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    新一輪房價上漲背后

    2016-10-25 21:19:40羅燕
    民生周刊 2016年19期
    關鍵詞:張宇商品房房價

    羅燕

    在一片漲聲之下,購房者的選擇余地、議價空間越來越小。很多人擔心房子第二天就漲價或者被“搶”走了,匆忙定下房子。

    在經歷短暫的平穩(wěn)期后,8月份以來,今年的房價又迎來一輪暴漲,不少城市的漲幅甚至超過了三四月份。

    “朋友圈天天被房價的話題刷屏,走在大街上都常聽到人談房子?!睒鞘懈邿P于房價的話題也同樣火爆,有人甚至聯(lián)想到了去年的股市盛況。

    吐槽、圍觀之外,很多人想知道,這一輪房價飆升,到底是崩盤前的狂歡,還是不斷高企的一個階段?

    一天一個價

    “買房像買白菜一樣?!痹诮洑v幾次看房之后,張宇(化名)感嘆,“60多平方米的房子,客廳里幾乎站滿了看房的人。下樓一看,還有幾撥人在等?!?/p>

    張宇從今年8月初開始看房,準備在北京買一套二手房。他告訴《民生周刊》記者,“剛開始,中介告訴我,現在是平穩(wěn)期,很適合買房。過了兩周后,中介說現在看房的人已經失去理智了,成交速度很快,好的房子出來基本秒殺?!?/p>

    很快他就感受到“秒殺”的速度了。一套房子上午掛出來,他約好了晚上去看房,結果下午中介通知他那套房已經成交了。

    與此同時是蹭蹭上漲的報價。“10萬、20萬地往上提,一天一個價。”張宇說。他曾看中一套房子,房主連提三次價,還不想簽約。

    9月19日,國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月70大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,8月房價并未在連續(xù)3個月收窄的慣性影響下繼續(xù)下滑,而是反常地出現了大幅度反彈。

    數據顯示,70大中城市8月房價大幅上漲。新建商品住宅環(huán)比最高漲幅5.6%,較7月的4.6%大幅上漲1個百分點;最低降幅為0.3%,較7月的1.1%收窄0.8個百分點。二手住宅環(huán)比最高漲幅4.5%,較7月的3.2%大幅上漲1.3個百分點,同時降幅也從7月的0.5%收窄至0.4%。

    10月1日,由中國指數研究院公布的9月份全國百城價格指數顯示,9月份全國100個城市的新房均價為12617元/㎡,環(huán)比上漲2.83%,漲幅較8月擴大0.66個百分點。與8月份相比,9月價格環(huán)比上漲的城市數量增加了13個,價格環(huán)比下跌的城市數量則減少11個。

    在一片漲聲之下,購房者的選擇余地、議價空間越來越小。很多人擔心房子第二天就漲價或者被“搶”走了,匆忙定下房子?!昂线m就趕緊定下吧,下次再出房可能報價更高了?!痹谝淮渭s談房主前,中介這樣叮囑張宇。

    “我擔心,房價再這么漲下去,現在不買,以后可能再也買不起了?!比f小玲(化名)說。9月初,她在北五環(huán)外定下一套二手房,房子70多平方米,臨街,她不是很滿意,但還是在看房的第二天就定下來了。

    “市場持續(xù)上漲,很多購房人在等待之后,恐慌性入場?!蔽覑畚壹壹瘓F副總裁胡景暉向《民生周刊》記者分析。

    尷尬的去庫存

    “去庫存”是今年初定下的樓市主基調。2016年中央經濟工作會議將化解房地產庫存定為今年經濟工作的“五大任務”之一,并提出了推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革等組合拳。隨后,多地政府紛紛推出了去庫存政策。

    事實上,對于三四線城市和部分冷清的二線城市而言,房地產的庫存壓力確實非常大。但對一線城市及一些熱點二線城市而言,庫存相對合理,京滬深等城市的房地產庫存還處于較低水平。據業(yè)內人士分析,中央推出的房地產去庫存政策重點指向三四線城市,不是一二線城市。

    今年8月3日,發(fā)改委在其官網上發(fā)文表示,鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度,可采取發(fā)放購房補貼、先租后售、與政府共有產權等方式促進居民購房。鼓勵品牌房地產開發(fā)企業(yè)收購現有地產項目,通過品牌注入、提高住房品質的方式消化庫存。

    “這表明去庫存依然是今年下半年的基調。在這一基調下,相關信貸政策不會收緊,貨幣寬松,熱點城市的房價會繼續(xù)上漲。”深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉分析。

    然而,經歷兩輪房價暴漲之后,樓市出現冰火兩重天,庫存較低的一線二線熱點城市房價飆升,而三四線城市的房地產庫存降不下來。

    “經濟發(fā)展比較落后的三四線城市庫存量依然很大,根本沒去掉?!焙皶熣f。他認為,在房價大幅上漲的壓力之下,調控房價已經成為重點,去庫存可能不會再被強調。

    供需矛盾難解

    “北京今年供地太少了,住宅用地已經5個月斷頓了?!比珖ど搪?lián)房地產商會理事陳寶存告訴《民生周刊》記者。據了解,自今年4月份推出延慶地塊后,北京有5個月沒有推出新的住宅用地。直至9月29日,國土局網站新增5宗住宅用地掛牌,其中4宗位于海淀北部永豐產業(yè)基地,另外1宗位于大興黃村興華大街。

    到目前為止,北京居住類土地出讓計劃僅完成10%。住宅用地供應減少直接導致商品房供應套數的減少。數據顯示,今年1至8月,北京商品房供應套數和面積為歷史新低,僅供應了18399套,比去年同期減少了37.2%。

    據亞豪機構副總經理高珊分析,去年前8個月,北京新建商品住宅成交供需比基本能夠維持平衡,而今年同期這一市場供需比已跌至1:1.7,新建商品住宅供應不足、價格快速上漲,剛需以及改善型消費人群只能從商住房和二手房中做出選擇,促使這些項目成交量大幅增加,價格大幅上調。

    “京滬深三地都存在土地供應不足的問題。這些一線大城市,未來可能面臨無地可供的局面?!标悓毚嬲f。

    他分析,北京新增的土地供應已經到六環(huán)了,城中心拆遷成本太高,拆不動。巨大的市場需求與緊張的土地供應之間的矛盾會越來越大。這種矛盾已經擴展到其他一線二線城市。

    對于北京來說,即便接下來的兩個月啟動大規(guī)模的土地供應,也很難解短期內商品房供應不足的近渴?!吧刈兂墒斓?,七通一平都需要時間,從土地供應到住房供應還有一個周期?!?/p>

    而除了政策性的自住型商品房外,北京六環(huán)內的新房大多豪宅化,單套平均價已達500萬元,讓很多剛需族可望而不可即。

    “深圳新房也普遍豪宅化?!崩钣罴伪硎?,“如果供應的土地效率不夠,比如在偏遠的地方,交通不便利,或者建成的住宅都是豪宅,中心區(qū)內的供需矛盾依然解決不了?!?

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