記，是開展房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作的主要載體和重要工具。

樓盤表與房屋登記簿相比雖然還不是法定簿冊(cè)，不能作為房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)，但是其內(nèi)容可以更豐富，范圍可以更全面，應(yīng)用可以更廣泛。內(nèi)容完整的樓盤表可以包括房屋的物理狀態(tài)信息、查封等限制信息、權(quán)利人信息以及交易狀態(tài)等。樓盤表可以根據(jù)房屋實(shí)際狀況建立，無(wú)人申請(qǐng)登記的房屋同樣可以設(shè)置，因此覆蓋范圍更廣、建立更及時(shí)。樓盤表可廣泛應(yīng)用于國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門涉及房屋數(shù)據(jù)的各類業(yè)務(wù)中，可以解決不同部門、不同業(yè)務(wù)系統(tǒng)中房屋數(shù)據(jù)沒(méi)有關(guān)聯(lián)的問(wèn)題。

（三）建立樓盤表的目的和意義

通過(guò)建立樓盤表對(duì)房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行信息化管理是當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展和信息化建設(shè)的必然要求。樓盤表作為各業(yè)務(wù)系統(tǒng)房屋數(shù)據(jù)源，不僅可以避免各業(yè)務(wù)系統(tǒng)的多頭錄入問(wèn)題，還可以對(duì)房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范管理，有效提高數(shù)據(jù)質(zhì)量。通過(guò)房屋唯一編碼，樓盤表將各業(yè)務(wù)系統(tǒng)串聯(lián)在一起，可實(shí)現(xiàn)房屋有關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的綜合信息查詢等功能，對(duì)現(xiàn)有數(shù)據(jù)資源實(shí)現(xiàn)有效利用，有利于房屋全生命周期的管理。樓盤表建立可以簡(jiǎn)單概括為，設(shè)計(jì)一個(gè)基本樓盤表數(shù)據(jù)模型，利用房屋唯一編碼，整合各業(yè)務(wù)系統(tǒng)房屋數(shù)據(jù)，同時(shí)建立房屋數(shù)據(jù)及關(guān)聯(lián)信息在房屋全生命周期內(nèi)的動(dòng)態(tài)更新機(jī)制。

二、樓盤表的建立

（一）樓盤表的記載信息

1.根據(jù)《導(dǎo)則》要求，房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺(tái)中建立的樓盤表應(yīng)當(dāng)記載以下信息：

（1）房屋物理狀態(tài)信息。房屋物理狀態(tài)信息包含地理數(shù)據(jù)、丘數(shù)據(jù)、幢數(shù)據(jù)、戶數(shù)據(jù)、數(shù)字格柵圖等。

（2）房屋交易與權(quán)利狀態(tài)信息。房屋交易與權(quán)利狀態(tài)信息包含土地使用權(quán)信息、房屋所有權(quán)信息、抵押信息、查封等限制信息、權(quán)利人信息以及交易狀態(tài)等。

（3）其他信息。其他信息包含業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及發(fā)布數(shù)據(jù)等。

2.為拓展樓盤表功能，滿足社會(huì)其他部門或組織業(yè)務(wù)管理需要，樓盤表還可以記載但不僅限于以下可以與房屋相關(guān)聯(lián)的信息：

（1） GIS地理信息系統(tǒng)狀態(tài)信息。GIS狀態(tài)信息主要包含土地和房屋的地理位置在某個(gè)統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)中的定位信息。

（2）房屋租賃狀態(tài)信息。房屋租賃信息包括房屋租賃狀態(tài)和租賃人信息等。

（3）物業(yè)管理狀態(tài)信息。物業(yè)管理狀態(tài)信息包括物業(yè)費(fèi)用的收繳、房屋維修等狀態(tài)信息。

（4）人口管理狀態(tài)信息。人口管理狀態(tài)信息包括人口居住及流動(dòng)狀態(tài)信息。

（5）公共服務(wù)配套狀態(tài)信息。公共服務(wù)配套狀態(tài)信息包括房屋使用水、電、天然氣以及繳費(fèi)等狀態(tài)信息。

（二）樓盤表信息采集途徑

1.房屋物理狀態(tài)信息，可以通過(guò)房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪、實(shí)測(cè)繪、變更測(cè)繪等測(cè)繪業(yè)務(wù)途徑獲取數(shù)據(jù)。

