淺談“營改增”對房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的影響

李克平

摘要：隨著“營改增”稅收體制改革范圍的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)也被納入到了稅收體制改革范疇，從而對房產(chǎn)租賃企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生了一定的影響。而面對這種發(fā)展趨勢，房產(chǎn)租賃企業(yè)只有了解“營改增”對房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的影響，才能夠采取合理的措施減輕企業(yè)的稅負(fù)。因此，基于這種認(rèn)識，本文對“營改增”對房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的影響展開了分析，并且提出了相關(guān)的減稅建議，2016年5月份全面實施全面“營改增”后需要繼續(xù)探討。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)；租賃業(yè)務(wù)；影響

在現(xiàn)實生活中，大多數(shù)企業(yè)都沒有自有經(jīng)營用房。所以，這些企業(yè)不得不進(jìn)行房產(chǎn)的租賃，以便開展企業(yè)的經(jīng)營生產(chǎn)活動。而對于房產(chǎn)租賃企業(yè)來講，開展房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)活動除了能夠進(jìn)行大量租金的收取，同時也需要進(jìn)行稅費的繳納。所以，“營改增”稅收體制改革的實施，將對房產(chǎn)租賃企業(yè)產(chǎn)生較大的影響。因此，有必要對“營改增”對房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的影響展開分析，從而更好的促進(jìn)我國房產(chǎn)租賃企業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)介紹

房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)是房產(chǎn)租賃公司的主營業(yè)務(wù)，包含租賃業(yè)務(wù)、倉儲業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，稅收包含所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅等等。而在計算方式上，營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和增值稅具有較大的差別。就目前來看，房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)已經(jīng)被納入到“營改增”的稅制改革范圍內(nèi)。所以，房產(chǎn)租賃企業(yè)還需要及時進(jìn)行稅務(wù)籌劃質(zhì)量的提升，從而針對營增改做出及時的業(yè)務(wù)調(diào)整，并且完成稅務(wù)籌劃方法的創(chuàng)新，繼而獲得降低稅負(fù)的效果。

二、“營增改”對房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的影響

（一）“營改增”對租賃業(yè)務(wù)的影響

按照我國稅法規(guī)定，企業(yè)自己使用的房產(chǎn)，需要按房產(chǎn)值減30%費用后的余額的1.2%繳納房產(chǎn)稅。如果繳納房產(chǎn)稅的企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)的出租，在轉(zhuǎn)移使用權(quán)后，就需要按照租金的12%進(jìn)行房產(chǎn)稅的繳納。而房屋的出租，還要進(jìn)行租賃費的收取，即繳納5%的營業(yè)稅和12%的房產(chǎn)稅?！盃I增改”政策實施后，原有房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)需要根據(jù)稅目劃分成不動產(chǎn)經(jīng)營性租賃和有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃。其中，不動產(chǎn)經(jīng)營性租賃是一種需要在約定時間內(nèi)將房屋等與土地附著的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓人使用，并且租賃物的所有權(quán)不變的業(yè)務(wù)活動。所以，房屋的出租還屬于營業(yè)稅中的征稅范疇，應(yīng)該進(jìn)行5%的營業(yè)稅的收取。但是，設(shè)備、物品等有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃屬于增值稅征稅范疇，需要從5%的營業(yè)稅提高到17%的增值稅[1]。對于符合相應(yīng)條件的進(jìn)項，則可以從銷項稅額中進(jìn)行增值稅的抵扣。而值得注意的是，房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)多屬于“老資產(chǎn)”和“老合同”租賃業(yè)務(wù)，租期一般較長。在“營改增”實施之前，企業(yè)可能存在較多的未執(zhí)行完畢的租賃合同。而在“營改增”實施后，支付給納稅人的一些費用已經(jīng)無法取得增值稅專用發(fā)票，所以將無法進(jìn)行進(jìn)項稅的抵扣。此外，在進(jìn)行增值稅發(fā)票獲取時，如果供貨人將增值稅發(fā)票開給出租人而并非是承租人，就會導(dǎo)致承租人無法利用增值稅發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣。

