土地流轉(zhuǎn)若干概念的分析與界定

文/賈廣葆

土地流轉(zhuǎn)若干概念的分析與界定

文/賈廣葆

在基層土地實(shí)際工作中，時(shí)常會(huì)遇到諸如出讓、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股、抵押、托管、信托等土地流轉(zhuǎn)中的相關(guān)概念和問(wèn)題，時(shí)常出現(xiàn)對(duì)土地流轉(zhuǎn)相關(guān)概念捏拿不準(zhǔn)、認(rèn)識(shí)模糊、界定不清的情況，以致造成一些矛盾和爭(zhēng)議。筆者在現(xiàn)有法律制度和土地法規(guī)的框架下，對(duì)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的相關(guān)概念，進(jìn)行了分析和界定。

一、何謂土地流轉(zhuǎn)

土地流轉(zhuǎn)實(shí)際是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，由于我國(guó)的土地所有權(quán)存在國(guó)家所有和集體所有兩種，所以土地流轉(zhuǎn)包括國(guó)有土地流轉(zhuǎn)和集體土地流轉(zhuǎn)。

1. 國(guó)有土地流轉(zhuǎn)。從廣義角度來(lái)說(shuō)，國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，包括土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓，既包括國(guó)家出讓國(guó)有土地使用權(quán)的一級(jí)市場(chǎng)行為，即土地所有者與土地使用者之間發(fā)生的轉(zhuǎn)讓關(guān)系，也包括國(guó)有土地使用權(quán)的二級(jí)轉(zhuǎn)讓行為，即土地使用者與使用者之間發(fā)生的轉(zhuǎn)讓關(guān)系。從狹義角度來(lái)說(shuō)，國(guó)有土地流轉(zhuǎn)特指國(guó)有土地使用權(quán)的再次轉(zhuǎn)讓，即個(gè)人或單位通過(guò)國(guó)家規(guī)定的方式，也就是通過(guò)劃撥或出讓并履行一定的法律手段而取得國(guó)有土地使用權(quán)后，在符合國(guó)家政策規(guī)定的條件下，通過(guò)買賣、互換或贈(zèng)與等方式將土地使用權(quán)以合同契約的形式進(jìn)行再轉(zhuǎn)移的民事法律行為。其中劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)按規(guī)定必須經(jīng)有關(guān)主管單位批準(zhǔn)，依規(guī)依法補(bǔ)辦國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并補(bǔ)交土地收益金。

2. 集體土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有外，屬于農(nóng)村集體所有，包括集體農(nóng)用地、集體建設(shè)用地和集體未利用地。從廣義角度來(lái)說(shuō)，農(nóng)村流轉(zhuǎn)的土地權(quán)利主要有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)三種。按現(xiàn)行法律法規(guī)，農(nóng)村集體建設(shè)用地一般不得流轉(zhuǎn)，農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)主要指農(nóng)村承包地的流轉(zhuǎn)，即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員，且受讓方需符合宅基地的申請(qǐng)條件、建房面積標(biāo)準(zhǔn)和批準(zhǔn)權(quán)限及有關(guān)審批手續(xù)。從狹義的角度來(lái)說(shuō)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)特指農(nóng)村承包地的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

二、土地流轉(zhuǎn)、土地出讓與土地轉(zhuǎn)讓的聯(lián)系和區(qū)別

1.土地流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)一般包含一級(jí)土地流轉(zhuǎn)和二級(jí)土地流轉(zhuǎn)。就國(guó)有土地來(lái)說(shuō)，一級(jí)流轉(zhuǎn)是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行讓渡，主要采取招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓以及租賃、作價(jià)出資（入股）等方式。二級(jí)流轉(zhuǎn)是指國(guó)有土地使用權(quán)人依法從國(guó)家取得國(guó)有土地使用權(quán)后再行讓渡其土地使用權(quán)，主要采取買賣、互換、置換、贈(zèng)與等轉(zhuǎn)讓以及出租、抵押等方式。就集體土地來(lái)說(shuō)，一級(jí)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村土地使用權(quán)人原始取得農(nóng)村土地使用權(quán)，即農(nóng)村集體組織將集體土地發(fā)包給本集體組織內(nèi)的成員農(nóng)戶個(gè)體。二級(jí)流轉(zhuǎn)是指擁有農(nóng)村土地承包權(quán)的農(nóng)戶，通過(guò)轉(zhuǎn)讓、出租抵押、合作、入股、轉(zhuǎn)包、互換、托管、信托等方式再行讓渡土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第36、37條的規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)土地發(fā)包方即農(nóng)村集體組織批準(zhǔn)同意，采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、合作、入股、托管、信托或者其他方式進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)土地承包發(fā)包方備案。