2.房屋交易與權(quán)利狀態(tài)信息，可以通過(guò)房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理或不動(dòng)產(chǎn)登記等業(yè)務(wù)獲取，實(shí)時(shí)更新。

3.其他功能擴(kuò)展信息，可以通過(guò)與其他部門或組織業(yè)務(wù)系統(tǒng)的對(duì)接或關(guān)聯(lián)取得，對(duì)接條件不成熟的可以定期更新，有條件的可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)更新。

（三）樓盤表的建立標(biāo)準(zhǔn)

1.按照房屋交易最小基本單元建立房屋唯一編碼，結(jié)合各地實(shí)際可采用現(xiàn)行的房屋代碼，但因注意與不動(dòng)產(chǎn)編碼唯一對(duì)應(yīng)的關(guān)系。

2.為規(guī)范和便于樓盤表系統(tǒng)與原住建部推行的七大子系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)，樓盤表應(yīng)按《房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》（CJJ/T 155-2007）等標(biāo)準(zhǔn)建立，按項(xiàng)目、樓幢和套（間）進(jìn)行層級(jí)管理。

3.涉及與其他部門或組織業(yè)務(wù)系統(tǒng)對(duì)接，接口標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)兼顧其他相關(guān)行業(yè)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

（四）樓盤表的建立程序

1.樓盤表建立的一般程序

根據(jù)《導(dǎo)則》規(guī)定，樓盤表建立的程序可以歸納為以下三個(gè)步驟，第一步，采集規(guī)劃許可、土地審批、建設(shè)審批等相關(guān)信息；第二步，采集測(cè)繪成果信息及相關(guān)電子圖表；第三步，采集構(gòu)建樓盤表，實(shí)現(xiàn)相關(guān)信息關(guān)聯(lián)。

結(jié)合實(shí)際，樓盤表建立的一般程序可以分解為以下具體環(huán)節(jié)：

（1）房屋測(cè)繪：測(cè)繪公司受理房屋測(cè)繪申請(qǐng)，完成房屋測(cè)繪，形成房屋測(cè)繪成果。

（2）房屋測(cè)繪成果備案：房屋測(cè)繪成果提交至房地產(chǎn)主管部門備案。

（3）基礎(chǔ)樓盤表建立：測(cè)繪公司根據(jù)經(jīng)備案的房屋測(cè)繪成果建立基礎(chǔ)樓盤表，基礎(chǔ)樓盤表主要是指房屋的基礎(chǔ)測(cè)繪數(shù)據(jù)以及國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等項(xiàng)目測(cè)繪依據(jù)。

（4）基礎(chǔ)樓盤表審核：房地產(chǎn)主管部門對(duì)測(cè)繪公司提交的樓盤表進(jìn)行審核。

（5）信息關(guān)聯(lián)：房地產(chǎn)主管部門將相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)與審核完成的基礎(chǔ)樓盤表關(guān)聯(lián)。

（6）樓盤表建立：信息關(guān)聯(lián)完成，樓盤表正式建立。

2.基于無(wú)錫實(shí)際，樓盤表建立程序的設(shè)想

（1）以現(xiàn)有房屋測(cè)繪庫(kù)為基礎(chǔ)，構(gòu)架樓盤表。

（2）利用房屋登記簿已有記載信息形成符合住建部要求的房屋交易信息簿冊(cè)。

（3）通過(guò)房屋唯一代碼，將房屋交易信息簿冊(cè)與樓盤表建立對(duì)應(yīng)關(guān)系，同時(shí)將房屋權(quán)利狀態(tài)寫入樓盤表。

（4）新建：新建房屋按照建立樓盤表的一般程序設(shè)置并關(guān)聯(lián)房屋交易信息簿冊(cè)。

（5）更新：通過(guò)房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理和不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)信息更新樓盤表。

