“銀發(fā)時代”房地產(chǎn)的機遇

楊超

據(jù)7月11日民政部公布的《2015年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，截至2015年底，全國60歲及以上老年人口2.22億人，占總?cè)丝诘?6.1%。其中65歲及以上人口14386萬人，占總?cè)丝诘?0.5%。預(yù)計到2020年，老年人口數(shù)將超過2.43億，人口占比超過17%，到2050年老年人口將達到4.83億人，占總?cè)丝诘?4.1%（即每三個人中就有一個老年人）。65歲以上的老年人口將達到3.6億，占總?cè)丝诒戎爻?/4，事實證明我國已提前進入“銀發(fā)時代”老齡社會。隨著人口預(yù)期壽命的延長，將會有越來越多的城市高齡老人。人口的老齡化，一方面帶來了“未富先老、未備先老”等諸多社會矛盾和養(yǎng)老問題；另一方面，也帶來了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商機和發(fā)展。

一、“銀發(fā)時代”催生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展

2013年7月，民政部頒布《養(yǎng)老機構(gòu)管理辦法》《養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)立許可辦法》正式實施。從此，我國形成三種基本養(yǎng)老方式，即居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老。當(dāng)然，除了這三種基本養(yǎng)老方式還有鄉(xiāng)村養(yǎng)老、基地養(yǎng)老、合居養(yǎng)老、異地養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、鐘點托老、以房養(yǎng)老、置換養(yǎng)老、售房入院養(yǎng)老、租房入院養(yǎng)老、售后回租、招租養(yǎng)老、消費養(yǎng)老及其他新型養(yǎng)老方式。

為解決當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)日益突出的矛盾和問題，推進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。2013年9月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》指出“在養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)投融資、用地、津補貼、稅收減免等方面出臺一系列政策，扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展”。2014年2月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部等部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作的通知》，要求“各地要結(jié)合老年人口規(guī)模、養(yǎng)老服務(wù)需求，明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，并將有關(guān)內(nèi)容納入城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃，加強區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，推進城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)一體化”。再者，為鼓勵地方盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，2014年4月，國土資源部下發(fā)《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，規(guī)定“只有與老年人生活直接相關(guān)、專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護理、托管等服務(wù)的房屋和場地設(shè)施占用的土地，方可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地”。不僅厘清了“養(yǎng)老用地”的適用范圍，有利于對目前涉及養(yǎng)老用地的開發(fā)建設(shè)所產(chǎn)生的亂象加以清理。同時，也在一定的基礎(chǔ)上免收土地年租金或土地收益差價，將降低此類投資者的成本。社會力量參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)，利好未來社區(qū)養(yǎng)老模式的成熟。

此后，2015年的《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》提出加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的財政資金投入；《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券發(fā)行指引》支持發(fā)債企業(yè)按照國土資源部《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》有關(guān)規(guī)定，以出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)為債券設(shè)定抵押；《開發(fā)性金融支持社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實施意見》指出針對社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)項目、居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目、養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)項目、養(yǎng)老服務(wù)人才培訓(xùn)基地建設(shè)項目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)項目重點支持申請國家開發(fā)銀行貸款支持。2016年，《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》重點強調(diào)加強多層次、多元化的融資渠道、加快保險產(chǎn)品創(chuàng)新等，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較大推動作用，在養(yǎng)老金融政策落實中或仍亟須相關(guān)法律和政策予以配套支持。

二、“銀發(fā)經(jīng)濟”催熱“養(yǎng)老地產(chǎn)”

有分析認為，未來15年內(nèi)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模超過10萬億元人民幣，并成為中國最大的產(chǎn)業(yè)。目前每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元，尤其在養(yǎng)老住宅供應(yīng)方面的短缺。這也說明，進入老齡化“銀發(fā)時代”后，不僅催生出可觀前景的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，也使樓市的供求關(guān)系必然出現(xiàn)本質(zhì)性的變化。

毋庸置疑，隨著轉(zhuǎn)型和調(diào)控的深入，各地不斷出現(xiàn)房價下跌消息和房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境，加之“以房養(yǎng)老”的出臺，決定了“養(yǎng)老地產(chǎn)”的實際需求和未來發(fā)展趨勢。這使得不少房地產(chǎn)企業(yè)主動或被動的進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，目前國內(nèi)已有超過80家房地產(chǎn)企業(yè)進入“養(yǎng)老地產(chǎn)”領(lǐng)域，在開發(fā)項目中引入了“養(yǎng)老地產(chǎn)”“老年社區(qū)”等概念。客觀而言，真正的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)寥寥無幾，目前國內(nèi)尚未出現(xiàn)達到國外發(fā)展程度的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)（照料型社區(qū)和關(guān)懷型社區(qū)）。其實，早在2011 年，國內(nèi)就出現(xiàn)一波“養(yǎng)老地產(chǎn)”熱潮和追捧。而更早之前的2005年，中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會發(fā)起的“愛心護理工程”，便吸引了近40家民營企業(yè)掛靠在該基金會之下，開發(fā)與老年護理有關(guān)的地產(chǎn)項目。此后，對老年住宅、老年地產(chǎn)關(guān)注的房地產(chǎn)企業(yè)日益增加。由于目前尚無具體而成熟的盈利模式，在進入“養(yǎng)老地產(chǎn)”的眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，不乏為盤活問題土地，甚至借“養(yǎng)老”之名而圈地的普通地產(chǎn)項目。

