“土拍”大戲

江寒秋

在這一輪房價上漲的大潮中，地王——尤其是郊區(qū)地王的頻現(xiàn)，讓中國樓市呈現(xiàn)出了嚴重的泡沫現(xiàn)象，最終催生了多個城市限購政策的出臺。

作為本輪房價上漲潮中的焦點城市濟南，在過去的幾個月中，土地市場異常火熱，接連催生了多個郊區(qū)地王的誕生，從而帶動了片區(qū)樓市價格的飛漲。為了抑制這種現(xiàn)象，相關(guān)部門接連出臺政策，意圖為土地市場降溫。然而上一輪土地大戰(zhàn)的硝煙還未散盡，10月底，濟南土地市場又迎來了一次拍賣大戲。

樓市調(diào)控政策的層層加碼，是否會影響到開發(fā)商的拿地?zé)崆?？從土地拍賣市場，我們能看出什么樣的樓市信號？

開發(fā)商志在必得

今年9月底，濟南市國土資源局掛牌出讓15宗建設(shè)用地使用權(quán)，位于南北康、彩石、文莊、高新等區(qū)域，總掛牌面積近1450畝。

11月1日下午，這15宗土地最終全部成交，總成交價達220億元。

從位置來看，該15宗土地6宗位于東部城區(qū)，9宗位于西部城區(qū)，范圍涵蓋文莊、南北康、彩石、高新等區(qū)域，總掛牌面積近1450畝。

據(jù)悉，市中區(qū)文莊片區(qū)出讓的兩宗土地均為居住用地，面積合計153畝，地上容積率為3.3，規(guī)劃為高層住宅，這2宗地塊共吸引了9家房企的競拍。綠地泉控股集團經(jīng)過111輪激烈鏖戰(zhàn)，力克萬科、龍湖等8家房企，以總價316490萬元將文莊片區(qū)地塊收入囊中，溢價率131%，樓面價9436元。

作為濟南的“南大門”，南北康片區(qū)位于南部省道103線兩側(cè)。本月掛牌出讓的7宗土地面積約377畝。其中，居住用地是5宗，面積246畝，從容積率看，規(guī)劃為高層住宅；商業(yè)商務(wù)用地兩宗，面積131畝。南北康片區(qū)的7宗地塊經(jīng)過多家房企的激烈角逐，華潤與綠地激戰(zhàn)304輪，最終被綠地以863859萬元納入囊中，溢價率210.9%，樓面價9985元/平。

高新區(qū)掛牌的一塊居住用地位于鳳凰路北段，祥泰星河灣附近，面積37畝，容積率3，起拍價25296萬元。本地塊，有萬科、K2、和昌、融創(chuàng)、中垠等21家房企參與報名競買，中垠與融創(chuàng)競至最后，歷經(jīng)266輪激戰(zhàn)，中垠以92296萬元競得，樓面價12403元/平，溢價率265%。

位于東部的彩石片區(qū)5宗土地，總面積達882畝，包括1宗商業(yè)用地，4宗為居住用地，且全部是大面積地塊。值得一提的是，這次彩石片區(qū)土地拍賣，涉及原三聯(lián)彩石山莊的爛尾工程。濟南市國土資源局發(fā)布的土地出讓公告中，專門提出，鑒于該宗地涉及原三聯(lián)彩石山莊遺留問題處理，部分地上建（構(gòu)）筑物須待濟南市中級人民法院支付補償價款后，由歷城區(qū)政府進行拆除。具備條件后三方（濟南市土地儲備中心、歷城區(qū)政府、土地受讓人）簽訂土地移交書。

業(yè)內(nèi)消息稱，萬科、華潤、龍湖、中鐵、金地、綠地、榮盛、中南旭輝魯商、K2、和昌、融創(chuàng)、碧桂園等13家房企參與報名競買，中鐵與綠地競至最后，中鐵以927813萬元將彩石片區(qū)5宗地收入囊中，樓面價13060元/平，溢價率199%。

國土局放地滅火

10月31日，濟南15宗土地掛牌結(jié)束，開始競拍。然而，由于訪問量過多，濟南國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)一天出現(xiàn)兩次故障，拍賣被迫暫停。

11月1日上午，濟南國土資源局就此發(fā)布公告，表示系統(tǒng)已恢復(fù)使用，將于當天14：00重新在原有報價基礎(chǔ)上啟動5分鐘限時競價。并且，網(wǎng)站將采取限制首頁訪問的措施，競買人需直接訪問網(wǎng)上交易系統(tǒng)登錄地址，并通過UKey登錄進行報價。

