樓市火爆凸顯購房者資產(chǎn)保值焦慮

文/文志

樓市火爆凸顯購房者資產(chǎn)保值焦慮

文/文志

9月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了8月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，與上月相比，價格上漲的城市有64個，持平的城市有2個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為5.6%，最低為下降0.3%。與上年同月相比，價格下降的城市有6個，上漲的城市有62個，持平的城市有2個。8月份同比價格變動中，最高漲幅為44.3%，最低為下降3.8%。

“過熱”形勢令房市幾近失控

近來房地產(chǎn)“過熱”，持續(xù)多月量價攀高，市場幾近失控。中國房價行情平臺近日公布了8月份31個省會城市（含4個直轄市）的住宅房價排行情況，房價排名前十的為北京、上海、南京、廣州、杭州、天津、福州、合肥、武漢、濟(jì)南，11個省會城市住宅均價超過1萬元，北京上海兩地均價近5萬，南京均價2萬，成為最貴的二線省會城市。榜首北京的房價是榜尾銀川房價的10倍。

區(qū)域房價差距大。廣州房價趕不上北京、上海的一半，同為二線城市，南京均價是長春的3倍多?！暗鄱肌北本┌蔚妙^籌，住宅每平方米均價高達(dá)48847元?！澳Ф肌鄙虾＞o隨其后，均價為44750元。南京作為二線城市“漲不?！钡念I(lǐng)軍城市，目前每平方米價格高達(dá)22428元，房價以同比上漲28.95%的大幅比例，領(lǐng)先廣州成為全國房價金字塔的季軍。濟(jì)南房價連漲13個月，新建商品住宅環(huán)比上漲3.2%，漲幅居全國第12位。面對瘋狂的樓市，有關(guān)部門近期將召開房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控會，給過熱的市場降溫。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在剛過去的中秋小長假，北京新建住宅簽約422套，二手房住宅簽約280套，整體來看，成交量是最近幾年小長假的最高點。今年端午小長假期間，北京新建住宅成交213套，二手住宅成交僅70套。雖然因為假期簽約的特殊性，整體簽約并不完全真實反映市場情況，但從單純都是假期因素來看，成交量翻了幾番。在貨幣過多供應(yīng)的影響下，投資需求被無限大地釋放在房地產(chǎn)市場。有專家認(rèn)為，現(xiàn)階段房價爆發(fā)的原因，是資金潮下的資產(chǎn)荒導(dǎo)致購房者出現(xiàn)了恐慌。

央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在8月新增貸款9487億元中，住戶貸款新增額度高達(dá)6755億元，較7月的4575億元，環(huán)比增加47.65%。信貸的強(qiáng)勁支持，加之去庫存政策的大力刺激，引發(fā)了今年房地產(chǎn)銷售市場的火爆行情。而過度的加杠桿事實上帶來了越來越大的房地產(chǎn)市場風(fēng)險。的確，在高成交的帶動下，重點城市庫存均快速去化，多個城市或?qū)ⅰ盁o房可賣”。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月底，其監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24256萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少5.7%，庫存已連續(xù)13個月同比下跌，回到了5年前的水平。

“跑步選房”還需量力而行

日前，在山東濟(jì)南市唐冶片區(qū)，某樓盤首期推出一千兩百多套房源，開盤僅僅兩個半小時，便被凌晨就趕來排隊的購房者搶購一空。為確保能搶到房源，許多人跑步選房，選定一套房子只用幾秒鐘，連見多識廣的售樓人員都驚呼“瘋狂”。在這種“瘋狂”的背后，有購房者對住房的剛需，也有對資產(chǎn)保值及資產(chǎn)獲益的考量；有對樓盤及其所在區(qū)域的信心，也有對樓市行情的看漲預(yù)期，有來自房貸政策方面的支持與鼓勵，也有社會心理上“羊群效應(yīng)”的刺激與裹挾，如此等等。因此，簡單地將這種“瘋狂”定義為消費(fèi)或投資上的非理性，似乎不免武斷與草率。

以幾秒選一套房的節(jié)奏瘋搶房源，毫無疑問是基于對房價上漲的堅定預(yù)期，但現(xiàn)實早已不止一次地告訴我們，任何一個地方的房價都不會“一路向上”，沒有波動。遠(yuǎn)一點的日本、中國香港地區(qū)的樓市崩盤，近一些的溫州房價“腰斬”，都足夠引以為戒。最近這兩年，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景之下，房地產(chǎn)熱回流趨勢明顯。除了不斷增長的住宅剛需之外，信貸政策上的松動是一個重要原因。一方面，急于對沖通脹和獲得資產(chǎn)性收益的人們，可以通過按揭貸款以加杠桿或非法加杠桿的方式融到購房資金，擇機(jī)購買早已頗具金融產(chǎn)品屬性的房產(chǎn)，從而不斷制造出某些虛假的市場需求；另一方面，開發(fā)商也以更低成本從金融機(jī)構(gòu)融到足夠資金，用以圈地。兩者合力，再加上花樣百出的營銷手段，推動了短期內(nèi)的樓市火爆。

