樓市資金躊躇入股市

龔奕潔+文王東

對(duì)于觀望資金來說，要看到調(diào)控效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)而房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，以及股市估值水平下調(diào)到足夠低位

“十一”國慶前后密集出臺(tái)的樓市調(diào)控政策將投資者目光從火爆的樓市轉(zhuǎn)向A股市場(chǎng)。在預(yù)期央行貨幣政策難有進(jìn)一步寬松的背景下，不少A股投資者期待著樓市資金能夠進(jìn)入股市。

截至記者發(fā)稿時(shí)，樓市調(diào)控政策出臺(tái)近一個(gè)月，歷經(jīng)15個(gè)交易日后上證綜指上漲3.31%。數(shù)據(jù)顯示，場(chǎng)外資金持續(xù)小幅流入，在國慶節(jié)后的第一周，證券交易結(jié)算金達(dá)14188億元，凈轉(zhuǎn)入630億元；融資融券擔(dān)保金1545億元，凈轉(zhuǎn)入130億元。

不過，多位接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，樓市資金大規(guī)模轉(zhuǎn)投股市的跡象尚不顯著，很多資金對(duì)調(diào)控后的樓市持觀望態(tài)度，而A股市場(chǎng)目前的估值水平對(duì)這類資金的吸引力仍然有限。

樓市資金擠出

8月至9月房價(jià)的暴漲喚起社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。“十一”前后，北京、上海、深圳領(lǐng)銜全國20個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策。

雖然“一市一策”，但各地都以限購、限貸為主，表現(xiàn)出對(duì)樓市投資性需求的嚴(yán)格控制和去杠桿意愿的提升。以北京、上海、深圳為代表的城市還全面整頓市場(chǎng)秩序、并聯(lián)合金融部門限規(guī)資金來源與流向。

如此統(tǒng)一協(xié)調(diào)的動(dòng)作，透露出決策層嚴(yán)控房價(jià)過快上漲的態(tài)度。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，調(diào)控之后地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)會(huì)“價(jià)穩(wěn)量縮”，隨后交易量進(jìn)一步萎縮；重點(diǎn)城市的高位調(diào)整預(yù)期帶動(dòng)市場(chǎng)景氣曲線向下。

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。

10月21日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布上月70城房價(jià)指數(shù)，并披露了10月上半月15個(gè)實(shí)行限購城市的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，15城市的指數(shù)均下降，下降幅度在1.0%到3.8%之間。其中，調(diào)控力度最大的北京、上海、深圳分別下降3.7%、2.5%、2.2%。

有分析認(rèn)為，考慮到房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中的特殊地位，此番嚴(yán)厲的調(diào)控政策，或許會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定負(fù)面風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響股市的估值和盈利水平；但是若房價(jià)迎來拐點(diǎn)，樓市內(nèi)的資金會(huì)被擠壓出來，流入股市，為股市帶來利好。

歷年數(shù)據(jù)表明，每一輪房地產(chǎn)調(diào)控，都會(huì)擠壓出一定資金。本性逐利的資金，將尋找新的市場(chǎng)。

“樓市資金是否流向股市，取決于股市自身的吸引條件，即估值水平。”中金公司首席策略分析師王漢鋒表示。

與債券、大宗商品、海外市場(chǎng)等市場(chǎng)相比，股市存在一些投資機(jī)會(huì)。國內(nèi)債券市場(chǎng)利率持續(xù)下行，國債、國開債利率水平僅有2%-3%。大宗商品市場(chǎng)，煤炭、鋼鐵、有色金屬等近日表現(xiàn)強(qiáng)勁，但農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格跌幅較大。在人民幣貶值預(yù)期、深港通等因素影響下，包括港股在內(nèi)的海外市場(chǎng)對(duì)資金的吸引力有所提升，但由于海外標(biāo)的價(jià)格較高帶來的期待回報(bào)率低。

而A股市場(chǎng)在經(jīng)歷一年多的回調(diào)之后，風(fēng)險(xiǎn)不斷釋放，估值水平已到達(dá)較低位，資本洼地效應(yīng)顯現(xiàn)。