11月1日11點多，濟南國土資源局又發(fā)布了第二條公告，表示預(yù)計到年底，根據(jù)征地拆遷情況，濟南會再供應(yīng)住宅用地1400畝左右。并且預(yù)告2017-2019年，濟南市本級計劃年均供應(yīng)住宅用地7000畝左右。

據(jù)大眾網(wǎng)報道，業(yè)內(nèi)人士表示，很顯然這是一則“安民告示”：開發(fā)商沒必要玩命搶地，后面還有大量土地即將入市，安撫競拍房企別急眼。

兩則公告發(fā)布不久，當日下午1點多，濟南國土資源局的第三條公告又出爐了。這則《重要提示》建議房企們“深刻體會已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，理性分析，冷靜預(yù)判，注意防范市場風(fēng)險，避免出現(xiàn)重大經(jīng)濟損失”。公告強調(diào)凡是未按約定履行出讓合同、欠繳出讓金、惡意炒作土地和囤積土地的房企，將一律納入土地交易市場誠信黑名單，2年內(nèi)不得在濟南市參與土地競買。

在此之前，9月28日濟南發(fā)布“濟八條”，對土地市場進行規(guī)范，表示將加大土地供應(yīng)，對惡意炒房、開發(fā)商捂盤惜售等情況進行約束。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，濟南今年已經(jīng)供應(yīng)土地630多萬平方米，遠超去年全年的419萬平方米供應(yīng)量，和2014年、2012年的土地供應(yīng)量大致相同。但今年的供應(yīng)量與2013年的高峰時期1000多萬平方米的供應(yīng)量相比仍有較大差距。

綠地的泉城大作戰(zhàn)

本輪土地拍賣中，最值得注意的主角是綠地集團。消息顯示，綠地集團總共斥資118億元拿下9宗土地。一日內(nèi)投118億元濟南拿地，看起來這并不是綠地的一時興起。此前7月6日，綠地還斥資52.3億元摘牌濟南19宗地塊，面積共計552畝。

根據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體報道，濟南中央商務(wù)區(qū)工業(yè)南路以南、奧體西路以西的19塊土地掛牌出讓，該19塊土地包含6塊商業(yè)商務(wù)用地和13塊居住、商業(yè)商務(wù)混合用地，其中包括規(guī)劃用于建設(shè)420米超高層的地塊。

從土地信息來看，2016-G028至2016-G033均為商業(yè)商務(wù)地塊，2016-G028地塊面積29155.9平方米，該地塊出讓要求規(guī)劃主體建筑高度控制在420米左右，這正是CBD城市設(shè)計方案中提到的5座超高層建筑之一。

2016-G034至2016-G046均為居住、商業(yè)商務(wù)的混合地塊。有關(guān)人士稱，這些混合地塊以住宅為主，商業(yè)為輔，住宅以高層為主。從成交的樓面地價來看，每平米從6299元到6637元不等，平均價格在6500元左右。

該19宗土地，到掛牌截止時只有綠地一家房企報名。不過，去年底就有消息稱，綠地集團已經(jīng)與濟南市政府簽訂了《濟南中央商務(wù)區(qū)超高層項目戰(zhàn)略合作協(xié)議》，綠地集團擬投資建設(shè)濟南中央商務(wù)區(qū)超高層綜合體項目。

拿下這19宗地塊后，綠地集團山東事業(yè)部負責(zé)人透露，19塊土地包括中央商務(wù)區(qū)綜合體及配建項目，超高層綜合體地上建筑面積約33萬平米，還將建5萬平米的五星級寫字樓?！拔覀兇蛟煲浴G地山東國際金融中心IFC為代表的420米山東第一高樓超高層超大型綜合體?！?/p>

值得一提的是，此前“濟南第一高”也是綠地之作。根據(jù)消息，2015年10月23日，綠地中心商業(yè)廣場正式開業(yè)，303米的“濟南第一高”綠地中心也實現(xiàn)全面交付。

此外，今年3月18日綠地還通過購買山東惠盛置業(yè)曲線獲得了一宗30畝居住用地。

據(jù)悉，該宗地為龍洞片區(qū)D-2地塊，編號2011-G121 ，山東惠盛置業(yè)于2011年12月以1.96億元拿下，單價為647.89萬元/畝，樓面價格達到6073.68元/平方米。

