《新法釋》實(shí)施后的民間借貸不動(dòng)產(chǎn)抵押登記

張輝

民間借貸作為金融的合理補(bǔ)充，因其簡(jiǎn)便靈活和融資迅速而日趨活躍，規(guī)模不斷擴(kuò)大，已成為融資主體獲取生產(chǎn)生活資金和投資的重要渠道，因民間借貸而產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記也日益增多。然而，由于金融和法律體系相對(duì)不健全，民間借貸游離于國(guó)家金融監(jiān)管體系的邊緣，風(fēng)險(xiǎn)漸增、隱患突出、糾紛不斷。2015年8月6日，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（〔2015〕105號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱《新法釋》），規(guī)范了民間借貸行為，尤其是對(duì)法人、其他組織之間借貸效力、利率等予以法律規(guī)制，為法院審理民間借貸糾紛統(tǒng)一了裁判標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記產(chǎn)生了重大影響。

一、民間借貸概念新解讀

在我國(guó)，借貸市場(chǎng)主要由金融機(jī)構(gòu)借貸和民間借貸組成。金融機(jī)構(gòu)借貸，指受國(guó)家金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管的銀行、信用社、保險(xiǎn)公司、證券公司（投資銀行）、信托公司、小貸公司的放貸行為?！缎路ㄡ尅方鉀Q的是自然人、法人和其他組織之間因資金融通而發(fā)生的爭(zhēng)議，該法釋第一條第一款開(kāi)宗明義：“本規(guī)定所稱的民間借貸，是指自然人、法人、其他組織之間及其相互之間進(jìn)行資金融通的行為”。這個(gè)界定體現(xiàn)出了民間借貸行為特有的本質(zhì)和主體范圍。從稱謂的形式上明晰了與國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)間的區(qū)別，也從借貸主體的適用范圍上與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了區(qū)分。民間借貸主體不僅僅包括自然人，還包括法人、其他組織。具體分為自然人之間、法人之間、其他組織之間、自然人與法人之間、自然人與其他組織之間和法人與其他組織之間六類借貸關(guān)系。

二、民間借貸抵押登記的歷史及現(xiàn)狀

1.民間借貸抵押登記的歷史情況

民間借貸是民間自發(fā)形成的一種融資信用形式，“民間借貸”這一稱謂約定俗成，在我國(guó)有著久遠(yuǎn)的歷史，為社會(huì)廣泛熟悉。中華人民共和國(guó)成立前，民間借貸即已非常普遍，一般借貸雙方都邀請(qǐng)沒(méi)有相關(guān)利益關(guān)系的人見(jiàn)證，共同簽署相應(yīng)的借款合同，同時(shí)使用不動(dòng)產(chǎn)（包括房屋、土地）出典擔(dān)保借款，構(gòu)成了中華法系特有的典權(quán)制度。中華人民共和國(guó)成立后，50年代初期開(kāi)展了不動(dòng)產(chǎn)總登記，民間借貸抵押由登記部門向典權(quán)人頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書，證書上載明他項(xiàng)權(quán)利類型及債權(quán)數(shù)額等基本信息，成為不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的基礎(chǔ)雛形。

2.民間借貸抵押登記的現(xiàn)狀

目前民間借貸游離于體制之外，沒(méi)有正式的監(jiān)管形式，比金融機(jī)構(gòu)借貸風(fēng)險(xiǎn)更高。有數(shù)據(jù)顯示，民間借貸糾紛已經(jīng)成為繼婚姻家庭之后第二位民事訴訟類型。長(zhǎng)期以來(lái)，為避免、減少糾紛，登記機(jī)構(gòu)對(duì)于民間借貸抵押登記審查非常謹(jǐn)慎嚴(yán)格。1991年由最高人民法院頒布的《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見(jiàn)》和1996年由中央人民銀行頒布的《貸款通則》，對(duì)于企業(yè)之間的借貸，一般以違反國(guó)家金融監(jiān)管秩序?yàn)橛啥徽J(rèn)定為無(wú)效、被查處。有些部門規(guī)章對(duì)于民間借貸也有限制條款，2012年由國(guó)土資源部頒布的《關(guān)于規(guī)范土地登記的意見(jiàn)》規(guī)定：“經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)取得金融許可證的金融機(jī)構(gòu)，經(jīng)省級(jí)人民政府主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請(qǐng)土地抵押登記”。這些制度性規(guī)定在司法界和登記實(shí)務(wù)界被長(zhǎng)期實(shí)施、執(zhí)行和遵守。部分登記機(jī)構(gòu)大多也僅受理自然人之間、自然人和法人（自然人為貸方）、自然人和其他組織之間（自然人為貸方）的抵押權(quán)登記；因購(gòu)銷合同等民商事債權(quán)債務(wù)關(guān)系而產(chǎn)生的合同義務(wù)，對(duì)義務(wù)履行的擔(dān)保導(dǎo)致的抵押權(quán)登記予以受理。對(duì)于自然人和法人（自然人為借方）、自然人和其他組織之間（自然人為借方）、法人之間、其他組織之間及其相互之間借貸的抵押擔(dān)保，因制度禁止都不受理。1997年《合同法》和2007年《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，加之市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐發(fā)展的迫切需要，絕對(duì)認(rèn)定民間借貸行為無(wú)效面臨著法律沖突和實(shí)踐的詰難，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的“經(jīng)濟(jì)人”不斷拷問(wèn)著“良法之治”還是“惡法之治”？《新法釋》的頒布實(shí)施，規(guī)范了民間借貸行為，明確了民間借貸的主體，拓展了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的范圍，為登記機(jī)構(gòu)辦理民間借貸抵押登記提供了法律依據(jù)。

