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    淺談物業(yè)維修基金的管理

    2016-11-02 01:34:04朱惠紅
    中國房地產(chǎn)·綜合版 2016年7期
    關(guān)鍵詞:蕭山區(qū)杭州市物業(yè)

    朱惠紅

    杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金收繳工作自1993年開始啟動(dòng),經(jīng)過不斷完善和規(guī)范,使物業(yè)維修基金繳存、管理、使用等工作逐步走向制度化、科學(xué)化、規(guī)范化。

    一、杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理概況

    1.收繳依據(jù)

    杭州市蕭山區(qū)的物業(yè)維修基金從1993年開始收繳,當(dāng)時(shí)根據(jù)《蕭山市城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施方案》的規(guī)定,在公房出售時(shí),由售房單位按售房款的10%繳交,個(gè)人按購房款的1%繳交。2001年12月1日后公房出售時(shí),由售房單位按售房款的20%繳交,個(gè)人按購房款的2%繳交。而商品房的物業(yè)維修基金收繳是從1997年12月1日開始,分三個(gè)階段:第一階段是1997年12月1日至2001年11月30日,根據(jù)《蕭山市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》第二十八條的規(guī)定,由建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)按15元/平方米繳費(fèi),購房人在辦理房產(chǎn)證時(shí)再繳交房價(jià)款的1%;第二階段是2001年12月1日后新建的住宅小區(qū),根據(jù)蕭財(cái)綜〔2001〕247號、蕭價(jià)〔2001〕161號、蕭建設(shè)房〔2001〕238號的規(guī)定,統(tǒng)一由建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)預(yù)繳。收繳的標(biāo)準(zhǔn)為多層30元/平方米,高層、別墅為60元/平方米;第三階段是2008年1月1日以后領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,建設(shè)單位不再預(yù)繳物業(yè)維修基金,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前,由建設(shè)單位向杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理中心預(yù)繳,待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取。

    2.收繳情況

    多年來,杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理中心在相關(guān)部門的配合下,采取強(qiáng)有力的措施,確保物業(yè)維修基金歸集到位。至2015年底,全區(qū)共有500余個(gè)住宅小區(qū)繳交物業(yè)維修基金,累計(jì)繳交物業(yè)維修基金本金12億元,增值收入1.6億元,增值部分支取共計(jì)6500萬元。物業(yè)維修基金實(shí)行專戶儲(chǔ)存、專款專用,無截留、挪用、侵占物業(yè)維修基金現(xiàn)象。

    二、物業(yè)維修基金的籌集途徑及繳交標(biāo)準(zhǔn)

    1.物業(yè)維修基金的籌集途徑

    新建住宅物業(yè),由建設(shè)單位在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前,向杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理中心預(yù)繳,待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收?。汗凶》砍鍪蹠r(shí),由售房單位向杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理中心繳交;分戶對外銷售的公寓式辦公樓等非住宅類物業(yè)維修基金比照商品住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;對以前按規(guī)定應(yīng)繳而未繳的房屋,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)向物業(yè)所有權(quán)人收取。

    2.物業(yè)維修基金的繳交標(biāo)準(zhǔn)

    現(xiàn)行杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)及政策依據(jù)(見表1)。

    三、物業(yè)維修基金的管理和使用

    1.強(qiáng)化信息管理,促進(jìn)公開透明

    一是已實(shí)現(xiàn)物業(yè)維修基金的年度自動(dòng)計(jì)息。當(dāng)年繳存物業(yè)維修基金以繳存次日為結(jié)息起始日,以每年12月31日為結(jié)息終止日。當(dāng)年繳存或使用的部分按結(jié)息起始日對應(yīng)活期存款利率計(jì)息。繳存和使用部分以外的物業(yè)維修基金,每年按一年期定期存款計(jì)息,存款利率以當(dāng)年1月1日一年定期存款利率為準(zhǔn)。

    二是已實(shí)現(xiàn)物業(yè)維修基金的實(shí)時(shí)查詢。業(yè)主憑產(chǎn)權(quán)證明及身份證明可電話或書面查詢個(gè)人基金信息;業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可查詢小區(qū)物業(yè)維修基金信息。

    三是采用媒體公告和進(jìn)小區(qū)公告兩種形式,公開物業(yè)維修基金信息。每年的物業(yè)維修基金的收繳、使用等信息以小區(qū)為單位在相應(yīng)小區(qū)開展公告工作,同時(shí)在《蕭山日報(bào)》和杭州市蕭山區(qū)政府網(wǎng)站上公布上一年度物業(yè)維修基金管理情況,以更多渠道落實(shí)業(yè)主的知情權(quán),進(jìn)一步增強(qiáng)物業(yè)維修基金管理工作透明度。

    2.完善內(nèi)控機(jī)制,保障資金安全

    一是建立聯(lián)系單制度。為了加強(qiáng)物業(yè)維修基金繳交工作,杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修管理中心與杭州市蕭山區(qū)房產(chǎn)登記管理中心、測繪所之間建立了物業(yè)維修基金繳交聯(lián)系單,新建商品房必須在繳納物業(yè)維修基金后才能辦理產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù),確保了及時(shí)、足額繳交。

    二是保障資金安全。根據(jù)《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》(杭州市政府令第209號)第十條的規(guī)定是,物業(yè)維修基金閑置期間,市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將其存放于銀行,嚴(yán)禁挪作他用。杭州市審計(jì)局和杭州市蕭山區(qū)審計(jì)局多次對蕭山區(qū)的物業(yè)維修基金管理和使用情況進(jìn)行了審計(jì),審計(jì)肯定物業(yè)維修基金管理規(guī)范,符合相關(guān)規(guī)定。

