化解房地產(chǎn)庫存的對策建議

徐勇

化解房地產(chǎn)庫存，已成為全國關(guān)注的焦點問題，并上升為國家戰(zhàn)略。習(xí)近平總書記在2015年11月中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議中指出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。李克強總理在2016年3月全國兩會作政府工作報告中指出，“要因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。當(dāng)前，全國各地貫徹中央化解房地產(chǎn)庫存的政策精神，在維持樓市政策環(huán)境寬松格局的同時，積極出臺相應(yīng)措施，從促成交、緩供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下來化解庫存。

一、全國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀及影響分析

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖態(tài)勢，但庫存問題日益突出且地區(qū)分化明顯，存量房消化壓力大的城市還在軟著陸的過程中，庫存問題已嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)庫存持續(xù)增加，創(chuàng)下歷史新高

近年來，全國商品房待售面積以及住宅待售面積持續(xù)攀升，近期更是達到歷史峰值。2013年、2014年全國商品房待售面積分別達到49300萬平方米、62200萬平方米；到2015年末，全國商品房待售面積達71853萬平方米，比上年11月末增加2217萬平方米，其中住宅待售面積增加1155萬平方米；2016年1-2月，全國商品房待售面積又達到了73900萬平方米，增速達到了15.7%，化解房地產(chǎn)庫存壓力已刻不容緩。

2.房地產(chǎn)庫存分化嚴(yán)重，主要集中在三四線城市

雖然近期中央和地方多次出臺“降低首付比例、下調(diào)金融機構(gòu)存貸款利率、降低住房公積金貸款門檻、提供住房補貼”等房地產(chǎn)救市新政，樓市整體呈現(xiàn)復(fù)蘇的態(tài)勢，但本輪市場回暖只是使得部分一二線城市的市場庫存有所回落，而三四線城市市場庫存仍不斷增加。三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競爭、“土地財政”依賴程度高、經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱、人口流入低于預(yù)期等，是其商品房庫存出現(xiàn)階段性總量偏高、去庫存周期延長的主要原因。

3.房地產(chǎn)銷售的增速出現(xiàn)下滑，導(dǎo)致庫存顯著增加

2015年，全國商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，增速比上年1-11月份回落0.9個百分點；商品房銷售額87281億元，增長14.4%，增速回落1.2個百分點。由于近年來全國房價持續(xù)過快上漲，已嚴(yán)重超過普通購房者的購買能力，許多城市尤其是三四線城市的購房者觀望情緒較濃、購買意愿不強，導(dǎo)致住房市場的銷售增速出現(xiàn)下滑，加上有些樓盤價格虛高、有價無市、囤積量大以及部分商業(yè)性用房滯銷等因素，導(dǎo)致市場庫存量顯著增加。

4.在庫存高企的壓力下，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)走低

2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價格因素實際增長2.8%），增速比上年1-11月份回落0.3個百分點，這也是該數(shù)據(jù)自2014年起連續(xù)24個月呈下滑趨勢。受前期房地產(chǎn)市場需求較為低迷的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)將重心放在消化庫存和回籠資金上，投資力度出現(xiàn)放緩，尤其是三四線城市以及縣（市）區(qū)的住房庫存壓力大、房地產(chǎn)投資下降明顯，是導(dǎo)致全國房地產(chǎn)投資增速整體出現(xiàn)下滑的重要原因。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落幅度較大，嚴(yán)重影響到全國固定資產(chǎn)投資的增長，成為拖累經(jīng)濟下行的因素之一。

5.與庫存增加、投資下滑相對應(yīng)，土地購置也出現(xiàn)下降

2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%，降幅比上年1-11月份收窄1.4個百分點；土地成交價款7622億元，下降23.9%，降幅收窄2.1個百分點。僅有局部一線城市及個別二線城市受限于土地供需狀態(tài)的長期緊張，表現(xiàn)為土地購置持續(xù)升溫態(tài)勢，而三四線城市的土地購置普遍下降。在房屋庫存高企的大背景下，房企對市場前景較為謹(jǐn)慎，相比加大土地存儲量，不少房企更愿意趁著行情好轉(zhuǎn)去庫存，土地購置意愿和開發(fā)投資意向較低。

