我國房地產(chǎn)上市公司應收賬款管理存在的問題

宋華

摘要：我國房地產(chǎn)上市公司的應收賬款主要是指房地產(chǎn)上市公司在與合作者合作建房過程中、將商品房銷售給購房人的過程中所產(chǎn)生的企業(yè)應按期收回未收回而被對方占據(jù)的資金。

關鍵詞：應收賬款；管理；存在問題

中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）022-000-01

一、應收賬款是企業(yè)擴大再生產(chǎn)的重要手段，然而目前我國上市公司應收賬款管理不容樂觀，存在很多問題

1.三角債問題嚴重。隨著制造業(yè)和買方市場的不斷發(fā)展和壯大，商品拒付現(xiàn)象不斷顯現(xiàn)，債務問題波及的企業(yè)越來越多，造成諸多商業(yè)企業(yè)資金運營困境，三角債是一項中國特色，其數(shù)量也在逐年增加。

2.盲目銷售，漠視風險。競爭機制的存在，使得企業(yè)盲目擴大賬面銷售和利潤，在不了解買方資信程度的情況下，將商品銷售出去，導致應收賬款風險。

3.企業(yè)內部應收賬款管理制度不健全。很多企業(yè)對于應收賬款的管理處于混亂狀態(tài)，沒有專門的應收賬款管理機構、管理辦法、沒有對企業(yè)進行分類管理、各部門之間應收賬款管理權責不明確等都是普遍存在的問題。

4.應收賬款壞賬率居高不下。我國企業(yè)應收賬款壞賬率高達5%，賬齡也相對較長，大多數(shù)賬齡超過一年時間長達4-5年，而美國的壞賬率一般僅為0.25%-0.5%，并且賬齡一般不超過90天。

針對我國房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過二十幾年的發(fā)展取得了巨大的成就，為社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的改善做出了重要貢獻。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于快速發(fā)展期，房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一項不動產(chǎn)不僅具備使用價值，同時由于其較強的保值增值而具有很大的投資價值，吸引了越來越多的投資者，以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務的企業(yè)越來越多。從行業(yè)結構上來看，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量從最初的十幾家增長到現(xiàn)在大約27萬家，但是全國房地產(chǎn)企業(yè)從前10強的國內市場占有率僅為27.3%。據(jù)統(tǒng)計，2002年具有一級資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例只有1.2%，一、二級資質企業(yè)總數(shù)不足10%，大多數(shù)為三四級或剛成立的暫定級企業(yè)。

二、應收賬款相關指標數(shù)據(jù)中存在的問題

我國房地產(chǎn)上市公司在進行應收賬款管理工作過程中，對于管控應收賬款指標控制不周全、不謹慎，這也是應收賬款管理工作難以優(yōu)化的問題所在，沒有統(tǒng)一的行業(yè)標準無法進行精確的比較和測試。

1.應收賬款周轉率。對于不同的行業(yè)，應收賬款周轉率標準不同，我國應收賬款周轉率的社會平均值為7.8左右，而具體到房地產(chǎn)行業(yè)平均為3.8左右。單從行業(yè)平均水平就可以看出我國房地產(chǎn)行業(yè)應收賬款管理水平有待改進，應收賬款周轉率過低，回收速度過慢，也是我國房地產(chǎn)行業(yè)應收賬款的一大問題。

2.壞賬比率。我國房地產(chǎn)上市企業(yè)不僅應收賬款總額大而且壞賬率相對于國際水平比較高。

三、應收賬款相關信用政策存在的問題

在房地產(chǎn)行業(yè)，相關信用政策已趨于標準化，某個別企業(yè)很難采取與其競爭對手不同的信用條件，企業(yè)的信用標準、信用條件、收賬政策決定了其應收賬款的管理水平。

1.信用標準。（1）信息來源：對于申請者的信用評價可以從企業(yè)內外部獲得。（2）信用的定性分析：信用的定性分析主要是對申請人“質”方面的分析。（3）信用的定量分析：多使用比率分析法評價顧客的財務狀況，常用指標有流動性、利息保障倍數(shù)、資產(chǎn)回報率等。

2.信用條件（信用期間、折扣期間、現(xiàn)金折扣）。在我國房地產(chǎn)行業(yè)，超過信用期付款的逾期應收賬款數(shù)量巨大，一是我國現(xiàn)有法律對信用缺失的有關規(guī)定不健全，還有漏洞，二是現(xiàn)有法律法規(guī)對失信行為懲戒力度依然不夠。

3.收賬政策。收賬措施不足，企業(yè)對貨款回收的重視程度不夠，購銷雙方之間相互拖欠貨款現(xiàn)象嚴重，并且購銷雙方之間沒有認真對賬，結果只是形成一些口頭上的說明，并沒有依據(jù)對賬結果形成具有法律保護效力的依據(jù)，造成企業(yè)正常運行的資金長期被應收賬款占用，由于沒有強有力的收賬措施，企業(yè)收賬風險會進一步增加，造成企業(yè)應收賬款管理惡性循環(huán)。

四、應收賬款管理過程中管理層存在的問題

1.應收賬款管理權責不清晰。房地產(chǎn)上市公司應收賬款管理沒有形成一整套完整的體系，管理分散，權責不清，各部門之間缺乏協(xié)調和溝通，銷售部門只負責產(chǎn)品服務的銷售，而不重視欠款回收以及憑證的獲取，財務部門只負責記錄和核算，向買方追款等工作，雙方往往互相推卸，容易出現(xiàn)應收賬款風險。

2.對于不同客戶應收賬款管理未分類進行管理。對應收賬款的管理混亂，未進行具體的分類管理特別是對數(shù)額巨大的應收賬款未進行一對一實時跟蹤，仍與小額賬款一樣“一視同仁，增加了呆賬的風險。

3.大量應收賬款可能涉及訴訟，存在潛在損失，使企業(yè)陷入困境。在我國，由于法律對于信用缺失懲罰較輕，訴訟結果執(zhí)行艱難，債權一旦涉及訴訟，收回的可能性非常小，還有可能引起潛在的風險。

4.銷售合同以及勞務合同簽訂不規(guī)范。合同中沒有明確的款項回收方式以及應收賬款收回的保全措施，不能做到事前預防把好關口也是應收賬款管理中存在的問題。

五、完善我國應收賬款管理對策

針對我國國情以及房地產(chǎn)上市公司目前所處的現(xiàn)狀應當自應收賬款產(chǎn)生開始就對其進行嚴格的監(jiān)控，并做好事中控制，事后監(jiān)管。

1.應收賬款資產(chǎn)證券化。為了降低應收賬款成本，可以將應收賬款直接出售給專門從事資產(chǎn)證券化的特設信托機構，經(jīng)其重組針對我國國情以及房地產(chǎn)上市公司目前所處的現(xiàn)狀應當自應收賬款產(chǎn)生開始就整合與包裝后， SPV以應收賬款為基礎向國內外資本市場發(fā)行有價證券，根據(jù)應收賬款的信用等級、質量和現(xiàn)金流量大小確定所發(fā)行證券的價格。

2.應收賬款抵借、質押、保理。持有應收賬款的房地產(chǎn)企業(yè)與信貸機構或代理商訂立合同，以應收賬款作為擔保品，在規(guī)定的期限內企業(yè)有權以一定額度為限借用資金的。

3.對應收賬款定期進行減值測試。

4.完善企業(yè)內部控制制度。落實責任到人，并完善內部激勵制度。