針對上述情況，國家新一輪的政策調(diào)整已在醞釀之中。據(jù)悉，基于系統(tǒng)性金融風(fēng)險的考慮，房地產(chǎn)業(yè)已成為國家控制杠桿率的重點領(lǐng)域。一旦政策有變，貸款購房者的月供、開發(fā)商的融資成本乃至整個資金鏈，都可能要承受巨大的壓力。與此同時，中國社科院最新發(fā)布的《中國住房2016中期報告》預(yù)測，從2016年下半年至2017年第二季度，房地產(chǎn)市場很可能要明顯降溫。短期內(nèi)的房價飆升，認(rèn)購現(xiàn)場的人頭攢動，轉(zhuǎn)手就能拿到幾萬元的獲利……一個個鮮活的場景無不鼓動著人們涌入房地產(chǎn)市場，急切的購房者們此時或許最該冷靜地考慮一下，自己究竟有怎樣的購房能力，當(dāng)風(fēng)險變?yōu)楝F(xiàn)實之時，當(dāng)現(xiàn)實與最初的預(yù)想發(fā)生偏離之時，自己又擁有多少抵御風(fēng)險的能力。

“只漲不跌”加深房產(chǎn)保值增值印象

某個樓盤幾個月內(nèi)價格翻番，某小區(qū)賣房人開始坐地起價，某某買了沒幾天的房子漲了幾萬元，某某晚買了幾天悔青了腸子……說來說去，核心就一句話：買房是資產(chǎn)保值的不二法門。而且越是這么想，樓市就越火熱，甚至在很多人眼里，房子的投資功能已然超越了居住功能。

也不怪人們這么想，回顧房地產(chǎn)市場化以來的這些年，篤信“房價只漲不跌”的人是很有底氣的。眾所周知，房價構(gòu)成的核心，不是建筑成本而是地價。在過去的一段時間里，各地“地王”頻現(xiàn)，每每拉高周邊房價。而按照現(xiàn)行的土地制度，地方政府的態(tài)度一定程度上決定了樓市的走向，普通群眾看待樓市的心理自然也會與之保持一致。

與土地財政相配套的就是信貸政策，絕大多數(shù)城市調(diào)整樓市的限購手段，通常就是指信貸政策的放松或收緊。從最近幾年的情況來看，一座城市的大體規(guī)律就是這樣：房價猛漲引發(fā)限購，長時間有價無市或價格開始波動，限購就逐步取消，限購取消之時，大量信貸資金涌入樓市，即便限購隨之恢復(fù)，放出的房貸也已經(jīng)“覆水難收”。除了“間歇式放水”之外，政府對限購政策一緊一松的調(diào)整，至少會給人一種印象：限購是暫時的，總有放開的一天。這同樣在傳導(dǎo)房價“只漲不跌”的信號。

事實上，各地推行限購的主要目的，就是通過收緊信貸抑制投資需求，信貸“放水”就等于鼓勵投資者把樓市當(dāng)作投資工具。在上海，需要離婚搶房的人都有房子，搶房的目的就是為了投資，離婚則是為了搭上信貸優(yōu)惠的末班車；無錫樓市之所以異軍突起漲幅全國第一，直接原因就是相鄰的蘇州恢復(fù)限購，導(dǎo)致大量“走投無路”的民間資金涌入無錫。與此相對應(yīng)的是銀行信貸情況，據(jù)A股16家上市銀行公布的2016年上半年業(yè)績報告，各銀行房貸投放力度普遍加大，其中3家的新增貸款一半以上都是房貸。通俗一點說，眼下火爆得有些異常的樓市，充滿了信貸的能量。

這里面就存在某種惡性循環(huán)的可能，信貸越是愿意向樓市注入，投資需求的旺盛就越容易推高房價，房價“只漲不跌”的表象又會加深人們對房產(chǎn)保值增值的篤信。如果出于資產(chǎn)保值增值的需要，大量的資金涌入樓市，又有多少能夠留給消費(fèi)呢？消費(fèi)不振，對應(yīng)的是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)不振，不振的產(chǎn)業(yè)自然無法給投資帶來穩(wěn)定的回報，由此引發(fā)了更嚴(yán)重的后果——如果不投資樓市，居民手中的資金很難找到保值增值的途徑。

針對中國的房地產(chǎn)市場說法很多，有主張“永遠(yuǎn)只漲不跌”的，也有堅信“泡沫即將破裂”的，雙方唇槍舌劍，聽起來都很有道理。普通的老百姓同時也是伺機(jī)而動的投資者，他們往往更愿意相信經(jīng)驗，相信眼睛看到的一切，同時，害怕辛苦賺來的錢“縮水”，也生怕沒踩準(zhǔn)點被別人遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面。不排除“高手在民間”，但絕大多數(shù)普通老百姓的一舉一動，是跟著政府走的。因此，政府在做決策釋放信號時， 要以民生視角判斷當(dāng)?shù)貥鞘惺欠窠】怠?/p>