二、化解房地產(chǎn)庫存的對策建議

深入貫徹中央“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”精神，更加注重地方政府調(diào)控責(zé)任，在政府層面加強政策扶持、優(yōu)化管理服務(wù)，在企業(yè)層面加大房企購并重組、提升行業(yè)集中度，在居民層面激發(fā)住房合理消費、適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，通過多方合力、多管齊下，有效化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

1.加大因城施策力度，調(diào)整完善房地產(chǎn)調(diào)控政策

由于當(dāng)前一線、二線、三四線城市間的庫存狀態(tài)存在巨大分化，因此在化解房地產(chǎn)庫存進程中，必須更加注重因城施策、對癥下藥，不搞“一刀切”。

第一，對庫存壓力不大的北上廣深等一線城市，應(yīng)采取適度微調(diào)的調(diào)控政策。要繼續(xù)對其實行適度從嚴(yán)的限購政策、差別化稅收和信貸政策，避免其房價在去庫存的背景下出現(xiàn)新一輪快速非理性上漲，助長房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險；同時針對一線城市二手房市場需求大于供給的情況，可對其二手房市場的限制政策進行適度放寬，如微調(diào)二手房個稅優(yōu)惠限制或限購等。

第二，對庫存壓力較大的部分二線城市、庫存壓力巨大的三四線城市，應(yīng)完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，加快去庫存進程。要取消過時的限制性措施，推動更多三四線城市和部分二線城市取消限購或限貸政策；降低購房的首付比例及房貸成本，居民購買首套房的商業(yè)性個人住房貸款原則上最低首付款比例為20%，居民還清住房貸款后再次貸款按照首套房認(rèn)定；加大對住房公積金的松綁，進一步提高公積金貸款額度，放寬公積金貸款和提取條件，開展住房公積金異地個人住房貸款，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個體工商戶納入公積金制度范圍內(nèi)；扶持剛性需求和改善性需求購房，政府對居民購買新建商品房可按所繳契稅給予獎勵，政府搭建購房服務(wù)平臺并結(jié)合實際組織“團購”；加大金融支持，推動金融機構(gòu)進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批效率，減少貸款過程中的附加條件，建立金融機構(gòu)與政府、房企、承建商共同參與的風(fēng)險處置合作協(xié)調(diào)機制；降低房地產(chǎn)稅費，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以消除“高檔住宅”和普通住宅的稅負(fù)差異，出臺購房減免稅費+補貼性的政策，公布房地產(chǎn)開發(fā)的收費清單，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費等。

2.推進戶籍制度改革，加快農(nóng)民工市民化、擴大有效需求

目前，城市居民對住房的需求基本達到平衡，從“供給側(cè)”需求來看，真實的需求很大一部分來自進城的農(nóng)民工，如果在購房、落戶、租房等方面提供優(yōu)惠便利條件，農(nóng)民工將成為潛力巨大的購房群體。因此，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率的要求，通過加快農(nóng)民工市民化、擴大有效需求、打通供需通道，積極消化房地產(chǎn)庫存。

第一，落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要放寬城鎮(zhèn)落戶條件，建立健全“人地錢”掛鉤政策，簡化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購房落戶手續(xù)；要擴大新型城鎮(zhèn)化綜合試點范圍，全面推行居住證并提高其含金量，為農(nóng)民進城購房提供便利條件；要加快發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集聚、加強配套設(shè)施建設(shè)、促進產(chǎn)城融合發(fā)展，容納更多的農(nóng)民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)，為其購房落戶提供根本保證；要加快實施積分落戶和工作落戶政策，使農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口享受與城市戶籍人口相同的教育、醫(yī)療、就業(yè)、住房保障等均等化的基本公共服務(wù)，激發(fā)其購房意愿。

