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    合同無效的房屋登記實(shí)務(wù)問題

    2016-11-18 18:54:21李煒
    中國(guó)房地產(chǎn)·綜合版 2016年10期
    關(guān)鍵詞:房屋買賣買賣合同商品房

    李煒

    當(dāng)事人持人民法院生效判決書,要求登記機(jī)關(guān)依據(jù)法院作出的買賣合同無效的判決,將訴爭(zhēng)房產(chǎn)變更登記到原產(chǎn)權(quán)人名下,應(yīng)如何處理?業(yè)界有兩種觀點(diǎn),觀點(diǎn)一認(rèn)為作為變更登記原因文件的買賣合同被判決無效,登記自然無效,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該依合同無效的生效法律文書辦理登記;觀點(diǎn)二認(rèn)為合同無效的判決與登記效力沒有直接關(guān)系,不能直接作為變更登記的依據(jù)。

    一、合同無效的常見情況及產(chǎn)生原因

    根據(jù)《合同法》第五十二條之規(guī)定,合同無效的法定情形主要分為以下幾種情況(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;(2)惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會(huì)公共利益;(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而具體到房屋買賣合同方面,在實(shí)踐中可以大致歸納為幾種情況。

    1.借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的

    經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房是國(guó)家提供給特殊低收入人群的一種社會(huì)保障措施,不符合購(gòu)房資格的借用他人身份購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房,變相侵害了其他有資格購(gòu)房者的合法權(quán)益,損害了社會(huì)公平,屬于對(duì)社會(huì)公共利益的侵害,應(yīng)屬無效。

    2.無或者限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同

    《民法通則》第十二、十三條規(guī)定,無民事行為能力人應(yīng)由其法定代理人代理其民事活動(dòng);限制民事行為能力人應(yīng)由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人同意。而簽訂房屋買賣合同明顯屬于超越限制民事行為能力人的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng),如無法定代理人的認(rèn)可應(yīng)屬無效合同。

    3.開發(fā)企業(yè)無預(yù)售許可銷售期房的

    根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定,我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售許可制度,對(duì)于銷售未竣工商品房的,必須取得銷售的行政許可方屬合法。因此,按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定,出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。

    4.非本農(nóng)村集體成員購(gòu)買集體宅基地上的房屋的

    《土地管理法》第六十三條規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定,禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度,加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地??梢钥闯?,因?yàn)檗r(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸屬集體所有,權(quán)利人只有使用權(quán),如果任其無限制地轉(zhuǎn)讓,有可能侵害集體的利益。即使在2016年最新實(shí)施的《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》中,也未對(duì)此做出突破,而且在大量的司法實(shí)踐中,均認(rèn)定為無效合同。

    5. 房屋買賣權(quán)屬有糾紛

    《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定,有權(quán)屬糾紛的房屋的不得轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為,在實(shí)踐中應(yīng)該限縮為排除惡意買賣的規(guī)定。因?yàn)槲覈?guó)對(duì)物權(quán)的規(guī)定不完全和德國(guó)登記制度一致,有個(gè)善意取得的規(guī)定,鑒于目前對(duì)于什么情況下屬于權(quán)屬有糾紛沒有一個(gè)明確的法律規(guī)定,實(shí)踐中一般可以分為三種情況:無證或者非所有權(quán)人房屋的買賣;有查封;異議登記的房屋買賣。對(duì)于賣方合法建造但尚未辦理物權(quán)登記的,雖然根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條不發(fā)生物權(quán)效力,但是其合同根據(jù)《物權(quán)法》第十五條之規(guī)定還是有效合同。

    而對(duì)于無權(quán)處分、無權(quán)代理或者非所有權(quán)人買賣的,則應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定,受讓人依照規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照規(guī)定來判斷,如果屬于惡意買賣的,可以認(rèn)定為無效合同,如果屬于善意的,則不宜認(rèn)定為無效合同。如果是違法建筑的買賣,在發(fā)生糾紛訴訟時(shí)還沒有取得合法建設(shè)手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。

    《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條屬于管理性規(guī)范,不必然導(dǎo)致合同無效,但如果是買賣雙方當(dāng)事人在明知房屋被查封,合同目的不能達(dá)成情況下簽訂的合同應(yīng)屬無效。此種情況下,多為法院執(zhí)行制造障礙或者是虛假轉(zhuǎn)移房屋,應(yīng)符合《合同法》第五十二條“惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的無效情形。

    對(duì)于有異議登記的,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》第十五、十六條之規(guī)定可以判斷,如果購(gòu)房人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載著有效的異議登記仍然購(gòu)買的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非善意,如果此種買賣符合《合同法》第五十二條規(guī)定損害了國(guó)家、集體或者第三人利益的情況下,則該買賣合同應(yīng)屬于無效合同。

    二、買賣合同無效后的法律后果

    根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定,合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。具體到房屋買賣中可能導(dǎo)致的后果如下。