場(chǎng)外資金入市

近一年，在貨幣政策總體寬松、流動(dòng)性泛濫的背景下，A股市場(chǎng)卻在流動(dòng)性方面表現(xiàn)出枯萎之態(tài)。

9月底股市一片慘淡。上證指數(shù)一直在3000點(diǎn)以下徘徊，上證綜指的成交量和成交額大幅萎縮。

9月30日，上證指數(shù)的成交量僅有1.01億手，創(chuàng)熔斷以來的最低點(diǎn)。持倉投資者自2016年以來持續(xù)減少，9月又減少32.30萬個(gè)；當(dāng)月參與交易的投資者數(shù)為2486.90萬個(gè)，較上月減少了177.44 萬個(gè)。

“十一”之后，股市雖未有大幅波動(dòng)，但流動(dòng)性明顯有起色，上證指數(shù)保持在3000點(diǎn)以上震蕩，成交量和成交額相較于節(jié)前有明顯提高。

從銀證轉(zhuǎn)賬數(shù)據(jù)來看，9月以來證券資金和融資融券都是凈流出。截至9月30日，證券交易結(jié)算金12223億元，凈轉(zhuǎn)出1807億元；融資融券擔(dān)保資金1442億元，凈轉(zhuǎn)出491億元。

在“十一”之后的第一周，證券交易結(jié)算金達(dá)14188億元，凈轉(zhuǎn)入630億元；融資融券擔(dān)保金1545億元，凈轉(zhuǎn)入130億元。

非常顯著的對(duì)比是，9月30日（調(diào)控前最后一個(gè)交易日）證券交易結(jié)算資金凈轉(zhuǎn)出972.67億元，但是10月10日（調(diào)控后第一個(gè)交易日）凈轉(zhuǎn)入994.21億元。

“房地產(chǎn)政策收緊之前，一些客戶將股票資金轉(zhuǎn)出去炒房了，這個(gè)月的資金轉(zhuǎn)出規(guī)模相對(duì)之前確實(shí)少了?！闭猩套C券一財(cái)富顧問告訴《財(cái)經(jīng)》記者。今年以來，其所在營業(yè)部的證券存量資金一直在減少。

上述銀證數(shù)據(jù)表明，10月以來，即實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，有增量資金進(jìn)入股市。這是樓市資金已經(jīng)開始向股市分流的信號(hào)嗎？

中金公司首席策略分析師王漢鋒認(rèn)為，上述數(shù)據(jù)并不能作為樓市資金向股市傳導(dǎo)的直接證據(jù)；增量資金變化也可能是其他因素，比如之前股市估值水平下落吸引投資，以及近日煤炭等板塊的結(jié)構(gòu)性火熱。

一位不愿具名的基金經(jīng)理表示，確實(shí)有人向他表示要抽出樓市資金配置A股，但是房產(chǎn)變現(xiàn)與尋找合適標(biāo)的仍需一定的過渡時(shí)間；而且，目前來看，提出配置需求的人仍是極少數(shù)，所以樓市資金流入股市的規(guī)模不大。

樓市股市“蹺蹺板”

不少人將近年來樓市和股市表現(xiàn)出的“蹺蹺板”效應(yīng)，作為判斷這次樓市資金將主要流入股市的依據(jù)。所謂“蹺蹺板”效應(yīng)是指樓市和股市在一個(gè)周期內(nèi)表現(xiàn)出的此消彼長態(tài)勢(shì)。

對(duì)于中國投資者來說，股市和樓市是最主要的兩大“吸金”源。2014年2月以來，二者通常上演“冰與火之歌”。2014年中樓市低迷下行之時(shí)，股市見底逐漸回升，這期間“賣房炒股”的事例隨處可見；而在2015年5月-6月股市見頂開始暴跌之時(shí)，樓市逐漸復(fù)蘇、上漲，這時(shí)候明顯跡象表明“賣股炒房”的人增多。

王漢鋒對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，“蹺蹺板”效應(yīng)只表現(xiàn)了一個(gè)周期，很難證明這種反向關(guān)系的必然性和延續(xù)性。

事實(shí)上，在2014年以前，股市和樓市更多表現(xiàn)為同向發(fā)展。在此之前，中國房地產(chǎn)還經(jīng)歷過多論調(diào)控：以2005年上調(diào)住房按揭利率及頒布“國八條”，2007年央行開始提高準(zhǔn)備金并加息，2009年底國務(wù)院研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策措施，2013年發(fā)布“新國五條”為政策開始收緊的節(jié)點(diǎn)。每一輪調(diào)控都帶來1年-2年的房地產(chǎn)銷量的下降。而2014年前，歷次房地產(chǎn)銷量下降時(shí)，上證指數(shù)也多表現(xiàn)為下降或震蕩下跌。