第二，考慮到農(nóng)民工市民化等限制放開力度受到財政支出制約的因素，政府可采取分層次放開城市遷入限制，先從三四線城市入手，再逐步擴大到部分二線城市和一線城市。

第三，考慮到大部分農(nóng)民工缺乏支付和購房能力，各級政府可通過財政補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼、與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合給予購房農(nóng)民現(xiàn)金直補等政策，支持購買力較低的農(nóng)民進城買房。

第四，積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制，大力推進已在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將農(nóng)村的宅基地、承包地和住房依法流轉(zhuǎn)，如出租或者抵押貸款等，從而提高他們在城市中的購房與租房能力。

3.深化住房制度改革，滿足新市民住房需求

面對全國城鄉(xiāng)住房總體進入飽和階段、住房市場結(jié)構(gòu)性過剩的現(xiàn)實情況，必須加大住房制度改革力度，以加快化解住房庫存，支持實現(xiàn)新市民在城鎮(zhèn)“住有所居”和進一步改善居民住房條件的住房發(fā)展新目標(biāo)。

第一，建立購租并舉的住房制度。各級政府原則上不再新建公租房，通過收購庫存商品房或長期租賃住房作為公租房，并列入保障性安居工程建設(shè)年度計劃，所需資金可從保障性安居工程專項資金中列支。同時，要把公租房擴大到非戶籍人口，將符合條件的外來人口逐步納入公租房供給范圍。

第二，發(fā)展住房租賃市場，推動住房租賃規(guī)?；瘜I(yè)化。鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者；鼓勵開發(fā)企業(yè)將空置的商品住房改售為租，政府對其租金收入的應(yīng)繳已繳營業(yè)稅、房產(chǎn)稅予以一定獎勵；鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，對于投資購買庫存商品住房經(jīng)營房屋出租業(yè)務(wù)的，對企業(yè)在一定年限內(nèi)繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅予以適當(dāng)獎勵。

第三，推進棚改貨幣化安置，打通保障房與商品房之間的通道。從以往部分三四線城市去庫存的手段看，貨幣安置化收效快、負(fù)面影響少，更能帶動購房需求。因此，各地在推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)中，應(yīng)減少保障性住房供地量，并通過貨幣化安置為市場輸送更多購房需求，通過一減一增，有效消化房地產(chǎn)庫存。要力爭各地棚改項目和房屋征收實行貨幣化安置比例原則上不低于50%-70%，貨幣化安置應(yīng)使被征遷居民拿到的補償款可以買到同地段等面積的普通商品住房，以鼓勵更多的人選擇貨幣補償，政府對接受貨幣化安置的家庭可按照其購置新房款的一定比例給予額外的補貼。

4.促進房企兼并轉(zhuǎn)型，提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度

企業(yè)兼并重組、轉(zhuǎn)型升級是化解房地產(chǎn)庫存的有效途徑之一。當(dāng)前商品房滯銷的房企主要有兩類：一類是規(guī)模較小、開發(fā)成本較高的企業(yè)；另一類是產(chǎn)品缺乏品牌附加值、降價銷售仍無人接盤的企業(yè)。通過大型企業(yè)兼并重組部分中小企業(yè)，促進企業(yè)做強和轉(zhuǎn)型升級，并不一定要降價就可以化解現(xiàn)有庫存，確實需要降價的通過降低成本規(guī)模化開發(fā)也有了降價空間。

第一，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組、提高行業(yè)集中度。政府出臺相應(yīng)措施，如安排專項資金扶持、免征部分增值稅和營業(yè)稅、手續(xù)辦理“一窗受理”等，引導(dǎo)有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過企業(yè)聯(lián)合、并購重組、項目投資、參股合作等形式形成競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。對大型房企兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，金融部門應(yīng)提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。