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記中民間借貸合同的審查

《房屋登記辦法》規(guī)定，申請(qǐng)抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)提交主債權(quán)合同?！锻恋氐怯涋k法》亦規(guī)定，依法抵押土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)持主債權(quán)債務(wù)合同?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也明確，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料，登記原因證明材料。針對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，這里所指的登記原因證明材料即包含借款合同。前述法規(guī)均明確登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押權(quán)登記時(shí)需要收取借款合同進(jìn)行審查，以明確借貸的基礎(chǔ)法律關(guān)系。筆者認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)在受理民間借貸抵押登記時(shí)對(duì)于借貸合同的審查應(yīng)注意以下幾方面。

1.民間借貸合同的效力判斷

借貸合同有效才表示民間借貸的法律關(guān)系成立，一方當(dāng)事人才能向另一方當(dāng)事人主張其按照合同約定履行義務(wù)。也只有基于有效的民間借貸合同、辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，才能保證合同的履行，使雙方利益得以實(shí)現(xiàn)。《新法釋》在借貸合同效力這一部分主要規(guī)定了以下內(nèi)容：（1）自然人之間民間借貸合同的生效要件為借款已實(shí)際履行完畢，這是由自然人之間借款合同的實(shí)踐性特征所決定了的；（2）企業(yè)之間為了生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)需要簽訂的民間借貸合同，只要不違反《合同法》第五十二條和本司法解釋第十四條規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定民間借貸合同的效力，這是新法釋的重要內(nèi)容之一；（3）企業(yè)因生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的需要在單位內(nèi)部通過(guò)借款形式向職工籌集資金簽訂的民間借貸合同有效；（4）借款人或者出借人的借貸行為涉嫌犯罪，或者生效的判決認(rèn)定構(gòu)成犯罪，民間借貸合同并不當(dāng)然無(wú)效，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第五十二條和本司法解釋第十四條規(guī)定的內(nèi)容確定民間借貸合同的效力。

《新法釋》具體列舉了民間借貸合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效的情形，包括：（1）套取金融機(jī)構(gòu)信貸資金又高利轉(zhuǎn)貸給借款人，且借款人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道的；（2）以向其他企業(yè)借貸或者向本單位職工集資取得的資金又轉(zhuǎn)貸給借款人牟利，且借款人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道的；（3）出借人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道借款人借款用于違法犯罪活動(dòng)仍然提供借款的；（4）違背社會(huì)公序良俗的；（5）其他違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的。由此可見(jiàn)，《新法釋》對(duì)于民間借貸合同的效力問(wèn)題做了很明確的規(guī)定。筆者認(rèn)為，作為登記機(jī)構(gòu)，對(duì)于借貸抵押的實(shí)體法律關(guān)系效力既無(wú)必要又無(wú)能力一一究問(wèn)查明，但要根據(jù)前述法條規(guī)定注意兩個(gè)要素：（1）借貸雙方主體適格。這里的適格主要是看借貸主體如果是自然人，必須具備完全民事行為能力；如果是法人或其他組織，需在經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，且不能有營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷或注銷的情形。（2）對(duì)于企業(yè)和其他組織，無(wú)論通過(guò)何種方式籌款，借款用途系用于本單位生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)。