（二）“營改增”對倉儲業(yè)務(wù)的影響

對于房地產(chǎn)租賃公司來講，倉儲業(yè)務(wù)受到“營改增”的影響較大。在“營改增”實施后，該業(yè)務(wù)將被納入到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，屬于物流輔助業(yè)務(wù)，納稅方式相對復(fù)雜。具體來講，就是針對年銷售額500萬元以下的小規(guī)模納稅人，可以繳納應(yīng)稅服務(wù)銷售額3%的增值稅。如果企業(yè)的年銷售額達(dá)500萬以上，需要按照一般計稅方法進(jìn)行增值稅的收取，即繳納應(yīng)稅服務(wù)銷售額6%的增值稅。但是無論哪種納稅人，在進(jìn)行房產(chǎn)稅征收時都按照房產(chǎn)值減30%費用后的余額的1.2%繳納房產(chǎn)稅。所以，在“營改增”實施后，企業(yè)的納稅方式將變得更加復(fù)雜[2]。但與此同時，倉儲業(yè)務(wù)的稅務(wù)籌劃也將獲得更多的機(jī)會，所以企業(yè)將能在遵守國家法規(guī)的基礎(chǔ)上，通過合理稅務(wù)籌劃減輕業(yè)務(wù)稅負(fù)。

（三）“營改增”對物業(yè)管理業(yè)務(wù)的影響

不同于其他兩種業(yè)務(wù)，物業(yè)管理業(yè)務(wù)目前暫時未納入“營改增”改革范圍內(nèi)。但隨著該項稅制改革的逐步推進(jìn)，其也將在未來被納入到改革范圍內(nèi)。所以，房產(chǎn)租賃企業(yè)還要做好相關(guān)工作，從而更好的減輕該項業(yè)務(wù)的稅負(fù)。就目前來看，物業(yè)管理業(yè)務(wù)需要繳納5%的營業(yè)稅，不需要進(jìn)行房產(chǎn)稅的繳納。

三、“營增改”背景下房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的減稅措施

（一）租賃業(yè)務(wù)的減稅措施

從房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的開展情況來看，房產(chǎn)租賃企業(yè)大多需要進(jìn)行房屋租賃。與此同時，很多企業(yè)會進(jìn)行房屋和其中設(shè)備的一同租賃，比如賓館、車間和廠房等等租賃業(yè)務(wù)，往往會與有形動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)一起開展。按照國家稅法規(guī)定，房地產(chǎn)租賃企業(yè)就需要按照租金收入的12%進(jìn)行房產(chǎn)稅的繳納，所以將房屋租金和設(shè)備租金一同寫入合同將直接導(dǎo)致企業(yè)納稅額增加。具體來講，就是企業(yè)在有形動產(chǎn)租賃的過程中也繳納了房產(chǎn)稅。但實際，按照國家規(guī)定，并沒有要求進(jìn)行房屋內(nèi)部附屬設(shè)備的房產(chǎn)稅的增收[3]。所以，企業(yè)在開展房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)時，應(yīng)該將房屋和設(shè)備分開租賃，并且進(jìn)行兩份合同的填寫，從而使企業(yè)的納稅稅額得到減少。此外，根據(jù)房屋租賃企業(yè)的實際情況，企業(yè)也可以將出租業(yè)務(wù)變成倉儲業(yè)務(wù)。因為，不同于房屋租賃業(yè)務(wù)，倉儲業(yè)務(wù)已經(jīng)納入到稅制改革范圍。通過合理計算，將能為企業(yè)提供一定的稅務(wù)籌劃空間。實際上，一些企業(yè)租賃房屋就是將其當(dāng)成是倉庫。所以，房屋租賃企業(yè)可以進(jìn)行倉儲服務(wù)合同的簽訂，從而尋求途徑減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）倉儲業(yè)務(wù)的減稅措施

