預購商品房可否辦理為第三人擔保的預告登記

某市不動產(chǎn)登記機構詢問：我市有一購房人，在與開發(fā)企業(yè)簽訂預售合同后，付清了房款并辦理了預告登記。不久，該購房人為第三人擔保向銀行貸款，但因房屋尚未竣工，我們按當事人申請，為之辦理了預購商品房抵押預告登記。現(xiàn)在，被擔保的第三人沒有按約定履行債務，銀行向法院提出要行使抵押權，法院認為預告登記所登記的并不是抵押權，不能憑抵押的預告登記優(yōu)先受償。銀行因沒能優(yōu)先受償，向我們登記機構提出賠償。問：這一情況我們是否要承擔賠償責任？

金紹達：第一，按全國人大法工委編的《中華人民共和國物權法釋義》，“預告登記，是指為保全一項請求權而進行的登記”“而預告登記所登記的，不是不動產(chǎn)物權，而是目的在于將來發(fā)生不動產(chǎn)物權變動的請求權”（第61頁）。所以，抵押的預告登記所登記的并不是抵押權，而是為保全一項請求權而進行的登記。即沒有經(jīng)過預告登記的權利人同意不得處分該房地產(chǎn)。在我國臺灣地區(qū)，預告登記屬于限制登記（其作用類似于法院查封，因此我國臺灣把法院的查封登記和預告登記共同列為限制登記）。預告登記所登記的并非物權，抵押的預告登記并非抵押權登記，因而并沒有抵押的效力。原來房屋登記機關在完成預告登記后，向權利人發(fā)的也并不是他項權證而是登記證明。因此，法院認為不能憑抵押的預告登記優(yōu)先受償是完全正確的。

第二，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定，“本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”?？梢姡凇冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定中，預購商品房貸款抵押并不是指為第三人擔保。而且，購房者在支付首期房價款后，取得的只是債權，債權是不能用來設定抵押的。所以《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》在規(guī)定中采用了過渡的方法，即在“抵押合同上作記載”，待日后抵押人取得房地產(chǎn)權屬證書后，“重新辦理房地產(chǎn)抵押登記”。而預告登記與之不同，一是預告登記有明確的法律規(guī)定，二是法律和行政法規(guī)并沒有禁止為第三人擔保的預告登記。《房屋登記辦法》第六十七條規(guī)定，“以預購商品房設定抵押”的，“當事人可以申請預告登記”；《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第八十五條也規(guī)定了“以預購商品房設定抵押權的”，可以申請預告登記。因此，只要是為保全一項以不動產(chǎn)物權變動為目的的請求權都可以申請預告登記。所以，本例中登記機構為之辦理并無過錯，沒有過錯就毋須承擔賠償責任。

本例中債權人雖然辦理了抵押的預告登記，但并沒有取得優(yōu)先受償權，也沒有要求開發(fā)商提供階段性的保證。債權人在沒有取得優(yōu)先受償權時放款，當然無法優(yōu)先受償。

陳品祿/責任編輯