另外，一些險企也紛紛出手拿地，進軍“養(yǎng)老地產(chǎn)”。但背后卻隱藏著以“養(yǎng)老地產(chǎn)”名義低價拿地，獲取國家補貼，借公益之名牟利之實。對此，民政部副部長竇玉沛表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，只是具有養(yǎng)老概念的房地產(chǎn)。真正的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是面向家庭提供居家服務(wù)，面向失能、半失能老人提供護理服務(wù)，在床位等硬件條件和護理人員等軟件方面都有相關(guān)要求，而養(yǎng)老地產(chǎn)不能滿足相關(guān)條件。不會將養(yǎng)老地產(chǎn)納入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行管理，也不會享受養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有的相關(guān)稅收政策優(yōu)惠”。此言一出，業(yè)界戲稱“養(yǎng)老地產(chǎn)”如同“無人認領(lǐng)的孩子”。

由于“養(yǎng)老地產(chǎn)”由重“地產(chǎn)”轉(zhuǎn)向重“服務(wù)”，服務(wù)設(shè)施的投入成本在整個項目中所占比重逐漸加大。有業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)營“養(yǎng)老地產(chǎn)”短期內(nèi)難以有回報，也導(dǎo)致了融資難的問題，而后期服務(wù)體系一旦跟不上，將帶來很多麻煩。也有很多人擔(dān)心，房地產(chǎn)企業(yè)涉足“養(yǎng)老地產(chǎn)”更多的是噱頭，只是用于獲得市場關(guān)注度。當(dāng)然，“十三五”對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持與鼓勵有助于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在市場機會與房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的推動下，“養(yǎng)老地產(chǎn)”的開發(fā)還是會迎來新的機遇與挑戰(zhàn)。

三、“銀發(fā)時代”房地產(chǎn)企業(yè)如何掘金養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

隨著“銀發(fā)時代”的到來，房地產(chǎn)企業(yè)越發(fā)重視被業(yè)內(nèi)稱為“隱性剛需”的“養(yǎng)老地產(chǎn)”。

房地產(chǎn)企業(yè)欲掘金養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，首先要厘清何謂“養(yǎng)老地產(chǎn)”（筆者更愿意將“養(yǎng)老地產(chǎn)”稱之為“養(yǎng)老住區(qū)”或“老年住宅”“適老住宅”）。雖然，從“老年住宅”“老年住區(qū)”演變而來的“養(yǎng)老地產(chǎn)”很早就興起，但目前仍沒有對“養(yǎng)老地產(chǎn)”概念進行準(zhǔn)確定義和界定?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”是地產(chǎn)嗎？答案是否定的。從根本上說，“養(yǎng)老地產(chǎn)”是與以住為需求不同，其重點是“養(yǎng)”，其本質(zhì)是服務(wù)（提供支持、照料、護理等相關(guān)服務(wù)），其核心是運營（通過運營來獲得增值、升值）?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”不等于養(yǎng)老，所謂的“養(yǎng)老地產(chǎn)”只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個載體，其涉及金融、地產(chǎn)、服務(wù)、醫(yī)療、保險等多個領(lǐng)域，跨度非常大。故，嚴(yán)格意義上說是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是專供老年人居住的其集居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和全方位醫(yī)療保健與生活服務(wù)相結(jié)合的住區(qū)養(yǎng)老住宅模式。

客觀而言，目前國內(nèi)頗具規(guī)模、運營成熟且能實現(xiàn)盈利的純“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目屈指可數(shù)。其多數(shù)是基本圍繞地產(chǎn)而盈利，非是靠養(yǎng)老服務(wù)、后續(xù)運營管理服務(wù)和增值服務(wù)等來盈利的。因此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)承載了更多的是社會責(zé)任屬性。而“養(yǎng)老地產(chǎn)”也非僅是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”簡單的業(yè)態(tài)組合，其與純商業(yè)性質(zhì)的復(fù)合地產(chǎn)項目不同。開發(fā)真正的“養(yǎng)老地產(chǎn)”的重點在于打造產(chǎn)業(yè)鏈，打造一種可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)、經(jīng)營模式。同時，完善包括醫(yī)療保健等相關(guān)服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要完成從硬件產(chǎn)品生產(chǎn)商到軟性服務(wù)提供商的角色轉(zhuǎn)換，還要完成從地產(chǎn)開發(fā)商到“城市運營商”的角色轉(zhuǎn)換。作為“城市運營商”需要在社會責(zé)任和追逐利益方面找到平衡點，這就意味著將淡化其企業(yè)自身利益。所以，真正的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目并非任何房地產(chǎn)企業(yè)都能做的。

綜上所述，老齡化社會的到來，勢必帶來消費結(jié)構(gòu)的變化。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不等同于“養(yǎng)老地產(chǎn)”，其只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個環(huán)節(jié)和載體。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，無論是否涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其住宅設(shè)計如何適應(yīng)老齡社會，如何滿足老年人的住房需求，已成為其所面臨的、迫切需要考慮的問題。而未來十年，養(yǎng)老市場將從“被動養(yǎng)老”向“主動享老”轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)若來開發(fā)“養(yǎng)老居住產(chǎn)品”，其相比政府主導(dǎo)的公益型養(yǎng)老項目，其更能將產(chǎn)品貼近社會化、市場化。盡管“養(yǎng)老地產(chǎn)”的發(fā)展道路充滿了不確定性，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必是房地產(chǎn)業(yè)又一次轉(zhuǎn)型升級的機遇與挑戰(zhàn)。