（6）補(bǔ)入：根據(jù)存量房交易和變更測(cè)繪補(bǔ)入存量房樓盤表并關(guān)聯(lián)房屋交易信息簿冊(cè)。

三、探索樓盤表的應(yīng)用

（一）樓盤表與房屋交易管理平臺(tái)下屬各子系統(tǒng)的互相應(yīng)用

（1）樓盤表與測(cè)繪成果管理子系統(tǒng)

樓盤表基于測(cè)繪成果管理子系統(tǒng)建立，其基礎(chǔ)樓盤表通過(guò)測(cè)繪成果管理子系統(tǒng)更新維護(hù)。

（2）樓盤表與商品房銷售許可管理子系統(tǒng)

商品房辦理預(yù)售許可前必須先辦理房屋測(cè)繪，建立樓盤表。商品房銷售許可管理子系統(tǒng)從樓盤表中選擇預(yù)售或現(xiàn)售范圍，建立銷售樓盤表，通過(guò)銷售樓盤表對(duì)商品房銷售許可進(jìn)行管理，并將房屋預(yù)售許可或現(xiàn)售備案辦理狀態(tài)寫入樓盤表。

（3）樓盤表與統(tǒng)計(jì)分析與信息發(fā)布子系統(tǒng)

統(tǒng)計(jì)分析與信息發(fā)布子系統(tǒng)基于樓盤表記載業(yè)務(wù)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析并進(jìn)行發(fā)布。

（4）樓盤表與其他子系統(tǒng)

其他子系統(tǒng)包括：商品房網(wǎng)簽備案管理子系統(tǒng)；商品房預(yù)售資金監(jiān)管子系統(tǒng)；存量房交易網(wǎng)簽備案管理子系統(tǒng)；存量房交易資金監(jiān)管子系統(tǒng)；房屋租賃備案管理子系統(tǒng)；房屋交易與產(chǎn)權(quán)檔案管理子系統(tǒng)等業(yè)務(wù)系統(tǒng)。樓盤表與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的互相應(yīng)用，可以統(tǒng)一的描述為，業(yè)務(wù)系統(tǒng)在受理、辦理各類業(yè)務(wù)的過(guò)程中，從樓盤表中實(shí)時(shí)查詢辦理業(yè)務(wù)所需的房屋相關(guān)信息，并將業(yè)務(wù)辦理的狀態(tài)、結(jié)果信息實(shí)時(shí)寫入樓盤表，供其他相關(guān)業(yè)務(wù)辦理時(shí)及時(shí)查詢使用。

（二）樓盤表與不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)

雖然在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的影響下，房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理和不動(dòng)產(chǎn)登記相分離，但房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)還是存在的緊密的關(guān)聯(lián)。因此，為做好房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記工作，房屋交易管理部門與不動(dòng)產(chǎn)登記部門業(yè)務(wù)信息應(yīng)高度互通共享。有條件的城市，樓盤表應(yīng)與不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)保持實(shí)時(shí)關(guān)聯(lián)。房屋交易管理部門應(yīng)將所以業(yè)務(wù)辦理狀態(tài)信息寫入樓盤表，開放樓盤表系統(tǒng)供不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)時(shí)查詢。不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)應(yīng)將各類登記結(jié)果寫入樓盤表系統(tǒng)。

（三）樓盤表與國(guó)土、規(guī)劃、住建等部門的業(yè)務(wù)系統(tǒng)

為有效利用資源，發(fā)揮樓盤表作用，樓盤表系統(tǒng)應(yīng)向國(guó)土、規(guī)劃、住建等部門開放系統(tǒng)端口，供各相關(guān)部門業(yè)務(wù)系統(tǒng)查詢房屋相關(guān)信息。同樣，各相關(guān)部門也可以將業(yè)務(wù)辦理狀態(tài)回寫入樓盤表系統(tǒng)，通過(guò)各部門協(xié)同反饋業(yè)務(wù)信息來(lái)提升樓盤表的更大作用。

王春敏/責(zé)任編輯