    3.業(yè)主決策,建立監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)

    本著“基金專戶存儲(chǔ)、??顚S谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則,對有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),由業(yè)主委員會(huì)審批物業(yè)維修基金要明確“本次物業(yè)維修基金使用計(jì)劃為業(yè)主大會(huì)作出的決定,已經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”。未建立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),原則上不動(dòng)用物業(yè)維修基金,如確實(shí)需要?jiǎng)佑茫瑒t由物業(yè)項(xiàng)目所持投票權(quán)2/3以上的業(yè)主簽署書面同意意見(書面同意意見上要明確表示維修內(nèi)容和動(dòng)用物業(yè)維修基金數(shù)額),并經(jīng)屬地社區(qū)居委會(huì)簽署意見。

    房改房和零星商品房的物業(yè)維修基金使用,由相應(yīng)業(yè)主或所屬社區(qū)提出申請,并在小區(qū)進(jìn)行為期七天的公示,最后申請使用物業(yè)維修基金。

    物業(yè)維修基金的使用,在業(yè)主決策基礎(chǔ)上,業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居民委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督,切實(shí)維護(hù)住宅區(qū)業(yè)主合法權(quán)益,使用好物業(yè)維修基金。

    四、物業(yè)維修基金管理中存在的問題

    1.物業(yè)維修基金使用率偏低

    雖然物業(yè)維修基金使用申請的相關(guān)材料均由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)審核蓋章,尤其是業(yè)主意見是否過雙2/3是由業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居委會(huì)審核同意后提出申請時(shí),雖然業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)在申請表上已書面承諾“征求業(yè)主意見如有虛假,愿承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”,但書面征求業(yè)主意見仍存在業(yè)主身份難以確認(rèn)、參與投票意愿低、表決的真實(shí)性無法確認(rèn)、耗費(fèi)比較大等問題,極大地制約了物業(yè)維修基金的使用效率。

    2.物業(yè)維修基金續(xù)籌工作難度大

    根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,當(dāng)物業(yè)維修基金余額不足首期交存額的30%時(shí)應(yīng)續(xù)籌。業(yè)主委員會(huì)在資金續(xù)籌過程中困難較大,很難續(xù)籌成功。資金續(xù)籌不到位,勢必會(huì)影響后續(xù)維修費(fèi)用的申請。

    五、物業(yè)維修基金管理工作的建議

    1.加強(qiáng)宣傳,普及物業(yè)維修基金知識

    物業(yè)維修基金是小區(qū)業(yè)主的一個(gè)物權(quán),業(yè)主作為決策者應(yīng)了解相關(guān)的法律、法規(guī)。杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理中心編制了大量的《基金知識問答》小冊子印發(fā)至各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì),開展政策解讀、業(yè)務(wù)培訓(xùn)交流等多種形式宣傳物業(yè)維修基金政策法規(guī)及業(yè)務(wù)知識。讓廣大業(yè)主進(jìn)一步了解小區(qū)的物業(yè)狀況,自主地參與到小區(qū)的物業(yè)管理中去,推動(dòng)了小區(qū)的物業(yè)管理更上一個(gè)新臺階。

    2.擴(kuò)大公告范圍,增加物業(yè)維修基金管理透明度

    為了增進(jìn)物業(yè)維修基金管理的透明度,在《蕭山日報(bào)》和區(qū)政府網(wǎng)站上公布基金使用情況的基礎(chǔ)上,結(jié)合蕭山區(qū)各小區(qū)物業(yè)管理實(shí)際情況,向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)郵寄送達(dá)物業(yè)維修基金年度帳單,并以電話回訪的形式,了解收集業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主對郵寄帳單送達(dá)工作的意見和建議,以便更好地落實(shí)業(yè)主的知情權(quán)。

    3.優(yōu)化審批流程,提高物業(yè)維修基金申領(lǐng)服務(wù)效率

    進(jìn)一步優(yōu)化維修基金使用流程,即服務(wù)前移至征求業(yè)主意見之前,提前察看現(xiàn)場,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范填寫申請材料,提前審核要件,避免申請單位多次返往,提高申領(lǐng)業(yè)務(wù)的服務(wù)效率。

    4.啟動(dòng)物業(yè)維修基金簡易申請程序,提高基金使用效率

    新修訂的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2014年5月1日起開始施行,第五十六條規(guī)定,電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞,危及公共安全的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書面同意,可以按簡易程序申請使用物業(yè)維修基金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要持質(zhì)監(jiān)或消防部門的確認(rèn)書和業(yè)主委員會(huì)書面同意等資料,即可申請物業(yè)維修基金,無需征求專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。物業(yè)維修基金簡易申請程序,將最大限度地方便物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)申領(lǐng)物業(yè)維修基金,提高使用效率。

    5.制定配套政策,推進(jìn)基金續(xù)籌工作

    為妥善解決物業(yè)維修基金續(xù)籌難問題,建議業(yè)主大會(huì)在議事規(guī)則中明確物業(yè)維修基金續(xù)籌方案,制定議事規(guī)則示范文本和物業(yè)維修基金續(xù)籌方案示范文本,明確續(xù)籌原則、續(xù)籌方式等,積極引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)維修基金續(xù)籌工作。

    陳品祿/責(zé)任編輯

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