論完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題的對策

劉靜

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)對鋼鐵價格、家裝設(shè)計、農(nóng)民就業(yè)等多個行業(yè)的發(fā)展具有重要作用，保證房產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，完善其會計信息質(zhì)量對我國現(xiàn)代化建設(shè)具有促進作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；會計信息；問題與對策

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國現(xiàn)代化經(jīng)濟建設(shè)中具有舉足輕重的地位，可謂是“牽一發(fā)而動全身”。如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大的波動，則會影響到鋼鐵價格、家裝設(shè)計、農(nóng)民工就業(yè)等一系列問題。如今國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭較好，從依靠政府扶持向市場調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變，銷售方式也呈現(xiàn)按揭、預(yù)售、代銷等多樣化，在房地產(chǎn)行業(yè)大量資金增長過程中，會計信息的質(zhì)量和準確性是急需考慮的問題。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計質(zhì)量的問題

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有所不同，它隨著銷售手段、房企狀況、業(yè)績信息等差異，在執(zhí)行會計準則時具有一定的特殊性。但由于其行業(yè)特殊性，很多會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規(guī)定，造成房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量出現(xiàn)各種問題。

1.銷售收入伴隨銷售方式改變

每個房地產(chǎn)企業(yè)均會開發(fā)多個項目，其項目建設(shè)期的實際成本費用會大于預(yù)期費用；隨著地價的增長，后期項目建設(shè)成本遠高于前期建設(shè)費用，各期項目間的損益浮動較大。當(dāng)房地產(chǎn)項目取到預(yù)售許可證后，根據(jù)其項目體量和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，房產(chǎn)營銷部門會不定期改變銷售策略，如總房款打折、限期墊付、贈送設(shè)備平臺等，同一項目、同一樓層、同一房型、同一面積的房屋可能因銷售方法與售出時間不同，其總房款也不一樣。因房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價值較高，購買者多采用分期付款的方式，因此造成收款期與房屋交付期不一致?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售收入與其營銷手段、營銷節(jié)點、付款方式有很大關(guān)系，且銷售收入確定的隨意性較大，將造成會計信息和質(zhì)量的問題。

2.各期業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到土地開發(fā)短則一年，長則三四年，其項目分為一期、二期乃至多期工程，項目在建設(shè)期投資數(shù)額巨大，大量費用將計入到當(dāng)期損益中。項目在持續(xù)開發(fā)和預(yù)售中，因可能采用分期或墊付的銷售形式，總房款不能按照預(yù)期期限收回，而且隨著項目的投資成本擴大，房地產(chǎn)企業(yè)每年的損益表所反映的企業(yè)利潤波動較大，換句話來說，其財務(wù)報表不能準確的反映其財務(wù)狀況。證監(jiān)會為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠真實的反映其會計信息，要求預(yù)收的房產(chǎn)款能夠體現(xiàn)出期初余額、期末余額、預(yù)售狀況等，但從近幾年的報表情況來看，各房企的核算方法不同所披露的信息標準也有所差異。

3.現(xiàn)金流信息披露不完全

房地產(chǎn)市場受政策影響較大，當(dāng)貸款、限購、認購等政策松弛時，房地產(chǎn)銷售總量會呈現(xiàn)上升趨勢，因而所產(chǎn)生的銷售收入則會增加。房地產(chǎn)企業(yè)為了增加銷售和樹立品牌形象，在每個重要節(jié)點會舉辦各種活動，其物資物料的開支和活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流均以企業(yè)為單位，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、籌建、預(yù)售、活動準備等各個環(huán)節(jié)都需要耗費大量人力、物力、財力，而所有的投資均通過銷售產(chǎn)生現(xiàn)金流入。因房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)維持時間長，經(jīng)營活動中現(xiàn)金流出與流入相對于其他企業(yè)具有更大的異步性。

三、完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題的對策

近年來，為適應(yīng)我國經(jīng)濟體制的改革，國家財政部與證監(jiān)會陸續(xù)出臺了一系列有利于會計改革的政策，對提升房地產(chǎn)的會計信息具有一定積極作用。除此以外，從建立房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系、完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會計核算、準確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息等方面也能更好的改善房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量。

1.建立房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

會計準則是針對財務(wù)崗位職責(zé)和內(nèi)容所制定的，但建筑工程類項目因籌建費用大、期限長、任務(wù)重，一個知名房地產(chǎn)項目的投建可能會促進周邊區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)對我國現(xiàn)代化經(jīng)濟建設(shè)具有舉足輕重的作用。針對其行業(yè)特殊性，因?qū)Ψ康禺a(chǎn)及相關(guān)工程建設(shè)行業(yè)會計信息做定向規(guī)范，一是更能夠準確披露出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況；二是也能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的既得利益。從大方向上要求房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的規(guī)范性，是保障房企正常運營的基礎(chǔ)。

2.完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會計核算

很多房企財務(wù)部門執(zhí)行的是國家統(tǒng)一的財會標準，并未根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀制定相應(yīng)的內(nèi)部會計核算制定，有些刻意避開國家稅收政策，內(nèi)外賬不統(tǒng)一，重視企業(yè)征繳需要做的報表，忽略了財務(wù)內(nèi)部核算的規(guī)范性。無論籌建項目大小，都需要一個相對完善的會計內(nèi)部核算制度，它是真實反映企業(yè)會計信息的基礎(chǔ)。處理好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計核算狀況，對促進項目的順利進行具有重要作用。

3.準確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息

準確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息是改善會計信息質(zhì)量的基礎(chǔ)。財務(wù)部門與其他部門有本質(zhì)區(qū)別，從每月、季度、年度報表中能夠體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，若內(nèi)部會計信息存在偏差，那么將會影響到整個項目的建設(shè)與銷售。將每筆涉及銷售的會計信息真實、準確、有效的記錄下來，并與其他項目籌建期的開支做比較，就能夠反映出整個項目的利潤額。

四、總結(jié)語

近年來，我國會計制度逐步完善，陸續(xù)出現(xiàn)質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等分支，極大地提升了房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的真實性和有效性。針對如今房地產(chǎn)企業(yè)會計信息出現(xiàn)賬目不清、數(shù)據(jù)不真及披露不完全等問題，應(yīng)從會計制度、行業(yè)準則、崗位職責(zé)等多方面加以規(guī)范，以達到改善房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的目的。

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