匯率預(yù)期與資產(chǎn)泡沫

楊帆?楊柳

貨幣預(yù)期升值，以本幣表示的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)，主要是股票和房地產(chǎn)就升值。2000年以來的人民幣升值預(yù)期、是房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因之一。匯率貶值預(yù)期導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格下降，在股市已經(jīng)應(yīng)驗(yàn)，偏偏在樓市不應(yīng)驗(yàn)。有人說貨幣發(fā)多了，樓市就會(huì)漲，問題在于，為什么商品價(jià)格不漲？為什么股市不漲？難道股市和樓市有什么本質(zhì)的區(qū)別嗎？沒有。都是投資品，股票和房地產(chǎn)價(jià)格都是資產(chǎn)價(jià)格，由未來收入貼現(xiàn)決定；而不是商品價(jià)格，不由成本利潤(rùn)加稅收決定。

壟斷和預(yù)期扭曲市場(chǎng)規(guī)律

買了就賣賺取增值收入是投機(jī)；買房出租收取房租是投資；買房自住是自己租給自己，也是投資。全世界都不把房?jī)r(jià)計(jì)入消費(fèi)物價(jià)指數(shù)。只有租房算消費(fèi)，房租計(jì)入CPI。目前生產(chǎn)過剩，巨量貨幣導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格暴漲，商品價(jià)格卻不漲。

投資鐵律1：20不可能改變。在利率4%時(shí)20年要回收投資，股市叫市盈率，樓市叫租售比，超過1：20意味著投資20年收不回，不如存銀行。為什么在一線城市50-100年也收不回來，還去搶購(gòu)高價(jià)房？在泡沫急劇膨脹的時(shí)期，投資收益不值一提，大家買了又賣，賺的是投機(jī)的增值差價(jià)。前提是預(yù)期在自己的投機(jī)和投資期間，資產(chǎn)價(jià)格只漲不跌。

股市和樓市有時(shí)是“蹺蹺板”。問題在于為什么買貴的賣便宜的？是壟斷和預(yù)期扭曲了市場(chǎng)規(guī)律。索羅斯說市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)不是均衡而是非均衡，壟斷和預(yù)期有時(shí)強(qiáng)大到可同時(shí)改變供求關(guān)系，但爬得越高跌得越狠。政府怕控制房地產(chǎn)泡沫影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不及時(shí)調(diào)控。

輿論跟著房地產(chǎn)泡沫化，越說越離譜。說貨幣發(fā)行多了，經(jīng)濟(jì)又不好，房?jī)r(jià)還要翻倍。貨幣是發(fā)多了，但為什么不進(jìn)股市進(jìn)樓市？是因?yàn)轭B固的樓市漲價(jià)預(yù)期，這是中國(guó)人10年經(jīng)驗(yàn)所致，股市跌怕了不敢看漲，樓市漲慣了不會(huì)看跌。

不能以商品的供不應(yīng)求為資產(chǎn)泡沫辯護(hù)。投資屬于金融，規(guī)律告訴我們，未來即使真供不應(yīng)求，也早已反映在當(dāng)前的高房?jī)r(jià)里，沒有只漲不跌的根據(jù)。

房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的真正根據(jù)，第一是政府要搞GDP把房地產(chǎn)當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)；第二是貨幣超發(fā)；第三是房地產(chǎn)漲價(jià)預(yù)期形成，貨幣即使不足，也會(huì)從股市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)里抽逃，加入房地產(chǎn)投機(jī)；第四是房地產(chǎn)背后有強(qiáng)大的利益集團(tuán)：地方政府、銀行、房地產(chǎn)公司、中介公司、囤積房地產(chǎn)的投機(jī)者、依靠吃房租的富戶等，比股市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的利益集團(tuán)強(qiáng)大得多。

昔日拉丁美洲惡性通脹，工資和物價(jià)一掛鉤，通貨膨脹率很快就從10%上漲到兩位數(shù)，一旦滑坡，經(jīng)濟(jì)崩潰。

現(xiàn)在的新情況是：通貨膨脹不造成商品物價(jià)上升，而是資產(chǎn)價(jià)格和工資循環(huán)上升。一線大城市商品房的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過20倍，北京學(xué)區(qū)房甚至超過百倍，兩者不可能長(zhǎng)期背離，不是房?jī)r(jià)跌就是房租漲?，F(xiàn)在控制房?jī)r(jià)，力度如不夠，房租反而可能大漲。房租本來就低，既然投機(jī)收入沒了，投資者就會(huì)把房租漲上來以回收投資。一線城市的工資會(huì)比照房租上漲，且只能彌補(bǔ)房租上漲，流入房主腰包。如此，過不了多久，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下一輪上漲。

“剛需”是輿論忽悠人，用一生積蓄加未來分期付款，追漲高價(jià)房的偽名詞。經(jīng)濟(jì)學(xué)只有“有支付能力的需求”，真正剛性需求是保障生活底線的，馬克思說有“道德和歷史界限”。在大城市解決低收入階層的住房問題，市場(chǎng)機(jī)制根本不行，必須要依靠政府主導(dǎo)的封閉的廉租房和自住房體系。城市各個(gè)地區(qū)都應(yīng)蓋，不能集中在遠(yuǎn)郊區(qū)，不能搞成貧民窟，要利用已十分發(fā)達(dá)的公共基礎(chǔ)設(shè)施。在城市中心也建設(shè)廉租房和自住房，不讓上班族跑太遠(yuǎn)，要有獨(dú)立配套的廁所、廚房和淋浴，保持現(xiàn)代文明的水平，只是面積要很小。條件太好太便宜，無法控制進(jìn)入，無法保證退出。公共產(chǎn)品需要極為嚴(yán)格有效的控制手段，否則不公平，也會(huì)使政府財(cái)政負(fù)擔(dān)無法持續(xù)。

總之，絕不能讓房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)，變成吸食中國(guó)社會(huì)財(cái)富和營(yíng)養(yǎng)的大瘤子。宏觀調(diào)控要和結(jié)構(gòu)政策配合，包括法律和行政手段，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)投機(jī)，遏制大房產(chǎn)主階層的形成，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大難題。

作者單位：政法大學(xué)