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    淺析個(gè)人房產(chǎn)稅的征收現(xiàn)狀及改革方向

    2016-10-27 09:30:51孫嵐嵐
    現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 2016年2期
    關(guān)鍵詞:改革方向

    孫嵐嵐

    摘要:住房問(wèn)題是與我國(guó)居民密切相關(guān)的首要重大問(wèn)題,目前,我國(guó)一、二線城市房?jī)r(jià)普遍較高,科學(xué)合理的稅收制度是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展、把控房?jī)r(jià)、滿足居民住有所居的良好辦法。但是我國(guó)的個(gè)人房地產(chǎn)征稅現(xiàn)狀存在諸多問(wèn)題,本文將對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行分析,并提出改革的建議方向。

    關(guān)鍵詞:個(gè)人房產(chǎn)稅; 征收現(xiàn)狀;改革方向

    中圖分類(lèi)號(hào):F812 文獻(xiàn)識(shí)別碼:A 文章編號(hào):1001-828X(2016)002-000-01

    一、個(gè)人房產(chǎn)稅的概念

    個(gè)人房產(chǎn)稅是指國(guó)家對(duì)居民個(gè)人所擁有的,并且用于自用的房產(chǎn)征收的課稅。房產(chǎn)是指覆蓋在土地上的建筑物,以及與建筑物相關(guān)聯(lián)的設(shè)施設(shè)備,房產(chǎn)是永久性質(zhì)的,房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象就是房產(chǎn)持有人。

    二、個(gè)人房產(chǎn)稅的征收現(xiàn)狀

    目前目前房產(chǎn)稅稅種多,稅利高,主要有房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。

    房產(chǎn)稅適用于征收城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)房產(chǎn),計(jì)算依據(jù)是房子的租金收入或者計(jì)稅余值,計(jì)稅余值是指房屋的購(gòu)買(mǎi)價(jià)值減去原值一成至三成后的余值,房產(chǎn)稅稅率是1.2%。契稅的征收對(duì)象是產(chǎn)權(quán)所有人,它的征收發(fā)生在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),當(dāng)土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋發(fā)生買(mǎi)賣(mài)、房屋被贈(zèng)送時(shí)都要征收契稅,按房屋或土地的價(jià)格征稅,稅率為3%至5%。耕地占用稅指得是針對(duì)在耕地上建房,或者在耕地上進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)行為的個(gè)人及單位征收的占用耕地面積的課稅,屬于資源占用稅,稅率是差別稅率,以面積為依據(jù)征收。土地增值稅是國(guó)家對(duì)轉(zhuǎn)讓土地以及地上建筑的產(chǎn)權(quán)獲得收入,針對(duì)轉(zhuǎn)讓出讓方征收的課稅,以土地的收入增額為依據(jù)征收,采用累積稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅指的是對(duì)擁有國(guó)有土地使用權(quán)的個(gè)人及單位征收的稅,包括城鎮(zhèn)所有的國(guó)家和集體的土地,以實(shí)際占用面積為依據(jù),采用差別定額稅率。

    除此之外,我國(guó)房產(chǎn)稅還有固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、印花稅、個(gè)人所得稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、營(yíng)業(yè)稅的呢過(guò)各項(xiàng)稅賦。用作經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)還可能有關(guān)稅、增值稅等。除了征稅,稅務(wù)部門(mén)還對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者和經(jīng)營(yíng)者征收各種費(fèi)用,比如維修基金、登記費(fèi)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、教育附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。

    三、個(gè)人房產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題

    我國(guó)對(duì)個(gè)人房產(chǎn)稅的征收主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。

    首先,房產(chǎn)稅的征收稅制太多,加起來(lái)達(dá)20種之多,范圍廣到各個(gè)市場(chǎng)。不僅征收復(fù)雜,不方便管理,而且給購(gòu)房者和房產(chǎn)商增加很大的壓力,這也是房?jī)r(jià)居高不下,不好調(diào)控的一個(gè)原因,造成國(guó)民生活幸福感嚴(yán)重下降。

    其次,稅種征收重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重。印花稅和契稅就是一例,印花稅是針對(duì)簽訂合同、營(yíng)業(yè)賬簿、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)面材料等征收的稅種,而契稅是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中簽合同、辦轉(zhuǎn)移時(shí)要交的稅種,從含義上就能很清楚的看出兩者重疊現(xiàn)象嚴(yán)重。如果把要交的房產(chǎn)稅都羅列出來(lái),企業(yè)出租房子要交30%作用的稅,個(gè)人出租房子要交20%的稅,重復(fù)征收使得稅費(fèi)過(guò)高,交稅者肯定將稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到租房者身上,使得租金居高不下,大多數(shù)剛畢業(yè)的人都無(wú)力承擔(dān),一個(gè)月的工作基本都用于住房和吃飯上,沒(méi)有幸福感可言。