拿不到地哭三天，拿地哭三年

整體來看，今年的濟南土地市場可謂“前冷后熱”。1月—4月共有24宗土地成交，2宗流拍，雖然成交數(shù)量還算可以，但房企拿地?zé)崆檩^低，成交土地均為底價成交；然而伴隨著樓市熱度的升溫，土地市場也開始逐漸回暖，從6月29日的土拍開始，濟南土地市場“一鳴驚人”，成功將東部新城推上置業(yè)熱點，濟南房價出現(xiàn)大幅上漲；至此開始，濟南土地市場熱度空前。

為了穩(wěn)定市場，濟南政府出臺了多項調(diào)控新政給樓市降溫，10月開始濟南樓市恢復(fù)平靜，但房企的拿地?zé)崆閰s絲毫未受影響，對此業(yè)內(nèi)人士指出，目前濟南住宅庫存量少，房企急需拿地補倉。因此，此次土地拍賣出現(xiàn)如此瘋狂的景象也就不足為奇了。

相對于濟南土地市場的依舊火熱，在多個城市發(fā)布樓市調(diào)控措施后，重點城市“地王”涌現(xiàn)的局面已經(jīng)有了明顯改變。

數(shù)據(jù)顯示，50大城市今年前10月合計土地出讓金達到19430.78億元，相比2015年同期的1.4萬億元上漲38.5%。其中，49個城市賣地金額達到100億元以上，超過200億元的有28個城市。蘇州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、鄭州、寧波、無錫等城市土地出讓金均同比翻倍。

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，對于拿到手的地王，企業(yè)其實是喜憂參半的，“喜”的是終于拿到了核心城市的核心土地，有項目可開發(fā)，團隊不會解散；“憂”的則是銷售、資金成本和周轉(zhuǎn)壓力。在歷史上，不少地王能夠解套，是借助新地王的誕生，然而，調(diào)控政策出臺之后，短期內(nèi)新地王是難以出現(xiàn)的，致使今年拿到地王項目的企業(yè)壓力更大?！澳貌坏降乜奕?，拿到哭三年。”這或許是此前參與制造地王的開發(fā)商們共同的心聲。

值得一提的是，在公開市場搶地，看著冒險，實則也是中小房企的無奈之選。在少數(shù)可以市場化爭取的土地面前，不拿到就意味著無項目開發(fā)，團隊解散；拿到手里，似乎還有空間可以賭一把。但是，資金的提供方是會根據(jù)企業(yè)銷售規(guī)模和回款等指標提供融資的，中小企業(yè)顯然難以拿到低成本融資，在房地產(chǎn)下行周期中，這是致命傷。

業(yè)內(nèi)人士表示，未來的房地產(chǎn)行業(yè)，將是中小企業(yè)越發(fā)難以生存和擴張的行業(yè)，激進者風(fēng)險將更高。

房企合作開發(fā)

土地及房地產(chǎn)市場降溫，前期的不少“地王”紛紛醞釀?wù){(diào)整，引入外部股東合作成為方式之一。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前期全國200多宗“地王”中，目前已有超過30%出現(xiàn)或者在醞釀股權(quán)調(diào)整。

10月中旬，信達地產(chǎn)稀釋“地王”杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%，融創(chuàng)和濱江分持濱江奧體地塊股權(quán)40%、10%，123.18億元的土地款也由信達、融創(chuàng)和濱江房產(chǎn)按持股比例承擔(dān)。此外，信達地產(chǎn)正在對外掛牌出售子公司上海寶納園置業(yè)48%股份，轉(zhuǎn)讓價7028.8萬元，轉(zhuǎn)讓后將不再持有后者任何股份。有行業(yè)人士表示，信達地產(chǎn)獨立開發(fā)項目能力較弱，先拍地后合作符合其一貫風(fēng)格。

10月18日，綠城杭州潮鳴項目宣布將引入建發(fā)地產(chǎn)。建發(fā)地產(chǎn)以財務(wù)注資為主，股權(quán)占比30%；綠城則負責(zé)項目操盤、管控。

10月28日，融僑集團股份有限公司與招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司，就合肥融僑悅府項目簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

11月1日，文一地產(chǎn)方面透露，其與合肥萬科于10月31日就肥東FD16-12項目簽訂合作開發(fā)協(xié)議。

很顯然，高昂的土地成本和自身資金實力短板開始讓這些拿地王的企業(yè)不得不引入合作者，因為合作開發(fā)模式可以降低資金壓力，操盤能力強的企業(yè)去操盤，也可以減緩周轉(zhuǎn)壓力，進一步攤薄風(fēng)險。