2.關(guān)于民間借貸利率、利息

利率、利息的規(guī)制是民間借貸的核心問(wèn)題，是《新法釋》的亮點(diǎn)之一。隨著我國(guó)利率市場(chǎng)化改革進(jìn)程的推進(jìn)，特別是浮動(dòng)利率的實(shí)施，以基準(zhǔn)貸款利率的四倍作為利率保護(hù)上限的司法政策變革勢(shì)在必行。《新法釋》有關(guān)民間借貸利率和利息的內(nèi)容主要包括：（1）借貸雙方應(yīng)明確約定利息；（2）確定了民間借貸適用的固定年利率。明確借貸雙方約定的年利率未超過(guò)24%，法律應(yīng)予保護(hù)；24%-36%這一部分作為自然債務(wù)，取決于借款人自動(dòng)履行的意愿；超過(guò)36%以上的，因?yàn)槠湟褬?gòu)成不當(dāng)?shù)美?，法院?huì)認(rèn)定借貸合同無(wú)效。筆者認(rèn)為，雖然利率、利息不是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載內(nèi)容，但是如果登記申請(qǐng)人提交了未明確約定利息或約定年利率超過(guò)36%的借貸合同，登記機(jī)構(gòu)未及時(shí)指出，予以登記，很難說(shuō)這項(xiàng)具體行政行為沒(méi)有瑕疵；一但當(dāng)事人之間產(chǎn)生糾紛，往往會(huì)將登記機(jī)構(gòu)卷入行政訴訟中。因此，登記機(jī)構(gòu)需要對(duì)貸款利率進(jìn)行審查，對(duì)于違反規(guī)定的合同，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予受理，要求申請(qǐng)人依法更正，并不得確認(rèn)為抵押擔(dān)保的主債權(quán)范圍。

3.民間借貸主體資格的審查

《合同法》規(guī)定，合同訂立雙方應(yīng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。《新法釋》規(guī)定：法人之間、其他組織之間以及它們相互之間為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)需要訂立的民間借貸合同，除存在《合同法》第五十二條、本規(guī)定第十四條規(guī)定的情形外，當(dāng)事人主張民間借貸合同有效的，人民法院應(yīng)予支持。這也是《新法釋》的一大亮點(diǎn)，與中國(guó)人民銀行1996年頒布的《貸款通則》和1991最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定的放貸主體應(yīng)為具有金融許可的金融機(jī)構(gòu)有了變化。不僅金融機(jī)構(gòu)、典當(dāng)公司、擔(dān)保公司等企業(yè)可以為出借方，一般企業(yè)法人及其他組織也可以為。因此，對(duì)于登記機(jī)構(gòu)，應(yīng)對(duì)民間借貸雙方的主體資格進(jìn)行審查。即作為放貸主體，自然人應(yīng)具備完全民事行為能力，法人或組織應(yīng)在其身份的合法有效期內(nèi)，且未被吊銷或注銷。

作為登記機(jī)構(gòu)，在辦理民間借貸抵押登記時(shí)，需要做到“四查一放”：一查借貸雙方主體是否符合登記要求。二查擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額是否明確。債權(quán)數(shù)額應(yīng)該為一個(gè)具體的數(shù)字，例如不能出現(xiàn)“20萬(wàn)元及其利息”，其實(shí)借貸雙方作這樣的約定是完全沒(méi)有必要的，在司法實(shí)務(wù)中，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)不單會(huì)支持本金，還會(huì)支持利息，逾期還款的罰息等。三查借貸合同是否明確約定利息，約定的借款利率是否符合規(guī)定。四查借款用途，《新法釋》對(duì)企業(yè)之間的民間借貸給予有條件的認(rèn)可，規(guī)定了法人或其他組織相互拆借資金或在本單位內(nèi)部籌集資金是為本單位生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)需要，司法應(yīng)予以保護(hù)。一放是指還款期限登記機(jī)構(gòu)可以適當(dāng)放寬相應(yīng)審查。該項(xiàng)內(nèi)容由借貸雙方約定，對(duì)借貸雙方具有約束力?！段餀?quán)法》規(guī)定抵押權(quán)的行使期間與主債權(quán)訴訟時(shí)效一致，在主債權(quán)訴訟時(shí)效超過(guò)以后抵押權(quán)人主張行使抵押權(quán)的，人民法院不予支持。因此，登記機(jī)構(gòu)需要確認(rèn)的抵押權(quán)期限其實(shí)就是借貸雙方約定的還款期限，至于抵押權(quán)人怠于行使抵押權(quán)致使權(quán)利歸于消弭，這是法律法規(guī)規(guī)定的行使期間效果，與登記機(jī)構(gòu)無(wú)涉。

總之，登記機(jī)構(gòu)在辦理民間借貸抵押登記時(shí)，需要按相關(guān)法律法規(guī)的要求進(jìn)行審查，以保證登記準(zhǔn)確。

陳品祿/責(zé)任編輯