2.土地出讓。土地出讓僅指國(guó)有土地使用權(quán)的一級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，是國(guó)家按照國(guó)有土地所有權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)相分離的原則，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)，以合同約定的面積、價(jià)格、用途、性質(zhì)和其他條件出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓價(jià)款的行為。土地出讓屬國(guó)有土地使用權(quán)的一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的初級(jí)流轉(zhuǎn)，是國(guó)有土地所有權(quán)人即國(guó)家將國(guó)有土地的用益物權(quán)以法定的方式賦予使用權(quán)人，由土地使用者依法享有占有、使用、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和收益等權(quán)利。

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)行有條件轉(zhuǎn)讓。依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件分為實(shí)質(zhì)要件和形式要件兩種：（1）實(shí)質(zhì)要件，是決定土地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓的因素，主要包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要具備法律規(guī)定的條件，擁有土地使用權(quán)要具有土地使用權(quán)出讓合同書，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓者，以完成土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定投資的一定比例作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，要按出讓合同規(guī)定的期限投資、開(kāi)發(fā)、利用土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有其必要條件，即違反合同的限制性條件。（2）形式要件，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必不可少的要件，主要包括訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶登記。

3.土地轉(zhuǎn)讓。土地轉(zhuǎn)讓既不同于國(guó)有土地使用權(quán)一級(jí)市場(chǎng)，即初級(jí)流轉(zhuǎn)的“土地出讓”，也不同于國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的一級(jí)流轉(zhuǎn)、二級(jí)流轉(zhuǎn)的“土地流轉(zhuǎn)”，而是屬于國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)二級(jí)市場(chǎng)行為，即其再次流轉(zhuǎn)的一種“土地轉(zhuǎn)讓”，是個(gè)人或單位平等市場(chǎng)主體之間所發(fā)生的一種土地使用權(quán)（承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）的轉(zhuǎn)讓。就國(guó)有土地來(lái)說(shuō)，國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓是指國(guó)有土地使用權(quán)人通過(guò)土地出讓等方式合法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，并以合同契約的方式再行移轉(zhuǎn)的一種民事法律行為。其轉(zhuǎn)讓方式遵循《物權(quán)法》第143條規(guī)定、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第4條規(guī)定和《城市房地產(chǎn)管理法》第36條規(guī)定。就集體土地來(lái)說(shuō)，集體土地轉(zhuǎn)讓是農(nóng)村承包土地的轉(zhuǎn)讓，主要是指土地承包戶將其擁有的未到土地承包期限的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依一定的方式和條件，并以合同契約合法合規(guī)的形式轉(zhuǎn)移給他人的一種法律行為，由此，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的發(fā)包關(guān)系隨之發(fā)生變更。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)土地承包發(fā)包方即農(nóng)村集體組織批準(zhǔn)同意，除土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓以外的如轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)上報(bào)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的發(fā)包方即集體組織備案。

4.土地流轉(zhuǎn)、土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓三者的聯(lián)系與區(qū)別。土地流轉(zhuǎn)、土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓三者相互聯(lián)系、相互交叉、相互區(qū)別。土地流轉(zhuǎn)的范圍更為寬泛，無(wú)論是國(guó)有土地還是集體土地，都包含土地一級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)和土地二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，廣義上可以攬括一切土地轉(zhuǎn)移行為；土地出讓的范圍則顯得更為狹小、單一，僅僅是國(guó)有土地使用權(quán)初級(jí)流轉(zhuǎn)的一級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)；土地轉(zhuǎn)讓的范圍則比土地流轉(zhuǎn)小一些、比土地出讓大一些，無(wú)論是國(guó)有土地使用權(quán)，還是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，土地轉(zhuǎn)讓恰恰是土地再次流轉(zhuǎn)的二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)中的一種。

三、準(zhǔn)確理解農(nóng)村集體土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”

黨的十八大和十八屆三中全會(huì)均提出，要鼓勵(lì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在公開(kāi)市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，培育新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體，構(gòu)建集約化、專業(yè)化、組織化、社會(huì)化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系。