    再次,我國(guó)房產(chǎn)稅的征稅計(jì)價(jià)依據(jù)非常不合理。房屋的價(jià)值是不斷變化的,隨著時(shí)間的推移,價(jià)值會(huì)隨市場(chǎng)的變化而變化,而我國(guó)是以房屋的余值或者租金的收入作為計(jì)稅依據(jù)的,并不能體現(xiàn)房屋的現(xiàn)值。10年前按30萬(wàn)買(mǎi)的房子,10年后可能價(jià)值300萬(wàn),按余值計(jì)算,對(duì)新房不公平。

    第四,我國(guó)稅費(fèi)概念模糊不清,沒(méi)有區(qū)分度。稅和費(fèi)的征收形式和標(biāo)準(zhǔn)雜亂無(wú)章,這對(duì)宏觀調(diào)控和政策制定會(huì)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響,而且讓國(guó)民感覺(jué)稅和費(fèi)都特別多,引起反感。

    第五,我國(guó)房地產(chǎn)稅的立法層次非常低?,F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅法知識(shí)一種暫行條例,并不是真正意義的稅法,因此,各地方政府為了各自利益,擅自制定諸多附加條例,造成征稅市場(chǎng)也很混亂。

    四、個(gè)人房產(chǎn)稅的改革方向

    1.房產(chǎn)稅起征點(diǎn)和征收方式改革

    首先,對(duì)于起征點(diǎn),應(yīng)該往人均擁有的住房面積方向改革。目前的以房屋套數(shù)進(jìn)行征稅的方式非常不合理。過(guò)渡性購(gòu)房者買(mǎi)了90平米的小房子,加上兩位老人和孩子一家人住的話也只有18平米一個(gè)人,當(dāng)他們買(mǎi)改善性住房,換大一點(diǎn)的房子時(shí),征稅比率會(huì)提高,但人均居住面積依然很小。如果首套房就買(mǎi)大面積的房子,交的稅費(fèi)就會(huì)少,這樣引導(dǎo)人們買(mǎi)大房子,造成不良的社會(huì)導(dǎo)向。

    其次,對(duì)于房屋交易的征收方式應(yīng)該往新老房子一視同仁的方向改革。不管是新增的存量,還是老存量,應(yīng)該按照市場(chǎng)交易的價(jià)格進(jìn)行征稅,而不是按照房屋余值征稅。

    2.對(duì)農(nóng)村個(gè)人住房繼續(xù)免稅

    農(nóng)村的人均年收入比較低,與城鎮(zhèn)差別嚴(yán)重,應(yīng)該采用差異化的征稅政策。如果讓農(nóng)村居民繳納房產(chǎn)稅,勢(shì)必會(huì)加重農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),造成農(nóng)民入不敷出,會(huì)影響農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。

    3.建立健全我國(guó)的房產(chǎn)登記制度

    既然要對(duì)居民住房征稅,那就需要建立健全我國(guó)的房產(chǎn)登記制度。作為開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的最基本的依據(jù),稅源的管理上稅務(wù)機(jī)關(guān)必須依賴(lài)房產(chǎn)登記制度。建立一套健全、合理、高效的房產(chǎn)登記制度是必須做到的,要不一切都是空談。

    4.制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估制度

    開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅必須依托于一套完善的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系,作為計(jì)稅的依據(jù),要不一切都是空談。

    五、結(jié)語(yǔ)

    我國(guó)個(gè)人房地產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀存在的問(wèn)題頗多,主要有一下下幾個(gè)方面:房產(chǎn)稅的征收稅制太多、稅種征收重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重、我國(guó)房產(chǎn)稅的征稅計(jì)價(jià)依據(jù)非常不合理、我國(guó)稅費(fèi)概念模糊不清,沒(méi)有區(qū)分度、我國(guó)房地產(chǎn)稅的立法層次非常低等,本文提出了建議改革的方向,主要是房產(chǎn)稅起征點(diǎn)和征收方式改革、對(duì)農(nóng)村個(gè)人住房繼續(xù)免稅、建立健全我國(guó)的房產(chǎn)登記制度、制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估制度等,希望我國(guó)稅制能夠越來(lái)越完善。

    參考文獻(xiàn):

    [1]崔光營(yíng),楊洪濤.房產(chǎn)稅功能的拓展與重構(gòu)[J].涉外稅務(wù),2010(8): 79-81.

    [2]陳多長(zhǎng).房地產(chǎn)稅收論[M].中國(guó)市場(chǎng)出版社,2005.

    [3]孫剛印.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及其優(yōu)化的政策取向基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論的視角[J].黨政干部學(xué)刊,2010(05).

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