王漢鋒解釋說，2014年前后，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的變化，和房地產(chǎn)銷售對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響水平變化，是不得不考慮的因素。

在2014年之前的30年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱帶動(dòng)地產(chǎn)投資及原材料、建筑、裝修、家居家電等上下游產(chǎn)業(yè)，樓市銷量與經(jīng)濟(jì)景氣程度正相關(guān)，進(jìn)而影響股市同向發(fā)展。而2014年之后，樓市的核心問題由新房建筑變?yōu)樾路渴袌?chǎng)去庫存、二手房市場(chǎng)存量增多，房地產(chǎn)投資意愿降低，樓市銷量對(duì)投資的提振、對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)效應(yīng)大幅減弱，因此樓市火熱并不代表經(jīng)濟(jì)與股市向好。

此時(shí)，樓市和股市作為最吸引資金的兩大資產(chǎn)池，表現(xiàn)出投資資金的輪動(dòng)效應(yīng)。

華泰證券在一份研報(bào)里指出，從2010年到2011年的密集限購期，樓市資金確實(shí)向股市傳導(dǎo)了。因?yàn)橹芷趦?nèi)，所持市值在10萬-500萬元的A股自然人賬戶數(shù)明顯上升，他們符合買房的資金規(guī)模區(qū)間，所以應(yīng)與擠出的房地產(chǎn)投資者和資金有關(guān)。

傳導(dǎo)尚需時(shí)日

樓市與股市的“蹺蹺板”效應(yīng)，目前而言，是一個(gè)既難證實(shí)也難證偽的問題。但是對(duì)市場(chǎng)普遍預(yù)期而言，如果沒有極端事件，資金由樓市向股市傳導(dǎo)仍是大概率事件。

一份面向固收領(lǐng)域人士的調(diào)查結(jié)果顯示，32.5%的投資者認(rèn)為房地產(chǎn)資金會(huì)流入股市，A股未來仍有上漲空間，可能回到3200點(diǎn)上方。

“現(xiàn)在大部分資金還在觀望。即便現(xiàn)在房價(jià)如此之高，投資者依然認(rèn)為樓市是保值資產(chǎn)，比股市安全?！蹦橙瘫本I業(yè)部總監(jiān)表示。

因此，樓市資金向股市的傳導(dǎo)，需要給兩個(gè)市場(chǎng)留下反應(yīng)時(shí)間。對(duì)于觀望資金來說，要看到調(diào)控效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)而房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，以及股市估值水平下調(diào)到足夠低位，才有可能大量進(jìn)場(chǎng)。

雖然數(shù)據(jù)顯示此次調(diào)控效應(yīng)明顯，但相當(dāng)一部分人士仍然認(rèn)為，行政力量能否真正抑制房價(jià)仍需觀察。多數(shù)接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪的人士表示，從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，政府并不希望房價(jià)大幅波動(dòng)。

高盛高華根據(jù)從房產(chǎn)中介和開發(fā)商處了解到的情況，指出目前房價(jià)數(shù)據(jù)的疲軟似乎被夸大，房價(jià)調(diào)控舉措的效果會(huì)在5個(gè)-6個(gè)月之后才開始顯現(xiàn)。

另外，業(yè)內(nèi)人士表示，社會(huì)大量資金存放在銀行理財(cái)?shù)葯C(jī)構(gòu)發(fā)行的類固收產(chǎn)品中。而資金的傳導(dǎo)途徑，很可能是通過這類產(chǎn)品資金池投向股市。

根據(jù)銀行業(yè)理財(cái)?shù)怯浲泄苤行牡膱?bào)告，2016年上半年銀行理財(cái)資金賬面余額26.28萬億元，較年初增長11.83%。這部分資金上半年的主要流向是債市和房地產(chǎn)。

中金公司王漢鋒預(yù)計(jì)，A股市場(chǎng)會(huì)在未來3個(gè)-6個(gè)月釋放風(fēng)險(xiǎn)，估值水平有望繼續(xù)下調(diào)，這之后股市對(duì)資金的吸引力會(huì)加碼，資金輪動(dòng)可能會(huì)更加明顯。