基于我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題及應(yīng)對(duì)方法分析

錢萬　朱文艷　朱建成　梅智杰

摘要：在我國隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，市場對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的需要日趨增加，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，但是由于我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚加之我國正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的特殊經(jīng)濟(jì)時(shí)期，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也存在諸多問題，包括資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員素質(zhì)不高、評(píng)估機(jī)構(gòu)之間存在惡性競爭、行業(yè)監(jiān)管的力度不到位、缺乏一定的社會(huì)公信力。本篇文章對(duì)上述四個(gè)問題進(jìn)行了簡要分析，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施以更參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；存在問題；應(yīng)對(duì)措施

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）002-00000-01

一、引言

從1978年的土地相關(guān)法規(guī)的調(diào)整算起，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)伴隨著改革開放經(jīng)歷了30年的風(fēng)雨歷程。從無到有，中國的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已成為一個(gè)與時(shí)俱進(jìn)的行業(yè)，目前中國的房地產(chǎn)估價(jià)師已有五萬多人，四萬六千多人成為注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)五千多家，并逐年增加。評(píng)估公司的業(yè)務(wù)范圍也從單一化走向多元化，這使得房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的地位日漸突出。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)我國市場經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)是眾所周知的，但是基于我國的基本國情以及房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在我國起步相對(duì)較晚，致使我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還存在不少問題有待解決。

二、我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)現(xiàn)存的問題

（一）資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員素質(zhì)有待提高

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，與之相關(guān)的造價(jià)師行業(yè)都快速發(fā)展起來，很多高等院校也開設(shè)有該專業(yè)，這能夠保障工程造價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，而對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)卻只有很少的院校開設(shè)，我國對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的教育缺乏專一性、針對(duì)性致使房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員的缺失，由這種供求關(guān)系不平衡必然導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估方面的人員有相當(dāng)一大部分是非本專業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生。此外，目前估價(jià)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員平均年齡不到三十歲，這意味著，估價(jià)從業(yè)人員要么是學(xué)歷偏低者、要么是大學(xué)畢業(yè)沒幾年。而實(shí)際工作當(dāng)中，我們可以發(fā)現(xiàn)事實(shí)確實(shí)如此。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)理論上說是一門經(jīng)驗(yàn)積累型的行業(yè)，也就是說從業(yè)時(shí)間越長、評(píng)估經(jīng)驗(yàn)越豐富的估價(jià)師其工作能力就越強(qiáng)、在行業(yè)中的地位也就越高?？蔀槭裁葱袠I(yè)中從業(yè)人員平均年齡這么低？其主要原因是評(píng)估行業(yè)技術(shù)門檻不高、評(píng)估收入偏低，而且評(píng)估行業(yè)本身容易讓人感覺到核心競爭力不夠、外界認(rèn)可度不高，故很多入行幾年者則選擇了轉(zhuǎn)行，甚至很多估價(jià)師在考取估價(jià)師資格證后以掛證獲得收入，成為所謂的“兼職估價(jià)師”。因此，行業(yè)從業(yè)人員則呈現(xiàn)出年輕化現(xiàn)象，整體上素質(zhì)偏低。另外，我國目前房地產(chǎn)估價(jià)師的設(shè)置級(jí)別單一，這使得房地產(chǎn)估價(jià)師不會(huì)不斷的進(jìn)行專業(yè)方面的進(jìn)修。以上的現(xiàn)狀都導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的人員素質(zhì)參差不齊，素質(zhì)有待提高。

（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)之間存在惡性競爭

評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲取評(píng)估業(yè)務(wù)，競相提高向客戶經(jīng)理的回扣比例，而且滲透到評(píng)估結(jié)果上面，使得評(píng)估結(jié)果失真。評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲得業(yè)務(wù)，甚至不遵守基本的評(píng)估準(zhǔn)側(cè)，只顧迎合客戶的要求，故意調(diào)高或者調(diào)低評(píng)估結(jié)果，使得估價(jià)結(jié)果的公平合理受到嚴(yán)重的影響。

（三）行業(yè)的監(jiān)管力度不到位

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)管力度不夠也直接導(dǎo)致了評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的惡性競爭，雖然我國也相應(yīng)出臺(tái)了基本準(zhǔn)側(cè)、程序準(zhǔn)側(cè)、專業(yè)準(zhǔn)則、評(píng)估指南與指導(dǎo)意見，但是缺乏實(shí)質(zhì)性的約束力。由于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管力度的不到位，導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在著很多亂想，例如：亂評(píng)估、弄虛作假、亂定價(jià)、惡性競爭等。此外，也導(dǎo)致了很多非專業(yè)人士從事了房地產(chǎn)評(píng)估的工作。目前，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)里面專職的房地產(chǎn)評(píng)估師屈指可數(shù)，這些原因都與行業(yè)監(jiān)管不到位有直接的關(guān)系。