    一是房屋已經(jīng)交付的應(yīng)當(dāng)返還房屋,原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該返還購(gòu)房款以及相應(yīng)的利息損失。部分情況下可能有例外情形,如上海市第二中級(jí)人民法院(2014)滬二中民二(民)終字第2385號(hào)等判決的觀點(diǎn),如果房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢,且買房人已經(jīng)實(shí)際占有了該房屋或者再次出售給另外一個(gè)非農(nóng)戶籍者,合同雖被確認(rèn)無效,但是房屋實(shí)際占有人不負(fù)返還的責(zé)任。當(dāng)然,如果再次購(gòu)買該房屋的是該房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,由于其是有購(gòu)房資格的,因此其可以合法擁有該房屋的所有權(quán)。因此,合同無效也不必然要返還房屋的。另則,如果房屋經(jīng)過了裝修或者加層改建等,也對(duì)法院是否判決返還房屋或者對(duì)于返還價(jià)款的計(jì)算會(huì)有不同的影響。

    二是未取得預(yù)售許可銷售商品房導(dǎo)致合同無效的,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

    三是買賣房屋上還設(shè)立有抵押擔(dān)保的,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定,因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的,應(yīng)予支持。依據(jù)此規(guī)定,在房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除的情況下,銀行按揭貸款合同可以解除。該司法解釋第二十五條規(guī)定,商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后,商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。據(jù)此規(guī)定,銀行按揭貸款合同因房屋買賣合同失效而被解除的,出賣人應(yīng)將購(gòu)房貸款返還給銀行,將房款本息返還給購(gòu)房者。

    四是買賣房屋在案件審理中可以確定為第三人財(cái)產(chǎn)的,當(dāng)合同被判決無效后,應(yīng)該返還給第三人。

    五是涉及到違法犯罪行為的,則應(yīng)受到行政或刑事處罰。這也是維護(hù)健康有序經(jīng)濟(jì)秩序的重要措施,避免產(chǎn)生過度的經(jīng)濟(jì)糾紛。

    三、無效合同的登記處理方式

    在現(xiàn)有的有關(guān)房屋登記的法律法規(guī)中,并沒有對(duì)于房屋買賣合同無效后登記如何辦理的明確規(guī)定。而從前面的分析來看,合同無效及其后果具有多元化的特征,如果在生效法律文書中并沒直接明確如何辦理相應(yīng)登記而直接辦理的話,極易造成新的登記錯(cuò)誤。

    從《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定來看,對(duì)于合同效力和登記效力是區(qū)分開的,故而不能直接得出合同無效必然導(dǎo)致登記無效的結(jié)果。對(duì)于合同無效導(dǎo)致要辦理相應(yīng)登記的,有以下幾種模式。

    1.雙方申請(qǐng)模式

    因?yàn)楹贤瑹o效的判決不屬于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定之可以單方申請(qǐng)的生效法律文書,因此如果買賣合同雙方協(xié)商一致的,可以持合同無效的生效法律判決文書,按照普通程序雙方共同申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記給原產(chǎn)權(quán)人。

    2.登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)撤銷模式

    根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條之規(guī)定,如果無效合同的判決書可以證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的,房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記,收回房屋權(quán)屬證書或者公告作廢。雖然目前根據(jù)國(guó)家安排,不動(dòng)產(chǎn)登記由國(guó)土部門負(fù)責(zé),并且出臺(tái)了相應(yīng)的登記規(guī)章,但是筆者認(rèn)為原《房屋登記辦法》并未作廢,如果屬于房屋登記的也可以作為一個(gè)特別法予以引用。

    3.協(xié)助執(zhí)行和履行法定義務(wù)模式

    買賣雙方無法達(dá)成一致的,可以通過返還原物的民事訴訟來處理,也可以通過對(duì)登記機(jī)構(gòu)的行政訴訟,此時(shí)登記機(jī)構(gòu)則需要根據(jù)相應(yīng)的法院判決文書描述的內(nèi)容來進(jìn)行相應(yīng)的登記。如是民事訴訟要求登記機(jī)構(gòu)協(xié)助登記的,一般會(huì)描述為將某某的房屋所有權(quán)變更為某某名下,此時(shí)辦理單方申請(qǐng)的轉(zhuǎn)移登記;如果是行政判決,一般會(huì)根據(jù)《行政訴訟法》第七十條之規(guī)定描述為“撤銷被告某某登記機(jī)構(gòu)作出的為某某頒發(fā)房屋所有權(quán)證之行政行為”。此時(shí)應(yīng)該依法撤銷該登記,恢復(fù)到前一手的登記狀態(tài)。

    可以看出,法院判決合同無效的,并不必然導(dǎo)致登記無效,而且無效的原因和后果形式多樣,應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同的情況辦理相應(yīng)的登記。實(shí)務(wù)中有當(dāng)事人咨詢,可建議采取合同無效附帶返還財(cái)產(chǎn)的訴訟請(qǐng)求或者行政訴訟要求撤銷登記附帶民事合同無效的模式來處理,以便減少訴累和后續(xù)的麻煩。

    陳品祿/責(zé)任編輯

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