在房產(chǎn)租賃企業(yè)的房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，倉儲業(yè)務(wù)是比較常見的一種業(yè)務(wù)活動。而作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)務(wù)的一種，該業(yè)務(wù)也包含在稅制改革范疇內(nèi)。在稅制改革初期，企業(yè)在該業(yè)務(wù)的納稅額計算方面將會出現(xiàn)較多的問題，所以在一定程度上會導(dǎo)致企業(yè)的稅負(fù)加重。但與此同時，在稅制改革的初期，國家也會進(jìn)行一系列優(yōu)惠政策的頒布，以便對企業(yè)進(jìn)行財政補(bǔ)貼。對于經(jīng)營該項業(yè)務(wù)的企業(yè)來講，則需要及時爭取這些財政補(bǔ)貼資金，以便使企業(yè)的稅負(fù)得到減輕。但是，這些政策也只是過渡性的政策，房產(chǎn)租賃企業(yè)還需要進(jìn)行新的倉儲業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃方法的探索，以便利用增值稅的特性使企業(yè)的稅務(wù)得到減少[4]。為達(dá)成這一目的，企業(yè)還要加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的管理，從而利用發(fā)票進(jìn)行一些稅收項目的抵扣。而在房產(chǎn)租賃企業(yè)中，全部業(yè)務(wù)中只有倉儲業(yè)務(wù)會涉及增值稅發(fā)票。因此，企業(yè)還需要將其與普通發(fā)票區(qū)別管理，并且進(jìn)行獨立的發(fā)票管理系統(tǒng)的建立，從而避免這些發(fā)票遭到遺失。

（三）針對承租人的減稅措施

除了采取之前兩種針對不同租賃業(yè)務(wù)的減稅措施，還可以采取針對承租人的減稅措施，從而使房產(chǎn)租賃企業(yè)的稅負(fù)得到減輕。具體來講，就是在房產(chǎn)租賃企業(yè)為小規(guī)模納稅人時，其如果無法進(jìn)行增值稅專用發(fā)票的開具，就可以通過采購價格折讓從一般納稅人供應(yīng)商處進(jìn)行凈利水平的獲取。在小規(guī)模納稅人不肯降價的情況下，房產(chǎn)租賃公司可以選一般納稅人為供應(yīng)商，并且進(jìn)行承租人手續(xù)費的適當(dāng)提高，從而實現(xiàn)與承租人共同進(jìn)行稅負(fù)承擔(dān)的目的[5]。但是，如果承租人為一般納稅人，“營改增”實施后其稅負(fù)應(yīng)該會因為進(jìn)項稅抵扣而減輕。所以，房產(chǎn)租賃公司還應(yīng)該根據(jù)自身盈利水平進(jìn)行定價的提高，從而通過收取手續(xù)費或提高租息率進(jìn)行減稅。如果承租人不是一般納稅人，增值稅改革將不會對承租人產(chǎn)生過多影響。因此，房產(chǎn)租賃公司還需適當(dāng)進(jìn)行成本的轉(zhuǎn)移[6]。

四、結(jié)論

總而言之，在“營改增”得到全面實施的情況下，房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)必將受到較大的影響。在這種情況下，房產(chǎn)租賃企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識到“營改增”改革的重要性，并且根據(jù)企業(yè)實際情況進(jìn)行房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的調(diào)整。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)還要加強(qiáng)業(yè)務(wù)的稅收籌劃，從而通過合法減輕企業(yè)稅負(fù)增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。因此，相信本文對“營改增”對房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的影響展開的研究，可以為相關(guān)工作的開展提供指導(dǎo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]嚴(yán)榮，顏莉，江莉.“營改增”對上海房地產(chǎn)業(yè)的影響研究[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2015，12：87-96.

[2]楊琪.“營改增”對增值稅一般規(guī)模納稅企業(yè)所涉及資產(chǎn)經(jīng)營性租賃業(yè)務(wù)的影響[J].交通財會，2014，03：75-79.

[3]鄭巖，冼彬璋.房地產(chǎn)業(yè)“營改增”改革方案初探[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)，2014， 04：94-100.

[4]嚴(yán)榮，顏莉，江莉.房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”的難點與對策建議[J].上海房地，2015，11：39-41.

[5]王琦.不動產(chǎn)租賃業(yè)營改增：問題分析與政策建議[J].財會研究，2015， 09：17-19.

[6]王輝.試論“營改增”對房產(chǎn)租賃企業(yè)納稅籌劃的影響[J].中國集體經(jīng)濟(jì)， 2016，03：85-86.

（作者單位：廣州市交通站場建設(shè)管理中心）