實(shí)現(xiàn)土地集體所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”，是引導(dǎo)土地有序流轉(zhuǎn)的重要基礎(chǔ)，可鼓勵(lì)創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)形式。應(yīng)堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置，引導(dǎo)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)。要維護(hù)好農(nóng)村土地集體所有權(quán)，一方面要探索新的集體經(jīng)營(yíng)方式，另一方面要行使好農(nóng)村集體在土地流轉(zhuǎn)和承包經(jīng)營(yíng)上的管理監(jiān)督權(quán)。要保障好土地承包權(quán)，抓緊抓實(shí)承包地確權(quán)登記頒證工作，妥善解決農(nóng)戶承包地塊面積不準(zhǔn)、四至不清等問(wèn)題。要完善承包合同，健全登記簿，頒發(fā)權(quán)屬證書，強(qiáng)化土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)保護(hù)。同時(shí)，要放活經(jīng)營(yíng)權(quán)，鼓勵(lì)創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)形式，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)，為流轉(zhuǎn)雙方提供服務(wù)?？傊龣?quán)分置是深化農(nóng)村土地制度改革的實(shí)踐探索，體現(xiàn)了中國(guó)特色農(nóng)村土地制度改革的理論創(chuàng)新。

四、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

1.農(nóng)村集體建設(shè)用地含義。農(nóng)村集體建設(shè)用地是指土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途的存量農(nóng)村集體建設(shè)用地。

2.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)限制條件。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，受到法律的嚴(yán)格限制，只有在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兼并、破產(chǎn)的情形下，其土地使用權(quán)才可以依法發(fā)生轉(zhuǎn)移。國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村集體土地使用權(quán)除“四荒”拍賣確立的使用權(quán)外，其余均不得進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。其中農(nóng)地只有耕地權(quán)，嚴(yán)格限制農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)地?；诒Ｗo(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境的需要，不準(zhǔn)在承包地、自留地、自留山內(nèi)私自建房、葬墳、開(kāi)礦、毀田取土、燒磚瓦等。

3.什么是“四荒”地，其土地使用權(quán)能否流轉(zhuǎn)？“四荒”地是指荒山、荒溝、荒丘和荒灘?！锻恋毓芾矸ā分械霓r(nóng)用地不包括“四荒”地，但“四荒”地包括在農(nóng)村土地中?！八幕摹蓖恋厥褂脵?quán)的主體為農(nóng)戶或其他開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位，由村民委員會(huì)與使用者簽訂承包或出租、出讓合同依法登記后確立使用權(quán)。有償出租的使用權(quán)允許轉(zhuǎn)租。對(duì)于以拍賣方式出讓“四荒”地確立的使用權(quán)，可以進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，但其使用條件僅限于出讓合同的內(nèi)容。

4.國(guó)家禁止集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)均明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商以及任何單位或個(gè)人均不得自行同鄉(xiāng)、村一級(jí)組織或個(gè)人、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行任何形式的商品房或以“大棚房”、“生態(tài)園”、“科技園”等名義開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”或“地產(chǎn)房”建設(shè)。國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)文）再次規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大又造成耕地大量毀壞的，要依法追究刑事責(zé)任?！?/p>

5.大連市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式和條件是什么？2004年3月1日正式實(shí)施的《大連市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》規(guī)定：（1） 集體建設(shè)用地，指集體所有土地中已被依法批準(zhǔn)用于建設(shè)的土地（農(nóng)民建房宅基地除外）。集體建設(shè)用地分別由依法登記的村農(nóng)民集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體行使所有人權(quán)利。（2） 四種方式：①轉(zhuǎn)讓。集體建設(shè)用地所有權(quán)人將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓渡給土地使用人使用，并向使用人一次性收取該年期內(nèi)的土地收益。②出租。集體建設(shè)用地所有權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)以出租方式提供給土地使用人使用，并定期向土地使用人收取土地租金。③作價(jià)出資或入股。集體建設(shè)用地所有權(quán)人以一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)，以出資或入股方式投入新設(shè)立的企業(yè)。④合作或聯(lián)營(yíng)。集體建設(shè)用地所有權(quán)人以一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)作為條件，與其他單位或個(gè)人合作、聯(lián)營(yíng)，共同舉辦企業(yè)。（3）四個(gè)條件：①符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。②土地權(quán)屬關(guān)系合法、清晰、無(wú)爭(zhēng)議。③符合土地用途管制制度要求。④經(jīng)過(guò)農(nóng)民集體村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。