第二，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。支持房企適應(yīng)市場需求，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將庫存商品房轉(zhuǎn)為企業(yè)總部、軟件產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)、眾創(chuàng)空間和旅游、養(yǎng)老、文化地產(chǎn)，并享受國家和地方有關(guān)政策優(yōu)惠。支持房企提供更多適銷對路、綠色低碳、節(jié)能環(huán)保的高品質(zhì)住房，發(fā)展跨界經(jīng)濟。

第三，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律和消費需求，積極調(diào)整營銷策略，采取務(wù)實、靈活的促銷手段（如直接降價、折價、議價、送實物現(xiàn)金、降低置業(yè)門檻、活動促銷等），適當(dāng)降低商品住房價格，促進商品房銷售。

5.完善土地供應(yīng)機制，優(yōu)化房地產(chǎn)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

合理控制開發(fā)用地供應(yīng)節(jié)奏，壓縮高庫存區(qū)域的土地供應(yīng)，既是減少商品房庫存的有效方式，又可以實現(xiàn)穩(wěn)定地價的效果，防范因地價下跌加劇地方債務(wù)壓力。

第一，在土地供應(yīng)方面實行分類調(diào)控。對于庫存壓力不大的一線城市和部分二線熱門城市，應(yīng)適當(dāng)增加土地有效供給，促進供需平衡；對于庫存高企的三四線城市和部分二線城市，應(yīng)以消化存量為主要方向，減少土地供應(yīng)。

第二，提高土地供應(yīng)的均衡性。各地政府根據(jù)本地商品房庫存情況，合理調(diào)控土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。要合理確定商品住宅用地供應(yīng)量，加大中小戶型普通商品住房用地供應(yīng)，以滿足自住和改善性住房需求，同時嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地供應(yīng)；對非住宅庫存特別是商業(yè)辦公庫存明顯供過于求的地區(qū)，要暫停商業(yè)辦公用地供應(yīng)；允許未開發(fā)用地轉(zhuǎn)換用途，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的地區(qū)，可按規(guī)定程序調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用；建立健全土地供后監(jiān)管和服務(wù)機制，加強對已出讓的房地產(chǎn)項目實際交地情況跟蹤，增強房企履約意識，及時解決交地過程中遇到的問題。

6.提升政府管理服務(wù)，優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境

各級政府要承擔(dān)化解房地產(chǎn)庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主體責(zé)任，進一步完善工作協(xié)調(diào)機制、加大工作落實力度、提升管理服務(wù)水平。

第一，加強“去庫存”工作的組織協(xié)調(diào)。各級政府建立“化解房地產(chǎn)庫存”部門聯(lián)席會議制度，定期召開會議、協(xié)調(diào)解決問題、分解落實任務(wù)。各地區(qū)建立房地產(chǎn)庫存情況月報制度、房地產(chǎn)市場交易和庫存監(jiān)測平臺，推動房地產(chǎn)市場管理信息系統(tǒng)區(qū)域聯(lián)網(wǎng)，適時掌握庫存動態(tài)。

第二，優(yōu)化政府管理和服務(wù)。簡化行政審批環(huán)節(jié)，縮短商品房預(yù)售審批時限，政府部門對商品房預(yù)售價格及其變動幅度原則上不進行限制和備案，以促進房企商品房銷售、加快去庫存。對于開發(fā)企業(yè)為消化商品房庫存，在不變更容積率、建筑密度等指標(biāo)，并滿足停車位等公共配套設(shè)施的情況下，作出的產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)、戶型調(diào)整，政府部門應(yīng)及時予以審批。做好房地產(chǎn)項目周邊市政配套設(shè)施建設(shè)，確保同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步投入使用，加快新老城區(qū)公共交通的對接，促進產(chǎn)城融合發(fā)展。健全房地產(chǎn)市場聯(lián)合執(zhí)法機制，定期開展房地產(chǎn)市場檢查，加大違法違規(guī)行為查處力度，為房地產(chǎn)“去庫存”工作提供良好的市場環(huán)境。

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陳品祿/責(zé)任編輯