（四）缺乏一定的社會(huì)公信力

在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)發(fā)展較為健全，不僅制定了健全的相關(guān)法律法規(guī)，而且其行業(yè)協(xié)會(huì)也能發(fā)揮重要的規(guī)范與監(jiān)督作用。但是，我國目前的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，相關(guān)的法律法規(guī)不健全，相關(guān)的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)也不完善，對(duì)于相關(guān)的違法亂紀(jì)行為缺乏規(guī)范的處罰標(biāo)準(zhǔn)，致使社會(huì)公信力較差。隨著各種各樣房地產(chǎn)交易增多，房地產(chǎn)估價(jià)的盲點(diǎn)逐漸增多，由于估價(jià)不合理造成了許多的法律糾紛。例如中國在城市化進(jìn)程中，遇到的拆遷補(bǔ)償存在的估價(jià)問題一直尋求法律的依據(jù)。

三、解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)問題的對(duì)策

（一）提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員的素質(zhì)

為了解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員素質(zhì)低的問題，首先應(yīng)該解決該行業(yè)人員短缺的現(xiàn)狀，國家應(yīng)該倡導(dǎo)各大高等院校開設(shè)房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)，從而緩解和解決估價(jià)人員短缺的問題。為了全面提高房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與行業(yè)水平，可以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，另一方面可以適當(dāng)提高房地產(chǎn)評(píng)估人員的準(zhǔn)入門檻。例如可以參照日本、美國在這方面的成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國的客觀實(shí)際和評(píng)估師的職業(yè)能力設(shè)置至少兩級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估師。而對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估師準(zhǔn)入門檻的提高可以從源頭著手控制好房地產(chǎn)評(píng)估師的基本素質(zhì)。例如可以允許參加考試的人員必須具備大學(xué)本科以上學(xué)歷，提高考試的難度，增加一些對(duì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的考核。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)管力度

為了保證我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的科學(xué)、合理、健康發(fā)展，必須根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要來制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)的法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，最終解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不公平競爭、解決評(píng)估師的職業(yè)道德問題、解決評(píng)估師的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)問題、解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展問題、解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的技術(shù)需求問題，從而規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的方法和實(shí)施程序。

（三）遵循評(píng)估原則，職業(yè)道德，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

在執(zhí)業(yè)中，房地產(chǎn)估價(jià)師在對(duì)每個(gè)待估項(xiàng)目都按照相應(yīng)的工作原則和技術(shù)原則，即獨(dú)立、客觀、公正、替代、預(yù)期收益等原則，不迎合委托方的不合理要求，執(zhí)行必要的評(píng)估程序，那么估價(jià)師面臨的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是非常低的。相反，房地產(chǎn)估價(jià)師違背原則，收取回扣等現(xiàn)象導(dǎo)致評(píng)估結(jié)論不公允，便會(huì)大大增加執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何提高使估價(jià)師具備良好的職業(yè)道德，是提高評(píng)估質(zhì)量的關(guān)鍵課題。在中國目前的市場環(huán)境中，要求估價(jià)師實(shí)現(xiàn)自律難度很大。因此，對(duì)于評(píng)估行業(yè)必須加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制，實(shí)行評(píng)估報(bào)告交叉復(fù)核制度，使評(píng)估結(jié)論透明化，加大估價(jià)師違約成本，從而推進(jìn)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]韓靜.中國房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題及對(duì)策研究[J].中外企業(yè)家，2011，22.

作者簡介：

第一作者：錢萬（1992—）男，漢族，重慶市，云南民族大學(xué)管理學(xué)院，2015級(jí)碩士，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)。

第二作者：朱文艷（1990—）女，漢族，江蘇徐州，云南民族大學(xué)管理學(xué)院，2015級(jí)碩士，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)。

第三作者：朱建成（1992—）男，漢族，安徽蒙城，云南民族大學(xué)管理學(xué)院，2015級(jí)碩士，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)。

第四作者：梅智杰（1992—）男，漢族，四川南充，云南民族大學(xué)管理學(xué)院，2015級(jí)碩士，會(huì)計(jì)碩士專業(yè)。