6.大連市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后有哪些不允許的行為？（1）流轉(zhuǎn)后的用地不得用于商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！洞筮B市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）強(qiáng)調(diào)，流轉(zhuǎn)后的集體建設(shè)用地不得用于商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變?cè)鷾?zhǔn)用途。同時(shí)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)土地人使用年限不得超過(guò)法律和國(guó)家、省、市規(guī)定的同類用途國(guó)有土地使用權(quán)出讓或出租最高年限。（2）農(nóng)民參加養(yǎng)老保險(xiǎn)部分不得低于土地收益的50%。《辦法》明確規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的土地收益歸集體建設(shè)用地所有權(quán)人所得，主要用于土地開(kāi)發(fā)整理和村鎮(zhèn)公益事業(yè)的投資，為農(nóng)民參加養(yǎng)老保險(xiǎn)的投資，其中農(nóng)民參加養(yǎng)老保險(xiǎn)部分不得低于土地收益的50%。（3）流轉(zhuǎn)價(jià)格不得低于最低保護(hù)價(jià)。

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)地塊的標(biāo)定地價(jià)，由市及縣（市）區(qū)規(guī)劃國(guó)土部門會(huì)同有關(guān)部門以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估確定。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格，由受理流轉(zhuǎn)申請(qǐng)的規(guī)劃國(guó)土部門根據(jù)基準(zhǔn)地保護(hù)價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和宗地評(píng)估價(jià)格初步確定后，報(bào)同級(jí)政府、先導(dǎo)區(qū)管理委員會(huì)備案。

五、流轉(zhuǎn)取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)再行流轉(zhuǎn)

1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，指權(quán)利人依法有權(quán)對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的權(quán)利。其內(nèi)容包括：（1）占有承包的耕地或林地、草地；（2）使用承包地獨(dú)立進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（3）收取承包地的收益，公民個(gè)人的承包收益，可以繼承；（4）將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓；（5）承包地被征收的，有權(quán)獲得合理補(bǔ)償。

2.流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否流轉(zhuǎn)？《農(nóng)村土地承包法》第32條規(guī)定，通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。

3.農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以什么形式界定？當(dāng)事雙方須以合同契約形式界定?！掇r(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。

4.土地流轉(zhuǎn)是否需經(jīng)發(fā)包方同意？《農(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定：采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。

5.土地承包權(quán)能否轉(zhuǎn)出給從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶？《農(nóng)村土地承包法》第41條規(guī)定，承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止。

6.土地承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓對(duì)象是什么？土地承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓對(duì)象可以是本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人。承包方采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，經(jīng)發(fā)包方同意后，受讓人可以要求及時(shí)辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓變更、注銷或重發(fā)有關(guān)證書手續(xù)。

7.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否再行流轉(zhuǎn)？《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第13條規(guī)定，受讓方可以將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，但應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意。第20條規(guī)定，通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證后，可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合法律和國(guó)家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

8.《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同》有效或無(wú)效如何界定？《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第13條規(guī)定，承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，但發(fā)包方無(wú)法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外。承包經(jīng)營(yíng)戶必須經(jīng)發(fā)包方同意方可轉(zhuǎn)讓，否則此轉(zhuǎn)讓是無(wú)效的。

9.什么是《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》？它指農(nóng)村土地承包合同生效后，國(guó)家依法確認(rèn)承包方享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律憑證。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證只限承包方使用。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證內(nèi)容如下：（1）名稱、編號(hào)；（2）發(fā)證機(jī)關(guān)及日期；（3）承包期限和起止日期；（4）承包土地名稱、坐落、面積、用途；（5）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)情況；（6）其他應(yīng)當(dāng)注明的事項(xiàng)。

10.沒(méi)有《土地承包合同》是否就沒(méi)有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)？《物權(quán)法》第127條第1款規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立?！薄锻恋爻邪ā返?2條規(guī)定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)?！边@就是說(shuō)，依法簽訂的土地承包合同一經(jīng)成立，立即產(chǎn)生法律效力，承包方即時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，無(wú)須辦理其他登記手續(xù)。國(guó)有土地使用權(quán)出讓，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同并支付全部土地使用權(quán)出讓金之后，還必須依法登記，領(lǐng)取土地使用證，才能取得土地使用權(quán)，此二者是不一樣的。土地承包合同才是土地承包者賴以行使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的合法有效依據(jù)。

（作者單位：大連房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會(huì)）